TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, seis (6) de mayo de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2008-002252
PARTE ACTORA: Ciudadana VERA CAVATORTA DE CORTESI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° E-346.258.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos INGRID ALISETTI PACILLO y CARLOS ROJAS RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 29.406 y 29.457, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana ZULAY DE FATIMA SALAS MANCILLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio titular de la cedula de identidad N° 3.962.827.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano NICOLAS GARCIA BORJA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 27.628.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-
BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS

Se inició la presente controversia mediante escrito libelar presentado y consignado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) por la ciudadana VERA CAVATORTA DE CORTESI, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E- 346.258, debidamente representada por los abogados en ejercicio INGRID ALISETTI PACILLO Y CARLOS ROJAS RODRÍGUEZ, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros° 29.406 y 29.457, respectivamente, quienes actúa en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, en contra de la ciudadana ZULIA DE FATIMA SALAS MANCILLA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Arguye la parte actora, en su escrito libelar entre otras cosas, que en fecha 29 de julio de 1999, su poderdante, suscribió un contrato de arrendamiento notariado con la ciudadana ZULAY DE FATIMA SALAS MANCILLA, titular de la cédula de identidad N° 3.962.827, con una vigencia de seis (6) meses prorrogables por igual período, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad distinguido con el N°65, situado en el piso 3 del Edificio Residencias Cayaurima, situado en la Tercera Avenida con primera Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Caracas. Que en fecha 1 de febrero suscribieron un último contrato privado, pautando que la duración del mismo sería de seis (6) meses, prorrogables por igual período, siempre y cuando alguna de las partes manifestare su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia. Señalando que en fecha 17 de julio de 2006, su representada le envió misiva vía telegráfica, en donde le manifestó que no le otorgaría más prorrogas convencionales, lo cual acarreo de manera automática la prórroga legal establecida en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la misma tendría una duración de dos (2) años venciendo el día 1 de agosto de 2008.
Aduce el accionante que en la cláusula décima tercera del contrato suscrito se fijó como penalidad la suma de setenta y cinco bolívares (Bs. 75) por cada día de demora en la entrega de inmueble, indicando que en innumerables oportunidades trataron entablar conversación con la inquilina a los fines de que procediera a hacer entrega del bien inmueble, indicando que hasta la fecha la demandada no ha entregado el inmueble ni ha pagado el monto por concepto de penalidad, lo cual arroja hasta la fecha de interposición de la demanda la cantidad de tres mil novecientos bolívares (Bs. 3.900) por el lapso comprendido desde el día 2 de agosto de 2008 hasta el día 22 de septiembre de ese mismo año, por lo que procedió a demandar a la ciudadana Zulay de Fátima Salas Mancilla, para que conviniera o en su defecto fuera condenada en lo siguiente:
Primero: en el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y al pago de daños y perjuicios relativos al apartamento N° 65, situado en el piso 3 del Edificio Residencias Cayaurima, ubicado en la Tercera Avenida con Primera Transversal de Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Caracas, y por ende la entrega material de dicho apartamento libre de personas y bienes y en las misma buenas condiciones en que lo recibió.
Segundo: en pagar la cantidad de tres mil novecientos bolívares (bs. 3.900) correspondiente a los daños y perjuicios ocasionados por la ocupación del inmueble precitado por concepto de penalidad desde el día 2/08/08 hasta el día 22/09/08, más los daños y perjuicios que se sigan causando desde el día 23/09/2008 hasta la entrega definitiva.

Tercero: en pagar las cotas y costos del proceso.

Por auto de fecha 24 de Septiembre de 2008, se admitió la demanda por el juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadana ZULAY DE FATIMA SALAS MANCILLA, para que compareciera al segundo (2) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación, y diera contestación a la demanda. Librándose la correspondiente compulsa en fecha 02 de octubre de 2008.
Compareció el alguacil Julio Echeverria, en fecha 28 de octubre de 2008, y estampó diligencia mediante la cual consignó compulsa de citación sin firmar por su destinatario en virtud de haber sido imposible practicar la citación personal de la demandada.

Previa solicitud hecha por la representación judicial de la parte actora, se dictó auto en fecha 04 de noviembre de 2008, mediante el cual se ordenó y libró cartel de citación a la parte demandada, mediante publicación en los diarios el nacional y el universal, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante nota por secretaria de fecha 19 de enero de 2009, la secretaria titular dejó constancia de haber fijado el cartel de citación dando por cumplidas todas las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Compareció en fecha 6 de febrero de 2009, el abogado Carlos Rojas, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 29.457, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y solicitó la designación de defensor ad liten a la parte demandada.

Por auto de fecha 10 de febrero de 2009, se designó al abogado Marcos Colan, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36039, como defensor ad liten de la parte demandada ciudadana Zulay de Fátima Salas Mancilla, librándose boleta de notificación a los fines de informarle sobre el cargo recaído en su persona para que presentase aceptación o excusa al segundo día de despacho siguiente de su notificación.

En fecha 02 de marzo de 2009, compareció el ciudadano Omar Hernández, alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y estampó diligencia mediante la cual consignó boleta de notificación debidamente firmado por el abogado Marcos Colan, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 36.039, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada.

Mediante acta de fecha 4 de marzo de 2009, el defensor judicial designado aceptó el cargo recaído en su persona y juró cumplirlo fielmente. En esa misma fecha compareció el abogado Nicolás García, inscrito en el I.P.s.A bajo el N° 27.628, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y se dio por citada en la presente causa.

En fecha 6 de marzo de 2009, compareció el abogado Nicolás García, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 27.628, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda, en donde –entre otras cosas- rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en contra de su representada, negando, y contradiciendo todas y cada una de las afirmaciones de hecho realizadas por la parte actora. Conviniendo única y exclusivamente en que su representada es arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 65, situado en la Tercera Avenida con Primera Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, y que dicho contrato tiene vigencia desde el 1ero de febrero de 2006, con un canon de arrendamiento de seiscientos mil bolívares mensuales, canon este que su representada ha ido depositando en la Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente No. 2008-1489, consignaciones estas hechas debido a la actitud malintencionada por parte de la arrendadora de cancelar la cuenta corriente NO. 0108-0013-71-01000012635, cuenta esta en donde ambas partes contratantes habían acordado se realizaría el pago del canon de arrendamiento antes señalado y cuyo titular es el ciudadano ACHILLE CORTESI SERVENTI, que el monto del canon de arrendamiento es la razón por la cual se encuentra disgustada la parte actora, púes ha intentado en varias oportunidades aumentar el canon de arrendamiento y no lo ha podido lograr, pues los alquileres por Decreto Presidencial se encuentra congelados desde el 08 de abril de 2003, publicado en el Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.-

Negó rechazó y contradijo que este caso este encausado en la figura de la prorroga legal automática, estatuida en el literal c del artículo 38 del decreto con fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario, ya que la notificación que consta a los autos emanada del instituto postal telegráfico, nunca fue entregada a su representada por lo tanto no se cumplieron por parte de la arrendataria los supuestos establecidos en el contrato con respecto a la notificación de la arrendataria, y que en el supuesto negado que de que la misma se le hubiera entregado la misma fue hecha de manera extemporánea, en tal sentido negó la existencia de la notificación y como consecuencia de esto la desconoce en nombre de su representada.

Asimismo negó rechazó y contradijo los daños y perjuicios producidos por su representada, en ningún momento su representada ha producido estos daños y perjuicios ya que la misma en todo momento ha sido cumplidora de las normativa expresadas en el contrato que cursa en autos.

Asimismo rechazo la cuantía en la cual la parte actora estimó su demanda, por ser la misma irrisoria, ya que la misma toma en cuenta los supuestos daños y perjuicios causados por su mandante, en el petitorio de la demanda, cuando lo correcto sería basar la estimación de la demanda de acuerdo a la sumatoria de los cánones de arrendamiento durante la relación arrendaticia, trayendo esto como consecuencia la incompetencia de este juzgado para seguir conociendo de este asunto.-

Abierto el juicio a pruebas solo la parte actora hizo uso de su derecho, compareciendo en fecha 16 de marzo de 2009, los abogados Ingrid Adele Alisetti Pacillo y Carlos Alfredo Rojas Rodríguez, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros° 29.406 y 29.457, respectivamente, y consignaron escrito de pruebas, en el cual opusieron el merito favorable de los autos a favor a su representada, así como el principio de comunidad de la prueba o de adquisición, promoviendo la prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha se admitió el escrito de pruebas presentado por la parte actora.

Encontrándose la presente causa en estado para dictar sentencia, este Tribunal pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:
-II-
-DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN-

DE LA PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

1.- Contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana VERA CAVATORTA DE CORTESI y la ciudadana ZULAY DE FATIMA SALAS MANCILLA, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Decima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal bajo el No. 16, tomo 58 de los libros de autenticaciones de fecha 29 de Julio de 1999.-

2.- Original del Contrato privado de Arrendamiento suscrito entre las ciudadanas VERA CAVATORTA DE CORTESI y la ciudadana ZULAY DE FATIMA SALAS MANCILLA de fecha 01 de febrero de 2006.-
De las documentales aportadas a los autos identificados con los números 1 y 2 son valoradas como plena prueba por este juzgado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-

3.-Comprobantes del instituto telegráfico donde se evidencia que la Ciudadana CAVATORTA DE CORTESI le remite misiva en fecha 17 de julio de 2006 a Zulay del Fátima Salas que el mismo fue debidamente entregado en fecha 21 de julio de 2006, mediante la cual le informa de la no prorroga del contrato de arrendamiento con fecha 31 de julio de 2006 referente al apartamento de su propiedad, que el lapso de la prorroga legal es de (2) años que comenzó el 01 de agosto de 2006 conforme al literal “C” del art. 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-
Al respecto esta sentenciadora valora como plena prueba de notificación practicada por el Instituto Ipostel conforme al criterio jurisprudencial de fecha 14 de Diciembre de 2006 con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz. Y así se decide.-

4.-Prueba de Informe al Instituto Telegráfico Ipostel
Se evidencia de los autos que no se recibió respuesta alguna, pero igualmente es valorada por esta sentenciadora de conformidad con el artículo 1.137 del Código Civil por el Criterio establecido por la Sala Constitucional en sentencia de fecha 14-12-2006, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz. Y así se decide.-

DE LA PRUEBA APORTADA POR LA PARTE DEMANDADA

1.- Carpeta de pagos de alquileres y condominios del apartamento del CAYURIMA a partir del mes de agosto de año 2006 hasta diciembre de 2007 y desde enero de 2008 hasta julio de 2008.

2.-Cartel de notificación dirigido a la ciudadana VERA CATORTA DE CORTESI, de la existencia del Expediente de consignaciones arrendaticias NO.2008-1489 de fecha 26 de septiembre de 2008, realizados por Zulia de Fátima Salas De Mancilla, por un monto de Seiscientos Mil Bolívares Exactos (BS.600.000)

Al respecto observa esta sentenciadora que los recibos de pago consignados identificados con los número 1 y 2 por la parte demandada, no poseen valor probatorio ya que en el presente caso no se esta discutiendo la falta de pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual son desechados por impertinentes. Así se decide.-

III
PUNTO PREVIO
DE LA ESTIMACIÓN DE LA CUANTÍA

En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada procedió a impugnar la cuantía estimada por la actora en su pretensión, alegando lo siguiente: Rechazo la cuantía en la cual la parte actora estimó su demanda, por ser la misma irrisoria, ya que la misma toma en cuenta los supuestos daños y perjuicios causados por su mandante, en el petitorio de la demanda, cuando lo correcto sería basar la estimación de la demanda de acuerdo a la sumatoria de los cánones de arrendamiento durante la relación arrendaticia, trayendo esto como consecuencia la incompetencia de este juzgado para seguir conociendo de este asunto.-

Este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía en el presente caso, trae a colación lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de febrero de 2006, en el expediente Nº AA20-C-2005-000346, respecto a la forma de estimar la cuantía, en estos casos, puntualizó:

“En el caso sub iudice, se constata que no se está discutiendo respecto a la continuación del arrendamiento en sí, sino el cumplimiento de las estipulaciones del contrato suscrito entre el ciudadano Heriberto Álvarez y la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, respecto que se le garantice el goce pacífico al accionante del bien arrendado, lo que significa que no existen pensiones insolutas ni accesorios demandados, por lo que a juicio de esta Sala, no resultan aplicables los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo señaló la demandada en su escrito de contestación de la demanda, al impugnar la cuantía estimada por el demandante.
En relación a la forma como debe estimarse la cuantía en las demandas de contratos de arrendamientos donde no se demande el pago de pensiones insolutas ni accesorios, la Sala en sentencia N° 77 de fecha 13 de abril de 2000, expediente N° 00-001, caso: Paula Diogracia Lara de Zarate, contra la sociedad mercantil Electricidad del Centro (Elecentro), Filial de Cadafe, dejó sentado lo siguiente:
“…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra ‘Derecho Procesal Civil’:
‘En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé:
‘El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.”
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:
Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:
a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.
b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.
c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor
d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.
El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:
‘Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”. (Negrillas y subrayado de la Sala).

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y los daños y perjuicios. Esto significa que no existen pensiones insolutas, sino solo accesorios que demandar, pues –como se indicó- se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto, y el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con lo anterior si la parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y el pago de indemnizaciones accesorias por un monto de setenta y cinco bolívares (Bs.75,00) diarios por la mora en la entrega del inmueble, computados desde el 02 de Agosto de 2008 al 22 de Septiembre de 2008 fecha de interposición de la demanda, monto que al ser multiplicado arroja la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.3.900,00), por concepto de daños y perjuicios dicha cantidad se tiene como la cuantía del presente juicio, que evidentemente no excede de los cinco mil bolívares (Bs. 5.000), que era el límite de la cuantía establecida para los Tribunales de Municipio para el momento de la interposición de la demanda, de acuerdo a lo previsto en el artículo 70 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, por lo que debe declararse improcedente la incompetencia de este Juzgado en razón de la cuantía. Y así se decide.-

-IV-
-DE LA MOTIVACIÓN PARA DECIDIR-

La parte actora en su escrito de demanda señaló entre otras cosas, que en fecha 29 de julio de 1999, su poderdante, suscribió un contrato de arrendamiento notariado con la ciudadana ZULAY DE FATIMA SALAS MANCILLA, titular de la cédula de identidad N° 3.962.827, con una vigencia de seis (6) meses prorrogables por igual período, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad distinguido con el N° 65, situado en el piso 3 del Edificio RESIDENCIAS CAYAURIMA, situado en la Tercera Avenida con primera Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Caracas. Que en fecha 1 de febrero suscribieron un último contrato privado, con una duración de seis (6) meses, prorrogables por igual período, siempre y cuando alguna de las partes manifestare su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia. Señalando que en fecha 17 de julio de 2006, su representada le envió misiva vía telegráfica, en donde le manifestó que no le otorgaría más prorrogas convencionales, lo cual acarreo de manera automática la prórroga legal establecida en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la misma tendría una duración de dos (2) años venciendo la misma el día 1 de agosto de 2008, que en la cláusula décima tercera del contrato suscrito se fijó como penalidad la suma de setenta y cinco bolívares (Bs. 75) por cada día de demora en la entrega de inmueble, indicando que en innumerables oportunidades trataron entablar conversación con la inquilina a los fines de que procediera a hacer entrega del bien inmueble, indicando que hasta la fecha la demandada no ha entregado el inmueble ni ha pagado el monto por concepto de penalidad, lo cual arroja hasta la fecha de interposición de la demanda la cantidad de tres mil novecientos bolívares (Bs. 3.900) por el lapso comprendido desde el día 2 de agosto de 2008 hasta el día 22 de septiembre de ese mismo año.-

Por su lado la parte demandada al momento de contestar la demanda rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en contra de su representada, negando, y contradiciendo todas y cada una de las afirmaciones de hecho realizadas por la parte actora. Conviniendo única y exclusivamente en que su representada es arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 65, situado en la Tercera Avenida con Primera Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, y que dicho contrato tiene vigencia desde el 1ero de febrero de 2006, con un canon de arrendamiento de seiscientos mil bolívares mensuales, canon este que su representada ha ido depositando en la Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente No. 2008-1489, consignaciones estas hechas debido a la actitud malintencionada por parte de la arrendadora de cancelar la cuenta corriente NO. 0108-0013-71-01000012635, cuenta esta en donde ambas partes contratantes habían acordado se realizaría el pago del canon de arrendamiento antes señalado y cuyo titular es el ciudadano ACHILLE CORTESI SERVENTI, que el monto del canon de arrendamiento es la razón por la cual se encuentra disgustada la parte actora, púes ha intentado en varias oportunidades aumentar el canon de arrendamiento y no lo ha podido lograr, pues los alquileres por Decreto Presidencial se encuentra congelados desde el 08 de abril de 2003, publicado en el Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.-
Negó rechazó y contradijo que este caso este ajustado a la figura de la prorroga legal automática, estatuida en el literal c del artículo 38 del decreto con fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario, ya que la notificación que consta a los autos emanada del instituto postal telegráfico, nunca fue entregada a su representada por lo tanto no se cumplieron por parte de la arrendadora los supuestos establecidos en el contrato con respecto a la notificación de la arrendataria, y que en el supuesto negado que la misma se le hubiera entregado la misma fue hecha de manera extemporánea, en tal sentido negó la existencia de la notificación y como consecuencia de esto la desconoce en nombre de su representada.

Asimismo negó rechazó y contradijo los daños y perjuicios producidos por su representada, en ningún momento su representada ha producido estos daños y perjuicios ya que la misma en todo momento ha sido cumplidora de las normativa expresadas en el contrato que cursa en autos.

Ahora bien, vistas las defensas opuestas por ambas partes, pasa ésta Juzgadora a decidir el fondo de lo controvertido y al respecto observa:

Que se evidencia de los contratos de arrendamientos consignados por la parte actora que la relación contractual arrendaticia comenzó con el primer contrato de arrendamiento en 29 de Julio de 1999, el cual tuvo una duración de seis (6) meses, prorrogables por períodos iguales, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, que posteriormente en fecha 1 de febrero de 2006 suscribieron un segundo contrato privado prorrogable por periodos de seis meses, que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil esta juzgadora le otorga plano valor probatoria a dichas documentales por no haber sido impugnadas en la oportunidad correspondiente por su contraparte. Y así se decide.-

Que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado ya que las partes establecieron la temporalidad de la relación contractual, que en la cláusula Tercera del último de los contratos se estableció textualmente lo siguiente:
“La duración del presente contrato es de SEIS(6) MESES fijos, contados a partir del día primero de febrero de 2006 hasta el treinta y uno de julio de mismo año, prorrogables por igual lapso; sin embargo en caso de que una de las partes no haya dado aviso a la otra por escrito con quince días de anticipación por lo menos, fecha de vencimiento del plazo fijo de este contrato, su decisión de dar por terminado el presente contrato de arrendamiento, se entiende que esta convención quedará prorrogada por SEIS (6) MESES más, por ello, para el caso de producirse circunstancias, la prorroga siempre será por el tiempo fijo se SEIS (6) MESES…..”

De la cláusula parcialmente transcrita se evidencia, que a los fines de no renovar el contrato las partes contratantes debía notificar su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, en tal sentido la parte actora consignó notificación realizada por vía telegráfica, notificación que fue desconocida por la representación judicial de la parte demandada al señalar que nunca fue entregada a su representada por lo tanto la arrendadora no cumplió con los supuestos establecidos en el contrato con respecto a la notificación de la arrendataria, y que en el supuesto negado que de que la misma se le hubiera entregado la misma fue hecha de manera extemporánea, en tal sentido negó la existencia de la notificación.-

Ahora bien, la objeción efectuada por la representación de la demandada, a la actuación practicada por el funcionario del Instituto de Ipostel, se contrae a que la misma no tiene validez alguna y resulta inexistente en razón de que no se entrego a su representada.

En tal sentido estima esta juzgadora traer a colación, lo dispuesto por la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 14 de Diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Hazz, en un caso en el cual se discutía lo relacionado a la notificación efectuada a través del Instituto Telegráfico Ipostel, y que al respecto señaló lo siguiente;
“…en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el Juzgado de primera instancia, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio.
En cambio, el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil.
Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 del Código Civil que dispone:
“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”. (…).
En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador fue de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe impera en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tiene obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado. (…)”. Fin de la Cita (Negrillas del Tribunal).

De todo conforme con el criterio antes señalado y estudiadas como fueron las actas procesales este Juzgado aprecia que la actuación efectuada por el funcionario del Instituto Telegráfico, debe ser considerada como valida para la verificación del desahucio de ley, efectuado por la arrendadora, en los términos contractualmente establecidos en la cláusula del contrato de arrendamiento; dado que tal manifestación de no renovación fue realizada de forma escrita, en el inmueble objeto del arrendamiento, el cual es ocupado por la demandada en su carácter de arrendataria y que, según el propio dicho, de su representación judicial, al dar contestación, el inmueble, además de constituir su hogar, es el de su familia por lo que debe afirmarse que, el acto en cuestión, cumplió con el fin perseguido, ya que según el acuse de recibo el funcionario de Ipostel dejo constancia de haber entregado en fecha 21 de Julio de 2006 a la ciudadana ZULAY DEL FATIMA MANCILLA, y se hizo dentro del lapso establecido para ello en la referida cláusula tercera, en consecuencia se tiene como validamente efectuado el desahucio, conforme a lo previsto en el fallo constitucional previamente invocado; pues el hecho de haber sido efectuado en el inmueble que constituye la cosa arrendada, y haciéndose la notificación en la persona de la arrendadora, se deben tener por cumplido la obligación para que el contrato de arrendamiento se considerara terminado. y así se establece.

Ahora bien, si la relación arrendaticia tuvo una duración de siete (7) años ya que comenzó en fecha 23 de junio de 1997 y culminó en fecha 23 de junio de 2006, le corresponde una prorroga legal de dos (2) años de conformidad con el artículo 38 literal C, en este sentido si la prorroga legal comenzó a computarse a partir del día siguiente de vencido el último de los contratos es decir el 02 de agosto de 2006 la misma se evidenció en fecha 2º de agosto de 2008, exclusive; oportunidad en la cual nació la obligación de la inquilina de entregar el inmueble arrendado, ante la expiración tanto del tiempo contractual fijado como el legal consagrado por el mencionado beneficio, y así se establece.

Verificado el vencimiento de la Prórroga Legal, éste Tribunal considera oportuno citar el dispositivo del 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Fin de la cita textual)
De conformidad con el artículo antes señalado, esta Juzgadora concluye que habiéndose declarado el vencimiento de la prórroga legal y no habiéndose verificado la tácita reconducción de la relación contractual por cuanto no se demostró que luego de vencida la prorroga legal en fecha 02 de agosto de 2008 el arrendador hubiese continuado recibiendo los cánones de arrendamiento obligando a su arrendatario hacer las consignaciones arrendaticias en el Tribunal Consignaciones, es forzoso para éste Tribunal declarar el incumplimiento por parte de la arrendataria de entregar el inmueble objeto de la controversia luego de vencida la misma Y así se decide.-
Con relación a lo solicitado por la actora en el punto segundo del petitorio de la demanda, que es el pago de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS.3.900,00),por concepto de daños y perjuicios, lo cual representa la sumatoria de la penalidad de BS.75,00 por cada día de demora en la entrega del inmueble desde el 01 de agosto de 2008 hasta 22 de Septiembre de 2008 y los días que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble
Con relación a lo solicitado por la actora en el punto segundo del petitorio de la demanda, esta juzgadora trae a colación la Sentencia de fecha 4 de Abril de 2003 (TSJ- Sala Constitucional) Exp. Nº 01-2891- Sent. Nº 669. Ponente: Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, que al respecto cito:

“…Omissis…Conforme a la Jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato. La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto, El artículo 1167 del Código Civil , reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución, más los daños y perjuicios. Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en el que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, esta demandando la resolución mas daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil…Omissis…”( Fin de la cita textual).

Conforme con el criterio antes transcrito, se evidencia que la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia señala que no es permisible solicitar en un mismo libelo el cumplimiento del contrato y el pago de los cánones de arrendamiento por vencerse, ya que lo único que es posible cuando se demanda el cumplimiento de contrato o la resolución, es solicitar la indemnización por daños y perjuicios por el tiempo que dure la arrendataria ocupando el inmueble. En el caso de marras el accionante en su libelo de demanda solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal y solicita además el pago de los daños y perjuicios, de lo cual se infiere claramente que el monto reclamado es procedente en derecho por cuanto fue solicitado como una indemnización por daños y perjuicios. En atención a ello observa esta Sentenciadora que dicho pedimento debe prosperar en derecho y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.-

V
DISPOSITIVA

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, éste Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL interpuesta por la ciudadana VERA CAVATORTA DE CORTESI contra la ciudadana ZULAY DE FATIMA SALAS MANCILLA, todos suficientemente identificadas al inicio de presente fallo, en consecuencia, se declara terminada la relación arrendaticia y se CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:

PRIMERO: A HACER ENTREGA a la demandante del bien inmueble arrendado, un inmueble distinguido con el N° 65, situado en el piso 3 del Edificio Residencias Cayaurima, situado en la Tercera Avenida con primera Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Caracas.
SEGUNDO: Pagar la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs.3.900,00) a titulo de indemnización de daños y perjuicios, a razón de Bs.75,00 diario desde el 02 de Agosto de 2008 hasta el 22 de Septiembre de 2008 y los días que se sigan venciendo hasta la fecha que el presente fallo quede firme.-

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, Firmada y Sellada en el Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. A los SEIS (06) días del mes de Mayo del año Dos Mil Nueve (2009). Años 199 de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ

Abg. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ
LA SECRETARIA

ABOG. ARLENE PADILLA
En la misma fecha, siendo la Una y Cincuenta de la Tarde de la tarde (1:50 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ABOG. ARLENE PADILLA