TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte de marzo de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2007-001826

PARTE DEMANDANTE: CECILIA DA ENCARNACAO DE TEIXEIRA y SUSANA MARIA ENCARNACION TEIXEIRA DE GOUVEIA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.182.420 y 6.257.525, respectivamente, representadas en juicio por el abogado, Jorge A. Gómez Inciarte, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 83.467.

PARTE DEMANDADA: TONY ALBERTO FLORES GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.405.428, representado en el presente juicio por el abogado Juan Castillo Sifontes, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 68.610.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO ARRENDATICIO.

I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la representación judicial de la parte actora ya identificada, en fecha 1º de octubre de 2007, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación de la parte actora, en el libelo de la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, el 13 de septiembre de 2002, sus representadas dieron en arrendamiento al ciudadano TONY. A. FLORES GONZALEZ, ya identificado, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 11, ubicado entre las esquinas de Avilanes a Rio, edificio “RIO CARIBE”, planta baja, parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
2.- Que el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo.
3.- Que en fecha 27 de septiembre de 2006, la Dirección General de Inquilinato, reguló el inmueble arrendado, en la suma de Un Mil Ochenta y Seis Cuatrocientos Cuarenta y Siete Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 1.086.447,60).
4.- Que procedió a demandar la resolución del contrato arrendaticio con la consecuente entrega del inmueble, en virtud de la falta de pago cánones y el pago de la cantidad de Tres Millones Doscientos Once Mil Cuatrocientos Ocho Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 3.211.408,40), correspondiente a la diferencia de los cánones de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2007.

A través de auto dictado el día 4 de octubre de 2007, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

En fecha 4 de noviembre de 2008, el demandado se dio por citado, otorgó poder apud-acta al abogado Juan Castillo Sifontes, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.610, y contestó la demanda mediante escrito, a través del cual señaló, entre otras cosas, lo siguiente:

Admitió de forma expresa haber celebrado el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, el 13 de septiembre de 2002, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 11, ubicado entre las esquinas de Avilanes a Rio, edificio “RIO CARIBE”, planta baja, parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, por lo que alegó que la duración del contrato fue un periodo de seis (6) meses a partir del 7 de agosto de 2002, hasta el 7 de febrero de 2003, indeterminándose el contrato, toda vez que el arrendador no manifestó de forma escrita la continuación de un nuevo contrato y continuó depositando en la cuenta bancaria del Banco Venezuela de Crédito a nombre de la ciudadana Susana Texeira los cánones de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda intentada, aduciendo que no celebró un nuevo contrato de arrendamiento –escrito- con las arrendatarias, pero si acordaron de forma verbal un aumento en el canon de arrendamiento.
Alegó que no tuvo conocimiento del procedimiento abierto ante la Dirección General de Inquilinato, y que la parte demandante no le manifestó el aumento del canon de arrendamiento y continúo cancelando la cantidad de Quinientos Ochenta Bolívares (Bs. 580,00) siendo el último pago por la cantidad de Mil Ciento Sesenta Bolívares (Bs. 1.160,00) correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2008.
Señaló que no ocupa el inmueble arrendado, pero cumple con la obligación de cancelar el canon de arrendamiento, por tanto no le adeuda a la parte actora la cantidad de Tres Mil Doscientos Once Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 3.211,40) por la diferencia de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2007. Asimismo, celebró un contrato de arrendamiento sobre los bienes muebles que se encuentran el inmueble antes identificado, con las ciudadanas Delcy del Carmen Morales Banqueth y Mirna Morales, el cual fue inscrito por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta, en fecha 18 de diciembre de 2002.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, mediante los cuales hicieron valer las pruebas que estimaron pertinentes, debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, las demandantes invocando su condición de arrendadoras, pretenden la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 13 de septiembre de 2002, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, con fundamento en que el demandado TONY. A. FLORES GONZALEZ, ya identificado, en su carácter de arrendatario, ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2007, adeudando la cantidad de Tres Millones Doscientos Once mil Cuatrocientos Ocho Bolívares con cuarenta Céntimos (Bs. 3.211.408,11), actualmente Tres Mil Doscientos Once Bolívares Fuertes con Cuarenta Céntimos (Bs.F. 3.211,40).

En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda –entre otros-, los siguientes documentos:

1.- Marcado “A”, copia simple del documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador, el día 31 de mayo de 2006, bajo el No. 39, Tomo 54, el cual arroja pleno valor probatorio, al no haber sido tachado por la parte demandada; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se atribuye al profesional del derecho que se presenta en nombre y representación de la parte actora, y así se establece.

2.- Copia simple del documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, el 13 de septiembre de 2002, bajo el No. 51, Tomo 127, contentivo del contrato de arrendamiento cuya resolución se exige en juicio; documento que en forma alguna fue impugnado por el demandado, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, y así se establece.

Con la prueba documental en análisis quedó demostrado en autos que efectivamente la actora en la citada fecha, cedió en arrendamiento a la empresa ANDY¨S PIZZAS, C.A., un inmueble constituido por un local distinguido con el No. 11, ubicado entre las esquinas de Avilanes a Rio, edificio “RIO CARIBE”, planta baja, parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Es el caso, que de la lectura efectuada al contrato bajo análisis, se impone el contenido de la cláusula cuarta, cuyo texto es del tenor siguiente:

“CUARTA: El termino fijado para la duración del presente contrato es de seis meses FIJO, contado a partir del día siete de Agosto del año (07/08/2002) y vence el siete de Febrero del año dos mil tres (07-02-2003). Por tanto, ‘EL ARRENDATARIO’ se obliga a entregar el inmueble objeto de este contrato a su vencimiento a LAS ARRENDADORAS, a su entera satisfacción y de conformidad (…) después de su vencimiento no se producirá TÁCITA RECONDUCCIÓN….”. (Negrillas del Tribunal).

De conformidad con lo previsto en la cláusula contractual antes aludida, se desprende que la voluntad de los contratantes fue la de vincularse en arrendamiento, con determinación del tiempo de duración; es decir, las partes celebraron un contrato con tiempo prefijado o determinado de seis meses fijos, contado a partir del 7 de agosto de 2002 hasta el 7 de febrero de 2003, sin posibilidad de prórroga contractual; pues de su lectura no se destaca que los contratantes, hayan expresado su voluntad de extender, el tiempo de seis meses fijado para la duración del contrato.

Cabe entonces resaltar, que si con posterioridad al vencimiento del lapso legal que por prórroga legal le asistía a la inquilina, ésta en tal condición, continuó ocupando el inmueble, recibiéndole la arrendadora, las cantidades correspondientes a las pensiones arrendaticias generadas, debe efectivamente señalarse la verificación del supuesto fáctico consagrado en el artículo 1.600 del Código Civil. Tanto es así, que los propios litigantes están contestes en que la naturaleza de la relación arrendaticia en debate, es de naturaleza indeterminada en el tiempo.

En ese orden de ideas, dispone el artículo 1600 del Código Civil:

“Artículo 1.600.- Si a la expiración el tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.

Debe en consecuencia, afirmarse que, estando en presencia de un contrato indeterminado, de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción procesalmente idónea para satisfacer la pretensión deducida, es la de desalojo y no la resolutoria incoada, circunstancia que impone a este Juzgado a declarar que la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones no resulta procedente en derecho, y así se establece.

Atendiendo al análisis previamente realizado, este Juzgado al evidenciar, que en el caso de marras la acción interpuesta por la parte actora es la de resolución, estando en presencia de un contrato indeterminado en el tiempo, debe declararse que la acción incoada no constituye la vía procesal idónea para satisfacer su pretensión, en razón a la naturaleza del contrato, por lo que resulta forzoso para este Despacho, declarar la improcedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio a las presente actuaciones. Así se decide.

Declaratoria previa en virtud del cual este Juzgado no entra a pronunciarse sobre los demás argumentos y defensas esgrimidas en la presente controversia, y así se decide.

III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por las ciudadanas CECILIA DA ENCARNACAO DE TEIXEIRA y SUSANA MARIA ENCARNACION TEIXEIRA DE GOUVEIA contra TONY ALBERTO FLORES GONZÁLEZ, previamente identificados.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

Publíquese. Regístrese, Notifíquese a las partes y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 20 días del mes de marzo de 2009.
La Jueza

La Secretaria Accidental
Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
Daniela T. Castillo Ortiz

En esta misma fecha, 20 de marzo de 2009, siendo las 3:15 p.m, se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc,

Daniela T. Castillo Ortiz