TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, treinta y uno de marzo de dos mil nueve
198º y 150°
PARTE ACTORA: MARCOS MARTIN TORRES ARISTIGUETA y MARIA NINFA PEREZ DE TORRES, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nros 1.856.782 y 2.092.758, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ENDER ANTONIO FERNANDEZ e ILIA MARIA GONZALEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 53.363 y 76.080, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ANGELA IRAIDES DURAN DE BARTOLINI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.255.188.

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS AUGUSTO RINCON CANO e IRIS JOSEFINA PORTILLO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 5.472 y 77.783, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio, por demanda incoada por el abogado ENDER ANTONIO FERNANDEZ, quien en su carácter de apoderado judicial de MARCOS MARTIN TORRES Y MARIA NINFA PEREZ DE TORRES, demandó a la ciudadana ANGELA IRAIDES DURAN DE BARTOLINI, a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el apartamento distinguido con el número y letra 4-C, ubicado en el piso 4 del Edificio Residencias DON SAM, situado en la Calle Tepuy, entre las Avenidas América y Manapire, Urbanización Prado Humboldt, Prados Del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Por auto de fecha 22 de octubre de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Por diligencias de fechas 12, 18 y 25, respectivamente del mes de noviembre de 2008, el alguacil designado para la práctica de la citación de la parte demandada, dejó expresa constancia de no haber podido lograr su citación personal.
Por auto de fecha 14 de enero de 2.009 y previa solicitud de la parte actora, el Tribunal ordenó la citación por carteles de la parte demandada.
Dichos carteles fueron debidamente publicados y consignados a los autos.
En fecha 6 de marzo de 2009, compareció la parte demandada, debidamente asistida de abogado y confirió poder apud acta a los abogados Luís Rincón e Iris Josefina Portillo, quedando debidamente citada a partir de dicha fecha, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.
Luego en fecha 10 de marzo de 2.009, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito en el cual promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia al fondo el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
II
DE LA CUESTIÓN PREVIA PROMOVIDA
Como quiera que, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley especial que regula la materia, en su artículo 35 dispone que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, dado lo especial del presente asunto, este Tribunal procede a decidir las promovidas por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva. Así se decide.
En relación a la cuestión previa prevista en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma del libelo por haberse hecho la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que fue promovida por la representación judicial de la parte demandada en los siguientes términos:
Afirma que la parte actora acumuló en el libelo la resolución, el cumplimiento del contrato, las costas procesales y los honorarios de abogados, toda vez que en el petitorio del libelo de la demanda, se demandó en primer término la resolución del contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento, , en segundo término se solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, es decir, pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.008, y los que se sigan acumulando hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado; en tercer término las costas y costos judiciales y en cuarto término los honorarios profesionales.
Que de lo expuesto se concluye que la parte actora solicitó la resolución, el cumplimiento, las costas y los honorarios profesionales, acciones incompatibles entre sí.
El Tribunal para decidir observa:
En el caso sub iudice, no existe la inepta acumulación de acciones que alega la parte demandada, toda vez que los conceptos solicitados por el actor están bien definidos en el libelo, pues el pago de cantidades de dinero por vía indemnizatoria, no es una acción separada, sino una exigencia de la actora de acuerdo con lo que se ha pactado contractualmente, que son producto o consecuencia del supuesto incumplimiento de la parte demandada, que es lo que dio origen a la acción.
Lo que existe en el presente caso son sólo una serie de pedimentos provenientes no sólo de un mismo título, sino también de una misma causa que de prosperar la acción, consecuencialmente harían procedente la exigencia de la parte actora en relación a la cancelación de las cantidades reclamadas y; en relación a las costas, debe expresamente señalarse que la sanción que representa el vencimiento en la litis se patentiza en la parte dispositiva del fallo; con la condena en costas a la parte que ha resultado vencida, que se traduce a su vez en el cobro de los honorarios por parte del abogado a la parte que ha resultado condenada, de tal manera que el hecho que la parte en su petitum solicite que el Tribunal al declarar la demanda acuerde tales pedimentos, no implica en opinión de quien aquí sentencia la acumulación denunciada, razón por la cual la cuestión previa promovida no puede prosperar. Así se decide.
DEL FONDO
De una revisión exhaustiva a las actas procesales, se evidencia que la pretensión de la parte actora en el presente proceso ha sido obtener la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el apartamento distinguido con el número y letra 4-C, ubicado en el piso 4 del Edificio Residencias DON SAM, situado en la Calle Tepuy, entre las Avenidas América y Manapire, Urbanización Prado Humboldt, Prados Del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
En tal sentido adujo su representación judicial que consta de contrato de arrendamiento, que el ciudadano Edgar Antonio Torres Pérez, cedió en arrendamiento a la ciudadana ANGELA IRAIDES DURAN DE BARTOLINI, el apartamento distinguido con el número y letra 4-C, ubicado en el piso 4 del Edificio Residencias DON SAM, situado en la Calle Tepuy, entre las Avenidas América y Manapire, Urbanización Prado Humboldt, Prados Del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que el precio del arrendamiento fue fijado en la suma de seiscientos cincuenta bolívares fuertes que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades adelantadas puntualmente al arrendador.
Señaló que el inmueble era propiedad del arrendador ciudadano Edgar Antonio Torres Pérez, quien falleció y dejó como únicos y universales herederos a sus padres Marcos Torres y Maria Pérez de Torres.
Que antes del fallecimiento del arrendador, la arrendataria había incumplido en forma reiterada las cláusulas del contrato, ya que pagó los cánones de arrendamiento de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.007 en fecha 3 de noviembre y 5 de diciembre de 2.007.
Que asimismo se puede evidenciar de las consignaciones judiciales efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, de fecha 21 de mayo de 2.008, donde consignó los meses de marzo, abril y mayo a nombre del arrendador ya fallecido.
Que hasta la fecha ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.008.
Por los argumentos expuestos demandó la resolución del contrato suscrito, el pago de la suma de tres mil novecientos bolívares fuertes (Bs. 3.900, oo) por la ocupación del inmueble y costas y costos del proceso.
Fundamento su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.167, 1.264, 1.159, 1.592 y 1.603, respectivamente del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Frente a la pretensión de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada, admitió la celebración del contrato cuya resolución se demanda en el presente proceso, no resultando controvertida, la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes en el presente proceso, ni que el canon pactado haya sido la suma de seiscientos cincuenta bolívares fuertes.
Negó, rechazó y contradijo que adeude el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2.008.
Adujo que no es cierto que su representada adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.008, pues lo cierto es que está solvente en el pago de los cánones hasta el mes de febrero de 2.009, hecho que se demuestra de las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que por otra parte la actora demanda la cláusula penal por daños y perjuicios, esto es, pagar a los demandantes la suma de veinticinco bolívares fuertes por cada día de retardo en la devolución del inmueble arrendado y de acuerdo con el 1.258 del Código Civil la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por inejecución de la obligación principal.
Planteados así los límites de la controversia, el Tribunal observa que en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo.
En ese aspecto se observa que la parte actora con el libelo de la demanda, aportó el contrato de arrendamiento, que es el instrumento fundamental de la presente demanda; al cual se le asigna pleno valor probatorio pues su existencia no fue controvertida en la secuela del proceso, por tanto, es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y da fe de las declaraciones en el contenidas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.163 del Código Civil. Así se decide.
Promovió el mérito del poder que acredita su representación al cual esta Juzgadora le asigna pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo la representación que por el citado instrumento se atribuye el abogado Ender Fernández. Así se decide.
Promovió copia fotostática simple de justificativo que no fue impugnada en su debida oportunidad procesal, teniéndosele por fidedigna y de cuyo texto se desprende que los ciudadanos Marcos Torres y Maria Ninfa Pérez de Torres, son únicos y universales herederos del ciudadano Edgar Torres, hecho este que no resultó controvertido en la secuela del proceso. Así se establece.
Promovió el mérito de certificado de solvencia de sucesiones, de cuyo texto se desprende la condición de únicos y universales herederos de los ciudadanos Marcos Torres y Maria Ninfa Pérez de Torres, hecho que como se dijo anteriormente no resultó controvertido.
Promovió original de documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda, instrumento que en los términos del artículo 1.360 del Código Civil hace plena prueba de las declaraciones en el mismo contenidas, desprendiéndose de su texto, la condición de propietario que sobre el apartamento objeto del contrato cuya resolución se demanda, ostenta la parte actora, por haber sido adquirido el precitado inmueble por sucesión hereditaria de su difunto hijo Edgar Torres Pérez. Así se decide.
Consignó recibo de fecha 5 de diciembre de 2.007, que no guarda pertinencia con el mérito de lo controvertido.
Consignó recibo de fecha 3 de noviembre de 2.007, correspondiente al pago de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.007 que tampoco guarda pertinencia con el mérito de lo controvertido.
Consignó recibo de fecha 3 de noviembre de 2.007, por el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.007, que es desechado por las razones antes expresadas.
Promovió copia fotostática simple de consignaciones efectuadas por la parte demandada ante el Juzgado vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial cuyo análisis será efectuado en el texto del presente fallo.
La parte demandada aportó a los autos con su escrito de contestación a la demanda, recibo de pago emanado de la parte actora, que al no ser desconocido en su firma en la oportunidad procesal correspondiente, quedó reconocido, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del citado instrumento su solvencia en lo que respecta al pago correspondiente al canon del mes de febrero de 2.008. Así se decide.
Aportó copias fotostáticas certificadas de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dichos instrumentos tienen el pleno valor que les asigna el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide.
Vista la actividad probatoria desplegada por las partes y a los efectos de determinar la procedencia de la pretensión deducida en el presente juicio, se observa que, de los instrumentos aportados tanto por la parte actora, así como la parte demandada, se desprende la existencia del contrato cuya extinción pretende la actora, quedando a todas luces probada la existencia de la obligación cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada.
Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
En el caso bajo análisis, demostrada como ha quedado la existencia del contrato, observa el Tribunal que la pretensión de resolución de la parte actora estuvo fundada en falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.008, y la defensa ejercida por la representación de la parte demandada estuvo centrada en su solvencia en el pago de dichos meses.
El Tribunal observa lo siguiente:
De las probanzas aportadas por las partes al proceso, se desprenden los siguientes hechos:
Con relación al mes de febrero de 2.008, se evidencia del recibo aportado por la parte demandada la certeza de lo afirmado por su representación judicial, respecto a que la misma se encuentra solvente en el pago del canon correspondiente al mes de febrero de 2.008. Así se decide.
Con relación a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.008, ambas partes presentaron copia fotostática certificada de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de cuyo análisis el Tribunal observa:
En lo que respecta a la consignación correspondiente al mes de junio de 2.008, la misma fue efectuada en fecha 27 de junio de 2.008.
En lo que respecta al mes de julio de 2.008, el mismo fue consignado el 17 de septiembre de 2.008-
Agosto, fue efectuada el 7 de octubre de 2.008.
Octubre, fue efectuada en fecha 7 de octubre de 2.008.
De esta manera y tomando en consideración la forma como debe efectuarse el pago de cánones de arrendamiento ante el Juzgado competente, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, a saber:
.-La consignación hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento del respectivo mes.
.- Debe existir mora del acreedor en recibir el pago.
.-Que se trate de una pensión exigible y que no contradiga la regulación.
En el caso sub. iudice, el fundamento de la pretensión resolutoria de la parte actora, se basó en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.008.
En ese orden de ideas, se observa que en la cláusula segunda del contrato aportado como instrumento fundamental de la demanda, se estableció como canon de arrendamiento la suma de seiscientos cincuenta bolívares fuertes mensuales (Bs. 650,oo), que debían ser pagados por mensualidades anticipadas dentro de los cinco días de cada mes; de tal suerte que las consignaciones ante el Juzgado competente para ello; debían efectuarse dentro de los quince días siguientes al vencimiento de esos cinco días que establece el contrato, para que pueda considerarse que el arrendatario está solvente en el cumplimiento de su obligación de pagar el canon en los términos convenidos.
Ahora bien, de las consignaciones efectuadas por la parte demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se evidencia que las correspondientes a los meses de junio, julio y agosto, fueron efectuadas en forma extemporánea por estar vencidas, al no ser efectuadas dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes.
De tal modo que, las consignaciones analizadas, no producen efectos liberatorios a favor de la parte demandada, por no haber sido efectuadas dentro de los parámetros fijados en el artículo 51. Aunado a que no consta en actas procesales el pago del canon correspondiente al mes de septiembre de 2009, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así se decide.
III
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA PROMOVIDA Y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentaron MARCOS MARTIN TORRES ARISTIGUETA Y MARIA NINFA PEREZ DE TORRES contra ANGELA IRAIDES DURAN DE BARTOLINI, en consecuencia, se condena a la parte demandada.
PRIMERO: A la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el apartamento distinguido con el número y letra 4-C, ubicado en el piso 4 del Edificio Residencias DON SAM, situado en la Calle Tepuy, entre las Avenidas América y Manapire, Urbanización Prado Humboldt, Prados Del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda y como consecuencia de ello la entrega del mencionado inmueble a la parte actora completamente desocupado.
SEGUNDO: Al pago de la suma de seiscientos cincuenta bolívares fuertes mensuales como indemnización por el uso del inmueble a partir del mes de noviembre de 2.008, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
En relación a la solicitud del pago de 25 bolívares fuertes por cada día de retardo o demora en la entrega del inmueble, el Tribunal niega tal pedimento, toda vez que tal sanción obedece al supuesto de incumplimiento en caso de vencimiento del término del contrato. Así se decide.
Dada la naturaleza del fallo, no hay condena en costas.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días de marzo de dos mil nueve. Años 198° de la independencia y 150 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las 1:52 p.m., se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
EXP AP31V-2008-002490.