TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Ciudadana MARIA NEIRA RAMIREZ DE RAMIREZ, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-2.893.342. APODERADAS JUDICIALES: Ciudadanos MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 6.755,11.804 y 75.509, respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Ciudadano CANDELARIO DIAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-3.829.330. ABOGADOS ASISTENTES: FRAY ESRAFIN RAMIREZ N y JAIMA RUIZ PELLEGRINO, mayores de edad, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 44.031 y 102.995, respectivamente.-

MOTIVO

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Exp. No. AP31-V-2009-000300

SENTENCIA: Definitiva
OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un inmueble, constituido por el apartamento signado con el N° E-12-D ubicado en el ángulo Suroeste del piso 12 del Edificio “E” del Conjunto Residencial Los Samanes, señalado en el Plano Regular de El Valle, como Sector CC.

I

DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio, por libelo de demanda, presentado en fecha 11 de febrero de 2009, por la abogada SULMA ALVARADO procediendo en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARIA NEIRA RAMIREZ DE RAMIREZ, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, a través del cual se demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano CANDELARIO DIAZ.

Verificada la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa verificación de los documentos fundamentales, la admitió por auto de fecha 17 de febrero de 2009, ordenando el emplazamiento de la parte accionada, asimismo se apertura cuaderno de medidas, y negó el secuestro del inmueble solicitado por la actora, cuya decisión fue apelada, remitiéndose el Cuaderno de Medidas al Juzgado de Primera Instancia, a los fines de que decidiera el recurso.
Por diligencia de fecha 23 de marzo de 2008 el Alguacil adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo, encargado de gestionar la citación, dejó constancia que en esa misma fecha practicó la citación personal de la parte demandada, ciudadano CANDELARIO DIAZ.

Mediante escrito presentado el 26 de marzo de 2009, compareció la parte accionada, asistido de abogado y contestó la demanda, negando y rechazando en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada en su contra por la ciudadana MARIA NEIRA RAMIREZ DE RAMIREZ.

Por escrito de fecha 14 de abril de 2009, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas, ratificando todos los instrumentos presentados con el libelo y en especial la Constancia expedida en fecha 15 de mayo de 2007, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.

Mediante escrito presentado el 20 de abril de 2009 la parte demandada ejerció su derecho y promovió escrito de pruebas, y en el mismo reprodujo el merito favorable de los autos en beneficio de su representada, asimismo, promovió pruebas documentales que fueron aportadas y presentadas con el libelo de demanda, las cuales fueron sustanciadas mediante auto dictado en fecha 21 de abril de 2009.

Por auto dictado en fecha 23 de abril de 2009, este Tribunal dijo “VISTOS”, entrando la causa en estado de sentencia desde la presente data inclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

II
MOTIVA

La acción alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana MARIA NEIRA RAMIREZ DE RAMIREZ en contra del ciudadano CANDELARIO DIAZ.

Como fundamento de su pretensión la parte actora, adujo en su libelo, entre otros hechos los siguientes:

“…Por documento otorgado el 26 de abril de 2004, ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 81, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones, nuestra representada celebró contrato de arrendamiento con CANDELARIO DÍAZ. (OMISSIS) En la Cláusula Segunda, se estableció lo relacionado con la duración del contrato en los siguientes términos: “SEGUNDA: La duración del presente Contrato de Arrendamiento se establece en UN (1) AÑO fijo, contado a partir del 15 de DICIEMBRE DEL 2003 hasta el 15 de DICIEMBRE del año 2004…” Posteriormente, en fecha 03 de febrero de 2007, por documento privado, las partes celebraron un convenio mediante el cual acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento por SEIS (6) MESES Y QUINCE (15) DÍAS, contados a partir del 15 de enero con vencimiento para el 30 de julio de 2007, fecha ésta en la cual el arrendatario debía desocupar el inmueble arrendado y entregarlo a la arrendadora libre de bienes y de personas…”. (sic).

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo, los siguientes instrumentos:

1) Original de instrumento Poder otorgado por la ciudadana MARIA NEIRA RAMIREZ DE RAMIREZ a las abogadas MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 17 de octubre de 2008, anotado bajo el No. 63, Tomo 71, cursante a los folios 7 y 8; el cual no fue impugnado, desconocido o tachado en forma alguna, razón por la cual se aprecia y se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil;
2) Original de Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana MARIA NEIRA RAMIREZ DE RAMIREZ, y el ciudadano CANDELARIO DIAZ, ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, de fecha 26 de abril de 2004, anotado bajo el N° 47, Tomo 15, que corre inserto a los folios 10 al 14 ambos inclusive, el cual no fue impugnado, tachado o desconocido por la parte demandada, en virtud de lo cual se aprecia de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360del Código Civil;
3) Original de documento privado de fecha 03 de febrero de 2007, suscrito por ambas partes ciudadana MARIA NEIRA RAMIREZ DE RAMIREZ en su carácter de arrendadora y el ciudadano CANDELARIO DIAZ en su carácter de arrendatario, el cual se aprecia de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil;
4) Copia simple de constancia emanada del Departamento de Asesoría Legal Gratuita de la Dirección General de Inquilinato, del Ministerio de Infraestructura, de fecha 02 de julio de 2007, mediante el cual se dejó constancia de habérsele brindado asesoramiento al ciudadano Candelario Díaz. Sin embargo, el mismo se desestima por cuanto no produce ningún efecto en la presente causa, aunado a que de la lectura del mismo no se desprende que guarde relación con el juicio de marras. En consecuencia, se desecha el referido instrumento por ser manifiestamente impertinente.

En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada, negó y contradijo que haya dejado de cumplir con sus obligaciones, reconoció la existencia de la relación arrendaticia. Asimismo, adujo que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado y que no había desocupado el inmueble por cuanto no ha podido trasladar a su familia y enseres a otro lugar.

Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas; y en ese orden de ideas, la parte actora, ratificó todos los instrumentos consignados junto al libelo los cuales fueron valorados con anterioridad.

Por su parte el demandado, reprodujo el mérito favorable de los autos, el cual a pesar de constituir medio de prueba, al Juez le corresponde la apreciación y valoración en conjunto de las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con el mandato legal consagrado en el artículo 509 de la Ley Adjetiva Civil. Igualmente, promovió documentales entre las cuales se encuentran el contrato arrendamiento consignado junto al libelo de demandada, suscrito entre las partes a partir del 15/12/2003, marcado con la letra “B”; y el documento privado de fecha 03/02/2007, marcado con la letra “C”, mediante el cual ambas partes prorrogan el contrato de arrendamiento por 6 meses, cuyos instrumentos fueron debidamente valorados con antelación en el particular correspondiente a los documentos consignados junto al libelo.

Asimismo, la parte demandada promovió las siguientes documentales:

1º- Copia simple de instrumento privado, el cual además de presentar enmendaduras y tachaduras, no se encuentra legalmente reconocido por lo que se le desestima de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que al tratarse de un documento privado simple, ha debido ser presentado en original o encontrarse legalmente reconocido para así adquirir valor probatorio, aunado al hecho que su promoción resulta manifiestamente impertinente toda vez que lo que se demanda es la entrega del inmueble por supuesto vencimiento del término y la prorroga legal, fundamentada dicha pretensión en el último convenio suscrito entre las partes de fecha 03/02/2007;
2º- Copias certificadas marcadas con la letra “D”, alusivas a expediente de regulación de canon de arrendamiento tramitada por CANDELARIO DÍAZ por ante la Dirección General de Inquilinato, las cuales se desestiman por resultar manifiestamente impertinentes, ya que lo que se demandada en el presente caso es la entrega del inmueble por supuesto vencimiento del termino, no constituyendo un hecho controvertido el canon de arrendamiento;
3º- Copias certificadas marcadas con la letra “E”, alusivas a expediente de consignaciones arrendaticias, llevado por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales se desestiman por resultar impertinentes, ya que en la presente causa no se demanda ni se cuestiona el pago de los cánones de arrendamiento, sino la entrega del inmueble por supuesto vencimiento del término,
4) Copia simple de Gaceta Municipal de fecha 05 de marzo de 2009 N° 3119-2, mediante la cual se publicó el Decreto Nº 31 emanado de la Alcaldía del Municipio Libertador, dicho instrumento se desestima por cuanto la parte promovente no señaló el objeto de dicha prueba, aunado a que la presente causa se tramita de conformidad con el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se encuentra vigente, en virtud de no haber sido derogado no desaplicado.
5) Copias simples de comprobantes de pago, cursantes a los 85 al 90 ambos inclusive, las cuales se desestiman por cuanto el pago del canon de arrendamiento no constituye un hecho controvertido en la presente causa.

Sentado lo anterior, y valoradas como han sido todas las pruebas promovidas por las partes, corresponde a este Tribunal establecer en el caso bajo análisis el carácter determinado o indeterminado de la relación arrendaticia existente entre ambas partes, hecho este que constituye el asunto controvertido.

Al hilo de lo expuesto, se desprende del análisis del Contrato de Arrendamiento consignado junto al escrito libelar, que fue establecido en su “CLÁUSULA SEGUNDA” lo siguiente:

“La duración del presente contrato de Arrendamiento se establece por en UN (1) AÑO fijo, contado a partir del 15 de DECIEMBRE del 2003 hasta el 15 de DICIEMBRE del año 2004, al vencimiento de dicho plazo, este Contrato se considerará extinguido de pleno derecho, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna…omissis… De ser el caso que las partes aquí contratantes decidan prorrogar el contrato de arrendamiento que suscriben, establecerán en su oportunidad las condiciones por las cuales se regirán el nuevo contrato, con treinta (30) días de anticipación a la terminación del plazo…”

De la lectura meridiana de la referida cláusula contractual se desprende que para que el contrato celebrado entre las partes pudiera renovarse debía ser manifestado por escrito con por lo menos 30 días de anticipación a su vencimiento, cuestión que no se verificó en el caso de autos, si no que llegado el vencimiento de dicho contrato el arrendatario siguió ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento.

En ese sentido, venciendo el contrato de arrendamiento en fecha 15 de diciembre de 2004, le correspondía al arrendatario una prorroga legal de seis (06) meses, la cual vencía el 15 de junio de 2005. Sin embargo, se desprende claramente de autos que el arrendatario siguió ocupando el inmueble y cancelando el canon de arrendamiento toda vez desde el 15 de junio de 2005 oportunidad en la cual vencia la prorroga legal del contrato por escrito celebrado, hasta el 03 de febrero de 2007, oportunidad en se celebró el supuesto convenio, se mantuvo la relación arrendaticia, sin mediar contrato escrito alguno posterior al iniciado el 15 de diciembre de 2003.

En el caso sub examine, luego de vencido el contrato de arrendamiento, en fecha 15 de diciembre de 2004 y su prorroga legal en fecha 15 de junio de 2005, las partes continuaron la relación arrendaticia por casi dos años más, hasta que suscriben el convenio de fecha 03/02/2007, lo que denota que el contrató de arrendamiento se indeterminó de conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, toda vez que no medio un nuevo contrato por escrito entre las partes de manera determinada, y no se verificó notificación en los términos establecidos en la cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento.

Ahora bien, en fecha 03 de febrero de 2007 las partes suscribieron un documento privado, el cual denominaron convenio, mediante el cual la arrendadora le concede a el arrendatario un lapso de seis meses y quince (15) días, para que haga entrega del inmueble libre de bienes y personas, lo cual fue aceptado por el inquilino, ahora bien habiéndose indeterminado la relación arrendaticia iniciada en fecha 15/12/2003, dicho convenio resulta a todas luces contrario a derecho de conformidad con el artículo 07 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado, sólo puede exigirse al inquilino la entrega del inmueble por las causales contenidas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en caso de incumplimiento de obligaciones legalmente establecidas, no siendo posible demandar el cumplimiento del contrato de conformidad con el artículo 39 del mencionado Decreto Ley, cuando la relación arrendaticia se haya indeterminado.

En ese sentido el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Artículo 7: Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.-

De la referida norma se deriva claramente que los derechos del inquilino son irrenunciables, viciando de nulidad todo convenio o acuerdo que vaya en detrimento de los mismos, por lo que al evidenciarse en el caso de autos que la relación arrendaticia se indeterminó, mal puede demandarse el cumplimiento del contrato por vencimiento del termino y de la prorroga legal, fundamentándose la actora en el convenio de fecha 03/02/2007, el cual no constituye un nuevo contrato de arrendamiento sino un convenio en el cual se le otorga un lapso al arrendatario para que entregue el inmueble, cuyo convenio de ser aplicado por este Tribunal se violaría el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia, ha quedado evidenciado en el caso de autos que la relación locataria existente entre ambas partes se indeterminó en el tiempo, tal como lo adujo la parte demandada en su contestación, puesto que vencido el contrato que comenzó a regir desde el 15/12/2003 hasta el 15/12/2004, la parte demandada continuó ocupando el inmueble, sin que hubiere mediado acción alguna en ese lapso por parte de la actora de exigir la entrega del inmueble sino hasta el día 03/02/2007 oportunidad en la cual se suscribió el mal llamado convenio, resultando a todas luces contraria a derecho la presente demandada, ya que en los contratos a tiempo indeterminado no es posible demandar el cumplimiento por vía del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto dicha norma no contempla ese supuesto de hecho, siendo lo correcto y ajustado a derecho demandar el Desalojo por las causales contenidas en el artículo 34 ibídem, el cual establece lo siguiente :

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…”

De ahí que, en el presente caso la acción incoada resulta contraria a derecho y por ende inadmisible de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ya que la misma es contraria al contenido de los artículos 39 y 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya inadmisibilidad por tratarse de orden público puede ser declarada por el Juez aún de oficio y hasta en la sentencia definitiva si así se desprende de los autos, tal como ha ocurrido en el presente caso. Así se decide.

III
DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:

PRIMERO: Se declara INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentada en los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, incoada por la ciudadana MARIA NEIRA RAMIREZ DE RAMIREZ en contra del ciudadano CANDELARIO DÍAZ, por ser contraria a derecho la pretensión de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por contravenir lo pautado en los artículos 7 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;

SEGUNDO: Se condenada en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los dieciocho (18) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2.009). Años 199º y 150º.
LA JUEZ PROVISORIA,

DAYANA ORTÍZ RUBIO

LA SECRETARIA,

MARIA ALEJANDRA RONDÓN G.
En esta misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

MARIA ALEJANDRA RONDON G.

DOR/MARG/Grisel.
AP31-V-2009-000300.