ASUNTO: AP31-V-2008-002287
El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento iniciado mediante libelo de demanda incoado el 25 de septiembre de 2008, por la sociedad mercantil VINCCLER, C.A., (VENEZOLANA DE INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES CLERICO COMPAÑÍA ANÓNIMA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de diciembre de 1956, bajo el N° 27, tomo 28-A, con cambio de denominación según documento inscrito por ante el mismo Registro Mercantil, el 19 de junio de 1969, bajo el N° 95, tomo 36-A, actualmente domiciliada en la ciudad de Valera, estado Trujillo, según inscripción hecha en el Libro de Registro de Comercio llevado por la Secretaría del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 21 de enero de 1985, bajo el N° 38, tomo 76, y cuya última reforma de sus Estatutos fue inscrita en el Registro Mercantil Primero de Valera de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 26 de abril de 2006, bajo el N° 61, tomo 5-A, representada judicialmente por los abogados María José Nobrega Idrogo y Roberto Hung Cavalieri, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 87.347 y 62.741, respectivamente, contra el ciudadano ALFONSO LÓPEZ QUIMBAY, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 274.453, representado judicialmente por el abogado José Antonio Betancourt Serrano, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 18.084, originalmente correspondió al conocimiento del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien lo admitió el 30 de septiembre de 2008, por los trámites del juicio breve y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines que contestara a la pretensión de la actora al segundo (2°) día siguientes a su citación. Sin embargo, la Jueza se inhibió de su conocimiento y redistribuido el asunto, correspondió a este Tribunal quien le dio entrada el 08 de enero de 2009.
PRIMERO
En su escrito de demanda, la parte actora señaló que es propietaria y arrendadora de un inmueble constituido por el apartamento signado con el número “2”, del edificio Italia, situado en la avenida Lima, Manzana “F”, parcela N° 7, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Afirmó que dicha relación arrendaticia nació según contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de octubre de 1957, suscrito entre la sociedad Huizi & Compañía Sucesor (Agencia Huizi) y el demandado antes identificado, el cual fue se le cedió en fecha 28 de octubre de 1983.
Que la duración del contrato de arrendamiento sería no menos de un (1) año, contados a partir del 01 de noviembre de 1957, prorrogables por periodos iguales a voluntad de las partes, fijándose un canon de arrendamiento de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,00), hoy cero coma cuarenta y cinco céntimos (Bs. 0,45) para ser pagados “el último de cada mes”.
Afirmó que en la cláusula segunda del contrato, se estableció que el arrendatario se comprometía a no hacer ninguna alteración en la construcción del inmueble y a conservarlo en buen estado, y que si se realizaba algunas mejoras o nueva construcción debía contar con su autorización.
Que tiene un proyecto habitacional, el cual pretende llevar a cabo una vez se derrumbe la edificación y dicho proyecto ya fue presentado antes las autoridades competentes.
Que la parte demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamientos referidos a los meses que van desde enero de 2005 hasta mayo de 2008, para un total de cuarenta y un meses que presuntamente el demandado no ha cumplido con su obligación de pagar.
Afirmó que el arrendatario tiene el inmueble en pésimo estado de conservación y mantenimiento, insalubre y deteriorado, incumpliendo con el contrato de arrendamiento relacionado a su obligación de mantenerlo en buen estado, no actuando como un buen padre de familia.
Señaló que el inmueble arrendado es una edificación de más de cincuenta (50) años, con un marcado deterioro en su estructura, ya que durante ese tiempo ha estado arrendado y sus arrendatarios no han cumplido con la obligación de conservarla y mantenerla y tiene como finalidad desarrollar un complejo habitacional.
Finalmente, fundamento su pretensión conforme lo previsto en los artículos 1.160, 1.167, 1.579 y 1592 del Código Civil, en concordancia con lo artículos 33 y 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El 13 de noviembre de 2008, el Alguacil dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la parte demandada logrando su citación personal.
Mediante escrito de fecha 17 de noviembre de 2008, dentro de la oportunidad, acudió el demandado y contestó a la pretensión de la actora. En efecto, conforme lo previsto en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó la existencia de una cuestión prejudicial, en virtud de la existencia de un recurso contencioso administrativo de nulidad ejercido por la parte actora, en contra del acto administrativo Decreto número 000476, emanado de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, en fecha 7 de marzo de 2007, el cual declaró la adquisición forzosa del inmueble constituido por una parcela de terreno y la edificación denominada “Italia”. En tal sentido, afirmó que la parte actora no tiene cualidad para incoar la pretensión bajo estudio, ya que debe recuperar la condición de propietaria y arrendataria. Señaló en su contestación, que con fundamento en la cuestión previa alegada declare la existencia de una cuestión prejudicial con motivo de la causa que se sustancia ante el Juzgado Superior Décimo con Competencia en lo Civil y Contencioso Administrativa del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado bajo el número 0357-2007, y hasta tanto no se produzca el pronunciamiento sobre el fondo del recurso contencioso de nulidad, solicitó se difiera el pronunciamiento de la sentencia definitiva.
Sobre el fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo la pretensión incoada en virtud que según afirmó no se corresponde con la verdad. Afirmó que por mandato expreso del artículo 1600 del Código Civil, el contrato accionado se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Señaló que durante 23 años, la demandante no ha ejercido acciones judiciales ante las instancias respectivas por tales ruinas que señala.
Afirmó, que existe un expediente de consignaciones el cual refleja según copias certificadas consignadas al presente asunto, las consignaciones hechas para los años 2005, 2006, 2007 y 2008.
Alegó que es falso que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento reclamados, afirmando que si bien es cierto que inicialmente se acordó un canon mensual de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,00) fue dado a las condiciones económicas del momento y en atención a la Ley de Regulación del Alquileres del extinto Congreso de la República. Señaló que no son ciertos los hechos formulados por la parte actora, en cuanto a la falta de pago por parte del arrendatario.
Afirmó que ha cumplido con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento accionado. Que la parte actora, busca de alguna forma terminar con la relación arrendaticia que las vincula, en inobservancia a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alegó que la parte actora, busca es obtener de este órgano una declaración de ruinas del inmueble, el cual se encuentra en buenas condiciones de habitabilidad.
Manifestó que no existe prueba alguna donde se demuestre que efectivamente, se construirá un complejo habitacional sino únicamente lo alegado por la parte actora.
Señaló que la parte actora no ha dado cumplimiento con lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en relación a la prórroga legal que otorga la referida ley especial.
Que la pretensión incoada fue con la finalidad de evitar los efectos del acto administrativo, emanado de la Alcaldía Mayor.
Que no ha producido prueba alguna que amerite la desocupación del inmueble por demolición o reparación, y por ello debe ser declarado sin lugar la pretensión incoada.
Afirmó que el inmueble no tiene daños en su estructura, que se mantiene en buenas condiciones de habitabilidad, que la parte actora no ha realizado trámites correspondientes. Que sobre dicho inmueble objeto de la pretensión recae un acto administrativo de expropiación por parte de la Alcaldía Metropolitana y por último solicitó se declare sin lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento.
SEGUNDO
Antes de conocer el mérito del asunto, previamente deben resolverse la cuestión previa promovida así como los alegatos previos. Respecto a la cuestión previa referida al ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, toda vez que se encuentra pendiente un procedimiento administrativo de expropiación que lleva a cabo la Alcaldía Metropolitana de Caracas, el cual versa sobre el inmueble objeto de la pretensión, por haberse intentado recurso de nulidad contra el referido acto, el cual se sustancia en el Juzgado Superior Décimo con Competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo del Área Metropolitana de Caracas, signado con número 0357-07, nomenclatura interna del referido Juzgado. En tal sentido, observa este Juzgado que la prejudicialidad prevista en la norma, supone aquel punto que debe ser resuelto por un órgano distinto, y que al mismo tiempo interesa al fondo del fallo definitivo que resuelva la presente causa. La misma se refiere a que exista un asunto pendiente que se vincule directamente con el que se discute y por esa estrecha relación, deba esperarse su resolución.
En este caso, la parte demandada alegó la existencia de un recurso de nulidad contra el acto administrativo que declaró la expropiación del inmueble arrendado objeto de la presente litis, argumentando para ello que dicho recurso de nulidad en contra del acto administrativo de expropiación influye en el fallo definitivo que ha dictarse en el presente juicio. Sin embargo, no se aprecia del expediente tales hechos que hagan verosímil la existencia de un asunto que esté relacionado con lo debatido en este expediente, que amerite su prejuzgamiento para conocer la suerte de éste, es decir, el presente juicio trata de una demanda contentiva de la pretensión de “resolución” de contrato de arrendamiento, ello derivado de las obligaciones previstas en el contrato arrendaticio celebrado por las partes en fecha 30 de octubre de 1957, por lo que, evidentemente no se discute el derecho real de propiedad que se tiene sobre el bien inmueble, sino del goce del mismo en virtud del contrato de arrendamiento, por tal motivo, se declara sin lugar la prejudicialidad alegada.
Además, la suerte del mérito de esta pretensión no se altera por el hecho que se haya iniciado un procedimiento de expropiación, toda vez que la misma no incide en este, máxime cuando el procedimiento expropiatorio culmina con una sentencia definitivamente firme y el pago de la justa indemnización, elementos que no se verifican haya ocurrido en este caso.
TERCERO
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si el arrendatario se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto, es a la “resolución” del contrato de arrendamiento.
A los fines de probar sus alegatos, la parte actora acompañó original de documento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Edicar C.A. y el ciudadano Alfonso López Quimbay, en fecha 30 de octubre de 1957. De dicho instrumento se observa que efectivamente celebraron contrato de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de un (1) año fijo, prorrogable por periodos iguales a voluntad de ambas partes. Tal instrumento, no fue desconocido y por lo tanto, se tiene como reconocido conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido y del mismo se infiere la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble descrito.
Sin embargo, tampoco se aprecia elementos de convicción que permitan al Tribunal pensar que al vencimiento del primer año, las partes hayan manifestado la voluntad de continuar con la relación arrendaticia, tal como lo habían pactado, por lo que si el arrendatario siguió ocupando el inmueble sin la oposición del arrendador, se presume iuris tantum, que el contrato siguió rigiendo bajo las mismas condiciones pero con los efectos de un contrato a tiempo indeterminado, según lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
En consecuencia, tratándose de un contrato a tiempo indeterminado no rige la institución de la prórroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo para los contratos de arrendamiento celebrado a tiempo determinado. Es más, para la fecha en que venció el primer año del contrato de arrendamiento no existía esta figura jurídica, sino el derecho de preferencia para seguir ocupando el inmueble, siempre que se tratase de un contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado, según el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.
Por otro lado, la parte actora aportó al expediente copia simple de instrumento público donde consta la compra del inmueble arrendado en fecha 31 de marzo de 1982, por tanto, al no haber sido tachado por la contraparte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse como fidedigno y producir fe su contenido. De ese instrumento, se destaca que la hoy actora adquirió de manos de los ciudadanos Manuel Briceño Travieso, Mercedes Briceño de Roos y Elena Briceño, la propiedad del inmueble antes descrito, hecho además no controvertido, dado que la parte demandada ha reconocido como propietarios a la parte actora y es una situación que no se discute en este tipo de procedimientos.
Por su lado, la parte demandada a los fines de probar sus alegatos, aportó copia simple del expediente signado con el número 0357-07 de la nomenclatura interna del Juzgado Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad conjuntamente con medida cautelar ejercido por la sociedad mercantil VINCCLER, C.A., por tanto, al no haber sido tachado por la contraparte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse como fidedigno y produce fe su contenido. Sin embargo, como ha quedado establecido con antelación, ese no es un hecho controvertido, por lo cual resulta totalmente impertinente, dado que con ellos se pretende traer al proceso hechos que no se encuentran dentro del thema probandum.
Asimismo, aportó copia certificada de actuaciones contentiva del expediente signado bajo el número 9816004971, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con motivo de las consignaciones realizadas por el demandado a favor de la sociedad mercantil Vinccler C.A. Dichas copias se valoran conforme a lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, la cual se le otorga valor probatorio conforme las normas antes citada.
Dentro de dichos instrumentos consta Certificación de Consignaciones, hechas por la parte demandada por el apartamento objeto material de la pretensión, donde se destaca que las pensiones alegadas como insolutas que van consecutivamente desde enero de 2005 hasta mayo de 2008. De dicha certificación de consignaciones se observa que las pensiones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto septiembre y octubre de 2007, los depositó en el banco en fechas 18 de julio, 15 de agosto, 20 de septiembre, 15 de octubre y 19 de noviembre de 2007, en ese orden, mientras que las consignaciones en el Tribunal competentes se formalizaron en fechas 19 de julio, 20 de septiembre, 20 de septiembre, 16 de octubre y 19 de noviembre, respectivamente.
No obstante ello, tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, las consignaciones arrendaticias, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 51 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben efectuarse dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en este tipo de contratos coincide con los primeros 15 días del mes siguiente, dado que debe computarse siempre por mes vencido. Y de acuerdo a lo pautado en el artículo 56 eiusdem, sólo debe considerarse al arrendatario en estado de solvencia cuando dichas consignaciones se hagan en la forma de modo y tiempo previsto en dichas normas y en este caso, de acuerdo a lo previamente analizado, se evidencia que las consignaciones por los referidas mensualidades no se ajustaron a la forma establecida, sino que se hicieron fuera del lapso legal de quince días y como consecuencia debe tenerse al arrendatario como insolvente respecto a las mismas.
Asimismo, el demandado aportó copia simple de sentencia de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez, que merece fe su contenido conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero los hechos en ella referidos resultan totalmente impertinentes respecto a los hechos controvertidos en la presente causa.
La parte actora también alegó que el inmueble va a ser objeto de demolición o de reparación que amerite la desocupación, como causal de desalojo prevista en el literal “c” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, no se observa que la parte haya aportado elementos de convicción que pruebe tal hecho, por lo que no puede este Tribunal acordar la consecuencia jurídica esperada por la parte actora sobre la base de esta causal, sin prueba de los hechos establecidos en la norma que la establece.
Por último, la parte actora también alegó como motivo de su pretensión que el arrendatario no ha conservado en buen estado el inmueble arrendado. A los fines de probar esta causal, la parte promovió prueba de inspección al citado inmueble, la cual se admitió. En efecto, consta acta de fecha 03 de febrero de 2009, que el Tribunal se trasladó y constituyó en la dirección donde se encuentra ubicado el edificio Italia. Que a pesar de no poder ingresar al interior del apartamento Nº 2, a través de una ventana que le faltaba vidrio se “observó insalubridad general de las instalaciones sanitarias” y su deterioro en la grifería oxidada. A través de la misma ventana se observó conexiones eléctricas superficiales, deterioradas y sin mantenimiento. Se observó deterioros en pintura y paredes, frisos caídos, ventanales deteriorados y sin vidrios, condiciones de aseo y salubridad propias de un inmueble abandonado”. Tal prueba se valora de acuerdo a la sana crítica, destacándose de la misma que efectivamente el inmueble objeto material de la pretensión se encuentra deteriorado y por ello, se configura esta causal de desalojo.
Por otro lado, la parte actora a pesar de alegar causales de desalojo en su conclusión solicitó la resolución del contrato. Sin embargo, estima el Tribunal que ello no es obstáculo a los fines que reciba una tutela efectiva y se conozca el mérito de lo debatido, pues esa es la interpretación que debe dársele al contenido del artículo 257 de la Constitución Nacional, cuando señala que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.
Ya la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido este criterio. Así la magistrada Luisa Estela Morales Lamuño, en voto salvado a la sentencia Nº 381 del 07 de marzo de 2007, en el caso de Zazpiak Inversiones C.A., en Amparo, en el expediente Nº 06-1043, señaló en su parte pertinente:
“Conforme con la legislación vigente, tanto el desalojo (artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) como el resto de las acciones arrendaticias (artículo 33 ejusdem) se desarrollan por el juicio breve conforme al artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por lo que no puede desecharse la demanda por el hecho de que la misma haya sido de ‘desalojo’ y el contrato a tiempo ‘determinado’.
Asimismo, el hecho de que el demandante haya equivocadamente rotulado la acción como desalojo, cuando en realidad podría ser de resolución de contrato conforme al artículo 1168 eiusdem, no puede comportar que se le desestime la acción sin valorar el mérito del fondo, porque el juzgador puede recalificar la denominación de la acción, además de tener previsto el mismo procedimiento judicial”.

En este caso, no solamente es que tanto la pretensión de desalojo como la resolución tienen el mismo tratamiento procesal, sino que la parte actora fundamentó su pretensión en causales de desalojo aunque en su conclusión solicitó la resolución. Esto es, los fundamentos de derecho los basó en el contenido de los artículos 33 y 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que precisamente prevé la pretensión de desalojo y las causales por las cuales procede. Siendo así, no puede alegarse la violación del derecho al debido proceso de la otra parte, toda vez que siempre su defensa se debió referirse y así lo hizo, a las causales de desalojo claramente determinadas.
El principio rector en la materia es que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Además, los contratos como convención entre partes para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico, tienen fuerza de ley entre ellas, quienes deben cumplirla de buena fe y las obligan no solo a lo expresado en ellos sino a las consecuencias que de ellos derivan, según los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
Específicamente, en materia de arrendamiento, el arrendatario debe cumplir con dos obligaciones principales: servirse de la cosa como un buen padre de familia y pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil. Por ello, al arrendatario no cumplir con dichas obligaciones, es decir, no haber hecho la consignación arrendaticia en la forma legalmente establecida, tal como se analizó y haber causado deterioros en el inmueble arrendado, se configura dichos supuestos legales para la procedencia de la pretensión de desalojo que así califica el Tribunal a pesar que el actor señaló como de resolución.

CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa de prejudicialidad alegada por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Desalojo intentada por la sociedad de comercio VINCCLER, C.A., (VENEZOLANA DE INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES CLERICO COMPAÑÍA ANÓNIMA) contra el ciudadano ALFONSO LÓPEZ QUIMBAY. TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora la cosa arrendada constituida por el apartamento signado con el número “2”, del edificio Italia, situado en la avenida Lima, Manzana “F”, parcela N° 7, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Notifíquese a las partes de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem.
Déjese copia certificada del presente fallo, según lo establecido en el artículo 248 ibídem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes de la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de mayo de dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA ACC,

TABATA GUTIERREZ.

En esta misma fecha de hoy, siendo las 12:16 p.m, se registró y publicó la presente decisión.
LA SECRETARIA ACC,

TABATA GUTIERREZ