TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2008-002210

PARTE DEMANDANTE:
GERARDO ONTIVEROS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.220.983.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
INES MARIA CARTAGENA Y MILAGROS MAITA GARCIA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 59.709 y 20.130, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

ANTONIA COROMOTO ZERPA GUILLEN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 3.958.158.-
EDUARDO HUENUFIL LEAL, IVOR MOGOLLON ROJAS, FALLON CARRILLO y TOMAS FRANCISCO ZERPA CARRERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 71.033, 48.706, 137.732 y 130.098.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

I
NARRATIVA
Se inició la presente causa mediante demanda presentada en fecha 17 de Septiembre de 2008 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos que se asigno al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que la admite mediante auto de fecha 22 de Septiembre de 2009 y dispone su tramite conforme a las normas del juicio breve.-
Narra la parte actora en su libelo que adquirió un inmueble que es el Apartamento Número 17, Piso 5, del Edificio “Águila”, situado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda. Que dicho inmueble se encontraba arrendado a la ciudadana ANTONIA COROMOTO ZERPA GULLEN en virtud de contrato suscrito en fecha 01 de Septiembre de 1985.- Que en fecha 28 de Junio de 2005 la arrendataria fue notificada judicialmente que no le sería prorrogado el contrato de arrendamiento y que transcurrió la prorroga legal obligatoria de tres (3) años que finalizaron el día 01 de Septiembre de 2008.-
Continúa la actora significando que en fecha 30 de Julio de 2008 se notificó a la arrendataria de su condición de nuevo propietario del inmueble.- Que ya en fecha 27 de Octubre de 2005 se le había ofrecido en venta el inmueble y que se ofrecería el inmueble a un tercero.- Por último significa que se está frente a un arrendamiento a tiempo determinado y que se ha vencido la prorroga legal por lo que pide se condene a la arrendataria a la ejecución del contrato haciendo entrega del apartamento y al pago de la penal por retardo en la entrega de un veinticinco por ciento (25%) del canon por cada día, los daños y perjuicios sufridos y las costas y costos.-
En fecha 23 de Abril de 2009, en la oportunidad procesal correspondiente comparece la parte demandada y contesta la demanda alegando que la prorroga legal no se encuentra en curso por cuanto la notificación realizada para indicar que no se renovaría el contrato carece de validez por cuanto señala que se entrego a una persona en el inmueble quien se negó a identificarse y por tanto pide que expresamente se declare su nulidad, sigue afirmando que al ser nula la notificación el contrato de arrendamiento se prorrogo y que así ha sido sucesivamente y que en la actualidad se encuentra en curso la más reciente a partir del 01 de Septiembre de 2008 y que por tanto no se ha iniciado la prorroga legal.-
Continua señalando la demandada en su defensa que en virtud de haber superado las prorrogas sucesivas los quince años de duración del contrato de arrendamiento para el momento en el que se practica la notificación de no prorroga el 28 de Junio de 2005, conforme al artículo 1580 del Código Civil, la relación locativa ya era un arrendamiento por tiempo indeterminado.-
Agrega la demandada en su defensa que la oferta de venta no cumple los requisitos para considerársela válida y además la venta del inmueble se efectuó después de transcurridos ciento ochenta (180) días contados desde la fecha en la que se le ofreció en venta el inmueble y que por tanto se reserva el derecho de proponer oportunamente la acción para exigir el retracto legal arrendaticio.-
Concluye pidiendo se declare sin lugar la demanda.- En la misma fecha contestó el defensor judicial designado empero esta contestación se desecha en virtud de haber comparecido la parte directamente al proceso.-
Las partes en el curso de la causa aportaron las pruebas que adelante se relacionan, valoran y aprecian.-
Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el thema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:
II
PRUEBAS
1. Instrumento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 13 de Mayo de 2008, mediante el cual el ciudadano GERARDO JOSE ONTIVEROS GONZALEZ adquiere el inmueble apartamento Número 17, Piso 5, del Edificio “Águila”, situado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda. Esta probanza se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que el actor es el propietario del inmueble arrendado.-
2. Instrumento privado por el cual la sociedad mercantil LUZARDO Y ERASO S.R.L. da en arrendamiento a la ciudadana ANTONIA COROMOTO ZERPA GULLEN el inmueble Apartamento Número 17, Piso 5, del Edificio “Águila”, situado en la avenida José Félix Sosa, Urbanización Belo Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda. Esta probanza se valora conforme a la norma del artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa desde el 01 de Septiembre de 1985 y, en especial que en cuanto a la duración las partes convinieron: “La duración de este contrato es de un (1) año fijo prorrogable automáticamente, y de pleno derecho, por periodos iguales si con dos (2) meses de anticipación por lo menos, al final de cada periodo, una cualquiera de las partes no notificare por escrito a la otra, lo contrario…”(sic).-
3. Expediente S05-6744 del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativa a la notificación efectuada a la arrendataria, en fecha 28 de Junio de 2005, comunicándole que no se le renovaría el arrendamiento y que a partir del 01 de Septiembre de 2005, comenzaría a correr la prorroga legal.- Esta probanza se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1363 del Código Civil.- Sobre esta probanza el demandado alega que la misma no puede surtir algún efecto por cuanto no se identifica a la persona que recibió la notificación.- Observa quien suscribe que sobre la validez de la notificación judicial nuestro Máximo Tribunal ha establecido:

Así siguiendo este criterio debemos afirmar que la notificación judicial es válida si se realiza en el inmueble que sirve de residencia al notificado y agregamos nosotros que la práctica frecuente de los ciudadanos de negarse a identificarse o abstenerse de firmar, algunas veces invocando la recomendación de algún abogado, no puede admitirse como un hecho que invalida la actuación judicial que el Juez como órgano del Estado y el Secretario como funcionario capaz de dar fe de las actuaciones, realizan.- Contra estos actos y en el caso de que se les considere falsos tiene la parte que intentar la tacha de falsedad de instrumentos la cual no ha sido propuesta y por tanto esta probanza surte sus efectos y se aprecia como plena prueba de que la arrendataria fue notificada oportunamente que no se le renovaría el contrato de arrendamiento.-
4. Asunto AP31-S-2008-001438 del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativa a la notificación efectuada a la arrendataria, en fecha 30 de Julio de 2008 mediante la cual se le comunica que el ciudadano GERARDO JOSE ONTIVEROS GONZALEZ, adquirió el inmueble Apartamento Número 17, Piso 5, del Edificio “Águila”, situado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda. Esta probanza se valora conforme a la norma del artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la notificación a que se contrae la misma.-
5. Expediente Nº S-647-05 del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativa a la notificación efectuada a la arrendataria, en fecha 27 de Octubre de 2005, comunicándole que se sometería el Edificio al Régimen de Propiedad Horizontal y que se le ofrecía en venta el apartamento.- Esta probanza se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la notificación a que se contrae la misma.-
6. Expediente Nº S 733-05 del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativa a la notificación efectuada a la arrendataria, en fecha 02 de Diciembre de 2005, comunicándole que se procedería a ofrecer en venta el apartamento a un tercero, por cuanto consideraban que no había ejercido el derecho de preferencia.- Esta probanza se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la notificación a que se contrae la misma.-
7. Copia fotostática de instrumento privado fechado 11 de Noviembre de 2005 suscrito por la ciudadana ANTONIA COROMOTO ZERPA GUILLEN en respuesta a la oferta de venta que le presentó la propietaria del inmueble.- Esta probanza se desecha por ilegal toda vez que se aportado en copia fotostática y conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden promoverse así los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos como reconocidos, lo cual no es el caso del instrumento en analizado.-
Adminiculando las probanzas logra establecerse que entre las partes aquí en conflicto existe un contrato de arrendamiento e virtud de que la demandada tomo a tal titulo el Apartamento en el año 1985 de la sociedad mercantil LUZARDO Y ERASO S.R.L. y que el demandante adquirió dicho inmueble por compra venta protocolizada en fecha 13 de Mayo de 2008, subrogándose en la condición de arrendador a tenor de lo dispuesto en el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios.-
Se establece igualmente que el contrato suscrito fue por tiempo determinado y sujeto a las prorrogas sucesivas, en virtud del acuerdo de las partes disponiendo: “….La duración de este contrato es de un (1) año fijo prorrogable automáticamente, y de pleno derecho, por periodos iguales si con dos (2) meses de anticipación por lo menos, al final de cada periodo, una cualquiera de las partes no notificare por escrito a la otra, lo contrario…” (Negrillas y cursivas del Tribunal).-
Las prorrogas sucesivas finalizaron cuando en fecha 28 de Junio de 2005 se notificó que no se prorrogaría el contrato y que se iniciaría la prórroga legal por el lapso de tres (3) años ya vencidos.-
III
MOTIVA
En el presente caso la actora pretende se condene a la demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento en cuanto a que una vez finalizado el tiempo del mismo y la prorroga legal, le restituya el inmueble.-
Es pertinente iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”.-
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civi : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre)”.-
Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal)” .-
En el presente caso está claro y suficientemente establecido que el contrato de arrendamiento no fue prorrogado a partir de septiembre del año 2005 y que a partir de ese momento transcurrió una prorroga legal de tres (3) años que se encuentran vencidos.-
Ahora bien, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió. En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.-

Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es declarar con lugar la acción propuesta y además, conforme a la previsión del artículo 1167 del Código Civil y la Clausula Cuarta del contrato de arrendamiento se condena a la parte demandada al pago del veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento por concepto de daños y perjuicios por cada día transcurrido a partir del día 01 de Septiembre de 2008 hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del litigio. Así se decide.-
IV
DSIPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano GERARDO JOSE ONTIVEROS GONZALEZ, en contra de la ciudadana ANTONIA COROMOTO ZERPA GUILLEN, ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: A la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por el Apartamento Número 17, Piso 5, del Edificio “Águila”, situado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda, libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió.-
SEGUNDO: Al pago del veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento por concepto de daños y perjuicios por cada día transcurrido a partir del día 01 de Septiembre de 2008 y hasta la entrega definitiva del mismo; para lo cual se ordena practicar experticia complementaria del fallo conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-
TERCERO: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-
Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los diecinueve (19) días del mes de Mayo del año dos mil nueve (2.009).- Años 199° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,
Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 19 de mayo de 2009, siendo las 11:19 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
ASUNTO: Nº AP31-V-2008-002210