TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 198° y 150°

DEMANDANTE: ELIZABETH HERNÁNDEZ RUEDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. 14.504.590.
APODERADA
JUDICIAL: LIZBETH LUBO PÉREZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 45.651.

DEMANDADA: JUDITH ELENA CARRILLO GIL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.440.335.
APODERADO
JUDICIAL: MARÍA A. WILCHES JAIMES, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 15.233.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA-CIVIL

EXPEDIENTE: 07-10030

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 28 de junio de 2007 por el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana JUDITH ELENA CARRILLO GIL, en contra de la decisión dictada en fecha 22 de junio de 2007 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa que en su contra interpuso la parte actora, ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ RUEDA, condenándola a “…cumplir el contrato, para lo cual deberá proceder a la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble constituido por una casa ubicada en la urbanización Catia, en la jurisdicción de la parroquia Sucre del municipio Libertador, del Distrito Capital, distinguida con el N° 21, e identificada con el código de catastro N° 15-21-04-33, la cual tiene un área aproximada de 88 metros cuadrados, cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte: En dieciséis metros (16 mtrs) con la parcela 19; Sur: en igual extensión con la parcela 23; Este: en cinco metros con cincuenta centímetros (5,50 mtrs) con terreno de Lago Petroleum; y Oeste, con igual extensión con la avenida principal, debiendo la demandada al momento de la protocolización pagar la diferencia del precio pactado, esto es, la suma de Bs. 70.000.000,oo…”

Por auto fechado 04 de julio de 2007, el juzgado a quo oyó en ambos efectos la referida apelación y, en consecuencia, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno, que en fecha 10 de julio de 2007 asignó el conocimiento y decisión de la presente causa a esta superioridad, por lo que en fecha 17 de julio de 2007 se dictó el auto que le dio entrada, fijando de conformidad con lo previsto en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil, las oportunidades correspondientes a las presentaciones de los Informes y Observaciones de las partes en esta instancia.
En la oportunidad procesal de presentación de informes -25 de septiembre de 2007- la parte demandada consignó escrito en donde, además de alegatos de fondo de los cuales solo serán considerados aquellos que hayan sido dados tempestivamente, expuso que al no haber dado oportuna respuesta el juez a quo a sus reiteradas solicitudes de fijación de fianza con el objeto de “…liberar de la medida el inmueble objeto de esta controversia, el día 08 de Noviembre de 2.006 según folio 47 del expediente y ratificada el 24 de Noviembre de 2.006…” entonces creó “…un silencio procesal…”, por lo que la causa “…es objeto de REPOSICIÓN…”.

Consta en los autos que en fecha 08 de octubre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora procedió a consignar escrito de observaciones a los informes de su contraparte, rebatiendo los alegatos de fondo que ésta expuso y señalando argumentos en pro de la recurrida.

Agregado dicho escrito al expediente, por auto fechado 09 de octubre de 2007 se fijó la entrada de la causa al estado de sentenciar, y por auto fechado 07 de noviembre de 2007 quedó diferido dicho lapso, luego de lo cual en fecha 12 de noviembre de ese año, esta superioridad revocó el aludido auto, señalando que el lapso para sentenciar se inició el día 09 de octubre de 2007 y culminaría el 07 de diciembre de 2007, también inclusive, por lo que en fecha 07 de diciembre de 2007 quedó validamente diferido el lapso para sentenciar en 30 días calendario adicionales conforme dispone el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio según el procedimiento en segunda instancia para sentencias definitivas, y de seguidas se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman su expediente.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició este juicio mediante demanda de cumplimiento de contrato que en fecha 17 de marzo de 2006 interpuso la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ RUEDA en contra de la ciudadana JUDITH ELENA CARRILLO GIL; texto libelar éste que contiene los siguientes alegatos: 1) Que celebró un contrato de opción de compra-venta con la demandada –que calificó de bilateral- según documento autenticado el día 05 de octubre de 2005 ante la Notaria Pública Décimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Catia, bajo el No. 60, Tomo 30. 2) Que la cláusula primera hace constar que ambas partes se comprometieron respectivamente a vender y comprar el inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Catia, jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, No. 21, Código Catastral No. 15.-21-04-33, edificada en terreno propio de 88 mts.2 de área. Que en la cláusula segunda quedó pactada el precio de Bs. 110.000.000,oo –hoy, Bs.F 110.000,oo- que la actora se obligó a pagar, así: A) Bs. 17.000.000,oo –hoy, Bs.F 17.000,oo- a la fecha de autenticación del aludido documento. B) Bs. 23.000.000,oo –hoy, Bs.F 23.000,oo- por concepto de ser la “inicial” de la suma de Bs. 40.000.000,oo –hoy, Bs.F 40.000,oo- que se obligó a pagar “…dentro del plazo fijo de CUARENTA Y CINCO (45) días contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de Compra Venta…”. 3) Que en fecha 21 de noviembre de 2005 y dando cumplimiento al primer pago de la “inicial” pactada –Bs. 23.000.000,oo- dentro del plazo de 45 días luego de autenticada la opción, suscribieron las partes un documento privado en virtud del cual se hace constar el pago que la actora hizo a la accionada de tres cheques girados a favor de la demandada y en contra el Banco Mercantil, así identificados: A) Fechado 18 de noviembre de 2005, No. 98404139, por Bs. 17.000.000,oo. B) Fechado 09 de diciembre de 2005, No. 18404140, por Bs. 3.000.000,oo. C) Fechado 20 de diciembre de 2005, No. 71404141, por Bs. 3.000.000,oo. 4) Que en la cláusula tercera de la opción, se pactó el plazo de 120 días más 30 días de prórroga, para el pago del saldo del precio de compraventa; esto es, la suma de Bs. 70.000.000,oo –Bs.F 70.000,oo- y que en el documento suscrito el 21 de diciembre de 2005, la vendedora accionada se comprometió a liberar la hipoteca que gravaba el inmueble y entregar el Certificado de Gravámenes correspondiente, con el fin de “…dar inicio a la solicitud del crédito ante la entidad financiera…para cancelar la totalidad del precio de la venta… Una vez que LA COMPRADORA haya recibido los recaudos anteriormente mencionados, comenzará a regir el plazo para el trámite de solicitud de préstamo, establecido en la cláusula Tercera de la opción de compra-venta firmada entre las partes…”. 5) Que el 20 de enero de 2006 la demandada liberó la hipoteca en cuestión, según documento protocolizado el “…(18) de enero de 2006, …ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, Distrito Capítal, …”, pero –afirmó la actora- “…a la fecha no existen ánimos por parte LA VENDEDORA, de entregarme los correspondientes recaudos, que de esta manera permitan solicitar el crédito respectivo y cumplir con la obligación de cancelar el monto total de la venta…”. 6) Fundamentó su demanda en lo previsto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.259 del Código Civil. 7) Demandó el cumplimiento contractual del aludido contrato de opción de compraventa. 8) Estimó el valor de la cuantía de su demanda, en la cantidad de Bs. 20.000.000,oo, hoy Bs.F 20.000,oo.

A los efectos de ser admitida la demanda incoada, la parte actora consignó los recaudos siguientes:

• Copia fotostática del instrumento poder que acredita la representación judicial de la abogada actora.
• Marcado A, original del contrato de opción de compraventa que las partes suscribieron, autenticado el 05 de octubre de 2005 ante la Notaría Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 60, Tomo 30 de los libros respectivos.
• Marcado B, fotocopia de documento suscrito por las partes el 21 de noviembre de 2005.
• Marcados B3, B2 y B1, copias fotostáticas de tres (03) cheques librados contra el Banco Mercantil y emitidos a nombre de JUDITH E. CARRILLO G.; por las cantidades de Bs. 3.000.000,00, Bs. 17.000.000,00 respectivamente, fechados 20/12/2005, 09/12/2005 y 18/11/2005.
• Marcado C, copia fotostática de documento de liberación de garantía hipotecaria a favor de la entidad bancaria Banesco Banco Universal, C.A., respecto del inmueble de autos, autenticado el 05 de enero de 2006 ante la Notaría Pública Trigésimo Novena del Municipio Libertador, protocolizado el 18 de enero de 2006 ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 11, Tomo 1, Protocolo Primero.

Esta demanda quedó admitida en fecha 28 de marzo de 2006 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto que también ordenó el emplazamiento de la demandada, a los fines de dar contestación dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.

Cumplidos los trámites de citación personal según constancia estampada por el funcionario alguacil en fecha 08 de mayo de 2006, seguidamente aparece consignado con fecha 07 de junio de 2006 escrito de oposición de cuestiones previas suscrito por la demandada debidamente asistida de abogado, en virtud del cual alegó la existencia de una condición o plazo pendiente por inexistencia en el sub lite de fecha o plazo vencido. En adición a lo anterior, alegó el defecto de forma de la demanda, por no existir identificación del inmueble de autos, pues no se precisa su situación y linderos.

Estas cuestiones, aparecen rebatidas por la contraparte mediante escrito consignado en fecha 19 de junio de 2006, todas las cuales quedaron declaradas sin lugar por sentencia interlocutoria que aparece proferida por el a quo en fecha 18 de septiembre de 2006, que igualmente condenó a la demandada al pago de costas procesales; decisión judicial ésta que no fue recurrida y quedó firme.

En fecha 26 de octubre de 2006, el apoderado judicial de la demandada, ciudadana JUDITH ELENA CARRILLO GIL, procedió a dar contestación a la demanda aduciendo los siguientes argumentos y defensas: 1) Negó y contradijo la demanda. 2) Que fue la propia demandante la que incumplió con la “…única fecha establecida…” para el pago del saldo restante del precio de compraventa, por cuanto en la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes así quedó convenido: “…Se le otorgara (sic) a La Compradora a realizar el tramite (sic) ante la entidad financiera correspondiente para la gestión del crédito conveniente un plazo de Ciento Veinte días (120) mas (sic) treinta (30) días de prorroga (sic) subsiguientes para la cancelación total restante del monto de la venta, es decir, la cantidad de Setenta Millones (Bs. 70.000.00,00) que completaran el monto total de la venta pautada en cláusula Segunda del presente documento…”. Que dicho incumplimiento le causó inconvenientes por no poder contar con el capital necesario para “…poder adquirir otro inmueble que ya tenía negociado…”. 3) Que no se puede extender indefinidamente un plazo “…por el hecho de haberse omitido en el contrato…”. Arguyó que la actora cumplió con sus obligaciones de liberar la garantía hipotecaria y de obtener todas sus solvencias.

En fecha 30 de octubre de 2006, la representación judicial de la parte actora mediante escrito constante de tres (3) folios útiles le solicita al tribunal a quo que se declare la confesión ficta de la parte demandada en el presente juicio, por no haber dado ésta oportuna contestación a la demanda y lo hizo extemporáneamente, ya que se dio por notificada de la decisión interlocutoria el 18 de octubre de 2006.

En la fase probatoria que ope legis se instauró, las partes demandada y actora consignaron respectivamente en fechas 15 y 16 de noviembre de 2006 sus respectivos escritos probatorios que de seguidas se explanan, y que aparecen agregados a los autos según constancia secretarial fechada 17 de noviembre de 2006:

La parte demandada:

• El mérito favorable en autos, especialmente del contrato de venta del inmueble de autos, “…puntualmente en el aspecto relativo al tiempo de pago de las cantidades de dinero restantes y necesarias para la ejecución del Contrato…”.
• Pretendiendo evidenciar que por no haber podido vender el inmueble y por ende, no poder adquirir otro inmueble que tenía previsto, entonces “…optó por efectuar mejoras en el presente inmueble…”, entonces promovió INSPECCIÓN JUDICIAL “…a fin de que se determine las obras realizadas en su interior…”.
• Promovió las TESTIMONIALES del ciudadano LUIS ORAMA, identificado con la cédula de identidad N° 2.945.123.
• Promovió las siguientes DOCUMENTALES: A) Marcada A, copia simple de documento de liberación de gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble de autos. B) Marcada B, copia simple de solvencia de derecho de frente expedida el 12 de enero de 2006 por la Alcaldía de Caracas, pretendiendo evidenciar que le fue entregado a la actora en tiempo útil. C) Marcada C, copia simple de cédula catastral expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador, pretendiendo evidenciar que le fue entregado a la actora en tiempo útil.

La parte actora:

• Promovió el mérito probatorio de las siguientes DOCUMENTALES: A) Del instrumento poder que acredita la representación judicial ejercida por la apoderada actora. B) Del libelo de la demanda, pretendiendo evidenciar que se dio pleno cumplimiento a los requisitos señalados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. C) Del documento de opción de compraventa, pretendiendo evidenciar el incumplimiento de la accionada a lo previsto en el documento que las partes suscribieron el 21 de noviembre de 2005, adjunto B al texto libelar. D) Del documento de liberación hipotecaria del inmueble de autos, pretendiendo evidenciar que se hizo tal liberación. E) Del documento de opción de compraventa adjunto A al texto libelar, pretendiendo evidenciar que en fecha 05 de octubre de 2005 quedó suscrito y que en el mismo no se hizo mención al gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble. F) Originales de la solicitud de copias simples que en fecha 14 de marzo de 2006 hizo del documento de liberación hipotecaria “…, CON SU CORRESPONDIENTE SELLO de entregado y habilitado, con lo cual se pretende demostrar, que en esa fecha mi cliente solicitó la misma con el propósito de acompañarla al escrito libelar…”. G) Original del recibo No. 016053 fechado 14 de marzo de 2006, expedido por la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del D.F, por la cantidad de Bs. 28.560,oo “…por concepto de cancelación de copia simple de Documento de Liberación de hipoteca…”. H) Original del formulario para consignación de telegramas fechado 14 de marzo de 2006, destinado a la demandada, en virtud de la cual se hizo el siguiente requerimiento: “…Le solicito nuevamente la entrega de la documentación que usted está obligado de acuerdo al contrato de fecha 21/11/2005 y el compromiso de compraventa de fecha 05/10/2005…”, pretendiendo así evidenciar que la actora sí hizo formal requerimiento de entrega de recaudos. I) Original del aviso de entrega urgente No. 5554 fechado 14 de marzo de 2006, pretendiendo evidenciar que el telegrama a la demandada le fue entregado ese día a las 3:45 pm.
• Promovió las TESTIMONIALES de las ciudadanas ESTHER DEL ROSARIO RANCEL HIDALGO y SONIA JACQUELINE VARGAS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos., 6.434.390 y 10.529.949, respectivamente.

La parte demandante procedió en fecha 21 de noviembre de 2006 a hacer formal oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la demandada, por no indicar los hechos que pretende probar con dicha promoción, lo que contraviene la doctrina de casación en cuanto al verdadero alcance de las normas que regulan la promoción de las pruebas en juicio, y consecuentemente, las normas jurídicas que regulan la promoción, oposición y admisión de las pruebas; impugnando a su vez las copias simples consignadas.

Seguidamente, en fecha 27 de noviembre de 2006 el juzgado a quo dictó un auto en virtud del cual procedió a desestimar la oposición a la promoción probatoria que la parte actora hizo, admitiendo los medios probatorios promovidos por la parte demandada, salvo la inspección judicial promovida por considerarla impertinente, proveyendo los restantes medios promovidos. Por auto igualmente fechado 27 de noviembre de 2006, también los medios probatorios promovidos por la parte actora quedaron admitidos y proveídos.

Vencido el lapso de evacuación de pruebas, las cuales serán analizadas más adelante, la oportunidad legal correspondiente, las partes presentaron sus respectivos escritos de informes, así como de observaciones, luego de lo cual en fecha 22 de junio de 2007 aparece publicada la sentencia definitiva que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial profirió para el presente caso, declarando con lugar la demanda interpuesta, condenando a la demandada a cumplir con el contrato y a protocolizar el documento definitivo de venta del inmueble de autos, debiendo ésta pagar “…la diferencia del precio pactado, esto es, la suma de Bs. 70.000.000,oo…” al momento de la protocolización.

Luego de asignado a esta superioridad el conocimiento de la apelación interpuesta por la accionada en contra de la referida sentencia, tal y como ya ha sido reseñado en los antecedentes de este fallo, quedó su trámite de sustentación conforme al procedimiento en segunda instancia, por lo que nos encontramos en la fase decisoria que ahora nos ocupa.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Procede este Tribunal a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción a los razonamientos y consideraciones que a continuación se exponen:

Las presentes actuaciones fueron deferidas al conocimiento de esta superioridad, con ocasión al recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 28 de junio de 2007 por el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana JUDITH ELENA CARRILLO GIL, en contra de la decisión dictada en fecha 22 de junio de 2007 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa que en su contra interpuso la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ RUEDA; y ello, con fundamento en lo siguiente:

“ … Se observa sobre estos particulares, que de los instrumentos fundamentales acompañados en apoyo de la demanda, particularmente el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes de este juicio en fecha 05 de octubre de 2.005, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Décimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Catia, anotado bajo el Nº 60, Tomo 30, de los libros respectivos, y del contrato de fecha 21 de noviembre de 2.005, cuyas existencias, naturalezas y contenidos se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado por la parte a quien se le opuso. Por el contrario la parte demandada también hace uso de su contenido, cuando expresa que cumplió su obligación de hacer entrega de los recaudos de liberación de hipoteca y de las solvencias, razón por la que quedaron fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dichos documentos, tales como: la existencia de los contratos, su naturaleza, la identidad de las partes, el objeto de la relación convencional, su vigencia, las obligaciones de las partes y su cumplimiento. Así se establece…
…(Omissis)…
…En el segundo de los documentos, el suscrito en fecha 21 de noviembre de 2005, además de dejarse constancia que la parte demandada, había recibido la cantidad de Bs. 23.000.000,00 como diferencia pactada para la inicial, ésta se comprometió a entregar los recaudos necesarios para que la parte actora iniciara la gestión de crédito con el cual pagaría la diferencia del precio del inmueble…
…(Omissis)…
… De la lectura de los contratos antes referidos se desprende que la parte demandada se comprometió a “…gestionar la Liberación (sic) de la Hipoteca (sic) que mantiene sobre el inmueble objeto de la opción Compra-Venta (sic) antes identificada y posterior a esta gestión hacer entrega del Documento (sic) de Liberación (sic) de Hipoteca (sic) y la Certificación (sic) de Gravámenes (sic) correspondiente del inmueble…”
De manera que, tal y como se indicara supra, toca a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil demostrar el cumplimiento de su obligación, en el sentido que, le corresponde demostrar el hecho aducido como extintivo de su obligación, esto es, haber entregado la liberación de hipoteca y la certificación de gravámenes a la parte actora, para que naciera para ésta la obligación de iniciar el trámite del crédito para el pago del saldo del precio acordado, dentro de los 120 días más 30 de prórroga a contar de la entrega de los documentos indicados. Así se establece.
Pues bien, de las pruebas promovidas por la parte demandada, que cursan insertas a los autos y que van desde el folio 53 al 56, cursa copia simple de liberación de hipoteca, documento público emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de enero de 2.006, que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le reconoce todo el valor de prueba. Con tal documento se prueba la liberación del gravamen sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se acciona, más no que el mismo haya sido entregado a la actora como era la obligación asumida por la vendedora. Así se decide.-
Tampoco consta a los autos, que la parte demandada haya entregado a la parte actora la certificación de gravámenes que se había comprometido a obtener como parte de sus obligaciones, solamente relacionado a este particular, se encuentra el testimonio del ciudadano Luís Oscar Orama Reyes, titular de la cedula de identidad Nº 2.945.123, quien a través de su declaración, particularmente la respuesta a la primera pregunta, manifiesta que prestó un servicio de gestoría a la demandada, para obtener las solvencias de derecho de frente, catastro y liberación de hipoteca, las cuales tenía en su poder desde el 20 de enero de 2.006, para entregárselas a la ciudadana Elizabeth Rueda, a quien no conocía ni sabia donde vivía, de acuerdo a la tercera y quinta repregunta que le efectuara la apoderada de la parte actora, nunca manifestó el mencionado testigo que había obtenido y entregado la certificación de los gravámenes que pesaban sobre el inmueble objeto de este juicio, lo que aunado a que no existe otro testimonio o pruebas de autos al cual se pueda concatenar, considera este tribunal que tal prueba testimonial no surte valor probatorio alguno, del cumplimiento aducido por la accionada. Así se establece. …
…(Omissis)…
De lo precedentemente expuesto resulta impretermitible concluir que el incumplimiento deviene de la parte demandada. Así se resuelve (…) declara con lugar la acción de cumplimiento de contrato…”.

Expuesto lo anterior, debe determinar previamente este Juzgador los limites en que ha quedado planteada la controversia, o thema decidendum, cuyos límites quedan fijados en virtud de lo pretendido por la actora y lo aducido por la demandada en sus escritos alegatorios tempestivos, siendo básicamente la pretensión actora el cumplimiento del contrato de opción de compraventa de un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización Catia, jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, No. 21, Código Catastral No. 15.-21-04-33, edificada en terreno propio de 88 mts.2 de área. A tal fin, arguyó que la vendedora demandada incumplió con dicho contrato, negándose a vendérsela luego de haber recibido de su parte, la suma de Bs. 23.000.000,oo, según consta de documento privado que las partes suscribieron el 21 de noviembre de 2005, y que el saldo del precio total de compraventa –convenido en Bs. 110.000,oo- el cual asciende a la suma de Bs. 70.000.000,oo debe ser pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Alegó que el incumplimiento de la demandada versó en no haberle dado entrega del documento de liberación hipotecaria y de la certificación de gravámenes a lo cual quedó obligada la demandada en hacerle entrega, para poder entonces tramitar el préstamo hipotecario correspondiente dentro del lapso de ciento veinte (120) días y treinta (30) de prórroga para la materialización de la venta.

Esta pretensión actora fue negada por la accionada, quien arguyó que fue la demandante quien incumplió con el contrato, específicamente con la “…única fecha establecida…” para el pago del saldo restante del precio de compraventa, por cuanto en la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes así quedó convenido; y que no se puede extender indefinidamente un plazo “…por el hecho de haberse omitido en el contrato…”, arguyendo además que, al contrario, sí cumplió con sus obligaciones de liberar la garantía hipotecaria y de obtener todas sus solvencias. Durante la sustanciación del juicio en primera instancia, la demandante alegó que la contestación dada a la demanda, lo fue extemporánea, por lo que arguyó que se produjo confesión ficta, pero no insistió en tal alegato en los informes presentados tanto ante el a quo como en la alzada y no apeló de la sentencia definitiva producida, en la cual da por tempestiva la contestación dada al tomar en cuenta los argumentos allí expuestos, por lo que este asunto queda fuera del debate judicial y, así se establece.

En su escrito de informes en alzada, además de alegatos de fondo, expuso que al no haber dado oportuna respuesta el juez a quo a sus reiteradas solicitudes de fijación de fianza con el objeto de “…liberar de la medida el inmueble objeto de esta controversia, el día 08 de Noviembre de 2.006 según folio 47 del expediente y ratificada el 24 de Noviembre de 2.006…” entonces creó “…un silencio procesal…”, por lo que la causa “…es objeto de REPOSICIÓN…”.

Fijados de esta manera los hechos controvertidos requeridos de solución judicial, pasa a continuación esta superioridad a fijar el único hecho que quedó admitido por las partes en sus respectivos y tempestivos escritos alegatorios, el cual no es contrario al orden público, por lo que no es objeto de prueba alguna y se establece como cierto y válido a los fines de poder dirimir los demás hechos que si han quedado controvertidos. A saber:

• Que las partes suscribieron en fecha 05 de octubre de 2005 un contrato de opción de compraventa mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Décimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Catia, anotado bajo el No. 60, Tomo 30; respecto del inmueble constituido por una casa y el terreno sobre la cual está construida, identificada con el No. 21 y No. de Catastro 15-21-04-33, ubicado en la Urbanización Catia, jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador, Distrito Capital, y con un área de 88 mts.2

Procede este sentenciador a fijar el orden decisorio en el sub examine, para lo cual analizará en primer lugar la solicitud de reposición de la causa pretendida por la recurrente, que de ser declarada improcedente, permitirá a este sentenciador dirimir todos y cada uno de los asuntos de fondo que han quedado controvertidos y sean objeto de revisión por esta superioridad.

PRIMERO: En sus informes presentados ante esta superioridad, la recurrente demandada textualmente arguyó:
“…Por otra parte, es inprecindible (sic) hacer saber, que a la Juez de la causa de (sic) se solicito (sic) en reiteradas oportunidades fijara la Fianza correspondiente a fin de liberar de la medida el inmueble objeto de esta controversia, el día 08 de Noviembre de 2.006 según folio 47 de este expediente y ratificada el 24 de Noviembre de 2.006, sin embargo la Juez de la causa no dio respuesta a esta solicitud, creando un silencio procesal, lo cual es objeto de REPOSICIÓN DE LA CAUSA…”.
Así argumentado, precisa este juzgador que en virtud del principio finalista, no es posible reposiciones inútiles de la causa, mucho más cuando lo delatado por la recurrente en nada afecta la sentencia recurrida al no estar afectada en alguno de los vicios indicados en los artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, cual trata de sustituir una medida cautelar por otra que en modo alguno afecta de nulidad al juicio, dado que ello no constituye formalidad esencial de validez o que la ley expresamente así lo declare, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

“…Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado…”.

Así lo ha dejado asentado nuestro Máximo Tribunal en sentencia de fecha 06 de marzo de 2003, en Sala Constitucional, lo siguiente:

“… Es así que en sentencia del N° 388, de fecha 21 de septiembre de 2002, expediente N° 00-213, se expresó:
el recién aprobado texto constitucional establece que el proceso es el medio utilizado para hacer efectiva la justicia, donde no debe verse este, como un conjunto de actividades que van en defensa de un fin particular, sino como aquel que tiene como objetivo ir en procura de salvaguardar los intereses de la colectividad como institución fundamental de la sociedad, porque este, en ningún caso puede estar supeditado a formalismos que subordinen la justicia al proceso, menoscabando los intereses del colectivo.
De igual forma, en sentencia del 07 de marzo de 2002, ratificando el criterio expuesto y ampliando aún más su contenido manifestó:
“En numerosas decisiones de este alto Tribunal, se ha explicado la necesidad de que las reposiciones acordadas, además de corregir vicios efectivamente ocurridos en el trámite del juicio, persigan una finalidad útil, esto es, que restauren el equilibrio de las partes en el proceso, dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 15 del vigente Código de Procedimiento Civil… (…)
De lo expuesto se desprende, que los administradores de justicia no procederán a decretar reposiciones cuando de las mismas se desprenda que serían inútiles, máxime si los fallos han cumplido con el principio finalista para el ejercicio del derecho a la defensa reconocido en un estado democrático y social de derecho y de justicia social consagrado en nuestra Carta Magna en su artículo 2…”.

En consecuencia, la reposición de la causa argüida por la recurrente demandada no es procedente y, así se declara.

SEGUNDO: Despejado lo anterior pasa quien aquí decide a resolver el mérito de la causa para lo cual observa:
Aduce la demandante que en la cláusula primera del contrato de opción de compraventa inmobiliaria que las partes suscribieron de manera autenticada el día 05 de octubre de 2005, quedó establecido el precio en la cantidad de Bs. 110.000.000,oo –hoy, Bs.F 110.000,oo- que se obligó a pagar, así: A) Bs. 17.000.000,oo –hoy, Bs.F 17.000,oo- a la fecha de autenticación del aludido documento. B) Bs. 23.000.000,oo –hoy, Bs.F 23.000,oo- por concepto de complemento “inicial” de la suma de Bs. 40.000.000,oo –hoy, Bs.F 40.000,oo- que se obligó a pagar “…dentro del plazo fijo de CUARENTA Y CINCO (45) días contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de Compra Venta…”. También alegó que en fecha 21 de noviembre de 2005 y dando cumplimiento al pago de la inicial pactada, las partes suscribieron otro documento privado en virtud del cual ello se hizo constar y que tal y como se pactó en la cláusula tercera del contrato original, se le otorgó a la compradora actora el plazo de 120 días más 30 días de prórroga, para el pago del saldo del precio de compraventa; esto es, la suma de Bs. 70.000.000,oo –Bs.F 70.000,oo- y que en el documento suscrito el 21 de diciembre de 2005, la vendedora accionada se comprometió a liberar la hipoteca que gravaba el inmueble y entregar el Certificado de Gravámenes correspondiente, con el fin de “…dar inicio a la solicitud del crédito ante la entidad financiera…para cancelar la totalidad del precio de la venta… Una vez que LA COMPRADORA haya recibido los recaudos anteriormente mencionados, comenzará a regir el plazo para el trámite de solicitud de préstamo, establecido en la cláusula Tercera de la opción de compra-venta firmada entre las partes…”. Afirmó la actora que el 20 de enero de 2006 la demandada procedió a protocolizar el documento de liberación hipotecaria, pero que a la fecha de la demanda la accionada vendedora aun no le ha hecho entrega de dicho recaudo, así como el certificado de gravámenes correspondiente y así poder “…solicitar el crédito respectivo y cumplir con la obligación de cancelar el monto total de la venta…”.

La demandada contradijo estos alegatos, arguyendo que quien incumplió fue la demandante compradora en la “…única fecha establecida…” para el pago del saldo restante del precio de compraventa, por cuanto en la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes así quedó convenido: “…Se le otorgara (sic) a La Compradora a realizar el tramite (sic) ante la entidad financiera correspondiente para la gestión del crédito conveniente un plazo de Ciento Veinte días (120) mas (sic) treinta (30) días de prorroga (sic) subsiguientes para la cancelación total restante del monto de la venta, es decir, la cantidad de Setenta Millones (Bs. 70.000.00,00) que completaran el monto total de la venta pautada en cláusula Segunda del presente documento…”. Que dicho incumplimiento le causó inconvenientes por no poder contar con el capital necesario para “…poder adquirir otro inmueble que ya tenía negociado…” y que no se puede extender indefinidamente un plazo “…por el hecho de haberse omitido en el contrato…”, mucho más cuando la actora afirmó haber cumplido con todas sus obligaciones de liberar la garantía hipotecaria y de obtener todas sus solvencias.

Establecido lo anterior, pasa este sentenciador a realizar en forma exhaustiva el análisis probatorio de las pruebas aportadas por las partes al presente proceso:

La parte demandada, aportó lo siguiente:

• El mérito favorable en autos, especialmente del contrato de venta del inmueble de autos, “…puntualmente en el aspecto relativo al tiempo de pago de las cantidades de dinero restantes y necesarias para la ejecución del Contrato…”. En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba, en este sentido, el recaudo traído en original a juicio por la actora junto con su texto libelar y marcado A, riela del folio 9 al folio 10 del expediente, y el cual se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil. Facultado como en efecto se encuentra este sentenciador para interpretar judicialmente los términos del mismo, conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, claramente se evidencia que las partes respectivamente convinieron en comprar y vender el inmueble de autos por el precio de Bs. 110.000.000,oo –hoy, Bs.F 110.000,oo- cuya inicial se pactó en la cantidad de Bs. 40.000.000,oo –hoy, Bs.F 40.000,oo- respecto del cual la demandada recibió Bs. 17.000.000,oo –hoy, Bs.F 17.000,oo- a la fecha de autenticación del aludido contrato -05 de octubre de 2005- determinándose que el saldo de la inicial debía ser pagado a los 45 días de la fecha de autenticación. También se evidencia que para entonces, las partes convinieron en su cláusula tercera otorgar un plazo a la compradora actora para “…realizar el trámite ante la entidad financiera correspondiente para el gestión del crédito…” de 120 días más 30 días de prórroga, sin indicar expresamente a partir de qué fecha cierta, por lo que se entiende que fue a partir de la fecha de autenticación; plazo que también sirve para que la compradora actora pagase a la demandada el saldo del precio pactado de compraventa, obligándose entonces la vendedora demandada a otorgar el documento definitivo de compraventa –cláusula cuarta- “…una vez que le hayan sido cancelados por el comprador el valor total del inmueble…”. Así se declara.
• Promovió las TESTIMONIALES del ciudadano LUIS ORAMA REYES, el cual depuso en fecha 21 de diciembre de 2006 ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, afirmando que fue contratado por la demandada para “…solicitar solvencias derecho de frente, catastro, y la última una liberación de hipoteca…”, pues se dedica a ejercer labores como gestor, y que él era quien tuvo en su poder dichos recaudos “…con la finalidad de entregárselos a la Sra. Elízabeth Rueda…” dado que los tuvo a su disposición el 15 de enero de 2006 –el derecho de frente y el documento catastral- y el 20 de enero de 2006 –la liberación de gravamen hipotecario- y así le merece fe a este juzgador las aludidas testimoniales, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Promovió las siguientes DOCUMENTALES: A) Marcada A, copia simple de documento de liberación de gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble de autos. Este recaudo riela del folio 53 al folio 56 del expediente y al no haber sido impugnado, se declara fidedigna dicha copia fotostática a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; recaudo éste que se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Del mismo se evidencia que, en efecto, en fecha 05 de enero de 2006 la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERESAL C.A. de manera autenticada declaró liberada la garantía hipotecaria que pesaba sobre el inmueble de autos, y que dicha liberación hipotecaria quedó protocolizada ante la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de enero de 2006, bajo el No. 11, Tomo 1, Protocolo Primero. Por tanto, queda demostrado que para antes del 05 de enero de 2006, la parte demandada vendedora ya había pagado a la aludida entidad bancaria la suma de Bs. 17.000.000,oo que le fue entregada en calidad de préstamo. Así se declara. B) Marcada B, copia simple de cédula catastral expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador, pretendiendo evidenciar que le fue entregado a la actora en tiempo útil. Este recaudo riela al folio 57 del expediente y el mismo resultó extemporáneamente impugnado por su contraparte en escrito de oposición a la admisión probatoria que riela al vuelto del folio 68, por lo que conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se declara fidedigno. Este juzgador lo aprecia y valora según dispone el artículo 1.363 del Código Civil, evidenciándose del mismo -expedido el 02 de febrero de 2005- que al 05 de enero de 2005 la parte demandada había tramitado la correspondiente cédula catastral y que en fecha 31 de enero de ese año se practicó “avalúo catastral”. Sin embargo, tal medio probatorio en modo alguno evidencia que el mismo le fue entregado a la parte actora tal y como con su promoción se pretendió demostrar. Así se declara. C) Marcada C, copia simple de solvencia de derecho de frente expedida el 12 de enero de 2006 por la Alcaldía de Caracas, pretendiendo evidenciar que le fue entregado a la actora en tiempo útil. Este recaudo riela al folio 58 del expediente y el mismo resultó extemporáneamente impugnado por su contraparte en escrito de oposición a la admisión probatoria que riela al vuelto del folio 68, por lo que conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se declara fidedigno. Este juzgador lo aprecia y valora según dispone el artículo 1.369 del Código Civil, evidenciándose del mismo -expedido el 12 de enero de 2.006- que a tal fecha la parte demandada se encontraba solvente respecto al derecho de frente que corresponde al inmueble de autos, hasta el 31 de diciembre de 2006. Sin embargo, tal medio probatorio en modo alguno evidencia que el mismo le fue entregado a la parte actora tal y como con su promoción se pretendió demostrar. Así se declara.

La parte actora, promovió:

• El mérito probatorio, -se ratifica lo expuesto precedentemente para este tipo de promoción- de las siguientes DOCUMENTALES: A) Del instrumento poder que acredita la representación judicial ejercida por la apoderada actora. Al no constituir ello ningún hecho controvertido, la superioridad lo declara impertinente y desecha del proceso. Así se decide. B) Del libelo de la demanda, pretendiendo evidenciar que se dio pleno cumplimiento a los requisitos señalados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Al no constituir ello ningún hecho controvertido, la superioridad lo declara impertinente y desecha del proceso, mucho más cuando la sentencia interlocutoria que declaró sin lugar la cuestión previa que le fue opuesta por defecto de forma, quedó definitivamente firme. Así se decide. C) Del documento de opción de compraventa, pretendiendo evidenciar el incumplimiento de la accionada a lo previsto en el documento que las partes suscribieron el 21 de noviembre de 2005, en copia simple no impugnada adjunto B al texto libelar. Este recaudo, que riela al folio 11 del expediente, se declara fidedigna su copia fotostática conforme lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose y valorándose a los efectos de la presente decisión. Del mismo se evidencia que, en efecto, en fecha 21 de noviembre de 2005, y quien aquí sentencia judicialmente lo interpreta encontrándose como se encuentra debidamente facultado por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; a saber: i) Que el 21 de noviembre de 2005 la parte actora hizo entrega a la demandada, la suma de Bs. 23.000.000,oo “…para completar la totalidad de la inicial que asciende a un monto de … (Bs. 40.000.000,00)…” de la forma que la parte actora hizo alusión en su texto libelar. ii) Que la parte demandada vendedora se obligó entonces a “…gestionar la Liberación de Hipoteca que mantiene sobre el inmueble… y posterior a esta gestión…” igualmente se obligó a “…hacer entrega del Documento de Liberación de Hipoteca y la Certificación de Gravámenes correspondiente al inmueble…” con el propósito de que la parte actora compradora iniciase las gestiones de solicitud de crédito bancario “…para cancelar la totalidad del precio de venta…”; por lo que forzosamente se interpreta que las partes convinieron en que el plazo otorgado a la actora compradora para iniciar tales trámites bancarios, y que en la cláusula segunda del contrato del 05 de octubre de 2005, quedó modificado al señalarse que comenzaría o se iniciaría a partir del momento en que la demandada vendedora hiciese entrega de tales recaudos. iii) Expresamente las partes establecieron que “…una vez que LA COMPRADORA haya recibido los recaudos anteriormente mencionados, comenzará a regir el plazo para el trámite de solicitud de préstamo, establecido en la cláusula tercera…” del documento del 05 de octubre de 2005. iv) Finalmente, las partes expresamente convinieron que una vez protocolizado el documento definitivo de compraventa, la parte demandada vendedora tendrá un plazo de 60 días continuos para hacer la entrega inmobiliaria a la parte actora compradora. Así pues, queda evidenciado que mediante el documento fechado 21 de noviembre de 2005, las partes contratantes modificaron lo convenido según consta en el documento del 05 de octubre de 2005, además de hacer constar que a partir de dicha fecha, ya la actora había dado cumplimiento a su obligación de pagar la cantidad inicial del precio pactado de venta. Por tanto, queda demostrado que se estableció en cabeza de la parte demandada vendedora –y está así lo aceptó- no solo de gestionar la liberación hipotecaria –cosa que en autos consta que cumplió al 18 de enero de 2006- o la solvencia municipal –que consta en autos cumplió el 12 de enero de 2006- sino también debía hacerle entrega de tales recaudos a la parte actora compradora, siendo que a la fecha de dicha entrega es que comenzaba en cabeza de la parte actora compradora el lapso para dar cumplimiento a su obligación del pago del saldo del precio de compraventa. Entonces, si bien no se estipuló plazo alguno para que la demandada vendedora diese cumplimiento a sus nuevas obligaciones asumidas, queda demostrado en los autos que ésta sí cumplió con parte de ellas, cuales son los trámites respectivos, más no dio cumplimiento a la entrega de tales recaudos a la actora. Así se declara. D) Del documento de liberación hipotecaria del inmueble de autos, pretendiendo evidenciar que se hizo tal liberación. Este recaudo, ya fue valorado por quien aquí sentencia, por lo que se da por reproducida tal valoración en este acto. Así se establece. E) Del documento de opción de compraventa adjunto A al texto libelar, pretendiendo evidenciar que en fecha 05 de octubre de 2005 quedó suscrito y que en el mismo no se hizo mención al gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble. Este recaudo, ya fue valorado por quien aquí sentencia, por lo que se da por reproducida tal valoración en este acto. No obstante, también se agrega –con igual fundamentación- que, en efecto, no se hace mención en dicho documento del gravamen hipotecario que al 05 de octubre de 2005 aun pesaba sobre el inmueble de autos, más ello no evidencia por sí mismo mal fe. Así se declara. F) Originales de la solicitud de copias simples que en fecha 14 de marzo de 2006 hizo del documento de liberación hipotecaria “…, CON SU CORRESPONDIENTE SELLO de entregado y habilitado, con lo cual se pretende demostrar, que en esa fecha mi cliente solicitó la misma con el propósito de acompañarla al escrito libelar…”. Este recaudo que riela al folio 62 del expediente, aparece llenado y sellado en original, y emanado de tercero, por lo que a los fines de que pueda surtir efectos legales en el juicio, ha debido darse cumplimiento con los requisitos que el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil establece y ello no consta en los autos, por lo que se le desecha del proceso y, así se declara. G) Original del recibo No. 016053 fechado 14 de marzo de 2006, expedido por la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del D.F, por la cantidad de Bs. 28.560,oo “…por concepto de cancelación de copia simple de Documento de Liberación de hipoteca…”. Este recaudo que riela al folio 62 del expediente, aparece llenada y sellada en original, y emanado de tercero, por lo que a los fines de que pueda surtir efectos legales en el juicio, ha debido darse cumplimiento con los requisitos que el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil establece y ello no consta en los autos, por lo que se le desecha del proceso y, así se declara. H) Original del formulario para consignación de telegramas fechado 14 de marzo de 2006, destinado a la demandada, en virtud de la cual se hizo el siguiente requerimiento: “…Le solicito nuevamente la entrega de la documentación que usted está obligado de acuerdo al contrato de fecha 21/11/2005 y el compromiso de compraventa de fecha 05/10/2005…”, pretendiendo así evidenciar que la actora sí hizo formal requerimiento de entrega de recaudos. Este recaudo que cursa al folio 64 del expediente, llenado al carbón pero sellado en original por el aludido instituto postal, y suscrito de manera autógrafa por la parte actora compradora, se aprecia y valora según los artículos 1.363 y 1.375 del Código Civil señalan. Evidencia que, en efecto, el 14 de marzo de 2006 fue que la parte actora hizo formal requerimiento a la demandada vendedora que le hiciese entrega de los recaudos a los cuales estaba obligada entregar, por lo que se establece que es el 15 de marzo de 2006, la fecha en virtud del cual la parte demandada vendedora quedó en mora para dar cumplimiento a su obligación de entrega de recaudos, y ello con fundamento en lo previsto en el aparte in fine del artículo 1.269 del Código Civil. Así se declara. I) Original del aviso de entrega urgente No. 5554 fechado 14 de marzo de 2006, pretendiendo evidenciar que el telegrama a la demandada le fue entregado ese día a las 3:45 p.m. Este recaudo adminiculado con el anterior a tenor de lo previsto por el artículo 1.375 del Código Civil, se aprecia y valora según el artículo 1.363 eiusdem señala, y evidencia que “…el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa…” por lo que al no haber sido impugnado, demuestra fehacientemente que el 14 marzo de 2006 la parte actora compradora hizo formal requerimiento de que se le entreguen los recaudos que la demandada se encontraba obligada a entregar y, por tanto, a partir del 15 de marzo de 2006, este sujeto procesal quedó en mora. Así se decide.
• Promovió las TESTIMONIALES de las ciudadanas ESTHER DEL ROSARIO RANCEL HIDALGO y SONIA JACQUELINE VARGAS. La primera de las nombradas, depuso ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 21 de diciembre de 2006, cuyos dichos no le merecen fe a quien aquí sentencia, y se declaran desechados del presente proceso, en virtud de haber incurrido en franca contradicción, cuando a la tercera repregunta “…Diga usted quien la contrató para ser intermediaria y cuáles eran sus funciones?...” contestó: “…Nadie me contrató para ser intermediaria y sino tengo contratación no tengo ninguna función…” (resaltado por la alzada), negando ser intermediaria de ninguna de las partes, mientras que a la cuarta repregunta “…Cuál es el interés que la lleva a conocer el fondo de los contratos que reposan en el expediente de la presente causa...” contestó: “…Como lo dije en una de las respuestas anteriores de alguna manera yo intermedié y la Sra. bueno no recuerdo el nombre de ella pero es la hermana de la Sra. Judith que es abogado me pidió que le imprimiera el documento de opción de compra…” (resaltado por la alzada). Así se declara. La segunda testigo mencionada, depuso ante el citado tribunal en esa misma fecha, también se desechan sus dichos del presente juicio, por constituir una testigo referencial, dado que a la cuarta pregunta “…Tiene ud, conocimiento del porqué no se llevó a cabo la compra venta del inmueble antes identificado o antes mencionado…” respondió: “…Bueno ella en esos días se le enfermó un hermano y que no podía venderlo porque su hermano se moría…” afirmando haber presenciado tal negativa según respondió a la quinta pregunta, mientras que a la cuarta repregunta “…Diga ud si gestionó personalmente la liberación de la hipoteca y cual fue su labor en la presente operación inmobiliaria…” contestó: “…No en la hipoteca no estuve en la liberación …, y mi trabajo fue llevar a ELIZABETH a ver el inmueble, y a exigirle a JUDITH que le dieras (sic) los documentos a ELIZABETH para ella poder introducir el préstamo y nunca estaban siempre se negaba…” (resaltado de la alzada). Así se declara.

Analizado el material probatorio traído por las partes al proceso, es evidente para este juzgador que, en efecto, en el documento fechado 21 de noviembre de 2005 las partes colocaron en cabeza de la parte demandada vendedora, la obligación no solo de gestionar la liberación hipotecaria y pago de impuestos y tasas, sino también la obligación de hacer entrega a la actora compradora del correspondiente documento de liberación hipotecaria y –expresamente así se convino- del certificado de gravámenes del inmueble de autos, a los fines de permitir que la parte actora compradora tramitase el préstamo bancario que las partes igualmente convinieron –tanto en el documento fechado 05 de octubre como en el documento del 21 de noviembre, ambos de 2005- que se necesitaba tramitar con el propósito de que se obtuviese el importe necesario para pagar el saldo del precio pactado de compraventa, que igualmente quedó demostrado en juicio, es por la cantidad de Bs. 70.000.000,oo.

Estas obligaciones estipuladas en el documento fechado 21 de noviembre de 2005, una claramente constituye obligación de hacer –gestionar la liberación hipotecaria y tramitar todas las solvencias inmobiliarias- y la otra, que sigue siendo obligación de hacer sin que pueda ser confundida con una obligación de dar –entregar a la parte actora compradora el documento de liberación hipotecaria y el certificado de gravámenes-, teniendo en cuenta como lo resalta el autor patrio Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones ” Tomo I, Págs. 68 y 69, edición 2004, que las obligaciones de dar se cumplen automáticamente con el solo consentimiento, por cuanto las obligaciones que tienen por objeto la simple entrega de una cosa, son de hacer, por que con dicha actividad no se ésta transmitiendo la propiedad ni ningún derecho real, de los cuales tan solo quedó demostrado en juicio que la parte demandada vendedora únicamente cumplió con la primera obligación de hacer antes mencionada.

Establece el encabezado del artículo 1.269 del Código Civil, lo siguiente:

“…Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención…”

Lo cierto es que en el documento fechado 21 de noviembre de 2005, las partes no convinieron plazo alguno para que la hoy demandada vendedora diese cumplimiento a su obligación de hacer entrega del documento de liberación hipotecaria y el de certificación de gravamen, y para ello el legislador patrio previno en el aparte in fine del citado artículo, lo siguiente:

“…Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora, sino por un requerimiento u otro acto equivalente…”

Así pues, quedó también demostrado en autos, que es en fecha 14 de marzo de 2006 –antes de la interposición de la demanda- que la parte actora compradora ejecutó tal acto de requerimiento del cumplimiento de la obligación de “hacer” que la parte demandada vendedora tenía a su cargo, por lo que esta superioridad establece que es a partir del 15 de marzo de 2006 que dicho sujeto procesal quedó en mora respecto a dicha obligación.

Por su parte, la accionada vendedora expresamente negó en su contestación a la demanda haber incumplido con sus obligaciones y, al contrario, arguyó que fue la parte actora compradora quien incumplió por no haber pagado dentro del “único” plazo que las partes acordaron y que está fijado en el documento fechado 05 de octubre de 2005, de hacerle entrega de la cantidad de Bs. 70.000.000,oo –hoy, Bs.F 70.000,oo- por concepto de pago del saldo del precio pactado de compraventa.

Pues bien, si la demandada negó haber incumplido, no quedó evidenciado en los autos el hecho liberatorio de su obligación de hacerle entrega a la hoy accionante compradora de los recaudos que en el documento fechado 21 de noviembre de 2005 las partes señalaron que la vendedora debía entregar a la compradora. A ello quedó procesalmente obligada conforme el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En este aspecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó asentado:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

De igual modo, quedó evidenciado en este proceso que no es “único” el plazo otorgado a la hoy accionante compradora dado que ha quedado demostrado en juicio que el plazo fijado en las cláusulas segunda y tercera del documento del 05 de octubre de 2005, quedó modificado por las propias partes suscriptoras en el documento fechado 21 de noviembre de 2005. Y se evidenció que, en efecto, el plazo otorgado a la hoy accionante compradora solo comenzaría a contarse a partir de la fecha cierta en que la hoy demandada vendedora le hiciese entrega de los recaudos específicamente señalados en dicho documento y que hoy la actora demanda su cumplimiento (demanda vto. f.2, informes f. 133).

Se hace necesario, en tal sentido y para fundamentar lo arriba indicado, transcribir el contenido de la cláusula tercera prevista en el documento de opción de compra fechado 05 de octubre de 2005, así como lo que al respecto establece el documento fechado 21 de noviembre de 2005 complementario del mismo:

1) Opción de compra: “… Se le otorgará a La Compradora a realizar el trámite ante la entidad financiera correspondiente para la gestión del crédito conveniente un plazo de Ciento Veinte (120) días mas Treinta (30) días de prorroga subsiguientes para la cancelación total restante del monto de la venta, es decir, la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00) que complementaran el monto total de la venta…”

2) Documento complementario:“… LA VENDEDORA se compromete también a gestionar la Liberación de Hipoteca que mantiene sobre el inmueble objeto de la opción Compra-Venta antes identificada y posterior a esta gestión hacer entrega del Documento de Liberación de Hipoteca y la certificación de Gravámenes correspondientes al inmueble al inmueble (sic) objeto de la venta a fin de que COMPRADORA pueda dar inicio a la solicitud del crédito ante la entidad financiera correspondiente para cancelar la totalidad del precio de la venta establecido en la cláusula Segunda de la opción referida. Una vez que LA COMPRADORA haya recibido los recaudos anteriormente mencionados, comenzara (sic) a regir el plazo para el trámite de solicitud de préstamo, establecido en la cláusula Tercera de la opción de compra-venta firmada entre las partes. Se conviene también por el presente documento que LA COMPRADORA otorgara (sic) a LA VENDEDORA una vez firmada la protocolización del documento definitivo de venta, un plazo para la entrega del inmueble de Sesenta (60) días continuos…”

Ahora bien, no constituye hecho controvertido la naturaleza jurídica del contrato contenido en ambos documentos, pues las partes están contestes en afirmar que se trata de un contrato de opción de compraventa inmobiliaria, a la cual las partes bilateralmente se obligaron.

Este tipo de contrato o negociación bilateral, llena una necesidad del comercio inmobiliario ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además de ello, generalmente el comprador requiere financiamiento generalmente con garantía hipotecaria.

Sobre este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de febrero de 2003, dejó sentado lo que de seguida se transcribe:

“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 19991, indica “…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…
Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento…”.

Así, en la negociación objeto del presente fallo resulta evidente que la propia representación de la parte demandada alegó en su escrito de informes, lo siguiente: “…Ciudadano Juez, todos estos documentos que describí anteriormente, se pusieron a disposición de la Compradora, dentro del período establecido en el documento de opción de Compra y sin embargo la Demandante (Ciudadana Elizabeth Hernández Rueda) no cumplió, a pesar de la innumerables llamadas de mi representada con el objeto de llevar a cabo la operación de venta de su inmueble…”. Pues bien, no consta en autos que en verdad ello así haya sido, pues la demandada vendedora no demostró en juicio que, conforme a su dicho, hiciera entrega de “todos estos documentos” a la parte actora, resultando también claro de su escrito de informes ante la alzada, que se refiere al documento de liberación de garantía hipotecaria –cuyo préstamo quedó evidenciado se pagó antes del 05 de enero de 2006- así como la solvencia de derecho de frente –que también se evidenció en autos, que se pagó al 12 de enero de 2006. Tampoco consta que haya tramitado certificación de gravámenes respecto al inmueble, pero, por ser ésta una obligación de hacer, la solución judicial es la que el artículo 1.266 del Código Civil señala, quedando evidentemente incumplidas las obligaciones de “hacer” que la parte demandada vendedora se encontraba obligada a ejecutar, respecto al documento de liberación hipotecaria como demás recaudos de solvencias tributarias, para tramitar la solicitud de préstamo hipotecario. Así se establece.

Ahora bien, en materia de ejecución de los contratos el artículo 1.167 del Código Civil establece lo siguiente:

“… En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”.

La parte actora, alegó el cumplimiento de sus obligaciones, y lo acreditó con el documento de promesa bilateral de compra-venta y los diversos pagos de la inicial del precio pactado, que se constata cumplido según documento fechado 21 de noviembre de 2005. En ninguna parte de los autos, consta que la demandada haya entregado la liberación de hipoteca y el certificado de gravámenes a la parte actora para que naciera la obligación del tramite del crédito para el pago del saldo pactado, dentro de los ciento veinte (120) días más los treinta (30) días de prorroga contados a partir de la entrega de los documentos tantas veces aludidos, resultando forzoso para esta alzada declarar procedente la pretensión actora de que se condene a la demandada al cumplimiento del contrato que ambas suscribieron de manera autenticada el 05 de octubre de 2005 y que en el documento de fecha 21 de noviembre de 2005 complementaron, en cuanto a la entrega de dichos documentos.

Lo antes expuesto, determina que debe modificarse el dispositivo de la sentencia recurrida que ordenó la protocolización del documento definitivo de venta y el pago de la diferencia del precio al momento de dicho otorgamiento, aspecto este que no fue pretendido por la parte actora en su libelo, ordenándose a la parte demandada que haga entrega de los referidos recaudos y a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme al artículo 529 del Código de Procedimiento Civil dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos, o una vez vencido el lapso del cumplimiento voluntario que se fije en ejecución, comenzará a correr el lapso convenido por las partes para el pago del saldo pactado, motivo por el cual resulta parcialmente ha lugar la apelación impetrada. Así se decide.

En conclusión, por todo lo ya analizado resulta forzoso para esta alzada declarar la procedencia del cumplimiento contractual demandado, y parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido en contra del fallo de primera instancia, y así se hará en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de la presente sentencia. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos de hecho y de derecho que han quedado expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana JUDITH ELENA CARRILLO GIL, en contra de la sentencia que en fecha 22 de junio de 2007 dictó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada con las motivaciones aquí expresadas.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato opción de compraventa inmobiliaria, incoada por la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ RUEDA en contra de la ciudadana JUDITH ELENA CARRILLO GIL, ambas antes identificadas. En consecuencia, se condena a la parte accionada, en hacerle entrega a la actora de todos los recaudos que conforme a lo previsto en el documento que las partes suscribieron el 21 de noviembre de 2005, debe realizar, esto es, el documento de liberación hipotecaria y la certificación de gravámenes correspondiente al inmueble objeto de venta que más adelante se identifica, a fin de que la parte actora compradora, ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ RUEDA, pueda dar inicio a la solicitud del crédito ante la entidad financiera correspondiente para cancelar el saldo del precio pactado de compraventa, el cual asciende a la cantidad de Bs.F 70.000,oo y que quedó así establecido conforme a la cláusula segunda del documento de opción de compraventa que las partes firmaron el 05 de octubre de 2005, para que así comience a regir el plazo para el trámite de solicitud de préstamo y pago que en el aludido contrato del 05 de octubre de 2005, establece en su cláusula tercera. En caso de que la parte accionada no cumpla voluntariamente con lo ordenado, queda autorizada la parte actora para gestionar los mismos conforme al artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, comenzado a correr el lapso acordado por las partes para la tramitación del crédito y pago del saldo pactado, una vez vencido el lapso de cumplimiento voluntario que se indique en fase de ejecución. El inmueble de autos está constituido por la casa y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en la Urbanización Catia, jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguida con el No. 21, e identificada con el código de catastro No. 15-21-04-33, la cual tiene un área aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados (88 mts.2) cuyos medidas y linderos son los siguientes: Norte: En dieciséis metros (16 mtrs) con la parcela 19; Sur: en igual extensión con la parcela 23; Este: en cinco metros con cincuenta centímetros (5,50 mtrs) con terreno de Lago Petroleum; y Oeste: con igual extensión con la avenida principal.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 eiusdem , se condena al pago de las costas en cuanto al proceso a la parte demandada.

Por cuanto el presente fallo se dicta fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ibidem, se ordena notificar a las partes.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias definitivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 idem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación, a los nueve (09) días del mes de marzo de dos mil nueve (2009).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMENEZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABG. ROCIO FRANCO MENESES
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y agregó al expediente la anterior decisión, constante de diecinueve (19) folios útiles.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABG. ROCIO FRANCO MENESES

Expediente Nº 07-10030
AMJ/MCF/ag.-