REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis de marzo de dos mil nueve
198º y 150º
ASUNTO : AP31-V-2008-002205
PARTE ACTORA:
EGLE MARLENE GUAIRA TESORERO, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.269.103, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 52.124, actuando en su propio nombre y representación.
PARTE DEMANDADA
OSCAR JOSE MARTINEZ Y EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad No. 13.580.977 y 17.311.566 respectivamente, asistidos por el abogado FRUCTUOSO COLMENARES, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 5.341.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por la ciudadana EGLE MARLENE GUAIRA TESORERO, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.269.103, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 52.124, actuando en su propio nombre y representación, contra los ciudadanos OSCAR JOSE MARTINEZ Y EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad No. 13.580.977 y 17.311.566 respectivamente, por la RESOLUCION DEL CONTRATO de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Distrito Capital, en fecha 17 de Agosto de 2.007, anotado bajo el No.23 , tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo objeto es el inmueble constituido por un local, situado en la calle oeste 15 entre las esquinas de Providencia y El Salto o la Quebrada, distinguida con el No.5, Parroquia Altagracia del Distrito Capital, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses que van desde Junio de 2.008 hasta Agosto de 2.008, ambos inclusive, a razón de un mil quinientos bolívares (BS.1.500,00) cada uno cada uno, fundamentando su acción en los artículos 1.159, 11.60, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 19 de Septiembre de 2.008, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve, emplazándose a los ciudadanos OSCAR JOSE MARTINEZ Y EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad No. 13.580.977 y 17.311.566 respectivamente, para que dieran contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos que de la última de las citaciones de los co-demandados se hiciera.
En fecha 25 de Septiembre de 2.008, se libraron compulsas a los co-demandados OSCAR JOSE MARTINEZ Y EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA.
En fecha 06 de Octubre de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el abogado Julio Echeverria, Alguacil adscrito a la oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, y dejo constancia que en fecha 03 de Octubre de 2.008, se traslado al domicilio de los co-demandados OSCAR JOSE MARTINEZ Y EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA, y los impuso de su misión entregándoles compulsa y recibo de citación librados a sus nombres, quienes luego de recibirlos y leerlos, se negaron a firmarlos por no estar presente su abogado.
En fecha 28 de Octubre de 2.008, este Tribunal ordenó notificar a los co-demandados OSCAR JOSE MARTINEZ Y EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de procedimiento Civil. En esta misma fecha se libró boleta de notificación a nombre de los referidos ciudadanos.
En fecha 28 de Enero de 2.009, compareció por ante este Tribunal, la ciudadana JESSIKA ARCIA PEREZ, en su carácter de Secretaria Titular del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y estampó diligencia dejando constancia de haberse trasladado el día Lunes 26 de Enero de 2.009, a las 5:10 de la tarde, por un local, distinguido con el nombre de “MOTO LAVADO ESPECIAL DRY CLEAN MECANICA EN GENERAL”, situado entre las esquinas de Providencia y El Salto Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, y haber hecho entrega al ciudadano OSCAR JOSE MARTINEZ, titular de la cédula de identidad No.13.580.977, de la boleta de notificación librada a su nombre y a nombre de EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA, manifestando que le haría entrega de la misma al prenombrado ciudadano.
En fecha 03 de Febrero de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el co-demandado, ciudadano OSCAR JOSE MARTINEZ, titular de la cédula de identidad No. 13.580.977, solicitando se le designe un defensor judicial para que conteste la demanda incoada en su contra. El Tribunal, vista la exposición del prenombrado ciudadano, y de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados, le designó como Defensor Judicial, a la abogada GENOVEVA MONEDERO, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 31.891, a quien se ordenó notificar mediante boleta para que compareciera por ante este Tribunal, al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación y manifestará su aceptación o excusa al cargo y en el primero de los casos prestará el juramento de Ley, difiriéndose la contestación de la demandada para el quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la juramentación del defensor judicial designado.
En fecha 03 de Febrero de 2.009, comparece por ante este Tribunal, el ciudadano EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA, co-demandado en el presente juicio, asistido por el abogado FRUCTUOSO COLMENARES, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 5.341 y dio contestación a la demanda incoada en su contra. Así mismo reconvino a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 06 de Febrero de 2.009, este Tribunal dictó auto dejando sin efecto la designación de defensor judicial recaída en la persona de la abogada GENOVEVA MONEDERO, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 31.891, conforme a lo establecido en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo declaró inadmisible la reconvención interpuesta por el ciudadano EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA, co-demandado en el presente juicio, asistido por el abogado FRUCTUOSO COLMENARES, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 5.341, ordenando la notificación de las partes, para que una vez que constará en autos la última de ellas, comenzará a correr el lapso de promoción y evacuación de pruebas, previsto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de Febrero de 2.009, compareció por ante este Tribunal, la ciudadana EGLE MARLENE GUAIRA TESORERO, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.269.103, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 52.124, actuando en su propio nombre y representación, y se dio por notificada de la decisión dictada en fecha 06 de Febrero de 2.009, y solicitó la notificación de los co-demandados OSCAR JOSE MARTINEZ Y EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA.
En fecha 10 de Febrero de 2.009, este Tribunal libró boleta de notificación a los co-demandados OSCAR JOSE MARTINEZ Y EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA.
En fecha 19 de Febrero de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano MARIO DIAZ, Alguacil adscrito a la Oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, y estampo diligencias dejando constancia de haberse trasladado en fecha 18 de Febrero de 2.009, a la calle oeste 15 entre las esquinas de Providencia y El Salto o la Quebrada, distinguida con el No.5, Parroquia Altagracia del Distrito Capital, y haber notificado a los co.-demandados OSCAR JOSE MARTINEZ Y EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA, de la continuación del juicio, consignando las respectivas boletas firmadas por la ciudadana JENNY VARGAS, titular de la cédula de identidad No. 12.389.027, quien dijo ser la esposa del co-demandado OSCAR MARTINEZ, y por la ciudadana GISEMAR AZUAJE, titular de la cédula de identidad No. 12.389.027, quién manifestó ser hermana del co-demandado EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA.
Abierto el juicio a pruebas ninguna de las partes hizo uso de este derecho.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida por la parte actora en el presente juicio, es la resolución del contrato suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Distrito Capital, anotado bajo el No. 23, tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que tuvo por objeto el arrendamiento de un inmueble constituido por un local, situado en la calle oeste 15 entre las esquinas de Providencia y El Salto o la Quebrada, distinguida con el No.5, Parroquia Altagracia del Distrito Capital, alegando como fundamento fáctico de su pretensión, la falta de pago de los meses de Junio a Agosto del año 2.008, ambos inclusive, a razón de un mil quinientos bolívares fuertes (BF.1.500,00) cada uno, fundamentando su acción en los artículos 1.159, 11.60, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, la parte demandada, se excepcionó de lo alegado por la actora en su libelo de demanda, admitiendo que efectivamente si habían suscrito un contrato de arrendamiento, el cual tuvo por objeto el inmueble antes identificado, pero que por letra del referido instrumento se obligaron a invertir en el inmueble arrendado, la suma de siete millones de bolívares para la época, en mano de obra, materiales y otros conceptos especificados, suma que efectivamente cumplieron y en exceso, y que según su contabilidad asciende a un monto que oscila entre veinte y veinticinco millones de bolívares de la época, y que pidieron sea compensados al primer año no como gracia sino como canon, solicitando igualmente que el excedente de esa suma, sea compensado al segundo año o prorroga del canon del primero año, es decir, por la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00) mensuales en razón de la prohibición de aumento de los cánones de arrendamiento en virtud de la congelación que por decreto presidencial, esta vigente desde el año 2002. Admitida como fue la celebración del contrato en los términos expuestos en el libelo y producido como fue en instrumento autenticado contentivo del contrato de arrendamiento, el cual se valora como instrumento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, por lo que hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae y donde en la cláusula sexta, se acordó que los arrendatarios colocarían la totalidad del techo del inmueble en láminas de acerolí, canal ancha, contratando personal especializado para ello, conviniendo además que los arrendatarios frisarían las paredes, las pintarían, y repararían los baños y la puerta principal, y que no pagarían el canon de arrendamiento desde Junio hasta Diciembre de 2007, el cual era de Bs. 1.000.000,00 mensuales; conviniendo las partes que los arrendatarios comenzarían a pagar el arrendamiento a partir del mes de Enero de 2008, el cual sería pagado el 3 de Diciembre de 2007, según la cláusula séptima del contrato; de conformidad con lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte demandada la carga de probar que ha cumplido con su obligación de colocar los techos o que ha incurrido en gastos por este concepto que exceden los meses señalados como insólutos, que según alega en la contestación de la demanda ascienden a los veinticinco millones de bolívares hoy veinticinco mil bolívares fuertes, quedando de esta manera trabada la litis.
La parte demandada, no ejerció actividad probatoria alguna en el presente proceso, por lo que no cumplió con la carga de probar los hechos en los que fundamenta su excepción, tampoco demostró haber pagado los cánones de arrendamiento que alega la actora no ha pagado, es decir, los meses de Junio, Julio y Agosto de 2.008, los cuales quien aquí suscribe, observa que están comprendidos dentro del segundo periodo o año, es decir dentro del lapso que va desde el mes de Junio de 2.008 hasta el mes de Junio de 2.009, según lo establece la cláusula tercera del contrato cuya resolución se demanda, y que copiada textualmente es del tenor siguiente:
“…El canon de arrendamiento ha sido convenido de mutuo acuerdo entre las partes en la cantidad de un millón de bolívares (1.000.000,00 Bs) para el periodo comprendido desde el primero de junio del año 2007 hasta el primero de junio del año 2008 y en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (1.500.000 Bs) para el periodo comprendido desde el primero de junio del año 2008 hasta el primero de junio del año 2009. Dicho pago deberá ser efectuado por los arrendatarios el primero de cada mes en la cuenta de ahorro, Banco Mercantil, No.27-16056-4, a nombre de Egle Marlene Guaira Tesorero…”
Igualmente en dicha cláusula, se despende la voluntad de las partes en convenir el monto de la mensualidad por el arriendo del inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, tanto para su primer año en vigencia, como para su vigor durante el segundo año, y el cual fue acordado en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares. (Bs.1.500.000,oo) para este último. Y así se establece.
Observa esta juzgadora que la cláusula sexta del instrumento que rige la relación locativa, que copiada textualmente, es del tenor siguiente:
“LOS ARRENDATARIOS” declaran recibir el inmueble objeto de este contrato en las siguientes condiciones: falta colocar el techo en su totalidad, en este sentido ambas partes acuerdan de mutuo acuerdo que los arrendatarios no cancelaran el monto del alquiler desde el mes de junio hasta el mes de diciembre de 2.007, por un total de siete millones de bolívares (7.000.000 Bs) que serán utilizados por “LOS ARRENDATARIOS”, para comprar las láminas de acerolí canal ancha y contratar personal especializado en colocación de techos, Reparación de frisos de paredes, pintura, reparación de baños, puerta principal y piso, todas estas reparaciones serán realizadas por “LOS ARRENDATARIOS”, cuyas facturas ocasionadas por estas reparaciones serán presentadas a “LA ARRENDAODRA” la cual tiene plena libertad de verificar la legalidad de las mismas y se compromete a cancelarla por parte del monto del canon de arrendamiento, con la salvedad que no reconocerá ninguna factura ni el pago de las mismas hasta tanto “LOS ARRENDATARIOS” no hayan colocado en su totalidad el techo de local. Igualmente” LA ARRENDADORA” reconoce que existe una construcción inconclusa en el local, que es potestativo de “LOS ARRNDATARIOS” su terminación o no, existe un andamio propiedad de “LA ARRNDADORA” para al realización de estos trabajos-…
De lo anterior se desprende que fue voluntad de las partes, que la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento, dispuesta en el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, durante el lapso comprendido entre el mes de junio de 2.007 hasta el mes de Diciembre de 2.007, fuera sustituida por el hecho de haberse obligado igualmente los arrendatarios a realizar unos trabajos en el inmueble objeto del arriendo, pero dicha obligación no lo excepciona, lo liberta o extingue de su deber de pagar el canon de arrendamiento de los meses demandados como insolutos, toda vez que estos cánones, no están comprendidos entre los meses que por mutuo acuerdo entre las partes, se excluyeron de la obligación que tiene el arrendatario en pagar el canon de arrendamiento, aunado al hecho que dichos gastos no fueron probados en el juicio por los co-demandados durante el periodo probatorio, tal y como lo exige el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su arte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
En consecuencia, vista la pretensión de la parte actora de resolución del contrato suscrito entre las partes y autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Distrito Capital, en fecha 17 de Agosto de 2.007, anotado bajo el No.23 , tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y el cual tuvo por objeto el arrendamiento del inmueble constituido por un local, situado en la calle oeste 15 entre las esquinas de Providencia y El Salto o la Quebrada, distinguida con el No.5, Parroquia Altagracia del Distrito Capital, por falta de pago los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio y Agosto de 2.008, demandados como insolutos, y como quiera que los co-demandados no demostraron de forma alguna haberlos pagado, así como tampoco demostraron el hecho extintivo de esta obligación, resulta forzoso para este Tribunal declarar con lugar la pretensión de la actora, y en consecuencia resolver el referido contrato de arrendamiento, y como consecuencia de ello, condenar a los co-demandados a la entrega del referido inmueble a la parte actora, completamente desocupado, libre de bienes y personas. Y así expresamente se decide.
Por todos, los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana EGLE MARLENE GUAIRA TESORERO contra los ciudadanos OSCAR JOSE MARTINEZ Y EDUARDO JOSE AZUAJE MEDINA, y en consecuencia:
PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Distrito Capital, en fecha 17 de Agosto de 2.007, anotado bajo el No.23, tomo 99, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble por un local, situado en la calle oeste 15 entre las esquinas de Providencia y El Salto o la Quebrada, distinguida con el No.5, Parroquia Altagracia del Distrito Capital., sin plazo alguno y completamente desocupado, libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena a la parte demandada en costas, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio del a Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en Caracas, a los dieciséis (16 ) días del mes de Marzo de 2009. Años: 198º y 159º.
LA JUEZ,
RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
EL SECRETARIO ACC,
JESUS GOMES.
En la misma fecha, siendo la 1:45 p.m, se publicó y registro la anterior decisión.
EL SECRETARIO ACC,
JESUS GOMES.
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