REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 30 de Noviembre de 2009 199º y 150º ASUNTO: AP11-R-2009-000256 DEMANDANTE: Tracto Fran, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 26 de junio de 1984, bajo el Nº 51, Tomo 54-A. APODERADOS DEMANDANTE: Leobardo Subero Rodríguez y Ángel Argenis Betancourt Proaño, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 53.042 y 118.923, respectivamente. DEMANDADO: Patricio del Pino García, quien en vida era de nacionalidad venezolana y portador de la de cédula de identidad Nº V- 2.964.458, sustituido por la ciudadana María del Carmen del Pino Torres, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 2.990.842 APODERADO DEMANDADA: No constituido en autos. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento (Apelación). - I - - ANTECEDENTES - Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal, actuando en alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 04 de mayo de 2009, por la ciudadana María del Carmen del Pino Torres, debidamente asistida de abogado, en contra de la decisión dictada en fecha 14 de abril de 2009, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato inquilinario intentara la sociedad mercantil Tracto Fran, C.A., en contra del finado Patricio del Pino García. En fecha 07 de mayo de 2009, el Juzgado a quo oyó libremente la apelación ejercida contra el citado fallo, ordenando la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia (Distribuidor) de turno a los fines consiguientes. Cumplido el trámite de distribución correspondiente, este Tribunal le da entrada mediante auto de fecha 15 de mayo de 2009, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a los fines de dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. - II - - SÍNTESIS DE LOS HECHOS - Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por acción de resolución de contrato inquilinario, intentara la sociedad mercantil Tracto Fran, C.A., en contra de la ciudadana María del Carmen del Pino Torres, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos: Que su mandante es propietaria de un bien inmueble constituido por “una parcela de terreno y la edificación sobre ella construida, formada por dos (2) plantas, denominada Residencias ‘Silvina’, situada en la Urbanización Monte Cristo, Los Dos Caminos, en Jurisdicción del Municipio Sucre, del estado Miranda”, según se evidencia del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro, del Municipio Sucre del estado Miranda, el 09 de febrero de 1998, anotado bajo el No. 36, Tomo 04, Protocolo Primero. Que la venta del inmueble fue debidamente notificada a todos los arrendatarios que se encontraban ocupando los apartamentos que conforman la referida edificación. Que el apartamento identificado con el No. 01 de las “Residencias Silvina”, fue arrendado por la anterior propietaria del mismo, al ciudadano Patricio del Pino García, según consta en el contrato locativo que acompaña al escrito libelar. Que el canon de alquiler establecido en el citado contrato fue la cantidad de Seiscientos Once Bolívares con Veinte Céntimos (Bs. 611,20) – Sesenta y Un Bolívares Fuertes con Doce Céntimos (Bs. F. 61,12) mensuales, que el demandado se comprometió a pagar puntualmente al vencimiento de cada mes, tal como se pactó en la cláusula segunda del contrato. Que dicho contrato fue suscrito en forma privada, por el período de un (01) año, contado a partir del 01 de junio de 1972, pudiendo ser prorrogado automáticamente por períodos iguales, salvo que alguna de las partes no deseara prorrogarlo, para lo cual debía notificar a la otra, con un mes de anticipación, tal como lo dispone la cláusula cuarta de la convención de marras. Que dicho contrato se ha venido prorrogando por más de quince (15) años y por efecto de la cláusula cuarta, se encuentra determinado en el tiempo. Que el ciudadano Patricio del Pino García dejó de cumplir con la obligación de pagar el canon de arrendamiento estipulado en cuanto al tiempo, lugar y modo previsto en la referida cláusula segunda, durante los años 2005, 2006 y los meses comprendidos desde enero a julio de 2007, a razón de Seiscientos Once Bolívares con Veinte Céntimos (Bs. 611,20) – Sesenta y Un Bolívares Fuertes con Doce Céntimos (Bs. F. 61,12), que fue el canon contractualmente fijado, adeudando a la arrendadora la cantidad de Dieciocho Mil Trescientos Treinta Y Seis Bolívares (Bs. 18.336,00) - Dieciocho con Treinta y tres Bolívares (Bs.F. 18,33), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, lo cual se traduce en un incumplimiento por parte del locatario, pues infringe las estipulaciones contractuales. Que en razón de todo lo anteriormente expuesto, y previas instrucciones del accionante, proceden a demandar al ciudadano Patricio del Pino García, para que convenga, o en su defecto sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: I.- En la resolución del contrato accionado. II.- En la consecuente se ordene la entrega material del citado bien inmueble. III.- En pagar de forma subsidiaria, la cantidad de Dieciocho Mil Trescientos Treinta y Seis Bolívares (Bs. 18.336,00) – Dieciocho Bolívares con Treinta y Tres Céntimos (Bs.F. 18,33), correspondientes a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, durante los años 2005, 2006 y los meses comprendidos desde enero hasta julio de 2007, a razón de Seiscientos Once Bolívares Con Veinte Céntimos (Bs. 611,20) – Sesenta y Un Bolívares con Doce Céntimos (Bs.F. 61,12), que fue el canon contractualmente estipulado. IV.- En pagar los cánones que se sigan venciendo desde el mes de agosto de 2007, exclusive, hasta la entrega definitiva del inmueble. V.- En pagar las costas procesales. Fundamentó su demanda en las normas contenidas en los artículos 1597, 1592, 1167 del Código Civil. Acompañó recaudos. En fecha 19 de septiembre de 2007, el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la reforma libelar por los tramites de las disposiciones relativas al procedimiento breve, previsto en el Código de Procedimiento Civil, ordenando el emplazamiento del accionado, a fin que compareciera por ante esa Dependencia Judicial al segundo día de despacho, siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda. En fecha 06 de junio de 2008 compareció la ciudadana María Del Carmen Del Pino Torres, titular de la Cédula de Identidad No. 2.990.842, presentando un escrito mediante el cual expuso que el ciudadano Patricio Del Pino García, falleció en la ciudad de Santa Cruz de Tenerife, España, el día 31 de marzo de 1995. Que por esa razón las pensiones de arrendamiento son asumidas por la misma, por cuanto se encuentra ocupando el bien inmueble de autos junto con su familia, y motivado a que es el causahabiente del demandado comparecía a darse por citada. Acompañó recaudos. Llegada la oportunidad para la litis contestación, compareció la ciudadana María Del Carmen Del Pino Torres, y consignó escrito a través del cual esgrimió las siguientes defensas: Que su padre suscribió originalmente el contrato de arrendamiento del inmueble, en el año 1972, por el período de un (1) año que luego de cumplido se renovó durante quince (15) años consecutivos automáticamente, convirtiéndose en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, en base a lo dispuesto en el artículo 1580 del Código Civil. Que desde el fallecimiento de su padre, ella se ha hecho cargo de la responsabilidad de los cánones de arrendamiento, y que además ha gozado de una ininterrumpida habitación desde el inicio de la relación locativa hasta la fecha, entendiendo además el reconocimiento hecho por la arrendadora originaria del bien inmueble, de su calidad de arrendataria y por consiguiente de legitimada pasiva para defender y ejercer los derechos arrendaticios, adquiridos desde el fallecimiento de su padre, tal como lo dispone el artículo 1603 del Código Civil. Negó, rechazó y contradijo los hechos invocados por la parte actora, en lo que se refiere a la falta de pago de las pensiones locativas. Que desde el año 1998, la arrendadora originaria Inmobiliaria Veneportu, C.A., se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento, en virtud de lo cual procedió a efectuar los pagos, de conformidad con lo previsto en el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, lo cual puede evidenciarse de las actuaciones judiciales practicadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción Judicial, contenidas en el expediente No. 9816-008265, de la nomenclatura interna llevada por esa dependencia. Que aunado a ello, existe un proceso judicial por retracto legal arrendaticio, intentado por dicha ciudadana y otros inquilinos del edificio “Residencias Silvina”, desde el año 1998, en contra la empresa Tracto Fran, C.A., motivado a la enajenación del citado edificio, y que actualmente se encuentra por decidir. Que tal y como se evidencia de las consignaciones arrendaticias, y con base a lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó al Tribunal la considerase en estado de solvencia respecto a los cánones de arrendamiento accionados, declarando sin lugar la demanda. Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, la Juzgadora a quo procedió en fecha 14 de abril de 2009, a dictar sentencia, declarando -como ya se dijo- con lugar la presente acción resolutoria inquilinaria. Cumplido el trámite procesal de sustanciación según el procedimiento de alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado. - III - - MOTIVACIONES PARA DECIDIR – Esta alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan: El asunto sub examine se refiere al conocimiento de este Juzgado, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 04 de mayo de 2009, por la ciudadana María del Carmen del Pino Torres, debidamente asistida de abogado, en contra de la decisión proferida en fecha 14 de abril de 2009, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión que por acción resolución de contrato inquilinario, que intentara la sociedad mercantil Tracto Fran C.A., en contra del ciudadano Patricio del Pino García, fundamentando su decisión con base a lo siguiente: “Expuestos los hechos afirmados por ambas partes, observa el Tribunal que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN DEL PINO TORRES, en su condición de sucesora del ciudadano PATRICIO DEL PINO GARCÍA, admitió la relación arrendaticia que le vincula actualmente a la demandante, sociedad mercantil TRACTO FRAN, C.A., reconociendo expresamente el contrato de arrendamiento que (…) consignó con el libelo la parte actora. (…omissis…) (…) En consecuencia, aun cuando actualmente las partes de este proceso no son las mismas que inicialmente suscribieron el contrato de arrendamiento, el mismo mantiene su vigencia entre TRACTO FRAN, C.A., por ser la propietaria y por ende, la arrendadora, y la ciudadana MARÍA DEL CARMEN DEL PINO TORRES, como arrendataria, bajo los mismos términos en que fue celebrado por las personas antes identificadas. Con relación a la duración del contrato, se evidencia que ambas partes también admitieron que luego del vencimiento del primer año, se ha venido prorrogando automáticamente; sólo difieren en el hecho de que la parte actora afirma que el contrato es a tiempo determinado, mientras que la parte demandada afirma que es a tiempo indeterminado, conforme a lo previsto en el artículo 1580 del Código Civil. Sin embargo, de la cláusula cuarta, se evidencia que el contrato fue celebrado por el lapso fijo de un año, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que alguna de las partes diera aviso a la otra sobre su deseo de no prorrogarlo; de lo cual se deduce que la voluntad de ambas partes expresada en dicho contrato, fue la de mantenerlo por tiempo determinado, situación que ha seguido de esa forma, pues mientras ninguna de las partes notificó a la otra su deseo de no renovarlo, dicho contrato se ha renovado por lapsos fijos de un año, al vencimiento de la respectiva prórroga. En consecuencia, para la fecha en q De las copias certificadas recibidas en este Tribunal, con ocasión de las pruebas promovidas por la parte demandada para probar el pago alegado, se evidencia que ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial se lleva el expediente de consignaciones arrendaticias No. 98008265, el cual se inició ante el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia, el día 30 de junio de 1998. Por cuanto se trata de copias certificadas ordenadas y expedidas por los funcionarios competentes para hacerlo, a requerimiento de este Juzgado, se aprecian con valor de plena prueba. Se constata que dicho expediente fue formado por instancias de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN DEL PINO, titular de la Cédula de Identidad No. 2.990.842, para consignar el pagar del canon de arrendamiento derivado del contrato suscrito por el ciudadano PATRICIO DEL PINO, titular de la Cédula de Identidad No. 2.964.458, por el apartamento No. 1, de las Residencias Silvina, 2da. Transversal de Montecristo, entre 1ª y 2ª Avenida, Los Dos Caminos, a favor de INMOBILIARIA VENEPORTU, C.A., tal como fue afirmado en el escrito de contestación. Es decir que para la fecha en que la parte actora adquirió el edificio, ya estaba en curso dicho expedienten en el cual se ha consignado el canon de arrendamiento a razón de siete mil setecientos cuarenta y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 7.744,50). Se evidencia así que el canon de arrendamiento vigente entre las partes es esa cantidad y no la señalada por la parte actora. En consecuencia, para la fecha en que se interpuso la demanda, se encontraba corriendo otra de las prórrogas automáticas convencionales, de un año fijo, comprendido desde el 1° de junio de 2007 al 1° de junio de 2008. (…omissis…) Constatada tal situación, resulta innecesario seguir analizando los demás pagos, pues sin lugar a dudas la arrendataria incurrió en falta de pago de varias mensualidades seguidas. Por lo que considera este órgano jurisdiccional que a pesar de que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN DEL PINO TORRES, ha consignado el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no puede tenérsele como solvente en dicho pago, pues no ha actuado de la forma prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual equivale a falta de pago, y tampoco dichos pagos fueron reconocidos o convalidados por su arrendadora; tampoco quedan convalidados con el hecho de que algunos meses fueron pagados dentro del lapso que correspondía hacerlo, pues de los pagos analizados se evidencia que ya había incurrido la arrendataria en falta de pago de varias mensualidades seguidas. (…Omissis…) En consecuencia, resulta procedente la demanda por resolución de contrato de arrendamiento instaurada contra el ciudadano Patricio del Pino García, sustituido procesalmente por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN DEL PINO TORRES, de conformidad a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil. En cuanto al pedimento contenido en los puntos Segundo y Tercero del petitorio del libelo, se observa que los mismos fueron solicitados “en forma subsidiaria”. Ello significa que de declararse la improcedencia de la petición principal, que era la resolución del contrato, solicitada en el punto Primero, entonces debía pronunciarse el Tribunal sobre los puntos subsiguientes, en forma subsidiaria. Visto que se declaró procedente la resolución del contrato de arrendamiento solicitada en el punto primero, no corresponde al Tribunal decidir sobre los demás pedimentos referidos en los puntos Segundo y Tercero.” (Sic) Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador, los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego establecer si la presente acción por resolución de contrato de arrendamiento resulta procedente en el presente caso. En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la resolución de un contrato de arrendamiento inquilinario, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por “un apartamento identificado con el Nº 01, ubicado en el edificio “Residencias Silvina”, de la Urbanización Monte Cristo, Los Dos Caminos, en Jurisdicción del Municipio Sucre, del estado Miranda”, el cual fue dado en arrendamiento al ciudadano Patricio del Pino García, mediante documento suscrito privadamente en fecha 01 de junio de 1972, en razón del incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de las pensiones locativas durante los años 2005, 2006 y los meses comprendidos desde enero a julio de 2007. Frente a ello, la parte accionada se excepcionó negando, rechazando y contradiciendo la demanda interpuesta en su contra, alegando estar solvente en el pago de los cánones demandados, y que desde el año 1998, la arrendadora se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento, en virtud de lo cual procedió a efectuar los pagos, de conformidad con lo previsto en el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal). Lo resaltado constituye el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes. Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada. - DEL MÉRITO DE LA CAUSA - Fijado lo anterior, corresponde de seguidas analizar el fondo de lo debatido cuyo hecho controvertido se basa en la relación jurídica arrendaticia que existe entre las partes, alegando la parte actora que tal relación fue incumplida por la demandada al no cumplir sus obligaciones, y dejar de pagar el canon de arrendamiento, ante lo cual se opone la parte demandada invocando estar solvente con dichas obligaciones. Pruebas aportadas por la parte actora: o Documento que acredita la propiedad del bien inmueble de autos a la sociedad mercantil Tracto Fran, C.A., registrado antela Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público, del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 36, Tomo 04, Protocolo Primero, de fecha 09/02/98. Dicho documento es valorado y apreciado por esta alzada, toda vez que el mismo no fue impugnado ni cuestionado en la oportunidad procesal correspondiente, en virtud de lo cual queda demostrada la propiedad que ostenta la parte demandante, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 de la norma Sustantiva Civil vigente. o Actuaciones Judiciales emanadas del Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivas de la notificación judicial referida a la oferta de venta del inmueble de marras, la cual fue evacuada en fecha 20 de noviembre de 1997. Con relación a estas probanzas, se observan que las mismas están referidas a hechos no controvertidos, en virtud de lo cual deben desecharse del presente proceso dada su impertinencia. Y así se decide. o Documento contentivo del contrato de arrendamiento, suscrito privadamente en fecha 01 de junio de 1972, por los ciudadanos Silvina Riveiro de Sousa, actuando en su carácter de arrendadora y Patricio del Pino García, en su carácter de arrendatario, cuyo objeto es el inmueble constituido por “Apartamento Nº 01, ubicado en el edificio ‘Residencias Silvina’, situada en la Urbanización Monte Cristo, Los Dos Caminos, en Jurisdicción del Municipio Sucre, del estado Miranda”. Dicho documento se aprecia y valora conforme a las previsiones contenidas en el artículo 1363 del Código Civil, quedando así demostrado la relación locativa que vincula las partes en el presente juicio. En la oportunidad probatoria la parte actora promovió lo siguiente: o Promovió el merito favorable de autos, especialmente de las documentales que acompañan el escrito libelar, cuyo merito ya fue analizado precedentemente en el cuerpo de este fallo. o De conformidad con lo establecido con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes a la oficina Nacional de Identificación y Extranjería para que informe sobre el último domicilio o dirección de la ciudadana Maria del Carmen del Pino Torres. Al respecto se observa que por diligencia suscrita en fecha 31 de marzo de 2009, el co apoderado judicial de la parte actora, abogado Leobardo Subero Rodríguez desistió de la prueba de comentarios en virtud de lo cual desconoce este sentenciador los beneficios que dicha prueba hubiese aportado a este juicio. o Prueba de inspección judicial sobre el inmueble identificado en autos, de la cual no se constata su evacuación, motivo por el cual nada tiene este Tribunal que analizar al respecto. Así se acuerda. Pruebas aportadas por la parte demandada: o Acta de defunción signada bajo el Nº 0435454/95, emitida por el Registro Civil de Santa Cruz de Tenerife, España, correspondiente al ciudadano Patricio del Pino García, fallecido el día 31 de marzo de 1995, la cual fue consignada en copia simple, y al no haber sido objeto de impugnación por parte del adversario, este Tribunal lo considera fidedigno de su original, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. o Constancia de Datos Filiatorios, signada bajo el Nº 22978, expedida en fecha 29 de diciembre de 2004, por el Departamento de Datos Filiatorios, Dirección de Dactiloscopia y Archivo Central del Ministerio del Interior y Justicia, mediante la cual se constata que efectivamente la ciudadana Maria del Carmen del Pino Torres es hija del finado Patricio del Pino García. Con relación a esta prueba observa quien decide que la misma trata de una copia simple de un documento que emana de la administración pública nacional, y por cuanto no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, este Tribunal lo considera fidedigno de su original, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. o Prueba de informes dirigida al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial sobre el expediente signado con el Nº 9816008265 de la nomenclatura interna llevada por dicho Juzgado, cuyas resultas fueron recibidas por el Tribunal de la cognición en fecha 31 de julio de 2008, bajo el oficio Nº 297-98008265, contentivas de copias certificadas del expediente in comento, las cuales se aprecian en todo su valor probatorio, y por cuanto dicha prueba fue promovida tempestivamente en el presente juicio, este Tribunal la valora con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. o Prueba de informes dirigido al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, sobre el expediente signado bajo el Nº 98-7834 relativo al juicio que por retracto legal arrendaticio intentó la ciudadana Maria del Carmen del Pino Torres y de otros inquilinos en contra de las empresas Tracto Fran, C.A. e Inversiones Casjude, C.A., cuya admisión fue negada por el Tribunal a quo mediante auto proferido en fecha 26 de junio de 2008, el cual quedó firme, y en razón de ello nada tiene que analizar este Juzgador respecto de dicha prueba. Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que ha sido suficientemente acreditado en autos la existencia de una relación arrendaticia que vincula a los hoy litigantes, la cual tiene como objeto un bien inmueble propiedad de la accionante, quedando así la función de éste ente jurisdiccional delimitada a constatar la tempestividad de los pagos efectuados por la parte demandada, a favor de la actora, de los cánones de arrendamiento durante los años 2005, 2006 y los meses comprendidos desde enero a julio del año 2007, demandados como insolutos. Así se establece. Ahora bien, del legajo de copias certificadas expedidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción Judicial, cursantes a los autos se observa que dicho expediente fue formado a solicitud de la ciudadana María Del Carmen Del Pino, a los efectos de consignar el pago de las pensiones locativas con ocasión del contrato celebrado por el ciudadano Patricio Del Pino, sobre el inmueble de marras, tal como fue afirmado en el escrito de contestación. De lo cual puede inferirse, que para la fecha en que la empresa demandante adquirió el edificio “Residencias Silvina”, ya estaba en curso dicho expediente y esta ciudadana consignó el canon de arrendamiento a razón de siete mil setecientos cuarenta y cuatro Bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 7.744,50) – siete Bolívares Fuertes con setenta y cuatro céntimos (Bs.F. 7,74). Evidenciándose de esta manera que el canon de arrendamiento vigente entre las partes es esa cantidad y no la señalada por la parte actora, a saber, seiscientos once Bolívares con veinte céntimos (Bs. 611,20) – sesenta y un Bolívares fuertes con doce céntimos (Bs. F. 61,12). En otro orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos, y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también, a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es oportuno invocar el siguiente articulado del Código Civil: “Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. “Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos, y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual. Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio, y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las parte, y por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. En cuanto a la ejecución de los contratos, el artículo 1.160 del Código Civil expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste, y en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil el cual es del tenor siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. Analizando la norma anterior, observamos que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido, como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual, y que por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. La resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos. Entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Señalado lo anterior, corresponde de seguidas verificar si las referidas consignaciones han sido efectuadas conforme a lo establecido en el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuya norma prevé: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Resaltado del Tribunal). Se establecen en dicha Ley ciertos extremos o formalidades de estricto cumplimiento, a los fines de considerar al arrendatario en estado de solvencia, entre los cuales considera menester quien sentencia, citar: 1°) El plazo: la consignación arrendaticia debe efectuarse en el lapso de quince (15) días indicado, ya que constituye un término preclusivo y fatal, no pudiendo efectuarse la consignación ni antes ni después, si se hace así, la misma sería extemporánea, bien por prematura o anticipada, o por retardada, según el caso. 2°) El monto a consignar: en este sentido, el monto o cantidad a consignar debe ser el que se desprenda de lo acordado por las partes en el contrato arrendaticio, y no precisamente de una Resolución Administrativa que lo hubiere modificado, porque podría suceder que el canon convenido fuere distinto al determinado en aquélla, y lo que pudiera sobrevenir de dicha diferencia, sería asunto a debatir en otro procedimiento, como podría ser el denominado “reintegro inquilinario”, según sea el caso. Por su parte, el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, suscrito por las partes en fecha 01 de junio de 1972, cuyo mérito ya fue valorado por esta superioridad, establece en su Cláusula Segunda lo que parcialmente se transcribe a continuación: “El canon mensual de arrendamiento se fija en la cantidad de seiscientos once Bolívares con veinte céntimos (Bs. 611,20), que el arrendatario pagará a la arrendadora puntualmente al vencimiento de cada mes (…)” Siguiendo este mismo orden de ideas, y en atención a lo anteriormente planteado, puede colegirse que en el presente caso, el pago del canon de arrendamiento debía efectuarse por mensualidades vencidas, el primer día siguiente al vencimiento de cada mes, todo lo cual nos conduce a establecer que el lapso de quince (15) días que otorga la Ley para que se efectúe la consignación arrendaticia, en el caso que nos ocupa, comenzaba el día dos (02) del mes siguiente, y vencía el día dieciséis (16) del dicho mes. Así se declara. Así las cosas, se aprecia de las copias certificadas expedidas por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que las consignaciones de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, se efectuaron de la siguiente manera: ○ El día 30 de marzo de 2005, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre 2004 y enero 2005 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 26 de julio de 2005, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2005 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 29 de septiembre de 2005, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2005 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 12 de enero de 2006, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2005 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 08 de marzo de 2006, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2006 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 25 de abril de 2006, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril de 2006 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 10 de julio de 2006, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio de 2006 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 20 de septiembre de 2006, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio y agosto de 2006 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 09 de octubre de 2006, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de septiembre de 2006 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 30 de noviembre de 2006, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2006 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 30 de noviembre de 2006, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 21 de febrero de 2007, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2007 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 20 de abril de 2007, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril de 2007 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). ○ El día 21 de mayo de 2007, fue consignado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2007 a razón de (Bs. 7.744,50 ). ○ El día 18 de junio de 2007, fue consignado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2007a razón de (Bs. 7.744,50). ○ El día 30 de julio de 2007, fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio y agosto de 2007 a razón de (Bs. 7.744,50 c/u). Efectuado como ha sido el análisis de las consignaciones arrendaticias promovidas en autos, se observa que la totalidad de las mensualidades comprendidas desde el mes de enero de 2005 hasta el mes de agosto de 2007, fueron efectuadas en forma extemporánea, unas por tardías, y otras por adelantadas, pues no se realizaron dentro del lapso de quince (15) días que concede el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siguientes al vencimiento de la mensualidad, por lo cual es obligante para quien sentencia establecer la extemporaneidad de dichas consignaciones, y declarar la insolvencia de la arrendataria en el pago de dos (02) mensualidades, lo cual se traduce en el incumplimiento a las obligaciones asumidas por la arrendataria, toda vez que las partes en el mencionado contrato establecieron que el incumplimiento de la arrendataria en el pago de la pensión locativa, sería causal suficiente para que la arrendadora considerara rescindido el contrato. En consecuencia de lo anterior, deberá la arrendadora realizar el retiro de las cantidades consignadas ante el Juzgado correspondiente, de conformidad con la norma contenida en el artículo 55 de Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece. En este sentido, tomando en cuenta que la parte demandada incurrió en incumplimiento en la consignación de todos los meses demandados como insolutos, lo cual se traduce en un incumplimiento a sus obligaciones contractuales, es forzoso para este sentenciador determinar y concluir que están dados los elementos de Ley para la procedencia de la acción resolutoria aquí ejercida. Así se decide. IV - - D E C I S I Ó N - Como corolario de todo lo que ha quedado plasmado a lo largo de esta decisión, y estudiadas como han sido suficientemente las actas procesales que integran éste expediente, tomando como base los argumentos de derecho explanados con anterioridad, se aprecia que la parte demandada, al no haber traído a los autos medio probatorio alguno que enervara las pretensiones libelares referidas, en este caso, a la solvencia de la arrendataria, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar procedente la demanda propuesta, y en consecuencia CONFIRMAR el fallo recurrido en todas sus partes. Así se decide. - V - - DISPOSITIVA - Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de resolución de contrato de arrendamiento, intentara la sociedad mercantil Tracto Fran, C.A., en contra del ciudadano Patricio del Pino García, sustituido por la ciudadana María del Carmen del Pino Torres, todos suficientemente identificados al inicio de este fallo, decide así: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana María del Carmen del Pino Torres, debidamente asistida de abogado, en contra de la decisión dictada en fecha 14 de abril de 2009, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda CONFIRMADA en todas sus partes. SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de resolución de contrato de arrendamiento, intentara la sociedad mercantil Tracto Fran, C.A., en contra del ciudadano Patricio del Pino García. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento de autos, suscrito en fecha 01 de junio de 1972, y se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por “un apartamento identificado con el Nº 01, ubicado en el edificio “Residencias Silvina”, de la Urbanización Monte Cristo, Los Dos Caminos, en Jurisdicción del Municipio Sucre, del estado Miranda”, libre de personas y bienes, en el mismo estado en que lo recibió. TERCERO: Por cuanto las cantidades de dinero correspondientes a las pensiones locativas demandadas como insolutas, se encuentran consignadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se acuerda que la parte demandante proceda a retirar las mismas en esa Dependencia Judicial, de conformidad con la norma contenida en el artículo 55 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, los cánones que se siguieron venciendo desde el mes de agosto de 2007, hasta la entrega definitiva del inmueble. De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la apelación a la parte recurrente. Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 30 de Noviembre de 2009. 199º y 150º. El Juez, Dr. César A. Mata Rengifo La Secretaria Abg. Inés Belisario Gavazut En esta misma fecha, siendo las 3:14 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Abg. Inés Belisario Gavazut Asunto: AP11-R-2009-000256 CAM/IBG/Lisbeth