TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, cinco de mayo de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO : AP11-R-2009-000124
PARTE ACTORA: IRMINA BUCHOLSKA WOZNIAR y DANUTA BUCHOLSKI DE MURLA venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.076.492 y 6.061.985 respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: YOLANDA MOLLEGAS, TERESA GARCIA y ANTONIO SILVA inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 37.465, 9.549 y 99.050 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CARLOS EDUARDO VIERA y NANCY BEATRIZ HERNANDEZ DE VIERA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.894.532 y 4.853.928 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROBERT QUIJADA RODRIGUEZ inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 54.386.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 09 de noviembre de 2008.
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 20 de junio de 2008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana IRMINA BUCHOLSKA WOZNIAK actuando en su propio nombre y en su carácter de apoderada de la ciudadana DANUTA BUCHOLSKI DE MURLA, debidamente asistida por la abogada TERESA GARCIA, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Expone la parte actora en su escrito libelar: Que son propietarias de un local oficina distinguido con el No. 1, ubicado en la planta baja del edificio MAVIS, el cual está situado entre las esquinas de Camino Nuevo a Piñango, Avenida Oeste Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el 25 de julio de 2006, celebraron un contrato de arrendamiento con los demandados, el cual tenía por objeto el local antes descrito. Que el contrato se celebró por un plazo fijo de seis meses, contados a partir del 25 de julio de 2006, hasta el 24 de enero de 2007, donde fijaron un canon de arrendamiento mensual de seiscientos mil bolívares, es decir, seiscientos bolívares fuertes en moneda actual. Que previamente se habían celebrado sucesivos contratos de arrendamiento que igualmente tenían por objeto dicho local, el primero se celebró el 25 de febrero de 2004, teniendo una duración de un año fijo; el segundo se celebró el 25 de febrero de 2005, con una duración de un año fijo; el tercero se celebró el 25 de febrero de 2006, por un plazo de seis meses, lo que quiere decir que el local estuvo alquilado durante tres años continuos. Que a partir de la fecha de vencimiento del plazo de duración del último contrato, es decir, el 25 de enero de 207, comenzó a correr la prorroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por cuanto la duración de los contratos sucesivos de arrendamiento fue de tres años, dicha prorroga tenia una duración de un año, lo que significa que la misma venció el 25 de enero de 2008, la cual se consumó y fue respetada pese al incumplimiento de los demandados en el pago de cuotas arrendaticias. Que luego del vencimiento de dicha prorroga, no ha recibido pago alguno de canon de arrendamiento por lo cual no operó la tácita reconducción del contrato, incumpliendo de esa manera los demandados en su obligación de entregar el inmueble una vez vencida dicha prorroga. Que en razón a dicho incumplimiento ejercieron demanda en su contra para lograr una declaratoria judicial mediante la cual los demandados cumplan con su obligación de entregar el inmueble que ocupan como arrendatarios.
Mediante auto de fecha 26 de junio de 2.008, fue admitida la demanda.
Agotados como fueron los trámites pertinentes para lograr la citación personal de la parte demandada e incluso la citación mediante carteles, ésta se dio por citada en fecha 22 de octubre de 2.008.
En fecha 24 de octubre de 2.008, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda. Alegó que mal puede la parte actora pretender hacer efectiva una prorroga legal de un contrato de arrendamiento, cuyo desahucio nunca fue participado bajo ninguna forma, cuando lo correcto era participar el inicio de la referida prorroga. Que mal puede la parte actora demandar el cumplimento del contrato por vencimiento de prorroga, cuando dejó transcurrir cinco meses desde el supuesto vencimiento de la misma, sin haberse opuesto a la ocupación del inmueble. Que por tratase de un contrato a tiempo indeterminado solicitó se declarara sin lugar la demanda.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09 de noviembre de 2008, dictó sentencia declarando la procedencia en derecho de la demanda, condenó a los demandados a hacer entrega del inmueble arrendado, así como al pago de las costas procesales.
En fecha 13 de febrero de 2009, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 17 de febrero de 2009.
En fecha 30 de marzo de 2009, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
En fecha 16 de abril de 2009, la parte demandada consignó escrito mediante el cual entre otras cosas denunció presuntos vicios en la sentencia apelada, por lo que solicitó la declaratoria con lugar del recurso ejercido.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento de mérito en la presente causa, pasa este Tribunal de alzada a analizar las pruebas promovidas por las partes:
De las pruebas promovidas por la parte actora:
 Poder autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18 de abril de 2007, bajo el No. 72, tomo 58, posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de junio de 2008, bajo el No. 27, tomo 22, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de éste el carácter de apoderada de la co-demandante DANUTA BUCHOLSKI DE MURLA, que ostenta la co-demandante IRMINA BUCHOLSKA WOZNIAR. Así se establece.
 Copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Federal, en fecha 12 de agosto de 1.966, bajo el No. 28, Tomo 7, Protocolo 1º, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, del cual se constata la propiedad del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda. Así se decide.
 Marcados con las letras “C” y “D”, cerificados de solvencias de sucesiones, expedidos por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaría SENIAT, los cuales al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de los mismos el carácter de herederas del los causantes WLADISLAW BUCHOLSKI SANDBERG y SABINA WOZNIAK DE BUCHOLSKI, que ostentan las demandantes, y que a su vez poseen la titularidad de la propiedad del inmueble arrendado. Así se decide.
 Contrato de arrendamiento suscrito entre las co-demandantes y el co-demandado CARLOS EDUARDO VIERA, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, del cual se constata la existencia de la relación arrendaticia que hoy se pretende ejecutar. Así se decide.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
 Ratificó el merito de autos, así como del contrato de arrendamiento presentado por la parte actora, sujeto a análisis probatorio con anterioridad, siendo en todo caso carga de quien suscribe valorar el posible merito probatorio de cada uno de los electos cursantes a los autos, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó contrato de arrendamiento suscrito entre las co-demandantes y el co-demandado CARLOS EDUARDO VIERA, del cual se constata la existencia de la relación arrendaticia que hoy se pretende ejecutar, hecho éste que a su vez fue expresamente reconocido por los demandados durante el devenir del proceso, así como también la duración de la misma, la cual fue pactada a seis meses finos contados a partir 25 de julio de 20006; de la misma manera consignó copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Federal, en fecha 12 de agosto de 1.966, bajo el No. 28, Tomo 7, Protocolo 1º, y cerificados de solvencias de sucesiones, expedidos por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaría SENIAT, de los cuales se desprende el derecho de propiedad que ostentan las accionantes sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se establece.
Por su parte, la demandada en la oportunidad de contestar la demanda solo se limito a rechazar, negar y contradecir en todas y cada una de sus partes la misma, alegó que mal pudiere la parte actora pretender hacer efectiva una prorroga legal de un contrato de arrendamiento, cuyo desahucio nunca le fue participado bajo ninguna forma, así como también alegó que según su criterio el contrato adquirió naturaleza de indeterminado; y en el lapso probatorio no aportó medio alguno del cual se pudiera constatar la veracidad de sus alegatos. Así se establece.
En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Como se dejo anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de un año a la cual tuvo derecho, contado a partir del 25 de enero de 2.007, por tener la relación arrendaticia que vincula a las partes una duración de tres años, obligación ésta que la parte demandada se excusa de su incumplimiento, en razón a que, según su dicho, nunca fue notificada de la no renovación del contrato, lo cual fue suficientemente desvirtuado con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, especialmente en su cláusula segunda donde éstas no condicionaron la no renovación del mismo a notificación alguna, y cuyo lapso de prorroga legal consecuencialmente comenzaría a computarse de pleno derecho al día siguiente del vencimiento de éste, es decir, a partir del 25 de enero de 2007, hasta el 25 de enero de 2008, siendo de esta manera innecesaria la realización de notificación de la no prorroga del contrato en virtud que el mismo no esta sujeto a tal condición, y cuyo lapso de duración fue taxativamente previsto por las partes; aunado al hecho que la parte demandada no trajo a lo autos elemento probatorio alguno que sustentara su alegato relativo a la indeterminación del contrato, el cual según lo probado en autos ha mantenido naturaleza de plazo fijo, así como tampoco aportó medio probatorio que desvirtuara la pretensión de la actora; circunstancias por las cuales resulta forzoso para este Juzgador determinar que la presente demanda debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
De la misma manera, surge la necesidad de esta Alzada de dejar sentado su desacuerdo con el criterio esgrimido por el Juez A-Quo, en lo que respecta a la valoración de un supuesto elemento probatorio que no cursa en autos, tal como lo es el supuesto original de actuaciones evacuadas en sede de jurisdicción voluntaria contenidas en el expediente No. S-7911-06, nomenclatura del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por cuanto luego de una exhaustiva revisión a las actas que conforman la presente causa, se pudo constatar que dicha actuación no cursa en autos, razón por la cual el Juez A-Quo, no debió tomar en cuenta la misma, aun cuando su existencia o no en autos en nada modificaría el dispositivo de su sentencia, la cual en este acto se confirma. Así se decide.
Asimismo, con respecto al alegato de perención breve formulado por el abogado ROBERT QUIJADA RODRIGUEZ, quien actuó primeramente como representante sin poder de los demandados, este Tribunal de Alzada deja expresa constancia de la improcedencia en derecho de la misma, por cuanto se desprende de las actas procesales que conforman la presente causa que la demanda fue admitida el fecha 26 de junio de 2008, y en fecha 17 de julio de 2008, el Alguacil respectivo dejo expresa constancia de su imposibilidad de citar a la parte demanda, de lo cual se desprende que la parte actora cumplió con su carga de suministrar los elementos necesarios para la citación de la parte demandada mucho antes de computarse el lapso de treinta días para la procedencia de la perención alegada. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 09 de noviembre de 2008, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL incoara IRMINA BUCHOLSKA WOZNIAR y DANUTA BUCHOLSKI DE MURLA, contra CARLOS EDUARDO VIERA y NANCY BEATRIZ HERNANDEZ DE VIERA, todos plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena a la demandada a entregar a la actora el inmueble constituido por un local oficina distinguido con el No. 1, ubicado en la planta baja del edificio MAVIS, el cual está situado entre las esquinas de Camino Nuevo a Piñango, Avenida Oeste Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se confirma la decisión apelada en los términos antes expuestos.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ( ) días de mayo de 2009. Años 198° y 150°.

EL JUEZ
EL SECRETARIO
LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las _______________, previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

Exp. AP11-R-2009-124
LTLS/msu/pn