REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En su nombre JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CA-RACAS Expediente Nº 07-2040 (Sentencia definitiva) Vistos estos autos: Demandante: La ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, de nacio-nalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad personal Nº V-11.991.642. Apoderada judicial de la parte actora: La abogada EVELIN JOSEFINA FER-NÁNDEZ, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 90.868. Demandada: La ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de iden-tidad personal Nº V-6.035.294. Apoderados judiciales de la parte demandada: Los abogados INGRID ZU-LEIMA CASTRO ALDANA y ARSENIO ANTONIO SEQUERA CAMA-CHO, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abo-gado bajo los números 77.427 y 79.000, respectivamente. Asunto: Desalojo. I Por auto del 30 de enero de 2.007, este Tribunal admitió a trámite la demanda interpuesta por la ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad personal Nº V-11.991.642, asistida, para ese entonces, por el abogado ARQUÍMEDES VARGAS PALOMO, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 32.711. En el sentido expuesto, como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, la actora, con la asis-tencia señalada, indicó en el libelo los acontecimientos que a continuación se describen, los cuales, en su concepto, amerita que se le conceda la adecuada tutela judicial efectiva: a) Que, de acuerdo a documento autenticado ante la Notaría Pública Vi-gésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de julio de 1.998, anotado bajo el Nº 52, Tomo 51, de los libros de autenticacio-nes llevados por esa Notaría, la actora celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de iden-tidad Nº V-6.035.294, cuya convención tiene por objeto el bien inmueble constituido por el local comercial que forma parte integrante de la Quinta Juanita, situado en la tercera calle o avenida de la urbanización Propatria, Catia, jurisdicción de la parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital. b) Que, la duración del señalado contrato de arrendamiento sería el equivalente a un (1) año calendario, pero que ‘a petición de la arrendataria el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado’ (sic). No obstante, a pesar de los cambios ocurridos en la naturaleza del indicado nexo contrac-tual, la hoy demandante afirma su necesidad de hacerse del inmueble objeto de la convención locativa ‘para montar (su) propio negocio ya que debido a la si-tuación del país me encuentro desempleada y con una carga familiar de tres (3) hijos menores de edad, a los cuales tengo la obligación y responsabilidad como madre de mantener y educar, lo que implica un gasto mensual que en la actualidad no puedo sufragar’ (sic). c) Que, además de la necesidad alegada, la actora argumenta en el libelo que tiene ‘una serie de mercancía y no encuentro un local que este (sic) dentro de (sus) posibilidades económicas’ (sic), a la vez que señaló que ‘al local se le deben hacer reparaciones debido a filtraciones y falta de mantenimiento en estos ocho (8) años de alquiler’ (sic), lo cual no le ha sido posible pues ella ha ‘querido llegar a un acuerdo y le he dado en varias oportunidades los lapsos que me ha solicitado de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero esta ciudadana a (sic) hecho caso omiso y se ha burlado de mi buena fe’ (sic). d) Que, la hoy demandante señala que su inquilina ‘ha incumplido sus obligaciones de pagar los servicios establecidos en la cláusula quinta, por lo que sub-sidiariamente le solicito que pague las deudas que a (sic) contraído por el servicio de Agua (Hidrocapital) y que hasta el día 30 de Octubre del año 2006, asciende a la can-tidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL SESENTA Y UN BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 2.222.061,15) y las que se sigan venciendo hasta la terminación del presente procedimiento’ (sic). Por tales motivos, invocándose lo dispuesto en el artículo 34, literales b) y c) del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobilia-rios, se intenta la presente demanda en sede jurisdiccional en la que se le re-clama judicialmente a la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJA-RES satisfacer en beneficio de la actora los siguientes conceptos: 1.- La entrega del bien inmueble objeto de la convención locativa, consti-tuido por el local comercial que forma parte integrante de la quinta Juanita, situada en la tercera calle o avenida de la urbanización Propatria, Catia, ju-risdicción de la parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital. 2.- Por vía subsidiaria, el pago de la cantidad de dos millones doscientos veintidós mil sesenta y un bolívares con quince céntimos (Bs. 2.222.061,15), cuya suma, según acota el Tribunal, representa hoy en día la cantidad de dos mil doscientos veintidós bolívares fuertes con seis céntimos (Bs. F. 2.222,06), que es el monto del consumo por concepto de servicio de agua causado en el inmueble objeto de la convención locativa, hasta el día 30 de octubre de 2.006. En fecha 1 de abril de 2.008, el ciudadano MIGUEL HERNÁNDEZ PINTO, en su condición de Alguacil titular adscrito a la Unidad de Coordi-nación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber practi-cado la citación personal de la parte demandada, a cuyos efectos el mencio-nado funcionario consignó el recibo otorgado por la destinataria de la pre-tensión procesal. Mediante escrito consignado en fecha 8 de abril de 2.008, la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, en su condición de parte de-mandada, asistida por la abogada INGRID ZULEIMA CASTRO ALDANA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 77.427, dio contestación a la demanda instaurada en su contra, evento procesal en el que la indicada ciudadana explicó las razones de hecho y de derecho que estimó adecuadas para oponerse a las pretensiones de la parte actora. Abierto el juicio a pruebas, solamente la parte demandada hizo uso de ese derecho, cuyas probanzas fueron admitidas por este Tribunal según auto dictado en fecha 22 de abril de 2.008, a reservas de su apreciación en la defi-nitiva, y es esa circunstancia lo que permite ahora al Tribunal pronunciarse sobre el mérito del material probatorio promovido en los autos del expedien-te. Así las cosas, la apoderada judicial de la parte demandada, mediante escrito consignado en fecha 21 de abril de 2.008, promovió las siguientes pro-banzas: a) En el particular titulado ‘DE LOS INSTRUMENTOS’, la apoderada judicial de la parte demandada hizo valer en beneficio de su representada el mérito derivado de los siguientes recaudos: a.1) Ejemplar de copia fotostática simple de acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil SALÓN DE BELLEZA UNISEX LA DIOSA NEGRA, s.r.l., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscrip-ción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 29 de abril de 1.996, anotado bajo el número 23, Tomo 192-A-Sgdo, para con ello demostrar que su representada ‘mantiene en el local comercial objeto de este litigio un negocio formal y que data de más de diez (10) años’ (sic). a.2) Ejemplar de Registro de Información Fiscal (R.I.F.), distinguido con el número J-30340783-8, para con ello demostrar que ‘la empresa propiedad de (su) representada se encuentra debidamente legalizada y apegada a la ley’ (sic). a.3) Ejemplar de dos (2) planillas únicas de autoliquidación y pago de tri-butos municipales, distinguidas con los números 2168000 y 2167999, emitidas por la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, en las cuales se identifica la Licencia número 162540, para con ello demostrar que su repre-sentada ‘dirige un negocio que se encuentra debidamente registrado y supervisado por la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual es el ente que regula y supervisa todas las actividades comerciales en esta jurisdicción’ (sic). Ahora bien, al examinar detenidamente el contenido de la parte peti-toria del libelo de la demanda, se observa que la pretensión procesal deduci-da por la hoy demandante ambiciona obtener un pronunciamiento judicial destinado a que se considere la terminación del nexo contractual arrendaticio que le vincula con la demandada de autos, para lo cual se ha invocado el su-puesto de hecho normativo a que alude los incisos b) y c) del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o lo que es igual decir, la causa de la demandante para oponerse a la permanen-cia de la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada estriba en su pretendida necesidad de hacerse de la cosa arrendada, por un lado; y por el otro, se señala como causa específica para pretender el desalojo la urgencia de acometer reparaciones en el inmueble objeto de la convención locativa. Fuera de ello, la parte actora no alegó ningún otro motivo que pudiere subsumirse en lo dispuesto en el literal d) de la referida norma, susceptible de considerar el cambio de uso de la cosa arrendada o que se estuviere en presencia de un hecho capaz de contravenir la conformidad de uso concedi-da por la competente Autoridad Municipal, o que de alguna manera se hubiere cambiado el uso estipulado por las partes en el contrato de arrenda-miento, lo cual explica que las probanzas aportadas por la representación judicial de la parte demandada no guarden la debida correspondencia con el tema a decidir, pues ninguno de los hechos que se propone demostrar han sido planteados ni controvertidos de alguna manera por la parte actora. En consecuencia, la actividad probatoria desplegada por la apoderada judicial de la parte demandada deviene en improcedente y, por ende, la misma debe ser desechada de este proceso. Así se decide. b) En el particular titulado ‘DE LA EXHIBICION DE DOCUMENTOS’, la apoderada judicial de la parte demandada promovió la prueba de exhibición a la parte actora por lo que atañe a ‘las notificaciones enviadas a (su) representa-da solicitándole la entrega del local, debidamente firmadas recibidas y conformes por esta’ (sic), para con ello demostrar que ‘en ningún momento se le ha solicitado de forma alguna a (su) representada la entrega del local comercial’ (sic). Ahora bien, la referida prueba fue admitida por este Tribunal según auto dictado en fecha 22 de abril de 2.008. Sin embargo, la mencionada pro-banza no pudo ser evacuada en razón de la incomparecencia de las partes en la oportunidad que les fuera fijada para tal fin, tal como se advierte de acta levantada en fecha 28 de abril de 2.008 y cursante al folio 58 del expediente, sin que, con posterioridad a ese evento, la promovente de la prueba hubiere insistido en llevar adelante su realización. Esa falta de impulso procesal, imputable a la promovente de la prue-ba, hace que la misma no alcance el fin al cual estaba destinada, motivo por el cual la referida probanza debe ser excluida de este debate procesal y así se decide. c) Finalmente, la apoderada judicial de la parte demandada promovió la prueba testimonial de los ciudadanos FRANCISCO GRILLO, LEYDA SO-LÓRZANO, HENRY DÍAZ y YOANA CHIRINOS, titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.322.201, V-12.322.051, V-4.267.425 y V-5.613.924. Los tres primeros, fueron promovidos con la finalidad de demostrar el ‘tiempo que tiene asistiendo a este local comercial y respecto del estado de conservación del mis-mo, así como de las remodelaciones que se le han practicado, ya que es un asiduo cliente de este negocio’ (sic), mientras que la última de las nombradas fue pro-movida con el objeto de probar el ‘tiempo que tiene asistiendo a este local comer-cial, respecto del estado de conservación del mismo, así como de las remodelaciones que se le han practicado, ya que es un (sic) asiduo cliente y vecina de este negocio. Por otra parte esta testigo puede rendir declaración respecto de las diversas oportuni-dades en que la demandante y sus familiares han irrumpido de forma violenta en el local comercial objeto de este litigio, interrumpiendo y afectando el desenvolvimiento normal y armónico del mismo’ (sic). Ahora bien, en la forma en que fuera redactado el objeto de la prueba testimonial promovida, entiende el Tribunal que la representación judicial de la parte demandada ambiciona destruir la presunción grave del derecho re-clamado por la actora en lo atinente a la causal ‘c’ del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocada expre-samente por la demandante para solicitar judicialmente el desalojo de la cosa arrendada. Sin embargo, estima quien aquí decide que la prueba promovida resulta inidónea para la demostración de un hecho capaz de modificar o de extinguir los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la actora, pues tratándose de circunstancias que eventualmente pueden referir-se a la presunta afectación de la estructura física del inmueble arrendado, con incidencia en la conformidad de uso y habitabilidad del mismo, la prueba por excelencia debió estar dirigida a requerir la aplicación de conocimientos periciales de expertos sobre la materia, tendentes a demostrar la inexistencia del deterioro que amerite la desocupación previa del local arrendado, pues ello se vincula con el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 1.590 del Código Civil. Siendo esto así, lo verdaderamente pretendido por la representación judicial de la parte demandada es el establecimiento de un hecho destinado a extinguir el cumplimiento de la obligación requerida por la actora en el libe-lo, lo que se traduce en considerar la inidoneidad del medio de prueba que nos ocupa por mandato de lo previsto en el artículo 1.387 del Código Civil, por lo cual se impone para esta Juzgadora desestimar el medio de prueba ofrecido, aún cuando alguna de las testimoniales promovidas se hubiere eva-cuado, pues existiendo una regla legal expresa para la valoración del medio de prueba acorde con el hecho argumentado, la misma se hace improcedente. Así se decide. IIº La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza de este Tribunal, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa. Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones: En su escrito del 8 de abril de 2.008, la demandada, asistida de aboga-do, dio contestación a la demanda instaurada en su contra, para lo cual indi-có: (omissis) “…Niego, rechazo y contradigo que la ciudadana LEIDY YOBANA LOPEZ MEDINA, identificada en autos, me halla solicitado de cualquier forma, verbal o escrita, la entrega del LOCAL COMERCIAL ubicado en la Tercera Avenida de Propatria, Quinta Juanita, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre el cual existe un contrato de arrenda-miento indeterminado (sic) desde el día 15 de julio de 1998. Solicitamos que así se declare. Niego, rechazo y contradigo que la ciudadana LEIDY YOBANA LOPEZ MEDINA, identificada en autos, tenga necesidad de ocupar el LOCAL CO-MERCIAL objeto de esta demanda, ya que no existe causa para ello. Alega la demandante su necesidad de “trabajar”, siendo esto un hecho incierto y caren-te de base a los efectos legales de autos, dejando de lado el hecho de que quien ostenta el carácter de Arrendataria, también utiliza el Local Comercial a obje-to de desarrollar una actividad laboral, la cual he desempeñado en el mismo lugar por casi diez (10) años ininterrumpidos, siendo este punto comercial co-nocido por los habitantes de la zona, los cuales acuden de forma regular a reci-bir los servicios que allí se ofrecen, en este caso peluquería. Niego, rechazo y contradigo que el LOCAL COMERCIAL objeto de esta de-manda este (sic) afectado de filtraciones con motivo de la falta de manteni-miento en el transcurso de la duración del contrato de arrendamiento y que la demandante quiere hacer ver a este honorable Tribunal, son consecuencia de mi negligencia, lo cual es totalmente falso. Solicito que así se declare. Niego, rechazo y contradigo que mi persona como ARRENDATARIA haya incumplido con las obligaciones que comportan este estatus y muy especial-mente las que han sido mencionadas en el presente libelo, o sea, las correspon-dientes al servicio de agua, ya que en dicho local funciona una peluquería, la cual sería imposible que funcionara sin este servicio. Por el contrario desde la firma del contrato de arrendamiento me he visto afectada por las intromisiones de todo tipo realizadas por la demandante y por sus familiares quienes de for-ma reiterada han intentado entorpecer mis labores en dicho local, por razones que hasta hoy desconozco, todo lo cual demostrare (sic) en el transcurso del presente procedimiento. Por otra parte he cumplido cabalmente con todas las obligaciones que como Arrendataria me establece la Ley, cancelando todos los servicios correspondientes y dándole el mantenimiento al Local Comercial ob-jeto de esta demanda, incluso realizando reparaciones mayores que no me co-rresponden y que han sido necesarias con motivo de los daños que han ocasio-nado tanto la Arrendadora como los familiares cercanos a ella. Solicito que así se declare. Niego, rechazo y contradigo que deba hacer entrega del Local Comercial objeto de esta demanda por las causales esgrimidas por la demandante, o sea, ordina-les b y c del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esto con motivo de que las causales aquí esgrimidas carecen totalmente de fundamento, lo cual será demostrado en la oportunidad procesal correspondiente…” (sic). Para decidir, se observa: Una primera observación que necesariamente debe hacerse, luego de examinar lo ocurrido en la oportunidad de la litis contestación, es que las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa admiten, sin reser-vas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de arrenda-miento, que es el mismo que la parte actora anexó a su libelo como instru-mento fundamental de su pretensión, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, (hoy Distrito Capital), de fecha 15 de julio de 1.998, anotado bajo el número 52, Tomo 51, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Al ser esto así, debe establecerse que el arrendamiento, en la forma que indica el artículo 1.579 del Código Civil, es definido por el legislador como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, de lo que deviene en considerar que estemos en presencia de una modalidad contractual que se formaliza y perfecciona con el simple consentimiento de las partes, legíti-mamente manifestado, y son éstas las que, en principio, determinan el inicio y fin de la relación contractual de que se trate, y sólo cuando ello no fuere posible, debe recurrirse a las causas autorizadas por la ley, como derivación inmediata del principio de fuerza de ley que tiene entre las partes el contrato, consagrado en el artículo 1.159 eiusdem, lo cual explica sobradamente que la actuación de los contratantes debe estar siempre ajustada a los términos y demás condiciones establecidas en la ley. Ahora bien, no existe discusión entre las partes acerca de los cambios ocurridos en la naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, cuya con-vención participa en la categoría de los contratos de arrendamiento escritos pero sin determinación en su tiempo de duración, lo que nos lleva a conside-rar que la causa autorizada por la ley para propender a la terminación de un arrendamiento de esa característica no es otra sino la indicada por el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuya norma se establecen las causales taxativas por las que puede solici-tarse válidamente en sede judicial el desalojo de la cosa arrendada. Por ello, en lo que hace al caso bajo examen, se hace imprescindible precisar las si-guientes consideraciones: Primero El artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamien-tos Inmobiliarios, dispone lo siguiente: Artículo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmue-ble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por es-crito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (omissis) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmue-ble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segun-do grado, o el hijo adoptivo”. Ahora bien, el derecho sustancial a que alude la precitada norma so-lamente es permitido ejercerlo a el propietario y no al arrendador, pues la especial legislación en materia inquilinaria entiende que el propietario es la persona legitimada para justificar en forma suficiente y clara las razones que tiene de ocupar el inmueble de su propiedad, bien para hacerse de la propie-dad raíz en la satisfacción de sus propias necesidades en lo personal, o en razón de sus actividades económicas, o bien para destinar el inmueble de su propiedad para uso exclusivo de sus familiares más inmediatos, pues la ne-cesidad viene a ser para el sujeto de la relación procesal la expresión exterio-rizada de un deseo concreto y real, como justa oposición al derecho del arrendatario a permanecer en el goce pacífico de la cosa arrendada. Al ser esto así, debe considerarse que la ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, tal como sin ninguna dificultad se infiere del libelo, se ha presentado a juicio aduciendo, únicamente, su condición de ‘arrendadora’, en forma pura y simple, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, lo que, a juicio de este Tribunal, determina la ilegitimidad de la hoy demandante para deducir su pretensión, pues ella no satisfizo las exi-gencias de ley correspondientes para que se le pueda conceder la adecuada tutela judicial efectiva, ya que ella nunca procedió a la indicación ni demos-tración previa de la titularidad raíz que pueda ostentar sobre el local comer-cial arrendado, lo que implica considerar que esa necesaria exigencia no fue cumplida a cabalidad, sin que para ello sea suficiente alegar la sola condición de arrendadora. Tan cierto es lo anterior que, luego de examinar la exposi-ción de motivos contenida en el libelo, no se hace ninguna mención de tan singular exigencia, lo que se reitera en su diligencia de fecha 29 de enero de 2.007, en la que la precitada ciudadana no acompañó la escritura que acredite su condición de propietaria del inmueble arrendado. En consecuencia, no siendo el arrendador, en forma pura y simple, el sujeto legitimado por la ley para reclamar judicialmente el desalojo de la cosa arrendada en función de lo que se dictamina en el artículo 34, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe quien aquí decide forzosamente establecer la evidente falta de cualidad in-herente a la ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA pues, con su ac-tuar, se dejó de cumplir en el presente caso con un requisito atinente a la pre-tensión, como es la necesaria legitimidad ad causam, lo cual puede ser decla-rado aún de oficio, aún sin necesidad de alegación de parte, ya que: (omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibili-dad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace va-ler jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam consti-tuye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el de-recho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o juris-dicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional. Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones con-trarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Dere-cho mismo, como lo es evitar el caos social. A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en exposición que hizo sobre la confesión ficta: (...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haber-lo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá ale-gar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sen-tencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es total-mente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la jurisdicción sobre él, ya que la acción no exis-te, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, Jesús E. La Confe-sión Ficta en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36). Más adelante, en el mismo trabajo, dicho autor afirmó: (...) ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Indudablemente, cuando no existe acción (...). Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 16/09/64, seña-laron que si la acción está prohibida por la ley la demanda es contraria. Pero si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, no es que es contraria a de-recho, sino que simplemente no hay acción (...). (...) Se ha venido planteando ¿qué sucede si la demanda es contraria al orden público? Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa deman-da era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público también es contraria a derecho. (ibidem pp. 47 y 48). Por otro lado, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando reconoce el derecho de acceso a la jurisdicción (artículo 26), dispone que: Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justi-cia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión corres-pondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (Resaltado añadido). El derecho constitucional de acción, además de que es uno solo, es general y abstracto, pues está dirigido a toda persona para la defensa de sus propios de-rechos e intereses, y se concreta mediante la infinidad de pretensiones que son establecidas legalmente, que se propongan para hacerlas valer ante la jurisdic-ción. Es por ello que Luis Loreto sostuvo que la cualidad “expresa una rela-ción de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abs-tracta contra quien la ley concede la acción” (op.cit.). Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de acción o acceso a la jurisdicción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcional, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer jurisdiccionalmente en su propio interés. Efectivamente, aun cuando el texto del artículo constitucional que fue trascri-to, se insiste, recoge el derecho constitucional a la acción y, por ende, a la ju-risdicción, para la defensa o tutela jurisdiccional de los derechos de quien peti-ciona dicha tutela, para lo cual con la sola afirmación de dicha titularidad (le-gitimación), excepcionalmente, la ley otorga legitimación ad causam para que se haga valer, en nombre e interés propio, un derecho ajeno, situación esta que en doctrina se denomina sustitución procesal (distinta de la sucesión de parte, en la que sí se sustituye al titular del derecho). Un claro ejemplo de esta legi-timación anómala o extraordinaria la encontramos en la acción oblicua o sub-rogatoria (ex artículo 1.278 del C.C.), pero, debe insistirse en que, para esos casos de sustitución procesal, es necesaria una expresa habilitación legal (ex artículo 140 del Código de Procedimiento Civil)….” (Sentencia Nº 1.193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de RUBÉN CARRILLO ROMERO y otro). –Las cursivas son de la Sala- Por ello, al no evidenciarse de autos los elementos atinentes a la pre-tensión que pretendió deducir la hoy demandante, se juzga pertinente des-echar la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, sólo por lo que atañe a la invocación del precepto normativo contenido en el artículo 34, lite-ral b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobilia-rios, por lo que, dada la naturaleza de esta decisión, en la que se ha pondera-do una cuestión perentoria y determinante en la suerte del proceso, se pres-cinde del análisis y valoración de las demás defensas invocadas por la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, atinentes a la causal que hoy se analiza. Así se establece. Segundo El artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamien-tos Inmobiliarios, preceptúa lo siguiente: Artículo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmue-ble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por es-crito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (omissis) c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de repara-ciones que ameriten la desocupación”. Ahora bien, la precitada norma no es clara al establecer sobre la impu-tación del daño verificado sobre la estructura física del inmueble arrendado que amerite su desalojo, bien para ser demolido o bien para efectuar sobre él específicas reparaciones que, por su índole y naturaleza, impida al inquilino el goce pacífico de la cosa arrendada, pues basta que se localice la anomalía para poder exigir judicialmente el desalojo. No obstante, teniendo en cuenta que no puede concebirse que cual-quier reparación dé lugar a la conclusión efectiva del contrato de arrenda-miento, es de tener en consideración que el arrendador que aspire al desalojo de la cosa arrendada mediante la invocación de la causal que se analiza, debe aportar la prueba objetiva del hecho que, en su concepto, debe propiciar su oposición a la permanencia del arrendatario en el goce de la cosa arrendada, en función, pues, de llevar al convencimiento del Juez de la ocurrencia de los hechos, en la misma forma como han sido planteados, como derivación in-mediata del principio dispositivo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En efecto: el artículo 1.354 del Código Civil y su correlativo adjetivo plasmado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, no hace más que desarrollar el viejo aforismo romano ‘actori incumbit onus probandi’, con-forme al cual le corresponde al actor probar primero los fundamentos de su pretensión pues, de ordinario, a él le corresponde demostrar la exactitud de los hechos que sirven de base a su demanda, pues ‘Probar, en los términos ex-presados por los autores citados, es un imperativo del propio interés para evitar un perjuicio, en el caso del proceso civil, regido por el principio dispositivo, no obtener una sentencia favorable a las pretensiones de las partes’ (Sentencia Nº 181, de fe-cha 14 de febrero de 2.003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de EUDES BENÍTEZ RAMÍREZ). En el presente caso, la parte actora delimitó su campo de acción a seña-lar en su libelo que el inmueble objeto de la convención locativa debe ser so-metido a reparaciones debido a que presenta ‘filtraciones y falta de manteni-miento en estos ocho (8) años de alquiler’ (sic), pero no se anexó la prueba de tal hecho, ni tampoco la hoy demandante hizo uso de su derecho de probar, pues de la revisión de autos, tal como se dijo en líneas anteriores, la parte actora no promovió probanza alguna que corroborara su versión, lo que en-traña considerar la falta de densidad de sus argumentaciones, circunstancia esta que no puede ser suplida por el Juez pues a ello se opone rotundamente el principio contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Visto lo anterior y por lo que atañe a la causal de desalojo invocada por la parte actora y contenida en el artículo 34, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace procedente desestimar la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, por no existir en autos plena prueba de la pretensión procesal deducida por la accionante. Así se decide en conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Tercero Finalmente, por lo que respecta a la acción subsidiaria planteada por la parte actora en su libelo, es de considerar lo siguiente: Como parte integrante de una misma fundamentación para requerir en sede judicial el desalojo de la cosa arrendada, la parte actora indicó en su libelo que la hoy demandada dejó de pagar el importe de los consumos de agua efectivamente causados en el inmueble objeto de la convención locativa, cuyo servicio, hasta el día 30 de octubre de 2.006, representa una deuda que asciende a la cantidad de dos millones doscientos veintidós mil sesenta y un bolívares con quince céntimos (Bs. 2.222.061,15), cuya suma hoy en día repre-senta la cantidad de dos mil doscientos veintidós bolívares fuertes con seis céntimos (Bs. 2.222,06), lo que en concepto de la actora se traduce al infrac-ción al contenido de la cláusula ‘quinta’ del contrato de arrendamiento accio-nado. Ahora bien, ya se dijo en renglones anteriores que estamos en presen-cia de un contrato de arrendamiento en el que su naturaleza intrínseca resul-tó modificada por hechos imputables a las partes contratantes, pasando esa convención a formar parte de la categoría los contratos escritos sin determi-nación en el tiempo, en el que para proceder a su terminación simplemente basta con observar el principio contenido en el artículo 1.159 del Código Ci-vil, ampliamente desarrollado en el artículo 34 del Decreto con rango y fuer-za de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, la especial legislación inquilinaria no concede acción al arrendador para pretender el desalojo de la cosa arrendada por una causal distinta a las taxativamente señaladas en la ley, pues: “...El distinto régimen a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fun-damenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Esta-do, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato...” (Auto de la Sala de Casación Ci-vil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2001, dic-tado en el caso de Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Mi-randa, contra Centro Médico Los Teques, expediente N° 01118). Ello explica que la presunta insolvencia que hoy se le atribuye a la demandada de autos en lo que atañe al pago del servicio de agua que se presta en el inmueble arrendado, no puede ser canalizado en los términos y demás condiciones establecidas en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como pretendió hacerlo la parte actora, ya que a ello se opone el principio proteccionista que informa a la especial legislación inquilinaria, sino que para ello se hace imprescindi-ble que el arrendador utilice las vías preordenadas por el legislador para la satisfacción completa de su interés, tal como se preceptúa en el parágrafo segundo de la indicada norma, al contemplarse que queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, pues: (omissis) “…el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado ex-presamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al des-alojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete le-tras del artículo 34…” (Sentencia Nº 382, de fecha 1 de abril de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de RICARDINA ROMERO DE VECINO). Por ello, teniendo en cuenta el citado antecedente jurisprudencial que respalda la tesis sustentada por este Tribunal, es de concluir que la preten-sión subsidiaria de cobro que ambiciona la hoy demandante, no puede ser encuadrada en una argumentación monolítica que igualmente sirvió de fun-damento para requerir el desalojo de la cosa arrendada, pues para ello se le indica a la actora, con fundamento a lo expresado en el artículo 254 del Códi-go de Procedimiento Civil, que debe recurrir a las causales previstas en el artículo 1.167 del Código Civil y no los presupuestos formales a que alude el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmo-biliarios. Así se decide, a lo que es de añadir que la parte actora no señaló en su libelo si la pretensión subsidiaria de cobro se encuadraba en una acción de cumplimiento o por resolución del contrato accionado, lo cual no puede ser suplido de oficio por este Tribunal. III DECISIÓN Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho arriba ex-puestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bo-livariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1.- SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA contra la ciudadana BERNARDA TERE-SA PACHECO MIJARES, con fundamento a lo establecido en el artículo 34, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobi-liarios, pues quedó establecida la falta de legitimación de la hoy demandante al no comprobarse en los autos del expediente su condición de propietaria del inmueble arrendado. 2.- SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA contra la ciudadana BERNARDA TERE-SA PACHECO MIJARES, con fundamento a lo establecido en el artículo 34, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobi-liarios, al no evidenciarse de autos plena prueba de la demanda por lo que se refiere a esa causal. 3.- SIN LUGAR la pretensión subsidiaria de desalojo interpuesta por la ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA contra la ciudadana BER-NARDA TERESA PACHECO MIJARES, apuntalada en la presunta infrac-ción al contenido de la cláusula ‘quinta’ del contrato de arrendamiento accio-nado, para lo cual se le indica a la hoy demandante que debe observar lo dis-puesto en el artículo 1.167 del Código Civil, en cuanto a la invocación de la acción resolutoria o la de cumplimiento de contrato, si ello fuese procedente, para el logro de ese fin. 4.- A tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedi-miento Civil, se le imponen costas a la parte actora, por haber sido vencida totalmente en este juicio. Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Cinco (5) días del mes de marzo de dos mil nueve. Años: 198º de la Independencia y 147º de la Federación. Regístrese y publíquese. Déjese copia. Notifíquese a las partes. La Juez, Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ. La Secretaria, DILCIA MONTENEGRO. En esta misma fecha, siendo las 10 a.m., se registró y publicó la ante-rior decisión, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedi-miento Civil. La Secretaria, DILCIA MONTENEGRO.