TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, seis de mayo de dos mil nueve
199º y 150º
ASUNTO N° AP31-V-2007-002129.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto observa:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano FRANCESCO GABRIELE, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° V-6.011.376. Representado en la causa por la profesional del derecho, abogada Flor Carvajal de Patiño, venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 52.626, según se evidencia de poder apud acta otorgado en fecha 23 de Noviembre de 2007, cursante a los folios 25 y 26 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por los ciudadanos CONSUELO DEL PILAR PARRA QUINATOA y LUÍS MARCELO SUAREZ, venezolano el primero y de nacionalidad Ecuatoriana el segundo de los nombrados, mayores de edad y portadores de las cédula de identidad N°s. V-22.749.052 y E-82.099.502 respectivamente. Representado en la causa por la defensora judicial designada al efecto, abogada Rosa Ismelda Quevedo Peña, conforme consta de auto de fecha 30 de Octubre de 2008.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término incoara el ciudadano Francesco Gabriela en contra de los ciudadanos Consuelo del Pilar Parra Quinatoa y Luís Marcelo Suárez.
En efecto, mediante escrito de fecha 25 de Octubre de 2007, la parte actora incoó la pretensión que ocupa a este Juzgador, argumentando, en síntesis:
1.- Que en fecha 28 de Julio de 2008, suscribió con los co-demandados, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 153, del Edificio El Rosario, ubicado entre las Esquinas de El Rosario y Curamichate, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
2.- Que el plazo de duración se fijó en un (01) año fijo, contado a partir del 30 de Agosto de 2004, prorrogable por un período igual de un (01) año.
3.- Que en fecha 28 de Julio de 2006, le notificó a los arrendatarios del inmueble la fecha del vencimiento del contrato, hecho que acaecería en fecha 28 de Julio de 2006, correspondiéndole una prórroga legal con vencimiento al 28 de Julio de 2007.
4.- Que la parte demandada no ha dado cumplimiento a su deber de entrega del inmueble arrendado, aún y cuando se le ha requerido en varias ocasiones dar cumplimiento a tal obligación, por lo que procede a demandarlos para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal en: A.- Declarar terminada la relación arrendaticia existente y como consecuencia, extinguida judicialmente tanto el contrato de arrendamiento como la relación arrendaticia existente; B.- Entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibieron, y C.- Al pago de las costas y costos del proceso.
5.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 33, 38 literal “B” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Cien Mil Bolívares (100.000,00 Bs.f.). (Folios 01 al 06).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
1.- Por su parte, la defensora judicial designada a la parte demandada, abogado Rosa Ismelda Quevedo Peña, al momento de proceder a contestar la pretensión incoada en contra de sus defendidos, alegó, grosso modo:
2.- Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como los argumentos de derecho esgrimidos en el libelo de la demanda incoada en contra de sus representados.
3.- Negó, rechazó y contradijo que sus defendidos se hubieren negado a entregar el inmueble arrendado, a la fecha de finalización de la prórroga legal del contrato de arrendamiento. (Folios 81 y 82).
En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito de fecha 25 de Octubre 2007, la parte actora incoó pretensión por Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal en contra de los ciudadanos Consuelo del Pilar Parra Quinatoa y Luís Marcelo Suárez. (Folios 01 al 06).
Por auto de fecha 29 de Octubre de 2007, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de los demandados para la contestación a la demanda. (Folios 22 y 23).
Mediante constancia de fecha 28 de Noviembre de 2007, se dejó constancia de haberse librado las correspondientes compulsas de citaciones de las partes demandadas. (Folio 29).
Por auto de fecha 30 de Enero de 2008, se acordó la citación por Carteles de la parte demandada. (Folio 53).
Por auto de fecha 30 de Octubre de 2008, se designó defensora judicial a la parte demandada (Folios 69 y 70), quien aceptara el cargo y prestara debido juramento mediante diligencia de fecha 05 de Noviembre de 2008. (Folio 74).
Mediante escrito de fecha 16 de Abril de 2009, la defensora judicial designada al efecto, procedió a contestar la pretensión incoada en contra de sus defendidos. (Folios 80 al 83).
Estando la causa abierta a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
-DEL CUADERNO DE MEDIDAS:
Por auto de fecha 10 de Junio de 2008, se acordó abrir cuaderno de medidas en la causa. (Folio 01).
Mediante decisión de fecha 23 de Julio de 2008, se decretó medida de Secuestro sobre el bien inmueble objeto pasivo de la litis. (Folios 10 al 20).
Mediante auto de fecha 19 de Septiembre de 2008, se designó como depositario del bien inmueble objeto de la medida cautelar de secuestro al ciudadano Francesco Gabriela. (Folios 48 al 52).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio de establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil:
ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:
ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.
Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
Ante y ello y con vista al argumento de hecho que da inicio a la pretensión objeto de análisis en esta oportunidad, el argumento principal esgrimido por la parte actora para solicitar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, lo constituye el hecho de haber llegado al termino de duración pactado contractualmente entre las partes así como su prorroga legal. Sin que los arrendatarios del inmueble, aún a sabiendas de su deber de entrega, hubieren dado cumplimiento a lo pactado.
Fue así que la parte actora en la causa consignó en original, anexo a su escrito contentivo de la pretensión de cumplimiento, contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 28 de Julio de 2008, anotado bajo el N° 15, Tomo 46 de los Libros de autenticaciones respectivo, entre su persona y los ciudadanos Consuelo del Pilar Parra Quinatoa y Luís Marcelo Suárez, todos plenamente identificados en éste fallo, sobre el inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 153, situado en el piso 15, del Edificio denominado El Rosario, ubicado entre las esquinas de El Rosario y Curamichate, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; cuya valoración probatoria en la causa se le confiere en atención a lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como demostrativo de la existencia de la relación contractual entre las partes de la presente causa, así como los términos y condiciones pactados entre ellas.
Relación locativa la que, conforme se desprende de la Cláusula Tercera, cuyo tenor es el siguiente:
(SIC)”…TRECERA: Duración: el lapso de duración del presente contrato será de un año contado a partir del treinta (30) de Agosto de dos mil cuatro (2004) inclusive hasta el treinta (30) de Agosto de dos mil cinco (2005) exclusive, prorrogable por un año más fijo. Es condición sine qua nom para el ejercicio del derecho de la prorroga establecida en la ley, que los Arrendatario este solvente en el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones arrendaticias contempladas en el presente documento y aquellas establecidas en la leyes vigentes aplicables y en especial la obligación del pago de los cánones de arrendamiento. En caso de que los Arrendatarios hagan uso de la prórroga, el presente contrato se mantendrá vigente durante el tiempo de la prórroga en todas y cada una de sus cláusulas, con excepción de la cláusula que fija el canon de arrendamiento, que será ajustado de acuerdo al índice o tasa de inflación que fije el Banco Central de Venezuela. Si cualquiera de las partes decidiere no hacer uso de la prorroga establecida en este contrato, deberá notificar tal situación a la otra con al menos treinta (30) días de antelación a la expiración del plazo fijo acordado. A falta de notificación contemplada en esta cláusula, al termino del plazo fijo, el presente contrato se considerará renovado, sin que ello implique de forma alguna la tácita reconducción del mismo, ya que los Arrendatario renuncian expresamente a este beneficio…”. (Fin de la cita textual).
En el entendido que las partes convinieron un plazo de duración de un año, prorrogable por un año (01) más fijo, sin prorrogas automáticas de un (01) año, es decir, que llegado el vencimiento del termino de duración del contrato de arrendamiento, hecho que acaeciera en fecha 30 de Agosto de 2005, y ante la ausencia de notificación de no prórroga por parte del arrendador, éste se prórroga convencionalmente, únicamente por un (01) año más, por lo que vencida dicha prórroga convencional en fecha 30 de Agosto de 2006 y ante la existencia de una relación locativa que dos (02) años de duración, resultaba aplicable una prórroga legal de un (01) año, conforme a lo dispuesto en el literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por ello, llevado el vencimiento de la prórroga legal en fecha 30 de Agosto de 2007, los arrendatarios del inmueble se encontraban en la obligación de efectuar la entrega material del bien inmueble arrendado conforme a la cláusula Décima Primera del contrato de Arrendamiento, cuyo tenor es el siguiente:
(SIC)”…DECIMA PRIMERA: Final de la relación.- Los Arrendatarios se obligan a entregar el Inmueble al término de la relación arrendaticia conforme a lo establecido en la cláusula Quinta del presente contrato. Si los Arrendatarios continuaren ocupando el Inmueble una vez concluido el termino fijo de arrendamiento deberá cancelarle a El Arrendador cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) diarios mientras continúe ocupando ilícitamente el inmueble…”. (Fin de la cita textual). (Folio 09).
Por lo que habiendo una notificación fechada 28 de Julio de 2006, cursante al folio 12 del expediente, dirigida por el ciudadano Francesco Gabriele a los Arrendatario del inmueble, ciudadanos Consuelo del Pilar Parra y Luís Marcelo Suárez, por el cual le comunica la fecha del vencimiento tanto del plazo inicial de contratación y su prórroga única convencional, como de la prórroga legal que prevé la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; otorgándosele valoración probatoria a la misma en atención a lo previsto en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil en concordancia con los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; conllevando el actor con tal notificación, en poner en desahucio a los inquilinos del inmueble conforme lo prevé el artículo 1601 del Código Civil, mal pudiendo en consecuencia hablarse de una reconducción del contrato de Arrendamiento en cuestión. Así se decide.
Es pues, que llegado incluso el termino del vencimiento de la prorroga legal, a saber, el día 30 de Agosto de 2007, la parte demandada no procedió a efectuar la entrega material del bien inmueble arrendado, pues no consta en autos en atención a lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; que hayan dado cumplimiento a su obligación de entrega de la cosa, como eximente del cumplimiento que se pretende, por lo que no quedaba otra vía al actor que incoar la pretensión de Cumplimiento que ocupa a quien decide, y la cual en atención a lo analizado debe prosperar en derecho declarándose CON LUGAR en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamiento que de ello deriva. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos dispuesto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del término y su prórroga legal incoara el ciudadano Francesco Gabriele en contra de los ciudadanos Consuelo del Pilar Parra Quinatoa y Luís Marcelo Suárez, todos plenamente identificados en el presente fallo.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadanos Consuelo del Pilar Parra Quinatoa y Luís Marcelo Suárez, a efectuar a favor de la actora, ciudadano Francesco Gabriele y/o sus apoderados judiciales debidamente constituidos, la ENTREGA MATERIAL real y efectiva del inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 153, situado en el piso Quince (15) del Edificio denominado El Rosario, ubicado entre las Esquinas de El Rosario y Curamichate, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
-TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas y costos del proceso a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto para ello por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los SEIS (06) días del mes de MAYO del año DOS MIL NUEVE (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.
En la misma fecha, siendo las DOCE Y CUARENTA Y TRES MINUTOS DE LA TARDE (12:43 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N° 14 del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.