TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO : AP31-V-2009-000115Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio por razón de la demolición del inmueble que ha presentado el ciudadano DANIEL FERNANDEZ GONZALEZ, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad, representada por la abogada Prisca Malave, IPSA # 21.555; contra el ciudadano ELBANO JOSÉ SEGOVIA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-1.880.005.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderada de la parte actora que su defendido es propietario del “Edificio Habana”, situado en la Avenida España de la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, de Caracas, cuyo apartamento No.9 esta alquilado a la parte demandada por contrato verbal de arrendamiento..
Ahora bien, dicho inmueble debe ser demolido, por existir fallas de construcción y libre escorrentería de aguas negras y observarse condiciones críticas en su estructura.
Por ese motivo, de acuerdo con la causal de la letra c) del art. 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e invocando informes técnicos, demanda al inquilino el desalojo del apartamento. Estima la demanda en Bs. .Normales 3.600, oo que representan Bs. Fuerte #,60.
Contestación de la demanda
La parte demandada, haciéndose asistir por el abogado Luis Antonio Sierras Villegas, IPSA # 88326, en la oportunidad legal, contradijo la demanda, bajo el siguiente argumento:
El documento que aportó el demandante—sin individualizar de cuál documento se trata—es irrito, ya que no es original, sino una copia de un oficio, que nada aporta porque los INFORMES que emite la Dirección de Gestión Urbana deben cumplir una serie de parámetro de seguridad que el aportado por la demandante no cumple—sin especificar cuáles parámetros de seguridad no cumple el documento de marras.
Examen de las pruebas
1.-
A los folios 13 y ss, y 19 y ss corren en fotostatos dos documentos protocolizados representativos de los títulos de propiedad del Edificio HABANA, al que pertenece el apartamento, cuya desocupación se pide; títulos que aparecen en cabeza de la parte actora.
La propiedad no ha sido cuestionada por la parte demandada; aún cuando es lógico que los permisos de demolición deban salir a nombre del propietario.
2.-
Al folio 24 corre la Cédula Catastral del Edificio Habana.
3.-
Al folio 25 y ss corre en original un Informe Técnico No .Vs-21-001/08 emanado de la Coordinación de Asistencia de Trámite y Seguimiento de Obras de la Dirección de Control Interno de la Alcaldía del Municipio Libertador, en fecha 25 de febrero de 2008, No.006632.
En él se lee:
Tal como lo establece el Informe Técnico No.23-131-98, de fecha 11-02-99, el referido inmueble presenta condiciones críticas en cuanto a su estructura y todo el sistema de aguas servidas y blancas.
Con el paso del tiempo, las condiciones del inmueble se han agudizado al punto que representa un riesgo inminente para los ocupantes y sus bienes.
Todo los aspectos reflejados en el informe técnicos antes descritos evidencia el mal estado en que se encuentra el inmueble, varios años después.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES:
…se ordena la demolición de la construcción existente en riesgo…
En cuanto a este documento la parte demandada dice en contestación que no es original y además no reúne los “parámetros de seguridad” que los informes que emite la Dirección de Gestión urbana suelen tener.; lo cual quedará demostrado en la fase probatoria.
Hay que decir que el documento que nos ocupa es un documento administrativo, según doctrina reiterada de los Tribunales Contenciosos-Administrativos; y de acuerdo con la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA) goza de presunción de certeza y de fidelidad que lo hace merecedor de confianza, salvo prueba en contrario.
Sin embargo, debemos de hacer notar que el documento en referencia contiene un “informe técnico” como resultado de una inspección ocular realizada por el órgano administrativo en el inmueble de marras; pero no es una “orden o permiso” de demolición, como tal; que es lo que se requiere en estos casos.
En efecto, no podría desalojarse a los arrendatarios, en base de esta causal, sin que antes no se hubiese dado ya la orden o permiso de demolición; por más que pudieren existir informes técnicos favorables a la demolición. Lo contrario sería admitir la posibilidad de ejecutar un desalojo por el art. 38 letra c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para después enfrentar el riesgo de que el órgano administrativo, cuando se tramite el permiso correspondiente, por alguna razón, deniegue el mismo o no dicte la orden, sin la cual no podría realizarse los trabajos respectivos de derribo del inmueble.
Esto hace necesario que la orden o autorización administrativa de demolición tenga necesariamente que preceder a la sentencia judicial de desalojo de los inquilinos; y no lo contrario.
4.-
Al folio 90 y ss corre en fotostato un documento representativo de una comunicación u oficio de fecha 18 de junio de 2002, emanado del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, donde se le comunica a la parte actora que realizaron una evaluación ocular en el edificio Habana, observándose una serie de desperfectos en el inmueble—mayormente filtraciones de agua residuales—recomendándose en consecuencia:
Dirigirse a Control Urbano para que se realice el estudio de carga estructural y el análisis geotécnico y finalmente realizar el mantenimiento preventivo y correctivo para minimizar el alto riesgo existente.
Se observa que las fallas detectadas son producto de filtraciones de aguas residuales; y el organismo no recomienda demolición, como en el estudio anterior, sino medidas preventivas y correctivas.
Además si recomienda allí que se haga un estudio de carga estructural y un análisis geotécnico, es porque el estado de la estructura del inmueble y de sus cimientos, se desconocen y no se sabe las condiciones en que se encuentran; por lo que el informe lo percibimos como incompleto; amen de que cabe decir lo mismo que se dijo en el número anterior.
5
Al folio 122 corre un Informe No.CH-21-001/9, de fecha 30 de enero de 2009, emanado de la Coordinación de asistencia de Trámite, Seguimiento de Obras e Inspección de la Dirección de Control Interna de la Alcaldía del Municipio Libertador, donde se dice:
● Que La Resolución emanada del Despacho No.00644 de fecha 02 de noviembre de 2004), donde se ordenó la demolición, es presuntamente forjada .
● Que el inmueble no presenta ningún tipo de falla visible que indique riesgo para la estructura.
Corresponde decir:
1. Con dicha prueba se le esta prácticamente quietando eficacia probatoria al informe técnico de fecha 25 de febrero de 2008.que corre al folio 25 y que fue analizado en el No. 2 de estos análisis.
2. Por otra parte, la Resolución de fecha 02 de noviembre de 2004, donde se ordenó la demolición del inmueble—y que aquí se dice que es un documento forjado--no obra en el expediente de este juicio.
6.-
Al folio 123 y ss corre en fotostato un ejemplar de la Gaceta Municipal No.3119-2 de fecha 5 de marzo de 2009, que recoge el Decreto 31 del Alcalde Rodríguez Gómez, donde se declara de interés publico toda la materia arrendaticia relacionada con la vivienda y el habita de inmuebles ubicados en la ciudad de Caracas; y además se dice que no puede desalojarse de inmueble destinados a vivienda, sin la orden escrita y expresa del alcalde.
El art. 2 de ese Decreto dice que una de las finalidades del mismo, es erradicar los desalojos arbitrarios dentro del Municipio; pero—decimos nosotros—la mejor garantía contra desalojos arbitrarios es precisamente que los arrendadores cumplan con el debido proceso legal, donde se garantice el derecho a la defensa y además se invoque para ello una causa legal..
No podría calificarse de “arbitrario” un desalojo donde se cumpla con el debido proceso legal; porque se haga dentro del procedimiento contemplado en el art. 35 y ss del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y se decrete además de acuerdo con un motivo expresamente consagrado por la ley; como es este caso, donde se esta demandando judicialmente el desalojo por una causal contemplada en el art. 34, letra c) del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. Ello haciendo abstracción de lo que en definitiva se resuelva en el fondo.
De todos modos, para estar conteste con el espíritu del Decreto, de la Sentencia que se dicte se remitirá con oficio al Alcalde del Municipio Libertador.
7.-
Al folio 131 y ss corre Acta de Inspección Judicial evacuada en las oficinas del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía Metropolitana de caracas.
Allí se constato que el funcionario Inspector notificado, reconoció el Oficio 743 de fecha 18-06-02, que corre al folio 131 del expediente.
Nos remitimos a lo dicho en el No.04 de estos análisis.
8.-.
Al folio 133 y corre inspección de este tribunal evacuada en las Oficinas de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, en la Gestión General de Infraestructura de la Dirección de Control Urbano.
Allí se constató la autenticidad del Informe y Oficio No.008832 y 008832 del 25 de febrero de 2008, (que riela a los folios 25 y ss); el cual fue ya examinado en el No.3 de estos análisis, al que nos remitimos.
9.-
Al folio 141 y ss corre acta de inspección judicial realizada por este tribunal en el apartamento de autos, para dejar constancia del estado del mismo y del edificio Habana.
No se constataron en el apartamento grietas ni filtraciones; pero en el edificio, que es una contracción de cerca de cincuenta años, sí se constaron grietas mayormente en el área de la escalera; sin poder determinar .el alcance de dichas grietas, habida cuenta que ello sería materia propia de una experticia.
9.-
Al folio 163 y ss copia certificada del Informe Técnico que ya fue analizado en el No. 3 de estos análisis, al cual nos remitimos.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que la única prueba favorable a la demolición del edificio, es el Informe Técnico de fecha 25 de febrero de 2008, elaborado por la Coordinación de Asistencia Técnica de Trámite y Seguimiento de Obras de la Dirección General de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador , el cual pierde eficacia probatoria al quedar contradicho con otro Informe Técnico de fecha posterior (30 de enero de 2009) emanado del mismo organismo, que claramente contradice y niega al anterior..
Además, los Informes Técnicos por sí solos no son suficientes para proceder a una demolición, sin la orden o la autorización administrativa correspondiente., como ya se explicó anteriormente.
En efecto, la actividad técnica—que es el contenido del informe—de la administración constituye una acción que antecede una actividad formal de ésta, como por ejemplo la verificación de la peligrosidad de un inmueble o de un árbol que ha de ser demolido o derribado, o la evaluación de los conocimientos de un aspirante a un cargo público, etc.
La actividad técnica es una actividad meramente declarativa que vienen a dar certeza a hechos jurídicamente relevantes, calificados por las normas. Es una declaración de ciencia que se diferencia de la declaración de voluntad (de la administración pública) que tiende a la producción de actos cuyo efecto es el nacimiento, la modificación o la extinción de situaciones subjetivas, como son los actos ablatorios, concesorios y autorizatorios. Son éstos los que se requieren para proceder a derribar un inmueble y los que en sede judicial se requieren para proceder a desalojar por ese motivo a los inquilinos que lo ocupan.
De lo contrario, se podría dar el caso de la ejecución de un desalojo judicial por razón de demolición, sin que ésta necesariamente se produzca, por faltar la actuación administrativa formal que así lo ordene o lo autorice.

Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda de desalojo que fue interpuesta por Daniel Fernández González contra Albano José Segovia, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los quince días del mes de mayo de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha siendo las diez de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria