REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce de marzo de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2008-001349

PARTE ACTORA: VICTOR MENDOZZA VIOLA, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad No. 2.989.805, representado en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Javier Agustí Pozuelos, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 48.313.

PARTE DEMANDADA: JORGE HERNÁNDEZ GARCÍA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.525.479, representado en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Petronio A. Silvio Velásquez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.19.735.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
El presente juicio se inició mediante demanda que por Resolución de Contrato Arrendaticio presentara la representación judicial de la parte actora, el día 28 de mayo de 2008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole a este Tribunal su conocimiento y sustanciación, previo distribución de ley, el cual mediante auto dictado en fecha día 02 de junio del citado año, la admitió por los tramites del juicio breve.

La representación judicial de la parte accionante sostiene en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que su mandante es propietario de un inmueble denominado “Edificio SANTA ANA”, constituido por un edificio, ubicado en la calle Cuba con la avenida María Teresa Toro de la urbanización Las Acacias del Municipio Libertador de Caracas, según consta de documento registrado, el 26 de junio de 1953.
Que en fecha 27 de marzo de 2006, su representado dio en arrendamiento al ciudadano JORGE HERNÁNDEZ GARCÍA, antes identificada, el apartamento No. 6, del citado edificio, por ante documento autenticado en la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador, por un canon de Noventa Bolívares con Setenta y Dos Céntimos (Bs. 90,72).
Que el arrendatario ha dejado de pagar las pensiones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007 y de enero a mayo de 2008, adeudando la suma de Setecientos Veinticinco Bolívares con Setenta y Seis Céntimos (Bs. 725,76)
Que en virtud de ello, procedió a demandar al citado ciudadano, para que convenga o en su defecto sea condenado, a la Resolución del Contrato con su consecuente entrega del inmueble arrendado y al pago de las costas procesales.

A través de diligencia presentada el día 10 de febrero de 2009, compareció el demandado y mediante diligencia se dio por citado en el presente juicio y confirió poder apud acta al abogado Petronio Silvio, ya identificado.

En la oportunidad legal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual contestó la demanda en los siguientes términos:

Calificó de confusa la redacción del libelo, al referirse tanto al apartamento No. 4 como al apartamento No. 6, como ocupados por su mandante.
Negó, rechazó y contradijo la demanda, bajo el argumento que su representado adeude cánones de uno u otro apartamento, aduciendo que, el mes de octubre de 2007, fue recibido por la arrendadora, según recibo expedida por la misma; que el mes de noviembre y diciembre de 2007, no fueron recibidos por la arrendadora, circunstancia por la que fueron consignados en el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, bajo el expediente No. 2008-0208, del cual se evidencia que la actora conocía dichas consignaciones. En virtud de ello, alegó el estado de solvencia de su representado.

Abierto el juicio a pruebas, la representación de la demandada promovió documentales, las cuales fueron admitidas por el Tribunal, salvo su apreciación en la definitiva; y el apoderado actor presentó escrito de informes, en fecha 10 de marzo de 2009.
II

Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el día 27 de marzo de 2006, con fundamento en que el demandado en su carácter de arrendatario ha dejado de cumplir con su obligación de pagar, en los términos establecidos contractualmente, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2007 y enero a mayo de 2008, cada uno a razón de Noventa Bolívares con Setenta y Dos Céntimos (Bs. 90,72).

En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.

La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcado “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador, el día 25 de abril de 2005, bajo el No. 28, Tomo 61, el cual arroja pleno valor probatorio, al no haber sido tachado por la parte demandada; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se atribuye la profesional del derecho que se presenta en nombre y representación de la parte actora, y así se establece.

2.- Marcado con la letra “B”, copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Distrito Federal, la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, y de cuya lectura se constata el carácter de propietario que el actor se atribuye respecto al inmueble en el cual se encuentra el apartamento en litigio, y así se establece.

3.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador, el 27 de marzo de 2006, bajo el No. 40, Tomo 45, contentivo del contrato de arrendamiento cuya resolución se exige en juicio; documento que en forma alguna fue tachado por el demandado, quien -de forma tácita- asumió el carácter de inquilino que le es atribuido en la controversia; pues al contestar la demanda, hizo valer a los efectos legales correspondientes, las consignaciones arrendaticias realizadas a favor de la actora como arrendadora del inmueble cuya entrega es pretendida.

Con la referida prueba documental, quedó demostrado en autos, que efectivamente las partes del presente juicio en la citada fecha, celebraron un contrato mediante el cual la actora dio en arrendamiento al demandado un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 6, del Edificio SANTA ANA, situado en el ángulo o esquina noreste de la intersección de la calle Cuba con la avenida María Teresa Toro, de la urbanización Las Acacias del Municipio Libertador, con una pensión arrendaticia mensual de Noventa Bolívares con Setenta y Dos Céntimos (Bs. 90,72), pagadera dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; por lo que siendo efectivamente la parte demandada la que funge como arrendataria, dentro de sus obligaciones principales está, concretamente, la reclamada por la actora en el presente juicio, vale decir, pagar en los términos convenidos la pensión arrendaticia mensual, y así se establece.

Por su parte, el apoderado de la parte accionada al contestar la demanda, luego de mencionar lo confuso del libelo, en virtud de hacerse referencia en el mismo a dos apartamentos el distinguido con el No. 4 y al No. 6, sin hacer valer la defensa previa prevista en el ordenamiento, entendiéndose del documento contentivo del contrato y de la actitud procesal asumida por el accionado que, se trata del apartamento distinguido con el No. 6; rechazó, negó y contradijo la demandada incoada, por carecer –a su juicio- de fundamento alguno; toda vez que, su representado se encuentra en estado de solvencia con el pago de los cánones correspondiente a los meses indicados por el actor como no pagados e insolutos. Pago que señaló, fue efectuado a través el procedimiento de consignaciones ante el juzgado de municipio competente para ello, y del cual, está en conocimiento la actora.

Demostrada en autos la relación arrendaticia que vincula a las partes, cabe destacar, que de conformidad con lo previsto en el contrato celebrado por las partes en fecha 27 de marzo de 2006, el arrendatario está en la obligación de pagar el canon pactado, este es, la ya citada suma de Noventa Bolívares con Setenta y Dos Céntimos (Bs. 90,72), dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; vale decir, el mes de noviembre de 2007, debía ser pagado a la arrendadora, los primeros cinco días de dicho mes; todo ello en cuanto al lapso contractual de pago.

Rehusándose la arrendadora a recibir dicho pago, la arrendataria disponía del lapso legal de consignación de quince días (15), establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lapso que en el caso de autos empieza a contarse a partir del sexto día del ya mencionado mes de noviembre, es decir, tomando el ejemplo antes referido, el día seis (6) hasta el día veinte (20) del mes de noviembre de 2007, ambos inclusive, y así sucesivamente, con los meses siguientes.

Resulta importante destacar que, si bien la excepción por excelencia ante la falta de pago es la acreditación del pago reclamado, ésta debe operar conforme a las normas especiales que rigen el pago de la prestación en particular. En este caso, tratándose de pagos realizados a través de consignación arrendaticia, lo procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En ese mismo sentido, estima este Tribunal necesario apuntar, a los fines de considerar como legítimamente efectuadas las consignaciones realizadas, que el arrendatario, tal como lo dispone el artículo 51 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe consignar los pagos por ante el Tribunal de Municipio competente, dentro del lapso legal correspondiente; tanto es así que, de conformidad con lo establecido en el artículo 53 del mismo texto legal, el Juez debe dar a la persona que efectúa la consignación comprobante de haberla efectuado, por lo que debe entenderse que el solo depósito de la suma de dinero correspondiente, en la cuenta perteneciente al Juzgado de Municipio competente, no es suficiente a los fines de afirmar la solvencia del inquilino con el pago realizado, toda vez que, hasta tanto dicho depósito no sea acreditado por ante el Tribunal, el beneficiario del mismo, en este caso el arrendador, no podrá proceder a su retiro, en el supuesto de ser esa su voluntad, ya que con ello se sometería al arrendador a la unilateral voluntad del inquilino de consignar o no el depósito efectuado.

Precisada la oportunidad de pago contractual y legal de las pensiones de arrendamiento mensual, pasa este Juzgado a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas y producidas a los autos, conjuntamente con el escrito de contestación; a los efectos de determinar la solvencia o no de la demandada con su obligación de pago que le fuere reclamada:



MES DEMANDADO FECHA DE LA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE
CONSIGNACIÓN
Noviembre 07 06-02-08 06-11-07 al 20-11-07
Diciembre 07 06-02-08 06-12-07 al 20-12-07
Enero 08 06-02-08 06-01-08 al 20-01-08
Febrero 08 07-02-08 06-02-08 al 20-02-08
Marzo 08 05-03-08 06-03-08 al 20-03-08
Abril 08 07-04-08 06-04-08 al 20-04-08
Mayo 08 06-05-08 06-05-08 al 20-05-08

Del cuadro que antecede se desprende que si bien es cierto que, los cánones correspondientes a todos los meses señalados en la demanda, fueron consignados en su totalidad; no es menos cierto que, la parte demandada no cumplió con su obligación de consignar tempestivamente, todas y cada una de las mensualidades demandadas, evidenciándose que los cánones arrendaticios de los meses de noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008 (todos inclusive), fueron consignados, extemporáneamente, es decir, ya vencido el lapso legal para efectuar válidamente la consignación; siendo importante reiterar que las consignaciones deben ser realizadas dentro del lapso legal, ni antes ni después, lo que no hace procedente declarar el estado de solvencia a favor de la parte demandada y así se declara.

De las actas se constata en ese orden de ideas, que la representación de la demandada, además de las consignaciones previamente estudiadas, hizo valer los recibos de pago por mensualidades anteriores a las señaladas en el libelo, a los fines de demostrar en juicio, la manera irregular del pago de las pensiones, la cual era aceptada por el arrendador, actitud con la que –según su criterio-, quedó modificada la forma contractual de pago.

Debe indicarse que, tales documentos al no haber sido desconocidos de forma expresa por el actor, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedaron reconocidos en autos, produciendo así valor probatorio. Despendiéndose de su estudio que, si bien de los mismos se constata, que el arrendador procedió a recibir en una misma ocasión, la cantidad correspondiente a varios cánones, ello implica el consentimiento del arrendador de aceptar en esas oportunidades y bajo esa forma, el pago correspondiente, renunciando así, a la posibilidad de reclamar cualquier incumplimiento contractual en lo que respecta a los pagos recibidos de forma extemporánea.

Ahora bien, cuando el inquilino, ante la expresa o tácita negativa del arrendador de recibir el pago del canon, decide activar el procedimiento de pago por consignación previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos de cumplir con su obligación legal y contractual, debe plegarse a la normativa que regula dicho procedimiento, la cual en su artículo 51, establece un lapso de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, para efectuar el pago por consignación; pues de lo contrario, se crearía una absoluta y total incertidumbre en cuanto al tiempo válido y efectivo para realizarlo.

De modo pues, que verificado en autos que, el incumplimiento de la parte demandada con su obligación de pagar los cánones mensuales de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debe concluirse que la resolución del contrato pretendida en el presente juicio debe prosperar en derecho y así se establece.

III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera el ciudadano VÍCTOR MENDOZZA VIOLA contra el ciudadano JORGE HERNANDEZ GARCÍA, ambos previamente identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 27 de marzo de 2006, el cual tuvo por objeto un inmueble identificado como apartamento N° 6, del edificio SANTA ANA, situado en el ángulo o esquina noreste de la intersección de la calle Cuba con la avenida María Teresa Toro, urbanización Las Acacias, del Municipio Libertador; se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado antes identificado.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de marzo de 2009.
La Juez


Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol

La Secretaria Accidental,


Abg. Daniela Castillo Ortíz.



En esta misma fecha, (12-03-2009), siendo las 10:31 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria Accidental,


Abg. Daniela Castillo Ortíz