ASUNTO: AP31-V-2008-000245 Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal que presentó ZULAY MARTINEZ ALEGRIA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.3.752.735, asistida por el abogado Carlos Alma Caniche, IPSA # 45.427; contra IRAMA MARGARITA GONZALEZ FLORES, mayor de edad, de este domicilio, C.i. No. 5.133.424. Planteamiento de la litis Libelo de la demanda Refiere la parte demandante que ella es propietaria, por adjudicación que le correspondió en juicio de partición hereditaria, de una parcela de terreno de 512,39 mts2, denominada No.3, donde esta construida casa principal de 457,02 mts2, ubicada en la Avenida Nueva Agua Salud, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, Caracas, cuyos linderos pasa a señalar. Dice que el 15 de marzo de 2006 se suscribió un contrato de arrendamiento por tiempo determinado sobre un local ocupado por la demandada, donde funciona un fondo de comercio, alquilado por la cantidad de Bs.400.000, oo mensuales, como se evidencia del documento notariado que acompaña. El 12 de enero de 2007 se le notificó judicialmente el comienzo de la prórroga legal, y el 15 de septiembre de 2007 se cumplió los seis meses de la misma., sin que la arrendataria cumpliera con la entrega; por lo que acude a demandarla para que entregue, invocando los artículos: 38, literal a), 39 y 40 del Decreto ley de la materia; y para que le pague los días que siga ocupando el inmueble a razón de Bs.30.000,oo. Contestación de la demanda La parte demandada no pudo ser localizada para ser citada personalmente, según informe que rindió el Alguacil Julio Echevarria, que corre al folio 80 del expediente; por lo que fue necesario emplazarla por medio de carteles; y publicados éstos, citarla por medio del defensor ad-litem, ABOGADO WALTER REINA RINCÓN, IPSA # 78.564; quien, en la oportunidad legal, procedió a contradecir la demanda, negando los hechos y el derecho; y argumentando además que la prórroga legal se había vencido el 15 de septiembre de 2007, y no fue hasta el 11 de febrero de 2008 cuando se presentó la presente demanda. Examen de las pruebas 1.- Al folio 07 y ss corre en fotostato copia de una sentencia de partición de comunidad hereditaria compaña con la demanda, para demostrar la propiedad del inmueble de autos, en cabeza de la parte actora. Este tema no ha sido cuestionado; además que para arrendar no se necesita ser dueño de la cosa, sino es suficiente se poseedor precario. 2.- Al folio 48 y ss corre en documento notariado representativo del contrato de arrendamiento celebrado (24 de abril de 2006) entre las partes sobre el local comercial 01 en la calle Nueva de Agua que forma parte de la casa No.1 de la Parroquia La Pastora, Caracas. El canon quedó estipulado en Bs.400.000,oo mensuales. El tiempo de duración fue de un año fijo, a partir del 15 de marzo de 2006, sin necesidad de notificación; lo cual significa que la fecha de vencimiento quedó establecida para el 15 de marzo de 2007; y, salvo prueba de una realción de mayor tiempo, le correspondería una prórroga legal de seis meses, la cual se cumpliría el 15 de septiembre de 2007. La demanda fue presentada el 6 de febrero de 2008; esto es, cuatro meses y pico después; lo que no significa por si solo que se haya producido la tácita reconducción del contrato; salvo que se demuestre que en esos cuatro meses las partes convinieron, en alguna forma, en seguir ejecutando el contrato; lo cual sería carga probatoria de la parte demandada, que es quien se beneficiaría con esa tácita reconducción del contrato, de acuerdo con el art. 1600 CC.. En el contrato se estipuló que la arrendataria pagaría Bs.30.000, oo por cada día de retraso en entregar el inmueble. Esta cláusula penal, pudiera sobrepasar el canon de arrendamiento mensual estipulado en el contrato, de Bs.400.000,oo—el cual se presume, por una máxima de experiencia, que debería coincidir con el máximo regulado, en el supuesto de haberse sometido el inmueble a regulación, lo cual desconocemos—siendo que lo que se pague como contraprestación por el uso de la cosa arrendada no puede ser superior a ese máximo, de conformidad con el art.13 del Decreto ley sobre la materia. Corresponde entonces rebajarlo a Bs. F..13,33 diario o Bs.13.330,oo , por día, que representa un 1/30 del canon estipulado. 3.- Al folio 51 y ss corren las resultas de una notificación judicial que la parte actora le realizó a la parte demandada; la cual se presenta innecesaria, habida cuenta que en el contrato—como vimos—se estipuló un lapso de un año “sin necesidad de notificación” Si el contrato vence el 15 de marzo de 2007, ya que era de un año fijo, sin prórroga, comenzando a computarse ese año a partir del 15 de marzo de 2006, ello significa que le corresponde una prorroga legal de seis meses, venciéndose la misma el 15 de septiembre de 2007 Para que el contrato se indetermine ese hace necesario que se produzca la tácita reconducción, para lo cual es preciso que las partes sigan ejecutando el contrato más allá del 15 de septiembre de 2007. El solo hecho que la parte actora se haya demorado cerca de cuatro meses y pico en introducir la demanda, no es señal de que “el arrendatario ha quedo y se le ha dejado en posesión de la cosa” (art.1600 CC). Consideramos que para que se produzca el efecto de la tácita reconducción debería transcurrir mucho mayor tiempo el arrendatario en la ocupación del inmueble sin la oposición del arrendador (art. 1614 CC); ya que cuatro meses es un tiempo razonable para pensar que el arrendador esta esperando e intentando que el arrendatario deje el inmueble por propia voluntad; pero no, para presumir que lo ha dejado en la posesión del inmueble.; máxime cuando no hay prueba que haya cobrado cánones de arrendamiento. Esto lo decimos porque no hay establecido ningún plazo para que el arrendador introduzca la demanda una vez vencida la prórroga legal.. Conclusiones Vista las pruebas aportadas a los autos, podemos concluir: Que el contrato de arrendamiento tenía una duración de un año fijo, sin prórroga y sin necesidad de notificación; a partir del 15 de marzo de 2006, venciéndose en consecuencia el 15 de marzo de 2007. Que a partir de esta última fecha comenzaría a cursar la prórrogas legal de seis meses, de acuerdo con el art. 34, letra a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; la cual habría concluido el 15 de septiembre de 2007; naciendo a partir de esa fecha la obligación del arrendatario de devolver el local que le fue entregado en arrendamiento, de acuerdo con el art. 39 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dictamina: “…vencida la misma (la prorroga legal), el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado” Que después de esa fecha no hay prueba de que las partes hubiesen seguido ejecutando el contrato, para presumir que se ha producido la tácita reconducción del contrato y que el mismo se haya indeterminado. Y por último que la cláusula penal debe reducirse a Bs.13.333, 33 o Bs.F.13, 33 diarios, para que no sobrepase el canon de arrendamiento, el cual se supone, por una máxima de experiencia, que coincide con el máximo regulado, de haber sido solicitada la regulación. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentó Zulia Martínez Alegría contra Irama Margarita González Flores, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones: Declara extinguido el contrato por motivo del vencimiento de la prórroga legal. Condena a la parte demandada a que proceda a devolver a la parte actora el local arrendado, arriba identificado. Condena a la parte demandada que le pague a la parte actora los días que transcurran después del 15 de septiembre de 2007 en adelante hasta la entrega del local, a razón de Bs.F.13, 33 diario. Que como quiera que el inmueble arrendado, no es para vivienda, sino es un local comercial, no se aplica al presente caso el Decreto de la Alcaldía del Municipio Libertador. No. 31 del 5 de marzo de 2009; ya que este se refiere a los arrendamientos de inmueble para vivienda. No hay costas por razón de que el vencimiento no es total, de acuerdo con el art.274 CPC. Regístrese, Publíquese y Déjese copia Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez y ocho días del mes de mayo de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH La Secretaria IVONE CONTRERAS Nota: En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente. La Secretaria