ASUNTO: AP31-V-2008-002618 El juicio por DESALOJO intentado por los ciudadanos CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMÓN ESPINA CHACIN, titulares de las cédulas de identidad números 9.916.823 y 7.995.361, respectivamente, representados judicialmente por los abogados Leonardo José Viloria, Edgar Rafael Barón y Florbela Amador Esteves, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.385, 119.895 y 121.807, en ese orden, contra la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, titular de la cédula de identidad N° 6.046.166, representada judicialmente por el abogado Rattia Luis José, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.372, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 31 de octubre de 2008 y se admitió el 05 de noviembre de 2008, por los trámites del juicio breve. PRIMERO La parte actora en su escrito de demanda alegó que la demandada es arrendataria del inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento Nº 2-A, del edificio torre Gavi II, ubicado entre las Esquinas de Venado a Guayabal, parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital, adquirido en propiedad al ciudadano Orlando Rengel Jiménez, según instrumento registrado el 05 de marzo de 2008, con quien la accionada inició una relación arrendaticia el 07 de mayo de 1986, por un año, según contrato a tiempo indeterminado. Que las partes, después de algunos años, renovaron el canon de arrendamiento y para mayo de 2007 era la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250). Que desde hace aproximadamente cinco (05) años, el antiguo propietario venía solicitando a la demandada la desocupación del inmueble, sin que lo haya hecho, por lo que en el mes de mayo de 2007, se le ofreció en venta el inmueble, a través de notificación judicial, a lo cual no se obtuvo respuesta por escrito, sino verbalmente donde manifestó no quererlo comprar. Sin embargo, se ha negado arbitrariamente el acceso al inmueble. Que en su condición de nuevos propietarios han tratado de mediar con la parte demandada para llegar a algún acuerdo sobre el apartamento, pero no se ha logrado. Que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en el cual los demandados no han pagado los cánones de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008. Que igualmente, respecto a la necesidad, alegaron ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, existe la relación contractual con los demandados y son propietarios del inmueble. Que desde el año 2003, que se casaron han vivido alquilados en un apartamento en Guarenas y posteriormente, por no poder pagar el alquiler, fueron a vivir en casa de los padres del esposo y dado múltiples inconvenientes, se mudaron a vivir alquilados en una habitación desde hace aproximadamente un año, en una vivienda ubicada en Las Minas de Baruta, zona peligrosa que ha ocasionado una disminución en su calidad de vida. Que se encuentran hacinados en una habitación, sin la privacidad que un matrimonio necesita, teniendo que depositar sus bienes muebles y enseres domésticos en diferentes lugares, por lo que a los fines de solventar el problema de vivienda, decidieron adquirir ese inmueble con el objeto de estabilizarse como matrimonio y poder desarrollar una familia, como fin de todo matrimonio. Que nadie tiene porque vivir precariamente en un sitio, siendo propietario de un inmueble donde podría disfrutar de una mayor independencia, dado que el derecho del inquilino no puede desnaturalizar el derecho de propiedad privada y dada tal urgencia, demanda a la ciudadana Carmen Tibisay Vencenans, a los fines que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; al pago de las cantidades adeudadas por concepto de alquileres que han dejado de pagar desde abril de 2008 hasta septiembre del mismo año y al pago de las costas procesales. El 20 de febrero de 2009, la ciudadana Carmen Luisa Salazar Bravo, consignó mediante diligencia actuaciones cumplidas por la ciudadana Ramona Coromoto Mesa, Alguacil del Juzgado Superior Sexto Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 16 de febrero de 2009, donde dejó constancia de haber citado a la demandada a pesar de no haber firmado el recibo correspondiente, por lo que en fecha 16 de marzo de 2009, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia de haber complementado la citación de la demandada. Oportunamente, el 18 de marzo de 2009, la parte demandada contestó a la pretensión de la parte actora. En efecto, aceptó su condición de arrendataria del apartamento Nº 2-A, suficientemente descrito. Asimismo, aceptó la cualidad de propietario de los actores sobre el citado inmueble. Negaron que se encuentren ocupando ilegalmente el inmueble, en virtud de la existencia del contrato del arrendamiento y por el cual viene pagando los cánones de arrendamiento, especialmente los reclamados. Que el antiguo propietario le ofreció en venta el inmueble por la suma del equivalente a ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000), no obstante el 05 de marzo de 2008, lo vendió a los hoy actores. Que no se trata de un contrato a tiempo indeterminado, dado que si bien existe un contrato privado desde el 01 de enero de 1993, existen renovaciones desde el 12 de diciembre de 2006. Que el 29 de agosto de 2007, se llegó a un acuerdo con el arrendador, en el cual a partir del 04 de septiembre de 2007, se otorgaba la prórroga legal, por tres (03) años, siendo así debe tenerse como a tiempo determinado, al haberse establecido término de dicha prórroga vigente y por ello no debe prosperar el desalojo solicitado. Por último, negaron la existencia de la necesidad de los actores de ocupar el inmueble, dado que para el momento de adquirirlos estaban conscientes que estaba ocupado y que existía un contrato de arrendamiento. Impugnaron el contrato de arrendamiento presentado por los actores según anexo “F”, por no tener efecto frente a terceros, por no haber sido autenticado. SEGUNDO De acuerdo a lo expuesto por las partes, la litis queda circunscrita a determinar si la parte actora tiene necesidad o no de ocupar el inmueble alegado, pues tanto la existencia de la relación arrendaticia como la cualidad de propietarios de los actores sobre el inmueble, no son hechos controvertidos por haber sido aceptados por la parte demandada en su contestación. Sin embargo, si cuestionaron el aspecto temporal del contrato, dado que la parte demandada alegó que no se trata de un contrato a tiempo indeterminado sino determinado. Adjunto al libelo de demanda, la parte actora produjo copia certificada de instrumento registrado en fecha 05 de marzo de 2008, relativo a la adquisición en propiedad del inmueble arrendado, por venta que le hiciera los ciudadanos Orlando Rengel Jiménez y Elda Mercedes Lamus de Rengel. Dichos instrumentos se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 1384 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. Igualmente, aportó original de documento privado de fecha 07 de febrero de 1986, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre el ciudadano Orlando Rengel Jiménez como arrendador y la ciudadana Carmen Tibisay Vencenans como arrendataria, sobre el apartamento arriba identificado, por el lapso de un año, prorrogable por igual lapso, si una de las partes no participaba a la otra, con no menos de treinta (30) días antes del vencimiento su deseo de no continuar con el contrato. Dicho instrumento se valora conforme a lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. La parte actora también aportó tres instrumentos privados reconocidos en juicio de fechas 25 de enero de 1996, 30 de diciembre de 2002 y 30 de diciembre de 2004, por medio de las cuales, el antiguo arrendador, informó a la arrendataria sobre el nuevo canon mensual de arrendamiento así como las renovaciones del contrato. Consta igualmente de manera auténtica que en fecha 07 de mayo de 2007, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a solicitud del arrendador, libró boleta de notificación y fijado en la puerta de acceso al inmueble arrendado, donde se le ofertó en venta dicho inmueble, por la suma equivalente a ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000), que debía pagar de contado, esta actuación merece fe al Tribunal por haberla hecho un funcionario competente para ello. La parte actora también aportó copia simple de comunicación emitida por la Oficina de Orientación al ciudadano del Ministerio Público al Síndico Municipal del Municipio Libertador, refiriendo el caso donde la ciudadana Carmen Salazar, representando a los antiguos propietarios, solicitaban intermediación, dado que la arrendataria no les permitía el acceso al inmueble a los fines de realizar un evalúo, tal instrumento merece fe su contenido por tratarse de copia simple de documento público administrativo. Consta igualmente copia simple de acta de matrimonio de los hoy actores, donde consta que contrajeron matrimonio en fecha el 02 de agosto de 2002. Consta asimismo, original de instrumento privado relativo a contrato de arrendamiento pactado entre el ciudadano Roberto Marín como arrendador y los ciudadanos Jesús Espina y Carmen Salazar como arrendatarios de una habitación ubicada en la segunda planta de la casa Nº 19, ubicada en la primera transversal de las Minas de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, por seis meses contados a partir del 01 de febrero de 2008. Este documento se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. Por su lado, la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas, aportó copia certificada del documento privado de fecha 01 de enero de 1993, relativo al contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Orlando Rengel Jiménez como arrendador y la ciudadana Carmen Tibisay Vencenans como arrendataria, sobre el apartamento arriba identificado, por el lapso de un año, prorrogable por igual lapso, si una de las partes no participaba a la otra, con no menos de treinta (30) días antes del vencimiento, su deseo de no continuar con el contrato. Dicho instrumento se valora conforme a lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. Aportó igualmente, copia certificada de instrumentos privados relativos a comunicaciones que enviase el antiguo arrendador a la arrendataria de fechas, 01 de febrero de 1994, 25 de enero de 1996, 30 de diciembre de 1998, 30 de diciembre de 1999, 30 de diciembre de 2000, 30 de diciembre de 2001, 30 de diciembre de 2002, 30 de diciembre de 2003, 30 de diciembre de 2004 y 12 de diciembre de 2006. Los instrumentos del 25 de diciembre de 1996 y los del 30 de diciembre de 2002 y 2004, también se analizaron con antelación. En los demás instrumentos se observa que el arrendador le informaba a la arrendataria su intención de renovar el contrato y el nuevo canon mensual. Del folio 187 al 211 del expediente, consta copia certificada de expediente llevado por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde consta que en fechas 02 de mayo de 2008, consignó la pensión de abril de 2008, el 03 de junio de 2008, la de mayo de 2008, el 18 de julio de 2008, el de junio de 2008, el 12 de agosto de 2008, el de julio de 2008, el 17 de septiembre de 2008, el de agosto de 2008, el 02 de octubre de 2008, el de septiembre de 2008 y el 05 de septiembre de 2008, hizo la consignación por el canon de arrendamiento del mes de octubre de 2008, dichos instrumentos se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1384 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. Siendo así, tenemos que todas las pensiones se consignaron dentro de la oportunidad legal, por lo que debe tenerse como solvente a la arrendataria en las pensiones reclamadas. Consta copias certificadas de actuaciones cumplidas en el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde se constata que se admitió petición de amparo constitucional intentada por la ciudadana Carmen Vencenans, el cual fue declarado inadmisible, pero que en todo caso resultan impertinentes, pues no guarda relación con los hechos controvertidos. Consta copia simple de instrumento público relativo a Acta levantada en la Dirección de Comunidad y Derechos Humanos, de la Sindicatura del Municipio Libertador en fecha 04 de septiembre de 2007, en presencia de los ciudadanos Carmen Tibisay Vencenans y Orlando Rengel, donde se acordó que a partir de esa fecha, la arrendataria haría uso de la prórroga legal de tres (03) años, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal “d” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este instrumento merece fe su contenido al Juzgado por ser copia simple de instrumento público administrativo. TERCERO Del mérito de las probanzas analizadas tenemos que entre la hoy demandada y el antiguo propietario del inmueble arrendado, existió una relación arrendaticia que comenzó en fecha 07 de febrero de 1986. Sin embargo, no se evidencia elementos de convicción que demuestren su continuidad por los años subsiguientes sino hasta el 01 de enero de 1993, cuando suscribieron otro documento relativo al contrato de arrendamiento por el inmueble descrito por un año prorrogable, pactándose expresamente que “El contrato será prorrogable por el mismo lapso de tiempo arriba mencionado, bajo las mismas condiciones y bases, si una de las partes no participa a la otra, por escrito, con no menos de treinta días antes del vencimiento de uno de los respectivos lapsos su deseo de no continuar con el contrato locativo”. Consta igualmente de las comunicaciones que le enviaba anualmente el arrendador a la arrendataria su intención de renovar el contrato anualmente, al menos por los años de 1999 a 2006. Consta igualmente que en fecha 07 de mayo de 2007, un Notario Público se dirigió a la dirección donde se encuentra constituido el inmueble arrendado a los fines de notificar a la arrendataria de la oferta de venta del inmueble por ella ocupado y en virtud que no encontró persona alguna, acordó libar Boleta de Notificación que la Secretaria fijó en la puerta de acceso al inmueble en fecha 15 de mayo de 2007. De acuerdo a lo alegado por la parte demandada en el escrito de contestación, se entiende que no sólo aceptó su condición de arrendataria sino la cualidad de propietarios de los hoy actores del inmueble arrendado, y que en tal sentido debían respetar el contrato en la forma originalmente establecido, tal como lo dispone el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1604 del Código Civil. En tal sentido, entiende este Juzgado, de acuerdo a los argumentos esgrimidos por la parte demandada en dicha contestación, su deseo que se le respete la prórroga legal, como se había acordado en acta firmada ante un funcionario del Municipio Libertador en fecha 04 de septiembre de 2007. Siendo así, se entiende también que la parte demandada, a pesar de haber alegado que en la misma acta antes referida se le ofreció en venta el inmueble arrendado, en fecha 05 de marzo de 2008, lo vendió a los hoy actores, con lo cual se le violó sus derechos, cuando los nuevos dueños, estaban en conocimiento que adquirieron un inmueble ocupado y que debían respetar los convenios adquiridos. No consta en el expediente que la parte arrendadora haya manifestado a la arrendataria, en la forma y plazo pactado, su voluntad de no continuar con el contrato. La fecha cierta que existe de esa voluntad es el 04 de septiembre de 2007, cuando convinieron ante la Dirección de Comunidad y Derechos Humanos de la Sindicatura Municipal del Municipio Libertador, que se le concedería una prórroga de tres (3) años, contados desde esa misma fecha, por lo que para la fecha de la compara del inmueble por parte de los hoy actores, la arrendataria se encontraba en el disfrute de la prórroga legal, debiendo respetarse tal derecho como nuevos propietarios arrendadores, por el tiempo legal establecido, sin perjuicio de la arrendataria de seguir cumpliendo con sus obligaciones contractuales y legales, caso contrario, estaba en la posibilidad de solicitar judicialmente la protección que prevé el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la pretensión que corresponda según el aspecto temporal del contrato. CUARTO La parte actora fundamentó su pretensión en los literales “a” y “d” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: Omissis. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno”. De acuerdo a la citada norma, la pretensión de desalojo, procede por alguna de las causales taxativas en ella pactada, dentro de las cuales existe, ciertamente las alegadas por la parte actora, con la condición que se trate de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado. Sin embargo, en este caso estamos en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, de acuerdo al análisis de los contratos hechos con antelación y sus posteriores reforma, al punto que, como lo alegó la arrendataria, se le acordó el derecho a la prórroga legal a partir del 04 de septiembre de 2007, por el lapso de tres (3) años, de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia que no le era ajena, como nuevos propietarios de la cosa arrendada. De acuerdo a ello, la prórroga legal a favor de la parte arrendataria vence el 04 de septiembre de 2010, y durante ese lapso, de acuerdo a lo previsto en la última parte del artículo 38 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la relación arrendaticia debe considerarse a tiempo determinado, bajo las mismas condiciones pactadas. Esto implica que la parte arrendataria en el lapso de la prórroga legal debe cumplir las mismas obligaciones legales y convencionales y a pesar que no se pueda intentar en su contra una petición de cumplimiento por vencimiento del término, sí aquellas que provengan del incumplimiento de las mismas. En tal sentido, habiéndose intentado en este caso una pretensión de desalojo, bajo el fundamento de la falta de pago y la necesidad, cuando se está bajo las mismas condiciones de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, por regir la prórroga legal, debe desecharse esa pretensión, pues el desalojo procede bajo el fundamento de las causales taxativas previstas en el artículo 34 eiusdem, pero siempre en contratos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, no así en los celebrados a tiempo determinando, que es el mismo efecto cuando corre la prórroga legal como es el caso que se estudia. QUINTO Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR la pretensión de desalojo intentada por los ciudadanos CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMÓN ESPINA CHACIN contra la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS. De conformidad con lo previsto el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora. Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada y notifíquese a las partes, conforme a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de mayo de dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación. EL JUEZ, MAURO JOSÉ GUERRA. LA SECRETARIA ACC, TABATA GUTIERREZ. En esta misma fecha siendo la(s) 08:50 a.m., se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA ACC, TABATA GUTIERREZ.