TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: GUSTAVO ENRIQUE CASANOVA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.976.378.

DEMANDADO: YAJAIRA CARRERO DÍAZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 4.812.948.

APODERADOS
DEMANDANTE: Freddy Ovalles Parraga, Antonieta Russo y José García Pereira, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 13.266, 50.884 y 77.052, respectivamente.

APODERADA
DEMANDADA: Carla E. Loyo, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 123.288.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-000105

- I -
-NARRATIVA-

Se inicia el presente proceso mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de los Cortijos, en fecha 19 de Enero de 2009, siendo sorteado y correspondiendo el conocimiento de la presente causa a este Juzgado.
En fecha de 22 de Enero de 2.009 (folios 10 y 11), fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, ciudadana Yajaira Carrero Díaz, antes identificada, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos haberse practicado su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 31 de Marzo de 2.009 (folio 15), comparece el Alguacil, Jesús Leal, el cual hace constar que se trasladó al domicilio de la parte demandada a objeto de practicar la citación que fuere ordenada, y que una vez en el sitio fue atendido por la ciudadana Yajaira Carrero, a la cual le impuso de la misión del referido alguacil, y procedió a hacerle entrega de la respectiva compulsa, la cual se negó a firmar.
En fecha 27 de Abril de 2.009, comparece la Abogada Niusman Romero, en su carácter de Secretaria Titular de este Tribunal y dejó constancia de haberse dado cumplimiento a todas las formalidades relativas a la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de Abril de 2.009, siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció la abogada en ejercicio Carla E. Loyo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y procedió a oponer la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como a dar contestación al fondo de la demanda.
En fecha 06 de Mayo de 2.009, compareció el abogado en ejercicio Freddy Ovalles, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de contestación a la cuestión previa opuesta por la apoderada judicial de la parte demandada, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 ibidem. Es esa misma fecha, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 07 de Mayo de 2.009, se dictó auto mediante el cual, se inadmitieron las pruebas promovidas por el abogado en ejercicio Freddy Ovalles Párraga, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en los artículos 398 y 889 del Código de Procedimiento Civil.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
-II-
-MOTIVA-
- Punto Previo-
- De la cuestión previa del ordinal 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada-
Como punto previo se hace necesario resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, y que de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las mismas deben ser resueltas como punto previo en la sentencia de fondo.
Así las cosas, el apoderado de la parte demandada que el libelo de la demanda presenta un defecto al no haber cumplido con los requisitos que señala el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y en específico denuncia que no se llenaron los extremos numeral 4° de dicho artículo, al no haberse indicado los linderos del inmueble.
Esta cuestión previa fue expresamente rechazada por el apoderado de la parte actora mediante escrito de fecha 06 de Mayo de 2009.
Así las cosas, se observa que el numeral 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establece que:
“El libelo de la demanda deberá expresar:
(…omissis…)
4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.”

Ahora bien, la presente pretensión tienen por objeto la resolución de un contrato de arrendamiento de un inmueble, por lo que el inmueble en sí mismo no constituye el objeto de la presente causa, como si lo constituiría por ejemplo en una demanda nulidad de una venta del inmueble; es por ello que, al no ser el inmueble el objeto directo de la pretensión no se requiere que se señalen los linderos y señales particulares del mismo, y siendo que en el presente caso, la identificación dada en el libelo de la demanda sobre la situación del inmueble permite su individualización y localización, tanto así que tanto el Alguacil como la Secretaria se trasladaron y practicaron actuaciones procesales en el referido inmueble, es por todo ello que la cuestión previa opuesta debe ser desechada como en efecto SE DESECHA La Cuestión Previa Opuesta Del Ordinal 6° Del Artículo 346 Del Código De Procedimiento Civil, Basada En El Defecto Del Libelo De La Demanda Por No Llenar El Requisito Exigido En El Ordinal 4° Del Artículo 340 Eiusdem. Así se decide.
- DECISIÓN DE FONDO-

-Alegatos De La Parte Actora-

Manifiesta la parte actora que suscribió contrato de arrendamiento privado, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 12-C, Piso 12, ubicado en el Edificio Residencias Villa Diana, Torre Norte, Avenida Santander, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de Febrero de 2.008, con la ciudadana Yajaira Carrero Díaz. Igualmente expresa en su escrito libelar, que la arrendataria no ha dado cumplimiento a las previsiones contractuales y específicamente al contenido de la cláusula Tercera del contrato in comento, la cual establece: “El canon de arrendamiento ha sido convenido por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. FUERTES 800,00) mensuales. LA ARRENDATARIA debe entregar este pago dentro de los últimos cinco (5) días de cada mes directamente a EL ARRENDADOR…”.
Igualmente, establece la cláusula QUINTA de dicho contrato: “…La falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas o el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas establecidas en este documento, resuelve de pleno derecho este contrato…”
Así mismo, expresa en su escrito libelar: “…De conformidad con la cláusula Tercera del contrato acompañado, EL ARRENDATARIO se obligo a pagar las pensiones de arrendamientos, puntuales dentro de los últimos cinco días de cada mes, a EL ARRENDADOR, lo cual no ha hecho en modo alguno con respecto a las pensiones de arrendamiento vencidas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del 2.008, a razón de Bs.F. 800,00 cada mes, que ascienden a un total de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.F. 1.600,00)...”

-Alegatos De La Parte Demandada-
Por su parte la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda, expresa: …Estando en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda en el proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil promuevo la cuestión prevista en el ordinal sexto (6to) del artículo 345 del Código Adjetivo...”
Así mismo, expone: “Reconocemos que en fecha primero (1ero) de febrero del dos mil ocho (2008), la parte actora, ciudadano Gustavo Enrique Casanova, suscribió Contrato de Arrendamiento con mi representada sobre un inmueble identificado…”.
Igualmente, señalo la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda: “Niego, Rechazo y Contradigo que mi representada se encuentre en estado de insolvencia en relación al pago de las mensualidades correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del dos mil ocho (2008), ya que al no haberse podido entregar de forma alguna a la parte accionante los mismos fueron consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de este Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal y como se evidencia de la copia certificada expedida por el referido Juzgado la cual consignaré en su oportunidad.”

DE LOS DOCUMENTOS PROBATORIOS CONSIGNADOS POR LAS PARTES Y SU VALORACIÓN
La parte actora conjuntamente con su escrito libelar consigna los siguientes documentos:
• Cursante a los folios 03 y 04, corre inserto documento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas. Este recaudo no fue tachado ni impugnado en forma alguna por la parte demandada en su oportunidad procesal y, tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es ampliamente apreciado por este Tribunal y se le asigna todo el valor probatorio que de él emana. Así se establece.
• Cursante a los folios 05 y 09, corre inserto en original contrato de arrendamiento privado, celebrado entre el ciudadano Gustavo Enrique Casanova, y la ciudadana Yajaira Carrero Díaz, el cual tuvo como objeto un apartamento identificado con el N° 12-C, Piso 12, ubicado en el Edificio Residencias Villa Diana, Torre Norte, Avenida Santander, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, y en virtud de que dicho documento fue reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, se le tiene como fidedigno y en consecuencia es ampliamente apreciado por este tribunal en cuanto al valor probatorio que de el emana, de conformidad con lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, , quedando demostrado con el mismo, la existencia de la relación locativa invocada por el apoderado actor en su escrito libelar. Así se establece.-

Así las cosas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
De igual forma, el artículo 1.354 del Código Civil, nos dice: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Esta última norma supra transcrita, establece la carga probatoria de las obligaciones tanto por parte de quien pida la ejecución de una determinada obligación, como por parte de quien se pretenda libertado de la misma, de ello se infiere que el accionante deberá probar la existencia de la obligación exigida y el demandado deberá probar el cumplimiento de la misma o los hechos que dieron origen a la extinción de dicha obligación si fuere el caso.
En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, en que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, probada la existencia del vínculo contractual en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.
Ahora bien, en el presente caso la parte actora alega la existencia de una relación jurídica contractual, consistente en una relación arrendaticia, es decir, que tuvo por objeto el arriendo de un bien inmueble. La existencia de la relación arrendaticia entre las parte quedó plenamente demostrada por lo que la parte demandada tenía la carga de probar que se encontraba en cabal cumplimiento de la cláusula TERCERA de dicho contrato de arrendamiento, demostrando que estaba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, como lo es el pago del canon de arrendamiento. Así se establece.
Hay que señalar que una de las obligaciones principales que tiene el arrendatario es el pago del canon de arrendamiento en los términos pactados, tal como lo señala el numeral 2° del artículo 1.592 del Código Civil, y se desprende de la lectura de la cláusula tercera el contrato de arrendamiento que la demandada se comprometió a hacer el pago del canon dentro de los últimos cinco (5) días de cada mes directamente a El Arrendador.
Por otra parte, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda incoada en su contra, negó, rechazó y contradijo que se encontrara en estado de insolvencia en relación al pago de las mensualidades correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del año dos mil ocho.
Es de recordar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece un mecanismo de consignación para el caso en que el arrendador se negare a recibir el canon de arrendamiento, por lo que, de ser cierto lo señalado por la demandada de que el su contraparte se negó a recibir el pago a través de no presentarse a cobrar, ella tenía a su disposición un mecanismo legal idóneo a los fines de hacer “la oferta real” de lo adeudado, evitando de esta forma entrar en estado de insolvencia.
Visto lo anterior, y luego de una revisión a las actas procesales que conforman el presente expediente, se pudo constatar que la parte demandada, en el lapso de evacuación de pruebas, no promovió prueba alguna que demostrase su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.008, los cuales son reclamados como insolutos por el actor, y por ende solicita la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Así se establece.
En este orden de ideas, importante es señalar que, de conformidad con lo establecido en la cláusula Tercera del contrato de arriendo suscritos por las partes, la parte demandada se obligó a cancelar el canon de arrendamiento los últimos cinco (5) días de cada mes.
El artículo 1.579 del Código Civil, establece: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…(lo subrayado y en negritas es del Tribunal).
Así mismo, el artículo 1.159 establece la fuerza obligatoria de los contratos al darles fuerza de ley; y el artículo 1.264 establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.
Aunado a lo anterior, los contratos deben ser ejecutados de buena fe, de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil.
Todo lo anterior nos lleva a la conclusión que en el presente caso, la ciudadana Elba Yajaira Carrero Díaz, antes identificada, no dio fiel cumplimiento a sus obligaciones contractuales. Es por todo ello, que la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se establece.-

- III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el ciudadano GUSTAVO ENRIQUE CASANOVA, contra la ciudadana YAJAIRA CARRERO DÍAZ, ambas partes ya identificadas en esta decisión y en consecuencia: PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de febrero de 2.008 y cual tuvo por objeto el siguiente bien inmueble: apartamento identificado con el N° 12-C, Piso 12, ubicado en el Edificio Residencias Villa Diana, Torre Norte, Avenida Santander, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital; SEGUNDO: Se condenada a la demandada a hacer entrega del inmueble arrendado y descrito en punto primero de la presente decisión, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió; TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTIÚN (21) días del mes de MAYO del año DOS MIL NUEVE (2.009). Año: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las NUEVE DE LA MAÑANA (09:00 a.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La presente decisión consta de DIEZ (10) folios útiles.-
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero

EJFR/NR/Edwin.-