TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, treinta de marzo de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO : AH1C-M-2008-000175
EXPEDIENTE: 26269
PARTE ACTORA: BOZENA SZABO DE KUZATKO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 14.965.920.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: IRENE KUZATKO SABO inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 104.907.
PARTE DEMANDADA: Asociación Civil Religiosa LA IGLESIA UNIVERSAL DEL REINO DE DIOS QUE HACE LA ORACION FUERTE AL ESPIRITU SANTO, inscrita en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 04 de junio de 1.992, bajo el No. 12, Tomo 26, Protocolo Primero.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LISNORKA NORIEGA DE HERNANDEZ y BELKYS ROSILLO DE ABILAHOUD inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.526 y 40.339 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por la abogada IRENE KUZATKO SABO inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 104.907, en su carácter de apoderada judicial de BOZENA SZABO DE KUZATKO, a través del cual demanda a la Asociación Civil Religiosa LA IGLESIA UNIVERSAL DEL REINO DE DIOS QUE HACE LA ORACION FUERTE AL ESPIRITU SANTO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole conocer de la causa a este Tribunal previa distribución de Ley.
Alega la parte actora en el libelo de demanda: Que suscribió un único contrato de arrendamiento sobre un local de su propiedad ubicado en la Avenida Nueva Granada, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Caracas. Que entre otras cosas en el contrato en cuestión se estableció que dio en arrendamiento a la arrendataria un local donde funcionaria La Iglesia Universal del Reino de Dios Que Hace La Oración Fuerte Al Espíritu Santo. Que el contrato tendría una duración de cuatro años, contados a partir de la fecha de celebración del mismo, es decir, el 09 de octubre de 2003, el cual podría ser prorrogado por las partes por un periodo igual o mayor o menor, donde en caso de que ambas partes manifiesten su voluntad de prorrogarlo, deberán hacerlo por escrito, con por lo menos treinta días de anticipación a la fecha de su vencimiento, caso en el cual se deberá firmar un nuevo contrato. Que en fecha 08 de noviembre de 2.007, le envió una comunicación donde se le notificó que comenzaría a correr la prorroga legal desde el 09 de octubre de 2.007, y que de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, se incrementaba de forma automática el canon de arrendamiento para el periodo de prorroga legal. Que en fecha 30 de septiembre del 2.008, le envió una comunicación notariada a los fines de informarle que la prorroga legal establecida en el contrato vencía efectivamente el 09 de octubre de 2008, a los fines que procediera a entregar el inmueble, lo cual no se ha materializado, por lo que se vio en la necesidad de demandar el cumplimiento del contrato, fundando su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.166 y 1.167 del Código Civil, y los artículos 33, 35, 37, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 27 de octubre de 2.008, fue admitida la demanda.
En fecha 19 de noviembre de 2008, la abogada BELKYS ROSILLO DE ABILAHOUD inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 40.339, en su carácter de apoderada judicial de LA IGLESIA UNIVERSAL DEL REINO DE DIOS QUE HACE LA ORACION FUERTE AL ESPIRITU SANTO, se dio por citada, quien en ese mismo acto reconoció la existencia de la relación arrendaticia entre su representada y la parte actora.
En fecha 24 de noviembre de 2008, la representación judicial de LA IGLESIA UNIVERSAL DEL REINO DE DIOS QUE HACE LA ORACION FUERTE AL ESPIRITU SANTO, presento escrito de contestación a la demanda, donde entre otras cosas alegó: Ser cierto la existencia de la relación arrendaticia entre la parte actora y la Asociación Civil Religiosa LA IGLESIA UNIVERSAL DEL REINO DE DIOS QUE HACE LA ORACION FUERTE AL ESPIRITU SANTO, la cual entro en vigencia el 09 de octubre de 2003. Negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la parte actora, en especial lo señalado en su escrito libelar, en cuanto al envió de una comunicación de fecha 06 de noviembre de 2007, donde se le notifica la no prorroga del contrato de arrendamiento, y el comienzo de la prorroga legal desde el 09 de octubre de 2007. Negó rechazó y contradijo que en fecha 30 de septiembre de 2008, le fue enviada una comunicación notariada informándole que la prorroga legal establecida en el contrato, vencería el 09 de octubre de 2008, por lo cual debería proceder a la entrega del inmueble. Alegó la ilegalidad de las notificaciones practicadas por la actora por cuanto no fueron realizadas conforme a los parámetros previstos en el contrato de arrendamiento. Asimismo, alegó que a partir del 09 de octubre de 2007, se inicio un nuevo periodo de relación contractual de cuatro años más, hasta el 09 de octubre de 2.011.
Abierta como quedó la causa a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir la sentencia de merito que ha de recaer en la presente causa, este Tribunal pasa a hacerlo previo análisis del material probatorio traído a los autos:
De las pruebas de la parte actora:
 Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de octubre de 2.003, bajo el No. 18, tomo 57, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia cuyo cumplimiento hoy se pretende. Así se decide.
 Copia simple de poder autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de marzo de 2.007, bajo el No. 36, tomo 16, el cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se constata la representación judicial de la parte actora. Así se decide.
 Notificación practicada por la Notaría Publica Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de septiembre de 2.008, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de ésta la notificación efectuada en una de las sedes de la Asociación Civil Religiosa, del vencimiento de la prorroga legal. Así se decide.
 Copia simple del documento de propiedad del inmueble descrito en autos, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 20 de enero de 2.000, bajo el No. 15, tomo 1, protocolo primero, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, de la cual se constata el derecho de propiedad que ostenta la parte accionante sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se pretende. Así se decide.
 Notificación enviada a la demandada en la persona de la Sra. Neudy Espinoza de Antillano, de la cual si bien se constata un sello húmedo de recibido y una rubrica ilegible, este Tribunal por cuanto no puede determinar el origen y/o autoría de la misma desecha dicha documental por ilegal. Así se decide.
De las pruebas de la parte demandada:
 Poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de agosto de 2004, bajo el No. 06, tomo 58, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consigno contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de octubre de 2.003, bajo el No. 18, tomo 57, del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia que hoy se pretende ejecutar; notificación practicada por la Notaría Publica Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de septiembre de 2.008, desprendiéndose de ésta el hecho que la arrendadora hizo del conocimiento a la arrendataria del vencimiento de la prorroga legal; y copia simple del documento de propiedad del inmueble descrito en autos, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 20 de enero de 2.000, bajo el No. 15, tomo 1, protocolo primero, de la cual se evidencia el derecho de propiedad que ostenta la parte accionante sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda. Así se decide.
Por su parte, la demandada en su escrito de contestación a la demanda si bien reconoció la existencia de la relación arrendaticia con la actora, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra, en especial lo señalado en su escrito libelar, en cuanto al envió de una comunicación de fecha 06 de noviembre de 2007, donde se le notifica la no prorroga del contrato de arrendamiento, y el comenzó de la prorroga legal desde el 09 de octubre de 2007. Negó rechazó y contradijo que en fecha 30 de septiembre de 2008, le fuera enviada una comunicación notariada informándole que la prorroga legal establecida en el contrato vencería el 09 de octubre de 2008, por lo cual debería proceder a la entrega del inmueble. Alegó la ilegalidad de las notificaciones practicadas por la actora por cuanto no fueron realizadas conforme a los parámetros previstos en el contrato de arrendamiento. Asimismo, alegó que a partir del 09 de octubre de 2007, se inicio un nuevo periodo de relación contractual de cuatro años más, hasta el 09 de octubre de 2.011; y quien en el lapso probatorio no aportó a los autos elemento alguno a través del cual se pudieran constar sus afirmaciones. Así se establece.
En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Como se dejo anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos, así como también lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la cual entre otras cosas establece: “El presente contrato tendrá una duración de cuatro años contados a partir de la fecha de celebración del presente contrato, el cual podrá ser prorrogado por las partes por un periodo igual, mayor o menos. En caso de que ambas partes manifiesten su voluntad de prorrogarlo, deberán hacerlo por escrito….”, que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de un año a la cual tuvo derecho, contada a partir del 09 de octubre de 2.007, obligación ésta que la parte demandada se excusa de su incumplimiento, en razón a que, según su dicho, la notificación practicada por la Notaría Publica Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de septiembre de 2.008, carece de validez por no haber sido practicada conforme a lo previsto en el contrato, lo cual a criterio de este sentenciador es totalmente impertinente, en razón que el contrato en cuestión fue pactado a un solo periodo, es decir, cuatro años de vigencia, y que si las partes hubieren querido prorrogarlo debían haberlo hecho por escrito con por lo menos treinta días de anticipación a la fecha del vencimiento del mismo, lo cual no ocurrió, siendo en todo caso que estos parámetros contractuales eximen a la parte demandante de notificar a la demandada del vencimiento del contrato, del inicio de la prorroga, así como del vencimiento de ésta, aunado al hecho que la demandada no trajo a lo autos elemento probatorio alguno que desvirtuara y/o enervara la pretensión de la actora; circunstancias por las cuales resulta forzoso para este Juzgador determinar que la presente demanda debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
En cuanto al pago por penalidad establecido en el contrato por cada día de retraso en la entrega del inmueble, y demandada en el petitorio del escrito de demanda, este Tribunal considera que por cuanto ha quedado suficientemente demostrado en autos el incumplimiento en el que incurrió la parte demandada al no haber entregado el inmueble al vencimiento de la prorroga a la cual tuvo derecho, y siendo que las cláusulas contractuales previstas en el contrato de arrendamiento son de obligatorio cumplimiento a las partes, dicho cobro debe prosperar en derecho, cuyo calculo se efectuara mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el día siguiente al vencimiento de la prorroga legal a la que tuvo derecho la parte demandada, hasta la entrega total y definitiva del inmueble. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara BOZENA SZABO DE KUZATKO, contra la Asociación Civil Religiosa LA IGLESIA UNIVERSAL DEL REINO DE DIOS QUE HACE LA ORACION FUERTE AL ESPIRITU SANTO, ambas partes plenamente identificadas en autos. En tal sentido:
PRIMERO: Se condena a la demandada a hacer entrega a la actora del inmueble arrendado identificado como un local ubicado en la Avenida Nueva Granada, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Caracas.
SEGUNDO: Se condena a la demandada a pagar a la actora por concepto de penalidad estipulada en la cláusula sexta del contrato, una suma igual al doble del canon de arrendamiento diario vigente, por cada día trascurrido desde el día siguiente al vencimiento de la prórroga a la cual tuvo derecho, hasta la entrega total y definitiva del inmueble, cuyo calculo se efectuara mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los (30) días del mes de marzo de 2009. Años 198° y 150°.
EL JUEZ
EL SECRETARIO
LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las __________________, previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO
Exp. 26269
LTLS/msu/pn