ASUNTO: AP31-V-2008-000952 El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la ciudadana ANGIE BETZAID CONTRERAS VIZCAYAV, titular de la cédula de identidad Nº 13.564.008, representada judicialmente por los abogados Mery González de Peñalver y José Juvenal Peñalver González, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 16.579 y 64.338, en ese orden, contra la ciudadana SANDRA JACKELINE ESTRELLA DE SALCEDO, titular de la cédula de identidad Nº 17.145.713, representada judicialmente por las abogadas Magalis Alberty, Maritza Leal e Yris Soto, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 4.448, 5.753 y 98.329, respectivamente, se inició por escrito de demanda incoado para su distribución el 14 de abril de 2008 y se admitió el 16 de ese mismo mes y año por los trámites del juicio breve. PRIMERO La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 22 de mayo de 2008, adquirió por compra que le hiciera su padre Pedro Ysmael Contreras Ávila, un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número y letra ochenta y cuatro “B” (84-B), situado en el piso 8 del edificio Residencias Los Médanos, entre las esquinas de Bucare y Puente Junín, Calle Oeste 14, parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se encuentra ocupado por la hoy demandada según contrato de arrendamiento, por el canon mensual de quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550). Que la demandada ha incumplido con el pago de los cánones de alquiler, debiendo los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 así como enero y febrero de 2008, lo que da un total de cuatro mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 4.950). Que el contrato de arrendamiento feneció el 06 de abril de 2007 y siendo que el mismo se pactó por seis (06) meses ha vencido al igual que la prórroga legal, derecho que perdió al incumplir con la obligación establecida contractualmente. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, demanda a la citada ciudadana a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato y en consecuencia haga entrega del inmueble arrendado y en pagar por concepto de cánones de arrendamiento vencidos la suma de cuatro mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 4.950) más las costas procesales. Agotadas infructuosamente las gestiones a los fines de la citación personal, en fecha 26 de marzo de 2008, se dio por citada y oportunamente el 31 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la actora. En efecto, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haber inepta acumulación de “acciones”, al acumularse a la pretensión de resolución de contrato una de cumplimiento de contrato que resulta prohibida. Asimismo, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º eiusdem, dado que la actora no señaló en el libelo el carácter con que actuaba. Igualmente, alegó la falta de cualidad de la actora para intentar el juicio, dado que no tiene ninguna relación contractual arrendaticia ni de ninguna otra especie con ella, que la coloque en la posición del sujeto a que se refiere el artículo 1167 del Código Civil, dado que no es la parte en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó. En cuanto al mérito, negó y rechazó los hechos alegados. Que no es cierto que se haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento alegados como insolutos, dado que todos los ha pagado, unos por haberlo depositado en Banesco a favor del ciudadano Pedro Ysmael Contreras Ávila y otros por consignación en el Tribunal competente. Negó y rechazó que el contrato haya fenecido el 06 de abril de 2007, dado que se produjo la tácita reconducción, puesto que al vencerse dicho plazo siguió ocupando el inmueble, pagando el precio y el arrendador lo ha recibido, por lo que el contrato que en un principio era a tiempo determinado, se convirtió a tiempo indeterminado. SEGUNDO Siendo así, la controversia se limita a determinar si la parte demandada ha incumplido o no con una de sus obligaciones como es el pago de las pensiones de arrendamiento y que dé lugar a las consecuencias legales solicitadas y si se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, capaz de plantearse válidamente una pretensión de resolución. Sin embargo, antes de conocer el mérito, se resuelve previamente las cuestiones previas formuladas, las cuales buscan precisamente desembarazar al proceso de aspectos formales y conducirlo sin obstáculos a la etapa de sentencia. Al respecto, la parte demandada alegó la inepta acumulación de pretensiones, dado que por un lado se solicitó la resolución del contrato y por la otra, el cumplimiento del contrato. En este sentido, observa el Tribunal que ciertamente, la parte actora en uno de sus petitorios solicitó la resolución del contrato y en otra en pagar por conceptos de cánones de arrendamiento vencidos a la fecha, la suma de cuatro mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 4.950), correspondiente a los meses que van consecutivamente desde junio de 2007 hasta febrero de 2008. Por ello, si bien la parte actora no solicitó que dicha indemnización la solicitó a título de daños y perjuicios, se entiende que es en tal concepto, toda vez que su voluntad es la de poner fin al contrato y que la arrendataria haga entrega del inmueble arrendado, pues a ello se refiere su primera petición. En estos tipos de contratos de tracto sucesivo se perfeccionan en la medida del transcurso del tiempo y siendo que la motivación de la pretensión de la actora es la falta de pago de ciertos cánones, perfectamente se puede acumular a la petición de resolución el pago de las pensiones insolutas, sin que sea requisito sacramental, invocar que sean a título de daños y perjuicios, cuando ello se puede determinar de la manera en que sea planteada la pretensión. Siendo así, se declara sin lugar esta cuestión previa. En cuanto a la segunda cuestión previa formulada, referida a que la parte actora no señaló el carácter con que actuaba, debe desecharse igualmente, pues del libelo de demanda, la parte indicó que era propietario del inmueble que viene ocupando la demandada. TERCERO En cuanto a la falta de cualidad del actor para intentar la demanda, la cual se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto: El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183). En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige. Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito. En materia de arrendamiento, el autor José Luís Aguilar Gorrondona (1995), señaló: “Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes” (Contratos y Garantías, P. 301). Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender. De allí que, quien haya adquirido los derechos bien por actos entre vivos o mortis causa, pueda dar en arrendamiento, por lo que el alegato de la demandada de la falta de cualidad o legitimación en causa de la actora resulta improcedente, máxime cuando, la parte actora produjo al expediente, copia simple de instrumento público donde aparece como propietario del inmueble arrendado que se valoran de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, dado que por no haber sido impugnados se tienen como fidedigno, mereciendo fe su contenido. Por tal virtud se declara sin lugar la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada. CUARTO A los fines de resolver el mérito del asunto, se requiere analizar el aspecto temporal del contrato cuya resolución se solicitó, toda vez que de ese análisis va a depender la pretensión que podía ejercer eficazmente la parte actora. En este sentido, la parte actora aportó a su libelo de demanda, copia simple de instrumento autenticado en fecha 06 de noviembre de 2006, relativo al contrato de arrendamiento pactado por el antiguo propietario Pedro Ysmael Contreras Ávila con la demandada, sobre el inmueble antes descrito, que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnados se tienen como fidedignos, mereciendo fe su contenido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil. En cuanto al tiempo, en el prenombrado contrato en la cláusula tercera, se estableció: “La duración de este contrato es por el lapso de SEIS MESES FIJOS E IMPRORROGABLE, contado a partir del día 06 de Octubre de 2006 hasta el día 06 de abril de 2007, por lo cual LA ARRENDATARIA se obliga a devolver el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibe en este acto, entendiéndose que para dicha desocupación EL ARRENDADO no estará obligado a notificar a LA ARRENDATARIA previamente”. De acuerdo a lo expuesto, las partes desde un principio acordaron que la relación arrendaticia se regía por un contrato a tiempo determinado de seis (06) meses, con vencimiento el 06 de abril de 2007. Por ello, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, significa que inmediatamente a su vencimiento comenzó a correr la prórroga legal máximo de seis (6) meses, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38, literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada la duración de la relación arrendaticia, venciendo la misma el 06 de octubre de 2007. Sin embargo, la arrendataria siguió ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora, por lo que de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, según los cuales si a la expiración de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, la arrendataria se queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada se presume renovada, pero con los efectos de los contratos celebrados sin determinación de tiempo. Siendo que la presunción de renovación del contrato y su indeterminación temporal operan a favor de la arrendataria, la arrendadora tiene la carga de desvirtuar tales hechos, esto es, demostrar que no pudo verificarse la tácita reconducción por alguna circunstancia concreta, lo cual no ha sucedido en el presente caso, lo que conduce a que se consolide a favor de la demandada la presunción legal antes indicada. En este mismo orden de ideas, de acuerdo a lo expuesto, a pesar que el contrato de arrendamiento nació a tiempo determinado se indeterminó por efecto de la tácita reconducción y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en este tipo de contratos sólo puede demandarse el desalojo y por las causales taxativas allí indicadas, quedando a salvo el ejercicio de las acciones judiciales por causa distinta. En un caso semejante, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 3084 del 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció: “Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide. Finalmente, la Sala reitera su doctrina, aplicable solamente en sede constitucional, según la cual el Juez de amparo sí puede observar y reparar violaciones de orden constitucional a pesar de que no hayan sido denunciadas por las partes, con lo cual el tribunal constitucional no está limitado por el principio dispositivo. Al respecto, esta Sala Constitucional, en la sentencia N° 7 del 1º de febrero de 2000 (caso: “José A. Mejía Betancourt y otros”), estableció que: “El proceso de amparo no es, como se dijo, de naturaleza netamente dispositiva, y el Juez del amparo es un tutor de la constitucionalidad, que para amparar a quienes se le infringen sus derechos y garantías, no puede estar atado por las equivocaciones de los agraviados al calificar el derecho o garantía violado, o la norma aplicable. El Juez del amparo por aplicación del principio iura novit curia puede cambiar la calificación jurídica de los hechos que hizo el accionante, y restaurar la situación jurídica que se alega fue lesionada partiendo de premisas jurídicas diferentes a las señaladas en el amparo. Esto significa que ante peticiones de nulidades, el Juez del amparo, que es un Juez que produce cosas juzgadas formales, puede acudir a otra figura jurídica para restaurar la situación violada.” Aplicando el criterio antes trascrito parcialmente, se tiene que el Juez, no puede cambiar la calificación jurídica a las pretensiones de las partes, sino limitarse a lo alegado y probado en autos, so pena de violar el derecho a la defensa y el debido proceso. En consecuencia, forzosamente debe declararse sin lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento indeterminado por falta de pago de pensiones de arrendamientos. QUINTO Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la ciudadana ANGIE BETZAID CONTRERAS VIZCAYAV, contra la ciudadana SANDRA JACKELINE ESTRELLA DE SALCEDO. De conformidad con lo previsto el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora. Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada. Notifíquese a las partes Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación. EL JUEZ, MAURO JOSÉ GUERRA. LA SECRETARIA ACC, TABATA GUTIERREZ. En esta misma fecha siendo la(s) 03:02 p.m., se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA ACC, TABATA GUTIERREZ.