TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199º y 150º

DEMANDANTE: YEHYA HAIM YOUWAYED KAHOATI venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.974.525.
APODERADO
JUDICIAL: OMAR GAVIDES DÍAZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.026.

DEMANDADA: DESARROLLOS OTRANI, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de febrero de 1997, bajo el Nº 4, Tomo 32-A-Pro., y la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, de este domicilio, inscrita en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Plaza del Estado Miranda, en fecha 09 de junio de 1997, bajo el Nº 18, Tomo 27, folios 104 al 110, Protocolo Primero, reformados sus Estatutos según consta de registro en la citada oficina en fecha 25 de junio de 1997, bajo el Nº 28, Tomo 34, folios 236 al 242, Protocolo Primero.
DEFENSOR
AD-LITEM: LUIS BAUTISTA ZAMBRANO ROA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.364.

JUICIO: RESCISIÓN

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: 08-10225

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 22 de septiembre de 2008, por el abogado OMAR GAVIDES DIAZ actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadano YEHYA HAIM YOUWAYED KAHOATI, contra la decisión proferida en fecha 12 de noviembre de 2001, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda incoada por el mencionado ciudadano, contra la sociedad mercantil DESARROLLOS OTRANI, C. A. y la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, expediente signado con el Nº 17.717 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 03 de octubre de 2008, ordenando la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.
Verificada la insaculación de causas en fecha 14 de octubre de 2008, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 17 de ese mes y año. Por auto dictado el día 20 de octubre de 2008, se le dió entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data, a fin que las partes presentaran Informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho para la presentación de las Observaciones, de conformidad con lo establecido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad antes referida, esto es el 12 de enero de 2009, compareció ante esta alzada el accionante ciudadano YEHYA HAIM YOUWAYED KAHOATI y asistido por el abogado OMAR GAVIDES DÍAZ, consignó escrito de Informes constante de nueve (09) folios útiles, a través del cual alegó: i) Que tanto en el libelo como en la reforma a la demanda, solicitó las ventajas de la celebración del contrato para producir beneficios colectivos, en cuanto a que la empresa Desarrollos Otrani C.A. le fuera otorgada la permisología para construir cien (100) casas unifamiliares, y una vez terminadas, la desarrollista le pagaría la diferencia del valor del inmueble cedido, y le pagaría el diez por ciento (10%) del valor de cada casa-quinta. ii) Que la operación lo era por 56.950 mts.2 de mayor extensión en el sector Loma Larga de la Jurisdicción del Estado Miranda y del precio se evidencia el beneficio social; no obstante la empresa Desarrollos Otrani C.A. ni la beneficiaria ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, respondieron al compromiso que contrajo DESARROLLOS OTRANI C.A., en relación a la diferencia en el pago del valor del terreno y del porcentaje en cuanto a las operaciones por venta de cada una de las quintas. iii) Que el juez de la recurrida aplicó la disposición contenida en el artículo 1.350 del Código Civil, sin considerar la procedibilidad de la rescisión por lesión ni analizar como se desarrolló un fraude inmobiliario al momento en que DESARROLLOS OTRANI C.A. vendió a la Asociación Civil Nueva Guacarapa para evadir la obligación contractual y para desvirtuar la primera operación, ya que se trató del mismo inmueble, al venderlo a la promitente de la obra por Bs. 110.000.000,oo, lo que no fue tomado en cuenta por el a quo, dado que su intención era propiciar un beneficio colectivo al ceder el inmueble en venta a DESARROLLOS OTRANI C.A. iv) Que el inmueble en un acto primitivo se reflejó en un bajo precio, mediante aporte del pago acordado, hasta que culminara la operación que daría lugar a la compensación admitida y aceptada, situación que llamó la atención de las autoridades, y que conllevó a la apertura de una investigación. v) Que para la data en que se dictó la sentencia cuestionada, el juez a quo la calificó de inconclusa, tomando en cuenta el que no se evidenció que se tramitaba una investigación, que si bien se produjo posteriormente al gestionarse la imposición del fallo, no tuvo el juez de cognición la previsión de la existencia de un fraude procesal, sin considerar que se trata de una reclamación derivada de concesiones para la adquisición de un contrato administrativo de concesión pública otorgado por la Alcaldía del Municipio Plaza. vi) Que el fraude deviene de la conducta de la co-accionada DESARROLLOS OTRANI C.A. al vender el inmueble a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, quien obtuvo un lucro excesivo por la negociación, lo que denota el fraude por la contratación de la obra. vii) Que el a quo vulneró el principio quid novi de la jurisdicción, dado que el defensor ad litem contestó la demanda en nombre de DESARROLLOS OTRANI C.A. y opuso la falta de cualidad del actor para intentar el juicio y su representada para sostenerlo, empero el a quo incurrió en contradicción, primero porque calificó la procedencia de la falta de cualidad de la actora para intentar el juicio, y segundo porque al momento de valorar el documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de junio de 1997, bajo el Nº 30, Tomo 30, Protocolo Primero determinó que “…constituyendo plena prueba de la obligación demandada..”. viii) Que el a quo infringió la disposición contenida en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues – a su decir- no expresó las razones de fondo.

Consta en estas actas que ninguna de las partes presentó Observaciones, por lo que mediante auto dictado el 13 de febrero de 2009 el Tribunal dejó constancia que la presente causa entró en fase decisoria, lapso que fue diferido el 13 de abril del año que discurre por treinta (30) días consecutivos.

De esta manera quedó sustanciada y tramitada la presente controversia conforme al procedimiento de segunda instancia, por lo que a continuación se procede con un resumen de los acontecimientos procesales verificados en este caso.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició por libelo de demanda interpuesto en fecha 12 de noviembre de 1998 por el ciudadano YEHYA HAIM YOUWAYED KAHOATI asistido por el abogado OMAR GAVIDES DIAZ, el cual aparece reformado por el demandante mediante escrito fechado 02 de diciembre de 1998, a través del cual arguyó:

Que al momento de la operación, la compradora presentaba riesgos por presuntos derechos de terceros, lo que generó su inquietud y para que la compradora no incurriera en el no cumplimiento del pago, le manifestó estar conforme con el pago total, por lo que al estar en mora la compradora con la operación realizada implica que ésta pretendía sorprenderlo en su buena fé. Asimismo, adujo que para la data de interposición de esta demanda, la accionada hizo saber a través de tercera persona, que el inmueble constituido por el terreno situado en Loma Larga, Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, lo vendieron a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, y al obtener el documento respectivo del mismo se desprende que DESARROLLOS OTRANI C.A. vendió el identificado inmueble a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA en la cantidad de Bs. 110.000.000,oo, por lo que es fácil colegir que el precio de la venta hecha por DESARROLLOS OTRANI C.A. excede del doble del precio por el cual se hizo la primera operación. Que resulta evidente la doble lesión a la buena fé y a su patrimonio que ha ocasionado la co-demandada Desarrollos Otrani C.A. por la segunda operación de venta.

Que no se logró el pago restante derivado de la primera operación de venta del inmueble, ya identificado, cantidades dinerarias que adeuda DESARROLLOS OTRANI C.A. y cuyos montos son: Veintitrés Millones Quinientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 23.560.000,oo); más los intereses a partir del día 17 de julio de 1997 hasta la presente fecha, calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual, lo que arroja la cantidad de Novecientos Cuarenta y Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 942.400,oo), y a su vez, el incumplimiento por la no suscripción del documento en el cual demostraría que acepta y reconoce la suma ofertada de Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,oo), correspondiente a la comisión sobre la totalidad de la venta de las casas-quintas a ser desarrolladas.

Que el vendedor puede solicitar la rescisión del contrato de compra-venta para el caso de que el precio establecido se fije en una cantidad menor a la mitad del justo precio, lo cual se demuestra con el documento de compra-venta suscrito entre él y la sociedad mercantil DESARROLLOS OTRANI, C.A., cuyo precio fue fijado en la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones Quinientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 45.560.000,00) a razón de ochocientos bolívares (Bs. 800,oo) el metro cuadrado; y es el caso que la venta hecha por DESARROLLOS OTRANI C.A. a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, excede del doble del precio por el cual se hizo la primera operación.

Alegó el demandante que en este caso ha habido un lucro excesivo con la nueva operación al no haber cancelado Desarrollos Otrani C. A. la primera venta y haber aprovechado esta empresa el estado de necesidad del vendedor, sorprendiendo así su buena fe, lucro inclusive para la Asociación Civil Nueva Guacarapa y sin cumplir con las promesas del contrato verbal con él planteado para obtener un beneficio inmediato en un lapso de cincuenta (50) días de diferencia entre la primera y la segunda operación.

Que es por todo ello que procede a demandar a la sociedad mercantil Desarrollos Otrani C. A. y a la Asociación Civil Nueva Guacarapa, toda vez que no ha obtenido el pago restante derivado de la operación de venta del inmueble antes identificado. Invocó como fundamentos de su acción los artículos 1.159, 1.160 y 1.161 del Código Civil, requiriendo que la citación de la empresa Desarrollos Otrani, C.A. se practicara en forma personal en la persona de sus Directores, ciudadanos OSWALDO JOSÉ CISNEROS GARCÍA y RAFAEL RAMÓN INFANTE BALDERRAMA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.753.049 y 8.066.271, respectivamente, y a su vez para que absolvieran posiciones juradas manifestando su reciprocidad de conformidad con lo previsto en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, y con respecto a la Asociación Civil Nueva Guacarapa pidió que se practicara su citación en la persona de su Presidente ciudadano JHONNY DANIEL GARCÍA SUÁREZ, titular de la cédula de identidad Nº 12.160.648. Solicitó de conformidad con lo previsto en los artículo 585 y 588 del Código Adjetivo Civil, que se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar del inmueble ya identificado.

A los efectos de la admisión de la demanda, el actor mediante actuación que aparece fechada 17 de noviembre de 1998, consignó los siguientes instrumentos:

• Documento de compra-venta del terreno identificado en autos, protocolizado en
la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Plaza, Guarenas, Estado Miranda, en fecha 16 de junio de 1997, bajo el Nº 30, folios 201 al 207, Protocolo Primero, Tomo 30.

• Con la reforma de la demanda, acompañó marcado con la letra “C”, copia del
documento de venta efectuada por DESARROLLOS OTRANI, C.A. a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA,

• Marcado con la letra “D”, estatutos de la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA
GUACARAPA.

La reforma a la demanda aparece admitida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 18 de enero 1999, ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil DESARROLLOS OTRANI C.A., en la persona de sus Directores ciudadanos OSWALDO JOSE CISNEROS GARCIA y RAFAEL RAMON INFANTE BALDERRAMA y la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, en la persona de su Presidente ciudadano JHONNY DANIEL GARCIA SUAREZ, a fin de que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la última de las citaciones ordenadas, para que contestaran la demanda por rescisión impetrada en su contra.

Habiendo resultado infructuosas las gestiones de la citación de las demandadas en forma personal y previa petición de la parte actora, el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 04 de marzo de 1999, ordenó la citación por carteles de las demandadas, que serían publicados en los Diarios “El Universal” y “Ultimas Noticias”, siendo dichos carteles consignados a estos autos el día 21 de abril de 1999 por el representante judicial del demandante.

Dado que la parte accionada no compareció dentro del lapso fijado en el aludido cartel, el demandante el día 16 de junio de 1999 requirió que se les designara defensor ad litem, lo que fue acordado por el a quo por auto dictado el 22 junio de ese año, recayendo tal nombramiento en la persona del ciudadano LUIS ZAMBRANO ROA, inscrito en el Inpreabogado con el Nº 66.364, quien compareció el 14 de febrero de 2000 ante el a quo a darse por notificado (f. 67) y prestó el juramento de ley en fecha 16 de febrero de 2000 (f. 68).

Practicada la citación del defensor ad litem el 28 de marzo de 2000, se constata al folio 74 de este expediente, que mediante escrito de fecha 28 de abril de 2000 el abogado LUIS ZAMBRANO ROA, en su condición de defensorjudicial de las accionadas contestó la demanda en nombre de la ASOCIACION CIVIL NUEVA GUACARAPA y de la sociedad mercantil DESARROLLOS OTRANI, C.A., en los términos siguientes: En cuanto a la empresa Desarrollos Otrani C.A., adujo: 1) Como punto previo alegó la falta de cualidad o interés de la actora para intentar el presente juicio así como la falta de cualidad o interés de su representada para sostenerlo e invocó lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que el demandante procedió a demandar sin especificar las razones o motivos por el cual pretende la nulidad del contrato que -a su decir- conserva a los fines de su procedencia los aspectos formales y de fondo para la legalidad del mismo, por lo que solicitó se declarara con lugar la falta de cualidad activa y pasiva propuesta. 2) Que los alegatos expuestos son suficientes para que sea declarada sin lugar la demanda impetrada; no obstante, contestaba al fondo del asunto debatido, rechazándo la demanda, por cuanto no es procedente ya que fueron cumplidas las condiciones previstas en la venta que hizo la actora a la demandada respecto al inmueble, que se producen en su totalidad en esa oportunidad, siendo la misma protocolizada, lo que implica que el demandante al momento de interponer la demanda por rescisión ha confundido la causa petendi, toda vez que consideró que en la operación registral no se cumplieron las previsiones que justificarían la nulidad de la venta, por lo que acotó el defensor que ha debido el demandante plantear por analogía la acción redhibitoria conjugándose la acción por la presunta factibilidad de existencia de vicios ocultos, por lo que rechazó la procedencia de la acción propuesta. 3) Igualmente, rechazó la demanda con fundamento en que en este caso se había cumplido con el pago del inmueble vendido, razón por la cual solicitó que se declarase sin lugar la demanda incoada en contra de sus representadas. 4) Con relación a la ASOCIACION CIVIL NUEVA GUACARAPA, rechazó y contradijo la demanda, argumentando que dicha acción no es procedente por imperio legal, ya que en el presente caso no se han dado las condiciones previstas en el artículo 1.350 del Código Civil, en cuanto al registro de la demanda previo a la operación celebrada entre INVERSIONES OTRANI, C.A., y la ASOCIACION CIVIL NUEVA GUACARAPA, en consecuencia, no procede la demanda que ha propuesto el demandante respecto a esta, por operar bajo un marcado interés social, es por ello que la venta que hizo el demandante a la co-demandada, mantiene una vigencia legal y con sobrada cualidad para celebrar el contrato de venta con su defendida, quien adquirió el inmueble bajo la legalidad del artículo 1.350 ut supra mencionado, razón por la cual hizo valer, la falta de cualidad de la actora para intentar el presente juicio y de la demandada para sostenerlo, y en consecuencia, peticionó se declarara improcedente la demanda incoada.

Abierto ope legis el presente juicio a pruebas, la representación judicial del accionante en fecha 24 de mayo de 2000, consignó escrito de pruebas, mediante el cual promovió lo siguiente:

• Hizo valer el mérito de autos, y ratificó los documentos producidos y reconocidos por las demandadas, que a su decir, no fueron impugnados, tachados o tildados de falsos.
• Hizo valer el documento por el cual la empresa co-demandada INVERSIONES OTRANI, C.A. vendió el inmueble adquirido con exceso de valor en proporción con el valor adquirido, es decir, la suma a que se refiere el contrato celebrado con su patrocinado, el cual se encuentra pendiente por pagar.

Se verifica a los folios 90 al 94, que el juzgado de cognición en fecha 12 de noviembre de 2001 dictó sentencia en la cual declaró sin lugar la demanda incoada por el ciudadano YEHYA HAIM YOUWAYED KAHOATI contra la sociedad mercantil DESARROLLOS OTRANI, C.A. y la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, con imposición de costas al demandante.

Contra el aludido fallo, la parte actora ejerció recurso ordinario de apelación el día 22 de septiembre de 2008, y el cual fue oído en el efecto suspensivo el día 03 de octubre de 2008.

Verificados los trámites procedimentales en segunda instancia para sentencias definitivas, se entró en la fase decisoria que nos ocupa.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción a los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 22 de septiembre de 2008, por el abogado OMAR GAVIDES DIAZ actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadano YEHYA HAIM YOUWAYED KAHOATI, contra la decisión proferida en fecha 12 de noviembre de 2001, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda incoada por el mencionado ciudadano, contra la sociedad mercantil DESARROLLOS OTRANI, C. A. y la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, expediente signado con el Nº 17.717 (nomenclatura del aludido juzgado). Ese fallo judicial es del tenor siguiente:

“… mediante documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrto Plaza del Estado Miranda el 16 de junio de 1997, bajo el N° 30 Tomo 30°, Protocolo Primero, le vendió a la empresa DESARROLLO OTRAIN C.A, UN TERRENO SECANO DE SU PROPIEDAD con una superficie de 56.950 M2, situado en Loma Larga, en jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, cuyo lindero y demás determinaciones se señalan en la demanda, que la compradora se comprometió a pagar la suma de cuarenta y cinco millones quinientos sesenta mil bolívares (Bs.45.560.000.00) , a razón de 800,00 el metro cuadrado; que la compradora abono del precios de la venta la cantidad de veinte y dos millones de bolívares (Bs.22.000.000.00) , por lo que adeuda la suma de veinte y tres millones quinientos sesenta mil bolívares (Bs.23.560.000,00) mas los interés a las tasa de 3% desde el 17-7-97 al 17-11-98, que suman la cantidad de Bs. 942.400,00; que por cuanto en el terreno vendido se haría un desarrollo y dado que el precio de la venta es inferior al establecimiento en el mercado, el cual es de 4.000,00 el metro cuadrado, se estableció una comisión de parte de la compradora y a favor del vendedor del diez por ciento (10%) sobre cada una de las cien (100) casas- quintas que se desarrollaría en el inmueble, fijándose el monto de diez millones de bolívares (Bs 10.000.000,00) por unidad de vivienda, por lo que correspondía al vendedor un millón (Bs. 1.000.000,00)por cada solución habitacional suma que no se ha logrado cristalizar por estar paralizado el proyecto ….
…omissis…
Durante el lapso probatorio la parte actora no aportó prueba alguna tendiente a demostrar las afirmaciones contenidas en el libelo de la demanda. Por otra parte tal como consta del instrumento publico accionado, la venta fue pura y simple , sin condición alguna ; así mismo consta que el precio de la venta fue pagado en su y en cuanto a que sobre el terreno vendido se iban a construir cien casa y sobre el precio de dichas casa , el actor recibiría una comisión de un diez por ciento , nada de tales afirmaciones fueron probadas, por lo que la pretensión del actor no puede prosperar .
En cuanto a la acción intentada en contra de la asociación Civil Nueva Guacarapa, el defensor ad litem alegó lo expresamente contemplado en el articulo 1350 del Código Civil, oponiendo la falta de cualidad de dicha asociación para sostener este juicio y del actor para intentarlo .
Al respecto se observa:
En el caso que nos ocupa la acción fue intentada el 12 de noviembre de 1998, no constando el registro de al misma. Pero la venta del inmueble que hizo DESARROLLOS OTRAIN C.A a la Asociación Civil Nueva Guacara, es de fecha 7 de agosto de 1997, muy anterior a la presentación de esta demanda por lo que la acción propuesta en contra de la mencionada Asociación Civil, independientemente de las razones de fondo, que tampoco fueron probadas, no es procedente por aplicación de la citada norma…”.

Expuesto lo anterior, debe determinar previamente este Juzgador los límites en que ha quedado planteado el thema decidendum, el cual se circunscribe a la pretensión por rescisión deducida por el demandante con fundamento en que la compradora del inmueble constituido por el terreno situado en Loma Larga, jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, empresa DESARROLLOS OTRANI, C.A., quedó a deberle del precio de venta la cantidad de VEINTITRES MILLONES QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 23.560.000,oo), más los intereses a la tasa del tres por ciento (3%) desde el día 17 de julio de 1997 hasta el 17 noviembre de 1998, quedando la compradora comprometida a pagarle una comisión del diez por ciento (10%) sobre el precio de cien (100) casas que serían construidas en el terreno objeto de la venta, documento que incumplió en suscribir. Asimismo, adujo que el inmueble luego fue vendido a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA por el precio de Bs. 110.000.000,oo, lo que implica un diferencial de Bs. 64.440.000,oo, es decir, más del doble de la operación primaria ocasionando lesión a su patrimonio, por haber obtenido un beneficio la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA del inmueble del cual se ha peticionado la rescisión, fundamentando tal pretensión en los artículos 1.159, 1.160 y 1.161 del Código Civil.

Dicha pretensión fue rechazada por el defensor ad litem de las co-demandadas en la litis contestatio, argumentando en nombre de la co-accionada DESARROLLOS OTRANI, C.A., como punto previo la falta de cualidad o interés del demandante para intentar el presente juicio y de su representada DESARROLLOS OTRANI, C.A. para sostenerlo, invocando la disposición contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el accionante procedió a demandar sin especificar las razones o motivos por los cuales pretende la nulidad del contrato que -según esgrimió- conserva los aspectos formales y de fondo para su legalidad, por lo que solicitó se declarase con lugar la falta de cualidad activa y pasiva propuesta en este proceso. Que tales alegatos son suficientes para que no prospere la demanda incoada; no obstante, contesta al fondo del asunto debatido, rechazando la demanda, por cuanto no es procedente ya cumplidas las condiciones previstas en la venta que hizo el demandante a la demandada DESARROLLOS OTRANI C.A. y que respecto al inmueble se producen en su totalidad en esa oportunidad, siendo la misma protocolizada, lo que implica que el demandante al momento de interponer la demanda por rescisión ha confundido la causa petendi, ya que consideró que en la operación registral no se cumplieron la previsiones que justificarían la nulidad de la venta, y siendo ello así ha debido el accionante plantear la acción redhibitoria conjugándose la acción por la presunta factibilidad de existencia de vicios ocultos, y es por ello que rechaza la procedencia de la presente acción. Igualmente, rechazó la demanda por cuanto se había cumplido con el pago del precio del inmueble vendido, razón por la cual solicitó que se declarase sin lugar la demanda incoada en contra de sus defendidas. Con respecto a la ASOCIACION CIVIL NUEVA GUACARAPA, rechazó y contradijo la demanda, argumentando que la misma no es procedente por imperio legal, ya que en el presente caso no se dieron los presupuestos del artículo 1.350 del Código Civil, en cuanto al registro de la demanda previo a la operación celebrada -a su decir-entre INVERSIONES OTRANI C.A. y la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, y en consecuencia, no procede la demanda respecto a ésta; que es por ello que la venta que se hizo a la co-demandada, mantiene una vigencia legal y con sobrada cualidad para operar, al celebrar el contrato de venta con su defendida, quien adquirió el inmueble bajo la legalidad del artículo 1.350 ut supra mencionado, razón por la cual hizo valer la falta de cualidad del demandante para intentar el presente juicio y de la demandada para sostenerlo, peticionando finalmente que se declarara improcedente la demanda incoada.

En el escrito de Informes presentado ante esta alzada, el demandante alegó que no se analizó el fraude en que había incurrido la co-demandada por no haber pagado el precio, lesionando su patrimonio, incurriendo el fallo en violación del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al absolver la instancia dado que en la decisión cuestionada se determinó “…por lo que la acción propuesta en contra de la mencionada Asociación Civil, independientemente de las razones de fondo, que tampoco fueron probadas, no es procedente por aplicación de la citada norma…”.

Pues bien, antes de proceder al examen de los alegatos de fondo formulados en el proceso y analizar el material probatorio válidamente aportado a los autos, este Juzgado Superior pasa a fijar el orden decisorio, para lo cual emitirá pronunciamiento en primer término con respecto al alegato de nulidad del fallo por la supuesta absolución de la instancia en que incurrió el a quo; luego analizará lo referente a la falta de cualidad tanto del demandante como de la co-accionada DESARROLLOS OTRANI C.A. alegada por el defensor ad litem de las demandadas en su escrito de contestación de fecha 28 de abril de 2000, y en caso de no prosperar, el Tribunal pasará al análisis del fondo de este asunto.

PRIMERO: El demandante en el escrito de Informes presentado ante este ad quem alegó que el juez de la recurrida no analizó el fraude en que había incurrido la co-demandada DESARROLLOS OTRANI, C.A. por no haber pagado el precio, lesionando su patrimonio, incurriendo el fallo en violación del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dado que absolvió la instancia al determinar que “….la acción propuesta en contra de la mencionada Asociación Civil, independientemente de las razones de fondo, que tampoco fueron probadas, no es procedente por aplicación de la citada norma…”.

En este sentido, dispone el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que toda sentencia deberá contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia, por lo que cualquier incumplimiento de dichos requisitos en la parte dispositiva de una decisión judicial acarrea correspondiente nulidad por faltar dichas determinaciones. Se entiende por decisión expresa, que la misma sea explícita y no deba ser sobreentendida ni deducida del contexto del fallo y obliga a que los jueces declaren o decidan sin limitarse a simples consideraciones. Por decisión positiva, que el fallo obedezca a un enunciado positivo en su sintaxis gramatical evitando así circunloquios equívocos y, se entiende por decisión precisa, que en el fallo se utilice un lenguaje claro, conciso y exacto. Aunado a todo ello, debe tener congruencia entre lo decidido y las pretensiones y defensas deducidas, debiendo el juez en su tarea atenerse exactamente a los términos de la litis o thema decidendum, sin incurrir en ultra petita, citra petita ó extra petita y sin incurrir en denegación de justicia.

En cuanto a la absolución de la instancia, ha señalado la doctrina que la misma constituye un vicio formal de la decisión, que consiste en abstenerse el juez de decidir la causa y postergar indefinidamente el fallo por no existir elementos de juicio suficientes para determinar quien tiene la razón. Asimismo, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, ha indicado que hay absolución de la instancia cuando el juez fundado en que las pruebas no suministran toda la convicción necesaria en pro o en contra del demandado, deja en suspensión el juicio, con facultad para el actor de continuarlo posteriormente, aportando nuevos elementos de pruebas. (cfr. sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 24-02-88, Pierre Tapia, Oscar, obra: Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Nº 2, P.100).

Así, efectuada una revisión a la decisión cuestionada, observa este Juzgado Superior que el juez de cognición expresamente señaló lo siguiente:

“En cuanto a la acción intentada en contra de la Asociación Civil NUEVA GUACARAPA, el defensor ad litem alegó lo expresamente contemplado en el artículo 1.350 del Código Civil, oponiendo la falta de cualidad de dicha Asociación para sostener este juicio y del aot para intentarlo.
Al respecto se observa:
Ciertamente la citada norma no permite la procedencia de la acción contra terceros que hayan adquirido derechos sobre el inmueble con anterioridad al registro de la demanda por rescisión. En el caso que nos ocupa la acción fue intentada el 12 de noviembre de 1998, no constando el registro de al (sic) misma. Pero la venta del inmueble que hizo DESARROLLOS OTRANI C.A. a la Asociación Civil NUEVA GUACARAPA, es de fecha 7 de agosto de 1997, muy anterior a la presentación de esta demanda, por lo que la acción propuesta en contra de la mencionada Asociación Civil, independientemente de las razones de fondo, que tampoco fueron probadas, no es procedente por aplicación de la citada norma.- Así se declara…”.

De la anterior transcripción, se pone de relieve que ciertamente el juez del tribunal de primer grado de conocimiento, al momento de analizar el alegato formulado por el defensor ad litem en su escrito de litis contestatio respecto a la co-accionada ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, en primer lugar efectuó una interpretación del alcance y contenido de la disposición legal contenida en el artículo 1.350 del Código Civil, según la cual, la acción de rescisión no produce efecto respecto de los terceros que hayan adquirido derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda, luego, por cuanto el supuesto fáctico de la citada norma se configuró en este caso, tal circunstancia conllevó a que el juez a quo determinara que la acción impetrada contra la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA no era procedente. Igualmente en cuanto al alegato de fraude, es evidente que el mismo no se realizó ni en el libelo de la demanda ni en su reforma, solo consta en estos autos una investigación aperturada por el Ministerio Público con respecto a la cual se requirió la remisión de copias al tribunal respectivo, sin que ello motivara pronunciamiento alguno del tribunal de primer grado; por lo que resulta evidente que el a quo sí efectuó un análisis respecto al alegato formulado por el defensor ad litem en su escrito de contestación; motivo por el cual este Tribunal ha verificado que en el sub iudice el a quo no incurrió en absolución de la instancia así como tampoco infringió el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

SEGUNDO: Determinado lo anterior, pasa esta Superioridad a emitir pronunciamiento respecto a la falta de cualidad o interés del demandante para intentar el presente juicio y de la co-demandada DESRROLLOS OTRANI, C.A. para sostenerlo, alegadas por el defensor ad litem de la parte accionada en este caso, para lo cual invocó la disposición contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a cuyos efectos se observa:

Adujo el defensor ad litem que el accionante no especificó las razones o motivos de fondo por los cuales pretende que se declare nulo el contrato que -a su decir- conserva los aspectos formales y de fondo para su legalidad, que tales alegatos son suficientes para que se declare sin lugar la demanda impetrada, no obstante, contestó al fondo del asunto debatido, rechazando la demanda y manifestando que no es procedente por cuanto se cumplieron las condiciones previstas en la venta que efectuó el demandante a la empresa DESARROLLOS OTRANI C.A. del inmueble y que se produjeron en su totalidad en esa oportunidad, la cual fue registrada, lo que implica que el actor al momento de interponer la demanda por rescisión confundió la causa petendi, toda vez que consideró que en la operación registral no se cumplieron la previsiones que justificarían la nulidad de la venta, argumentando el defensor judicial, que ha debido el demandante ejercer la acción redhibitoria conjugándose la acción por la presunta factibilidad de la existencia de vicios ocultos, y es por ello que rechazó la acción propuesta contra la empresa DESARROLLOS OTRANI C.A. Adicionalmente, rechazó la demanda con fundamento en que se cumplió con el pago del inmueble vendido, razón por la cual solicita que se declare sin lugar la demanda incoada en contra de su defendida DESARROLLOS OTRANI C.A. Con relación a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, rechazó y contradijo la demanda, adujo que la misma no es procedente por imperio legal dado que en este caso no se dan los presupuestos del artículo 1.350 del Código Civil, en cuanto al registro de la demanda previo a la operación celebrada entre DESARROLLOS OTRANI, C.A. y la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, y es por ello que con respecto a ésta última tampoco procede la demanda; que la venta que hizo el demandante a la co-demandada DESARROLLOS OTRANI C.A. mantiene su vigencia legal y con sobrada cualidad para operar al celebrar el contrato de venta, quien adquirió el inmueble bajo la legalidad del artículo 1.350 ya mencionado, razón por la cual hizo valer la falta de cualidad del demandante para intentar el presente juicio y de la demandada para sostenerlo, y en consecuencia, peticionó que se declarase improcedente la demanda incoada.

Debe señalar este Juzgado Superior que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal, es condición para que pueda proferirse una sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta a que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto de que, fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro, para que se configure la misma es necesario que las partes afirmen ser titulares activas y pasivas de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.

Así, resulta imperioso para este Tribunal determinar el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam, el cual, citando al autor Luis Loreto se define como:
“… una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”.

Asimismo, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, señala lo siguiente:

“... La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene la legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez la legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)...”.

Efectuada una exhaustiva revisión a las actas que conforman este proceso, constata este jurisdicente que en el presente caso se ha instaurado de manera correcta el ejercicio de dicha acción, por cuanto existe una identidad lógica y abstracta entre quien accionó y quien aparece como comprador en el contrato in comento, motivo por el cual debe desecharse en este caso la falta de cualidad activa y pasiva alegadas por el defensor ad-litem en la litis contestatio, por cuanto, se repite, en el sub examine quedó evidenciado que el demandante ciudadano YEHYA HAIM YOUWAYED KAHOATI celebró la venta del inmueble ut supra identificado con la compradora, empresa DESARROLLOS OTRANI C.A., sujetos que tienen efectivamente la legitimación necesaria para intentar la demanda (el accionante) y para sostener el juicio de rescisión (la co-accionada DESARROLLOS OTRANI C.A.), independientemente de que la parte actora haya peticionado la nulidad del contrato por vicios en el consentimiento; en consecuencia, se declara improcedente la excepción de falta de cualidad e interés activa y pasiva opuesta por el defensor ad litem en su escrito de fecha 28 de abril de 2000, actuando en representación de la empresa DESARROLLOS OTRANI C.A. Así se declara.

TERCERO: Despejado todo lo anterior, corresponde a este Sentenciador pronunciarse con respecto al mérito de esta controversia, evidenciándose en estas actas que el demandante ha ejercido acción de rescisión, aduciendo que, se produjo lesión en su patrimonio al incumplir la co-demandada DESARROLLOS OTRANI, C.A. el contrato de venta inicial, quien luego vendió por un precio mucho mayor a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA.

Al respecto, el autor Francisco López Herrera, en su obra titulada “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil de Venezuela”, págs. 24 y 25, señala lo siguiente:

“... La rescisión es un medio especial para atacar ciertos contratos bilaterales que si bien son perfectos desde el punto de vista de que no violan ninguna disposición imperativa o prohibitiva de la Ley, establecen una desproporción excesiva entre las prestaciones de sus partes, en perjuicio de los intereses de una de ella...”.

Por su parte, señala Domínici que “…la rescisión opera por vicios originales, o sea, por vicios surgidos en el momento de crearse el contrato…”.

Planiol y Ripert expresan que en el derecho moderno se confunde la rescisión con la nulidad relativa, que es una sanción legal destinada a hacer ineficaces los contratos en los que se ha violado una norma imperativa, destinada a proteger los intereses de una de las partes; siendo la rescisión en cambio, un medio especial para atacar ciertos contratos bilaterales que si bien son perfectos desde el punto de vista de que no violan ninguna disposición imperativa o prohibitiva de la ley, establecen una desproporción excesiva entre las prestaciones de los contratantes o en perjuicio de los intereses de una de ellas; sufriendo una lesión que excede determinada parte alícuota de la porción que legalmente ha debido corresponderle, teniendo esta institución muchas conexiones con la nulidad relativa proveniente de un vicio del consentimiento.

En el sub lite, el accionante en la reforma a la demanda denuncia que se produjo una lesión en su patrimonio, aduciendo que vendió a la empresa DESARROLLOS OTRANI C.A. un terreno de su propiedad con una superficie de 56.950 mts.2, constituido por el terreno situado en Loma Larga, Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, quedando ésta a deberle del precio de venta la cantidad de VEINTITRES MILLONES QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 23.560.000,oo), más los intereses a la tasa del tres por ciento (3%) desde el día 17 de julio de 1997 hasta el 17 noviembre de 1998, obligándose la compradora a pagarle una comisión del diez por ciento (10%) sobre el precio de cien (100) casas que serían construidas en el terreno objeto de la venta, documento que incumplió en suscribir; que el inmueble luego fue vendido a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA por el precio de Bs. 110.000.000,oo, lo que implica un diferencial de Bs. 64.440.000,oo, es decir, más del doble de la operación primaria, por lo que se produjo lesión a su patrimonio, por haber obtenido un beneficio la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA del inmueble del cual se ha peticionado la rescisión.

En este sentido, se observa que el actor solo aportó al proceso los siguientes medios de prueba:

• Con el libelo de la demanda produjo documento mediante el cual el demandante vende a la empresa DESARROLLOS OTRANI, C.A. un terreno situado en Loma Larga, Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, instrumento protocolizado en fecha 16 de junio de 1997, en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Plaza del Estado Miranda, registrado bajo el Nº 30, folios 201 al 207, Protocolo Primero, Tomo 30; y con la reforma a la demanda anexó documento marcado con la letra “C”, a través del cual la sociedad mercantil DESARROLLOS OTRANI, C.A. dió en venta el aludido inmueble a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA el aludido terreno, y que aparece protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Plaza del Estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 1997, bajo el Nº 23, folios 106 al 112, Protocolo Primero, Tomo 14. Respecto a tales instrumentos se observa, que los mismos no fueron impugnados por la parte demanda, razón por la cual se les considera fidedignos a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se les otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, los cuales dan por demostrado que se verificó la venta pura y simple del terreno ya mencionado, que se fijó un precio a dicha negociación y que el pago del mismo se realizó en su totalidad. Así se declara.

• Con la reforma el demandante produjo, marcada con la letra “D”, estatutos de la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, observándose que dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que se aprecia conforme a lo estatuido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y prueba la constitución de la aludida Asociación Civil sin fines de lucro y quiénes son sus representantes legales. Así se declara.

• En la etapa probatoria, el demandante promovió el mérito favorable de los autos. En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular y, así se declara.

Del análisis anterior se desprende, que el demandante en este proceso no aportó medio probatorio alguno que levara a la convicción del sentenciador a la configuración de lo esgrimido en la reforma a la demanda, en cuanto a la existencia de un saldo del precio reclamado; la obligación de la empresa DESARROLLOS OTRANI C. A. en suscribir el contrato para el pago de la comisión al demandante; y que efectivamente exista un sobreprecio en la segunda venta realizada a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, que implique una lesión al patrimonio del accionante que conlleve a la rescisión contractual, para lo cual ha debido aportar a estos autos, como lo sería la experticia correspondiente, lo que no ocurrió en este caso, y por ende, no cumplió la exigencia del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, disposición legal según la cual:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivamente afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

En ese sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala expresamente: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal… Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

En síntesis y de acuerdo con las circunstancias fácticas preindicadas, en el sub lite ha quedado evidenciado en el demandante no aportó prueba alguna que demostrara las afirmaciones contenidas en la reforma a la demanda, pues ciertamente en el documento público traído a este proceso, consta que la venta del inmueble identificado ut supra fue realizada en forma pura y simple y que el precio fue pagado en su totalidad, sin que conste en dicha instrumental que la misma estuviere condicionada; y con respecto a que sobre el terreno vendido se construirían cien (100) casas y que el vendedor percibiría una comisión del diez por ciento (10%) sobre cada una de las cien (100) casas que se desarrollarían en el inmueble, tampoco ello fue probado por el accionante, razón por la cual resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la acción por rescision impetrada contra la sociedad mercantil Desarrollos Otrani C.A. Así se decide.

Finalmente, se observa que el defensor ad litem en la litis contestatio adujo que la presente acción es improcedente contra su también defendida ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, con fundamento en que el demandante no registro la demanda, previo a la negociación celebrada entre ésta última y la empresa DESARROLLOS OTRANI C.A., tal como lo exige el artículo 1.350 del Código Civil.

Al respecto, es menester citar la disposición legal contenida en el señalado artículo 1.350 del Código Civil, la cual reza así:

“La rescisión por causa de lesión no puede intentarse, aun cuando se trate de menores, sino en los casos y bajo las condiciones especialmente expresadas en la Ley.
Dicha acción, en los casos en que se admite, no produce efecto respecto de los terceros que han adquirido derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda por rescisión”. (Énfasis de esta alzada).

Del contenido de la norma ya citada, se desprende que en nuestra legislación no está permitido ejercer dicha acción contra los terceros que hayan adquirido derechos sobre el inmueble con anterioridad al registro de la demanda de rescisión. Pues bien, en el sub examine se evidencia que el accionante reformó la demanda en fecha 02 de diciembre de 1998, no constando en estas actuaciones que la parte actora haya registrado la misma; pero hay más, la venta del inmueble que efectuó la empresa DESARROLLOS OTRANI C.A. a la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, ambas identificadas en este fallo, se realizó el día 07 de agosto de 1997, es decir con anterioridad a la interposición de la presente acción, por lo que resulta fácil colegir que la acción propuesta en contra de la mencionada ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA resulta improcedente, y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 22 de septiembre de 2008, por el abogado OMAR GAVIDES DIAZ actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadano YEHYA HAIM YOUWAYED KAHOATI, contra la decisión proferida en fecha 12 de noviembre de 2001, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda incoada por el mencionado ciudadano, contra la sociedad mercantil DESARROLLOS OTRANI, C. A. y la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa y pasiva alegadas por el defensor ad-litem designado a la parte demandada en este juicio.

TERCERO: SIN LUGAR la demanda por rescisión impetrada por el ciudadano YEHYA HAIM YOUWAYED KAHOATI contra la sociedad mercantil DESARROLLOS OTRANI, C.A. y la ASOCIACIÓN CIVIL NUEVA GUACARAPA.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.

Por cuanto el presente fallo se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de mayo de dos mil nueve (2009).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma data, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de quince (15) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente Nº 08-10225
AMJ/MCF/yjz