TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000427

En el juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal intentado por el ciudadano MANUEL MARQUEZ RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº 7.950.561, representado judicialmente por las abogadas Judith Aparicio y Liliana del Carmen Rodríguez, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 72.900 y 91.987, respectivamente, contra la ciudadana ZORAIDA ROSA ORTEGOSA, titular de la cédula de identidad Nº 3.973.220, representada judicialmente por los abogados Victorino Tejera Pérez, Bernardo Wallis Hiller, Henry Torrealba Araque e Isabel Bello, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 66.383, 81.406, 107.269 y 117.854, en ese orden se inició por libelo de demanda del 02 de marzo de 2009 y se admitió por auto del 04 del mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En fecha 10 de marzo de 2009, la parte demandada a través de su apoderado judicial, se dio por citada y en esa misma oportunidad propuso cuestiones previas y el 12 de este mismo mes y año, nuevamente acudió al proceso, propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la incompetencia y contestó genéricamente a la demanda.
En efecto, alegó la incompetencia del tribunal para conocer del juicio en virtud que la parte habiendo demandado el cumplimiento del contrato de arrendamiento, estimó la demanda en la suma de cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 4.800), derivados de diez pensiones de arrendamiento a la suma de cuatrocientos ochenta cada uno, cuando de acuerdo a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, cuando ha debido acumular las pensiones por la duración de todo el contrato, lo que resultaba una suma superior a cinco mil bolívares (Bs. 5.000).
Subsidiariamente, alegó que las demandas de desalojo en los contratos a tiempo determinado, de acuerdo al citado artículo 36 el valor de la demanda debe determinarse acumulando las pensiones o cánones de un año, por lo que de una simple operación aritmética da una suma de cinco mil setecientos sesenta bolívares (Bs. 5.760), que entra en la competencia de los Tribunales de Primera Instancia.
De conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, propuesta esa cuestión previa, debe resolverse inmediatamente o al día siguiente, pasa el Tribunal a resolverla.
SEGUNDO
El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.”

En este caso, la parte actora en su escrito de demanda pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal en cuanto a la entrega del inmueble arrendado.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de febrero de 2006, en el expediente Nº AA20-C-2005-000346, respecto a la forma de estimar la cuantía, en estos casos, puntualizó:
“En el caso sub iudice, se constata que no se está discutiendo respecto a la continuación del arrendamiento en sí, sino el cumplimiento de las estipulaciones del contrato suscrito entre el ciudadano Heriberto Álvarez y la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, respecto que se le garantice el goce pacífico al accionante del bien arrendado, lo que significa que no existen pensiones insolutas ni accesorios demandados, por lo que a juicio de esta Sala, no resultan aplicables los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo señaló la demandada en su escrito de contestación de la demanda, al impugnar la cuantía estimada por el demandante.
En relación a la forma como debe estimarse la cuantía en las demandas de contratos de arrendamientos donde no se demande el pago de pensiones insolutas ni accesorios, la Sala en sentencia N° 77 de fecha 13 de abril de 2000, expediente N° 00-001, caso: Paula Diogracia Lara de Zarate, contra la sociedad mercantil Electricidad del Centro (Elecentro), Filial de Cadafe, dejó sentado lo siguiente:
“…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra ‘Derecho Procesal Civil’:
‘En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado’.
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé:
‘El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.’
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:
‘Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:
a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.
b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.
c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor
d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda’.
El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:
‘Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”. (Negrillas y subrayado de la Sala).

La presente demanda, tal como se señaló, versa sobre el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, en la misma no se demandó el pago de pensiones insolutas ni accesorios, sino el cumplimiento de cláusulas contactuales, por tanto, en acatamiento al criterio jurisprudencial ut supra transcrito, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil.
Al efecto, el ciudadano Heriberto Álvarez, demandó el cumplimiento de cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito con la Comunidad de Propietarios de la Torre Lincoln, y estimó la cuantía de la demanda propuesta en la cantidad de cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000,00).
Conforme a lo anterior, resultando aplicable al caso bajo estudio, la disposición contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la cuantía estimada por el demandante en el libelo de la demanda, constituye el interés principal del presente juicio. Así se decide”.

De acuerdo a lo que consta en autos, la parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, por lo que de acuerdo a la decisión antes descrita, dado que no se pretende el cobro de pensiones insolutas ni accesorios, puesto que no se demandó daños y perjuicios ni algún otro concepto, la estimación de la cuantía de lo pretendido corresponde a la parte actora, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, no obstante el derecho de la parte demandada de rechazar tal estimación de acuerdo a lo dispuesto en el mismo artículo, caso en el cual, debe decidirse como punto previo a la sentencia de mérito. Siendo así se declara sin lugar la cuestión previa propuesta.

DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código Procedimiento Civil, relativo a la incompetencia por la cuantía, alegada por la parte demandada.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de marzo de dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°.
EL JUEZ,

MAURO JOSE GUERRA
LA SECRETARIA ACC,

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 11:29 a.m, se publicó el fallo.
LA SECRETARIA ACC,

TABATA GUTIERREZ