TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000256

Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia de entrega del inmueble alquilado por vencimiento de la prórroga legal que presentó el ciudadano JULIO CESAR RINCÓN, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.V-10.473.403, asistido por el abogado en ejercicio José Tomas Pinto, IPSA # 83.543; contra la ciudadana MABEL MAYTE MUJICA, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.V-10.605.018.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora en su libelo que él es propietario de un inmueble ubicado en el Barrio Unión de Petare, Calle Padre Jesús Misas, Sector 519-48, casa número 22, Municipio Sucre del Estado Miranda.
El 30 de marzo de 2007 suscribió con la demandada un documento privado contentivo de un contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble, por el término de seis meses fijo, comenzando el 30 de marzo de 2007 hasta el 30 de septiembre de 2007. A partir del 01 de octubre de 2007; esto es, al día siguiente del vencimiento, comenzaba a cursar la prórroga legal de otros seis meses, que concluiría el 01 de abril de 2008 .
Como quiera que la parte arrendataria, no ha cumplido con su obligación de devolver el inmueble arrendado, una vez vencido la prórroga legal, procede a demandarla para que cumpla, después de explanar el fundamento de derecho de su demanda, donde cita artículos del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el defensor ad litem, Dr., Manuel Reina Flamerich, por no contar con profesional del derecho, de acuerdo con el art. 4 de la Ley de abogados; quien, en la oportunidad legal pasó a contradecir y negar la demanda bajo el argumento de que no este probado que la prórroga legal que le corresponda haya cursado desde el 01 de octubre de 2007 hasta el 01 de abril de 2008; y además que la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble después del vencimiento de la prórroga legal hasta el presente, pagando los alquileres; operando la tácita reconducción del contrato, y haciendo que el mismo se haya indeterminado en cuanto a su vencimiento..
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos a analizar los medios probatorios allegado a los autos, cuya carga corresponde aportar las partes, de acuerdo con el art. 506 CPC.
1.-
Al folio 09 y ss corre un documento auténtico representativo de un título supletorio de propiedad del inmueble de autos, en cabeza de la parte demandante.
El tema de la propiedad del bien arrendado no ha sido discutido en el presente juicio.
2.-
Al folio 16 y ss corre documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre la parte actora y la demandada sobre el inmueble de autos. Se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC.
Viniendo a los argumentos de prueba que se extraen del mismo, corresponde decir que en el mismo se estipuló un plazo de vigencia de seis meses fijos, a contar desde el 30 de marzo de 2007 hasta 30 de septiembre de 2007.
Como quiera que no se estipuló prorrogas automáticas, si las partes no se avisaren su voluntad de darlo por terminado—como usualmente se observa que se acostumbra estipular en estos tipos de arrendamientos—es concluyente decir entonces que a partir del 30 de septiembre de 2007, comenzaría de pleno derecho la prórroga legal, la cual es de seis meses, de acuerdo con la letra a) del art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ; y estaría finalizando dicha prórroga legal el 30 de marzo de 2008
La parte demandada, a través de su defensor ad-litem, manifestó que después de dicha fecha las partes siguieron ejecutando el contrato, con el pago y recibo de los alquileres, produciéndose la tácita reconducción del contrato e indeterminándose en cuanto a su vencimiento.
Es carga entonces de la parte demandada probar hechos—entre ellos, el recibo de los cánones—que denoten que el arrendamiento habría continuado ejecutándose después del vencimiento de la prórroga legal, para presumir la tácita reconducción del contrato.
Pero consideramos que los pagos y recibos de los alquileres, aún siendo muy significativa, no es la única circunstancia fáctica que pudieren hacer presumir la tácita reconducción del contrato; ya que cualquier hecho que lleve a pensar en la voluntad presunta del arrendador y del arrendatario de continuar con el contrato, sería suficiente para actualizarla. Incluso “la falta de oposición del arrendador” ante cualquier iniciativa del inquilino que lo caracterice como tal, podría hacer presumir la voluntad presunta del arrendador de tenerlo como arrendatario. Por ejemplo, las reiteradas consignaciones judiciales de sucesivos meses de cánones de arrendamientos, debidamente notificadas al arrendador, sin que éste manifieste su rechazo, por un período de tiempo razonablemente prolongado, puede hacer presumir la tácita reconducción del contrato, habida cuenta que el art. 1614 del Código Civil, preceptúa que si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”
Esto lo decimos porque llama poderosamente la atención que si la prórroga legal venció el 30 de marzo de 2008, como vimos antes, es en fecha 05 de febrero de 2009 cuando la parte arrendadora introduce la demanda de cumplimiento de contrato. Once meses han transcurrido, que puede hacer presumir que la ocupación de la inquilina, después del vencimiento de la prórroga legal, se hace sin oposición del arrendador-propietario. No es que el arrendador tenga un plazo de tiempo prefijado para demandar el cumplimiento, que en verdad la ley no lo establece; pero si prolonga demasiado el tiempo después del vencimiento de la prórroga legal y no manifiesta de alguna manera su rechazo a la ocupación del arrendatario en el inmueble después del vencimiento de la prórroga legal, estaría colocándose en la situación de hacer pensar o presumir que no se opone a la estadía del arrendatario en el inmueble, como lo establece el art. 1614 del Código Civil.
3.-
Al folio 18 corre un documento privado, acompañado por el actor con su libelo, donde le dice a la arrendataria que le concede un plazo de seis meses continuos a partir de la fecha de vencimiento del contrato, es decir, el 30 de septiembre de 2007.
Este documento esta firmado por el arrendador, quien lo acompaña a su demanda, por lo que no hay duda que es auténtico.
Debemos entender que la parte actora esta extendiendo la vigencia del contrato por seis meses más, a partir del 30 de septiembre de 2007; lo que ahora coloca la nueva fecha de vencimiento el 30 de marzo de 2008.
Si computamos la prórroga legal de seis meses a partir de esta nueva fecha, tenemos que ella estaría concluyendo el 30 de septiembre de 2008.
Entonces, sería a partir de esta ultima fecha que si la inquilina queda y se le deja en posesión del inmueble, se habría producido la tácita reconducción e indeterminado el contrato.
3.-
Al folio 35 y ss corren una serie de documentos privados representativos de recibos de pago de los cánones de alquileres, unos por Bs.F.280,oo y otros por Bs.F..320 c/u, promovidos en el juicio por el representante de la parte demandada; los cuales no han sido desconocidos por la parte actora.
Lo primero que cabría observar, es que dichos instrumentos no están firmados por la parte arrendadora, quien se supone recibió el dinero de esos cánones y habría redactado de su puño y letra dichos recibos. ¿Y esta omisión pudiera quitarle valor probatorio?
No lo creo:
1. Porque el art. 1368 del Código Civil, que es el que siempre se cita o menciona para requerir la firma del autor del documento privado como requisito para darle valor probatorio, se refiere a una clase determinada y específica de documento que nada tiene que ver con los recibos de pagos; ya que se refieren a documentos privados en que se reconozcan una obligación de pagar una suma de dinero.
2. Porque resultaría bastante absurdo que si el instrumento esta confeccionado por una persona como su autor, de su puño y letra, y se refiere a un acto de su voluntad o conocimiento, el simple hecho de no aparecer su firma—que la mayor parte de las veces es un simple signo o garabato ilegible —pueda restarle veracidad a su autoría
3. Un autor con tanto prestigio como HERNANDO DEVIS ECHENDIA, en su Obra “Teoría General de la Prueba Judicial”, a la página 581 del Segundo Tomo, expresaba:
Manuscrito sin firma
Como ya lo hemos dicho (cfr., .número 336 e; 347), el instrumento sin firma no solamente es un documento, desde el punto de vista probatorio, sino que puede llegar a tener una eficacia probatoria normal, si logra establecerse que su autor jurídico es precisamente la persona que lo escribió de su puño y letra, para dejar constancia de que el acto jurídico documentado se realizó y perfeccionó (es decir que no se trata de simples apuntes para una futura operación o proyecto). (C.de P.C. col., art. 252 y 269.)
Una vez cumplidos esos dos requisitos, el documento adquiere autenticidad y certeza en cuanto a la finalidad con que fue elaborado, por lo que resultaría absurdo negarle el mérito que podría corresponderle de haber llevado la firma de su autor jurídico”
Y no es el único, en Venezuela el autor Humberto E.T. Bello Tabares, en su Obra “TRATADO DE DERECHO PROBATORIO, A LA PAGÍNA 905 en un epígrafe titulado “Instrumentos privados sin firma”, sostenía una opinión muy similar, añadiendo además que existen documentos privados sin firma que tienen eficacia probatorio, como las cartas misivas, los libros de los comerciantes, las notas puestas por el acreedor al margen del título de crédito, entre otros.
Consideramos—añadimos nosotros—que cuando se presenta el documento privado sin firma, manuscrito por su autor, a quien se opone, éste esta en el deber de desconocerlo—sin que sea necesario que lo tache; ya que en caso de guardar silencio, debemos asumir que lo estaría reconociendo como suyo, de acuerdo con el art. 444 CPC, sin necesidad que la parte que lo presenta tenga que establecer la autoría que le imputa, a través de una experticia, que solo se haría necesario si fuera desconocido.
Dicho lo anterior y viniendo a los argumentos de prueba que se desprenden de dichos instrumentos, corresponde decir que dichos pagos de alquileres corresponden a los meses de arrendamientos que van desde mayo de 2008 hasta enero de de 2009.
Quiere decir que después del vencimiento de la prórroga legal—que ya dijimos concluyó el 30 de septiembre de 2008—la parte arrendadora ha cobrado cuatro meses de arrendamientos Y esos cobros los realizó antes de presentar la demanda de desalojo (5 de febrero de 2009); por lo que no cabe aplicar el art.52 del Decreto ley de arrendamientos Inmobiliarios, que autoriza a poder retirar las consignaciones judiciales de cánones, durante el juicio de desalojo por vencimiento de la prórroga legal; pero no, cuando el juicio de desalojo lo fuese por falta de pago de alquileres.
Conclusión
Queda claro para este juzgador que el haber el arrendador cobrado alquileres a la inquilina después del vencimiento de la prórroga legal y antes de haber presentado la demanda de desalojo, actualiza la tácita reconducción del contrato, de conformidad con el arts. 1600 y 1614 del Código Civil; y en consecuencia ha indeterminado el vencimiento del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio; por lo que no cabe accionarlo por vencimiento de una prórroga legal que requiere por definición que el contrato sea determinado. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA que presentó Julio Cesar Rincón y Mabel Mayte González, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, a los veintiséis días del mes de marzo de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑA ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nora:
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La secretaria