ASUNTO: AP31-V-2008-002451
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio por vencimiento de la prórroga legal que ha presentado la ciudadana INNA SARAHI NAVAS NUÑEZ, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No. 12387699, representada por el abogado en ejercicio, Anieri Adrian Toledo Taillefer, ipsa # 10.512961; contra la ciudadana FRANCISCA AGOSTINA RUIZ MENESES, mayor de edad, de este domicilio Cédula de Identidad No.6.277.623.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de la parte actora que su representada celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre el apartamento No.3-6, del piso 3° del Edificio “Las Danielas”, Torre 1 del Conjunto Residencia “Las Danielas”, ubicado en Las Minas de Baruta, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.
Dicho arrendamiento se celebró por seis meses, a partir del 01 de octubre de 2007 hasta el 1 de abril de 2008. Y la prórroga legal, a la que se acogió la arrendadora, venció el 01 de octubre de 2008, sin que la parte demandada haya dado cumplimiento a s u obligación de devolver el inmueble alquilado.
Es por ello que la demanda para que entregue el apartamento libre de bienes y personas, y para que pague la cláusula penal de Bs.100.000,oo diario por cada día de demora en entregar, una vez que explanara el fundamento de derecho de la demanda, con la trascripción de normas legales.
Contestación de la demanda(folio 73 yss)
La parte demandada se hace representar por el abogado en ejercicio Marlene Márquez Gil IPSA # 37.007, quien pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1) Debe aplicarse el art. 41 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliario; ya que la relación arrendaticia entre las parte del presente juicio data del 12 de abril de 2004, fecha en que fue autenticado el documento del contrato de arrendamiento.
2) Dicho contrato contemplaba una duración de un año fijo a partir del 01 de abril de 2004 y con vencimiento 01 de abril de 2005.
3) Por ello, en virtud del tiempo transcurrido y por no haber ejercido ningún derecho para el 01 de abril de 2007, el contrato se habría indeterminado.
4) En consecuencia—sigue argumentando—el contrato quedó prorrogado obligatoriamente para la arrendataria, según el caso, al cual le es aplicable el contenido del literal B)—que transcribe—y procedería solo si la arrendadora hubiese hecho la notificación, advirtiendo que correría la prórroga legal, cosa omitida totalmente en el presente caso.
5) Dice que la demandada fue sorprendida en su buena fé, obligándola a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento totalmente leonino y fraudulento.
6) Además, están las amenazas, acosos y malos tratos; hechos que se demostrarán en el lapso probatorio.
7) Después pasa a negar que los arrendatarios se acogieran a la prórroga legal; ya que—dice el contrato esta viciado; por cuanto para su otorgamiento omitieron los requisitos del art. 41 del Decreto ley.
8) Niega también que su representada tenga el lapso de la prórroga legal vencido; ya que como arrendataria a tiempo indeterminado, se encuentra solvente en el pago de los alquileres.
9) Niega que la arrendataria haya incumplido alguna obligación de entregar el inmueble
10) Además no ha incumplido cláusula penal alguna
11) Vuelve a repetir que se trata de un contrato (29-10-2007) que adolece de vicios.
12) Y es que la demandada esta haciendo uso del inmueble en base del contrato 12 de abril de 2004.
13) Niega que su representada deba pagar costas.
14) Vuelve a decir que la arrendadora se ha dado a la tarea de insultar, intimidar, amedrentar a la arrendataria y a su familia
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasaremos ahora a analizar los medios probatorios traído a los autos por las partes; en el entendido que la carga de la prueba corresponderá a la distribución establecida en el art. 506 del Código de procedimiento Civil
1.-
Al folio 13 y ss corre un documento notariado (29 de octubre de 2007) representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio.
El documento se tiene por reconocido, ya que no ha sido tachado. En cuanto a su contenido la parte demandada dice que el contrato es nulo y fraudulento; cosa que deberá probar.
Viniendo a los argumentos de prueba que se extraen de él, cabe decir que su plazo de vigencia fue de seis meses fijos, a partir de 01 de octubre de 2007, prefijándose la fecha de vencimiento para 01 de abril de 2008.
Ahora bien, como quiera que el contrato se considera extinguido sin necesidad de desahucio—como dice la cláusula—es obvio que a partir del esa fecha comience la prórroga legal de seis mese (art. 38, a del Decreto Ley) concluyendo el día 01 de octubre de 2008
Si a partir de esa fecha las partes siguieran ejecutando el contrato; o sea, “la parte arrendataria quedara y se le dejara en posesión del inmueble” (art. 1600CC), se considera que se ha producido la tácita reconducción del contrato, indeterminándose su vencimiento; salvo que las partes, de mutuo acuerdo le vuelvan a poner fecha de vencimiento; lo cual es perfectamente legítimo que ellas voluntariamente vuelvan a convertir la relación en una a tiempo determinado. Claro que en ese caso, a los efectos de la nueva prórroga legal, deberán computar el tiempo de la relación desde su inicio.
2.-
Al folio 16 y ss corre documento público representativo del título de propiedad del apartamento de autos en cabeza de la parte actora
La condición de propietario del actor no ha sido cuestionada en esta litis.
3.-
Al folio 77 y ss corre una copia fotostática de un documento notariado (12 de abril de 2004), traído a los autos por la parte demandada, representativo de un contrato de arrendamiento sobre el apartamento de autos, celebrado entre las partes. El fotostato presentado se tiene por fidedigno, a tenor del art. 429 CPC
En la cláusula segunda se dice que el contrato tendrá un año fijo de duración, contado a partir del 01 de abril de 2004, venciéndose el 01 de abril de 2005, sin necesidad de desahucio ni notificación laguna.
Lo que significa que a partir de es última fecha comenzaría de pleno derecho la prórroga legal de seis meses, de acuerdo con el literal a) del art. 38 del Decreto Ley de la materia; la cual concluiría el día 01 de octubre de 2005.
Si a partir de esa fecha las partes siguieran ejecutando el contrato, se habría producido la tácita reconducción del contrato, considerándose indeterminado en cuanto a su vencimiento futuro (art. 1600CC); como efectivamente ocurrió; habida cuenta que, según el mismo actor, en el año 2007, celebró con la inquilina un nuevo contrato de arrendamiento; lo que significa que la relación arrendaticia debió obviamente continuar después del 01 de octubre de 2005.
Sin embargo ya vimos antes que las partes, en fecha 29 de octubre de 2007, le pusieron fecha de vencimiento a esa relación que se había indeterminado, como acabamos de ver. Lo cual—repetimos—es perfectamente posible que las partes voluntariamente le pongan fecha de vencimiento a una relación que se había indeterminado. Pero en ese caso—ya lo dijimos al principio—deberá computarse el tiempo desde su inicio.
Así que la prórroga legal que le corresponde a la parte demandada, se debe computar desde el 01 de abril de 2004, lo que significa que para el último vencimiento establecido el 01 de abril de 2008, de acuerdo con el contrato de fecha 29 de octubre de 2007 (examinado en el No.1 de estos análisis) han transcurrido cuatro años, correspondiéndole en consecuencia una prórroga legal de un año, de acuerdo con la letra b) del art. 38 del Decreto ley; que concluiría el 01 de abril de 2009.
Esto nos lleva directamente a la norma del art.41 del Decreto ley de la materia que nos dice:
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
Vemos que la fecha de presentación de la presente demanda es 15 de octubre de 2008; lo que significa que cuando se introduce el libelo estaba todavía en pleno decurso el lapso de la prórroga legal. Así se declara.
4.-
Al folio 81 y ss corren en fotostatos planillas de consignaciones judiciales de alquileres, por Bs.750, oo c/u, llevadas a cabo por la parte demandada a favor de la parte actora.
No aparece los meses de arrendamientos que se estarían consignando, lo cual normalmente se coloca por “el reverso de dichas planillas”; pero debemos decir que aún cuando pudieran corresponder a meses de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal, ellas, por sí solas, no sirven para probar “continuación del arrendamiento” generadora de la tácita reconducción del contrato; dada la unilateralidad de la consignación por parte del inquilino. En todo caso, para los efectos indicados, debería probarse el retiro de dichas consignaciones por el arrendador, y siempre que el retiro se haya producido antes de la introducción de la demanda; ya que si se las retira después, no hay tácita reconducción, de acuerdo con el art. 1601 CC y art. 52 del Decreto ley.
5.-
Al folio 100 y ss hasta el folio 110, corren una serie de documentos privados, promovido por el apoderado de la parte demandada, representativos de récipes, estudios y exámenes médicos para probar el estado de salud (hipertensión) de la parte demandada.
Primero que nada cabe decir que los documentos privados emanados de terceros, deben autenticarse a través del testimonio ratificatorio en estrados de sus autores, de acuerdo con el art. 431 CPC.
En segundo lugar, aún en el caso de que sean ratificados por sus autores, la determinación del estado de salud de una persona, deberá fijarse en los autos a través de una prueba de experticia médica, de conformidad con el art. 1422 del Código Civil, que exige conocimientos especiales; los cuales es evidente que se necesitan para interpretar estudios médicos respecto del estado de salud de una persona.
6.-
Al folio 111 y ss hasta el folio 112 corren una serie de planillas bancarias de consignaciones judiciales de alquileres, por Bs.750,oo c/u, llevadas a cabo por la inquilina a favor de la arrendadora.
Corresponden a los meses de arrendamientos de marzo de 2009, febrero de 2009 y enero de 2009, de acuerdo a lo señalado en el reverso de esos documentos.
Corresponde decir lo mismo que dijimos antes: para que se actualice la tácita reconducción del contrato, es necesario que exista voluntariedad del arrendador en dejar al inquilino en la posesión del inmueble, después del vencimiento del plazo, de acuerdo con el art. 1600CC; lo cual no se cumple con la solas consignaciones de cánones de arrendamiento, que es una actuación exclusiva del arrendatario, que se lleva a espaldas del arrendador y necesita su notificación.
7.-
Al folio129 corre copia de telegrama promovido por la parte actora que la parte demandada le habría cursado a la parte actora. .
Carece de valor probatorio, de acuerdo con el art. 1375 del Código Civil
Conclusiones
Una vez examinado el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir:
1. No ha concluido de cursar la prórroga legal, cuya finalización dijimos que toca para el 01 de abril de 2009. En consecuencia cabe aplicar la sanción de inadmisibilidad prevista en el art.41 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliario. Así se declara.
2. La parte demandada no ha probada nada del fraude y dolo que le imputa a la celebración del contrato del 20 de octubre de 2007; el cual, en consecuencia, goza de vigencia.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la república y por autoridad de la ley, declara sin lugar por inadmisible la demanda que ha presentado Inna Sarriá Navas Núñez contra Francisca Agostina Ruiz Meneses, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas a la parte actora por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de caracas, a los diez y nueve días del mes de marzo del año dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce y cuarenta y cinco del medio día, se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria