TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2009-001123

Vista la demanda a la que se contrae el libelo que encabeza el presente expediente este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:
En fecha 04 de Mayo de 2.009, es presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Juzgados de Municipios de los Cortijos, por el abogado en ejercicio Jonathan Adrián Martínez, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A., bajo el No 97.171, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana CARMEN GISELA IZQUIERDO HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-1.725.382, demanda por acción de CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA, contra la ciudadana MONICA SALAS RETAMAL, de nacionalidad chilena, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad No E-81.630.778.
Este Tribunal observa que estando la presente petición en el estado de admisión, pasa a hacer las siguientes consideraciones:
La parte actora pretende mediante la presente acción el cumplimiento de la prórroga legal arrendaticia de un contrato de arriendo que suscribieron los ciudadanos Horacio Castro Recagno, quién era venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 283.069, y la ciudadana Mónica Salas Retamal, antes identificada, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 29 de Abril de 2.005, anotada bajo el N° 84, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.
Así, la demandante señala que es la Heredera Testamentaria y Única y Universal Heredera del ciudadano Horacio castro Recagno, tal y como se evidencia del Testamento Abierto debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de Junio de 2.002, anotada bajo el N° 83, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, y debidamente Registrada por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de Febrero de 2.003, anotado bajo el N° 2, Tomo Único, Protocolo Cuarto.
Así mismo, manifiesta la parte actora, que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, establece en su Cláusula Segunda, que tendría una duración de Doce (12) meses, contados a partir del 29 de Abril de 2.005. Venciendo el contrato in comento, se prorrogó automáticamente por Un (1) año, es decir, desde el 29 de Abril de 2.006, hasta el 29 de Abril de 2.007, fecha en la cual, el ciudadano Horacio Castro Recagno, en su carácter de arrendador, notificó a la arrendataria, ciudadana Mónica Salas Retamal, que no le sería renovado el Contrato de Arrendamiento, según consta de documento privado, debidamente firmado por las partes, el cual cursa inserto en el folio Quince (15) del presente expediente.
Igualmente, señala la ciudadana Carmen Gisela Izquierdo Hernández, parte actora en el presente expediente, que en fecha 25 de Marzo de 2.008, realizó a la arrendataria Notificación Judicial por medio del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, haciéndole saber que a partir del 30 de Abril del año 2.008, comenzaría a transcurrir la prórroga legal, la cual finalizaría el día 30 de Abril de 2.009, y en virtud del incumplimiento por parte de la arrendataria, de no entregar el bien inmueble objeto de la presente demanda, es por lo que procede a demandarlo.
Ahora bien, se hace menester determinar con los elementos de auto, una apreciación “in limine litis”, de la naturaleza jurídica del contrato de arriendo en relación a su duración, debiendo determinarse si el contrato del cual se pide su cumplimiento es un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
En este sentido, desde el folio Diez (10), al folio Catorce (14), ambos inclusive, cursa en original contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Horacio Castro Recagno, en su carácter de arrendador y la ciudadana Mónica Salas Retamal, en su carácter de arrendataria; la fecha de ese contrato es 29 de Abril de 2.005, y en su cláusula segunda se estableció lo siguiente:
“SEGUNDA.- El presente contrato tendrá una duración de doce (12) meses, contados a partir de la fecha de autenticación por ante Notaría Pública, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes de aviso a la otra con por lo menos 30 días continuos de antelación su voluntad de dar por terminado el presente contrato, tomando como base del cómputo la fecha de vencimiento del término...”
Es así como la relación contractual de arriendo fue fijada por un lapso fijo de doce (12) meses, prorrogable por el mismo período de tiempo, a voluntad de partes. Ahora bien, de los autos se desprende que vencido la prórroga legal debidamente notificada por el ciudadano Horacio Castro Racagno, en su carácter de arrendador, en fecha 29 de Abril de 2.007, se le permitió la permanencia de la arrendataria en el bien inmueble objeto de arriendo, por lo que se presume que continuó la relación arrendaticia, tal como lo establece la parte actora en su escrito libelar.
En este orden de ideas, el artículo 1.600, establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Así mismo, el artículo 1.614 del Código Civil establece que:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Es por ello que, en aplicación de los artículos in comento, debe tenerse que el contrato de arriendo que vincula a las partes en este juicio, es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción. Así se establece.
Establecido lo anterior, se hace pertinente señalar que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” (lo subrayado es de este Juzgado).
Sobre la interpretación de este artículo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, es sentencia N° 382 del 1 de abril de 2.005, estableció que:
“Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.” (lo subrayado es de este Juzgado).

Igualmente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 583, de fecha 24 de abril de 2.002, estableció que:
“En caso de arrendamiento a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Este error en la calificación de la demanda la hace inadmisible. Procedencia del amparo interpuesto por el demandado confeso.”
En este orden de ideas, se observa del escrito libelar que la parte actora señala en su petitorio que:
“…en vista de haber transcurrido el plazo de la Prórroga Legal y de la notificación de no renovar el Contrato de Arrendamiento, el día 30 de Abril de 2.009, sin que La Arrendataria entregue el inmueble, es por lo que hoy, a nombre de nuestra representada CARMEN GISELA IZQUIERDO HERNÁNDEZ, ocurrimos a la competente autoridad de ese Tribunal a objeto de DEMANDAR a la ciudadana MÓNICA SALAS RETAMAL., anteriormente identificada, por CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA…”
Es por todo lo anterior, y en virtud de estarse demandando el cumplimiento de la prórroga legal, y siendo que el contrato que sirve como instrumento fundamental a la demanda, es un contrato de arriendo a tiempo indeterminado, la presente demanda debe ser inadmitida, como en efecto lo será, en virtud de que la misma es contraria a la Ley, y en específico, contraría a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En base a todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, NIEGA LA ADMISIÓN de la presente demanda que por acción de Cumplimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia, incoara la ciudadana CARMEN GISELA IZQUIERDO HERNÁNDEZ, contra la ciudadana MÓNICA SALAS RETAMAL, ambas partes ya identificadas. Así se decide.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los SIETE (07) días del mes de MAYO del año Dos Mil Nueve (2.009), Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez Titular

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
EJFR/NR/edwin.-