REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 6 de Noviembre de 2009 199º y 150º ASUNTO: AH18-V-2007-000088 DEMANDANTE: Melquíades Loreto Alvarado González, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº 1.636.496. APODERADOS DEMANDANTE: Dres. Pedro Yetsé Beirutti, Militza Cuervo, Miguel Angel Esté y Marinel Suniaga Peña; abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.248, 17.177, 36.170 y 107.491, respectivamente. DEMANDADO: Víctor Manuel López Silva, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de Identidad Nº 7.204.215. APODERADOS DEMANDADO: Dres. Leonardo Belandria y José Castillo, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 97.037 y 85.443, respectivamente. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato. - I - - Síntesis de los hechos – Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal, en virtud de la distribución, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Distribución de Causas Civiles dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, en fecha dos (02) de Enero de 1.989, y de conformidad con el Decreto Nº 2.002, de fecha veintiuno (21) de Septiembre de 1.989, emanado de la Presidencia de la República, y en el cual alega lo siguiente: Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar lo siguiente: Que su mandante es cesionario de la transacción y del contrato de arrendamiento que tuvo como objeto un inmueble constituido por un apartamento identificado como 22-D, el cual forma parte de la Torre “D”, planta Nº 2, del edificio denominado Conjunto Residencial Yutaje, situado en la Avenida Sucre, entre la segunda y cuarta transversal de la Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda. Que en fecha primero (1º) de Febrero de 2.003, la Sra. Belén Beatriz Lugo de Rodríguez, titular de la Cedula de Identidad Nº 3.248.396, suscribió contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Víctor Manuel López Silva, el cual tuvo como objeto el inmueble identificado anteriormente. Que dicho contrato de arrendamiento le fue cedido a su mandante, Melquíades Loreto Alvarado González, en fecha cinco (05) de Marzo de 2.007. Que luego de haber transcurrido varías prórrogas sucesivas del contrato, la arrendadora para aquella fecha, la Sra. Beatriz Lugo, le notificó al inquilino la no prórroga del contrato, mediante carta de fecha dos (02) de Mayo de 2.005, la cual fue recibida por el arrendatario en fecha dieciocho (18) de Mayo de 2.005, razón por la cual la prórroga legal comenzó en fecha primero (1º) de Agosto de 2.005. Que vencida la prórroga legal, fue suscrita una transacción extrajudicial, entre la arrendadora primigenia y el arrendatario, contenida dicha transacción en documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha doce (12) de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 29, Tomo 72. Que en dicha transacción se contempló la resolución voluntaria entre las partes de la relación arrendaticia así como del contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1º) de Febrero de 2.003 con vencimiento el treinta y uno (31) de Julio de 2.006. Que asimismo, en la referida transacción se contempló que dada la resolución convencional, la arrendadora reintegró al arrendatario la suma de Un Millón Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.150,00), equivalentes hoy a la suma de Un Mil Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.150,00), correspondientes al depósito de dinero dado en garantía por éste desde el inicio del contrato. Que el arrendatario manifestó requerir un plazo de seis (06) meses para entregar libre de bienes y personas el inmueble arrendado, ofreciendo cancelar la suma de Tres Millones Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 3.450.000,00), equivalentes hoy a la suma de Tres Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 3.450,00), en compensación a la ocupación extracontractual solicitada, plazo este que le fue concedido por la arrendadora, contado a partir del día primero (1º) de Agosto de 2.006 y hasta el día treinta y uno (31) de Enero de 2.007, durante el cual aceptó recibir la cantidad ofrecida en compensación de daños y perjuicios convencionalmente establecidos y que para facilitar su cobranza, se abonarían a favor de la arrendadora, la suma de Quinientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 575.000,00), equivalentes hoy a Quinientos Setenta y Cinco Bolívares Fuertes (Bs. F 575,00), mensuales, comenzando a correr la primera cuota en el mes de Agosto de 2.006 y la ultima en el mes de Enero de 2.007, siendo pagaderas los primeros cinco (05) días de cada mes. Que en caso de retraso, se aplicaría al saldo, los intereses de mora y gastos de cobranza, equivalentes al dos por ciento (2%), so pena que la arrendadora pudiera exigir el pago integro e inmediato de la compensación establecida. Que asimismo se estableció en la transacción de marras, una cláusula penal por el retardo del arrendatario en la entrega del inmueble al vencimiento del plazo concedido, por la cantidad de Cincuenta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 57.500,00) equivalentes hoy a la suma de Cincuenta y Siete Bolívares Fuertes con Cincuenta Céntimos (Bs. F 57,50), diarios, hasta la entrega total y definitiva del inmueble, en buen estado de conservación y solvente en lo que respecta a sus servicios públicos, y que a los fines de respaldar el cabal cumplimiento de dicha transacción, el arrendatario entregó a la arrendadora la suma de Un Millón Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.150.000,00), equivalentes hoy a la suma de Un Mil Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F 1.150,00), en garantía del cumplimiento de la transacción, por lo que la arrendadora los podía retener para sí para responder por el incumplimiento. Que para el caso de ejecución judicial de la transacción, el arrendatario debía pagar, además de las anteriores sumas, otra equivalente a la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 5.000,00), por concepto de honorarios profesionales de abogado y ejecución de la transacción. Que vencida la fecha de cumplimiento de la transacción suscrita, por parte del arrendatario, o sea el día treinta y uno (31) de Enero de 2.007 y hasta la fecha, el arrendatario no ha entregado el inmueble a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales efectuados, motivo por el cual, la Sra. Beatriz Lugo, cedió a su mandante, todos los derechos que tenía sobre la transacción, cesión esta que le fuera notificada al arrendatario mediante telegrama enviado por IPOSTEL, en fecha tres (03) de Abril de 2.007, razón por la cual su mandante les giró instrucciones para que en su nombre demandaran el cumplimiento de la transacción. Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.167 y 1.160 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que de lo narrado anteriormente se evidencian las siguientes conclusiones: Que existe una convención entre las partes para regular la relación jurídica existente entre ellos; que el ciudadano Víctor Manuel López Silva resolvió voluntariamente el contrato de arrendamiento en virtud de la transacción suscrita, la cual a la presente fecha no la ha cumplido y que en consecuencia, al estar cumplidos todos los extremos de Ley, es por lo que proceden a demandar al ciudadano Víctor Manuel López Silva. Que al existir flagrante incumplimiento de la transacción suscrita por parte del ciudadano Víctor Manuel López Silva, lo demandan formalmente, en nombre de su mandante quien actúa en su doble carácter de cesionario de la transacción así como de co-propietario del inmueble, por cumplimiento de la transacción contenida en documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha doce (12) de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 29, Tomo 72 de los libros respectivos, a los fines que el demandado conviniera o a ello fuere condenado por el Tribunal, en lo siguiente: 1. En el cumplimiento de la transacción contenida en documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha doce (12) de Septiembre de 2.006, bajo el N° 29, Tomo 72 de los libros respectivos, y en consecuencia que haga entrega del inmueble objeto de dicha transacción, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente en los servicios públicos, y sin plazo alguno 2. En que pague o así lo ordene el Tribunal, la suma de Cuatro Millones Doscientos Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 4.255.000,00), equivalentes hot a la suma de Cuatro Mil Doscientos Cincuenta y Cinco Bolívares Fuertes (Bs. F 4.255,00), por concepto de la cláusula penal incluida en la transacción, es decir, setenta y cuatro (74) días a razón de Cincuenta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 57.500), equivalentes hoy a la suma de Cincuenta y Siete Bolívares Fuertes con Cincuenta Céntimos (Bs. F 57,50), diarios, comprendidos desde el primero (1°) de Febrero de 2.007 y hasta el quince (15) de Abril de 2.007, ambos inclusive, así como los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. 3. En que pague la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 5.000,00), por concepto de honorarios profesionales del abogado y ejecución de la transacción. 4. En pagar los daños y perjuicios a que hubiere lugar. 5. En pagar las costas y costos del juicio. De conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló el domicilio procesal de su mandante e indicó, la dirección para la práctica de la citación del demandado, de conformidad con el Artículo 218 ejusdem. Estimó la demanda en la suma de Nueve Millones Doscientos Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 9.255.000,00), equivalentes hoy a la suma de Nueve Mil Doscientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 9.255,00) y de conformidad con el ordinal 7° del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que fuera decretada medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la transacción. Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha treinta (30) de Mayo de 2.007, fue admitida la demanda por no ser la misma contraria al orden público o a alguna disposición expresa en la Ley, ordenado el emplazamiento del demandado, para que compareciera por ante este tribunal, al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a las diez antes meridiem (10:00 a.m.), a dar contestación a la demanda y oponer a la misma las defensas que creyere convenientes. En la misma fecha anterior fueron consignados dos (02) juegos de copias simples tanto del libelo de la demanda como del auto de admisión, uno para ser elaborada la compulsa, y el otro para la apertura del cuaderno de medidas, siendo librada la compulsa en fecha veinte (20) de Junio de 2.007, tal y como consta de nota estampada por la secretaría en esa fecha. Mediante escrito de fecha veinte (20) de Junio de 2.007, la parte actora, procedió a reformar el libelo de la demanda, de conformidad con el Artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, sólo por lo que respecta a la medida cautelar solicitando fuera decretada medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto de la transacción, por vencimiento del plazo y de la prórroga legal, de conformidad con el Artículo 585 en concordancia con el ordinal 7º del Artículo 599, ambos del Código de Procedimiento Civil. En fecha veintitrés (23) de Julio de 2.007, fue admitida la reforma del libelo de la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera por ante este tribunal, al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a las diez antes meridiem (10:00 a.m.), a dar contestación a la demanda y oponer a la misma las defensas que creyere convenientes. Mediante diligencia estampada por la representación judicial de la parte actora en fecha veinticinco (25) de Julio de 2.007, consignó las copias para la elaboración de la compulsa así como los emolumentos necesarios a los fines que el Alguacil se trasladara a practicar la citación del demandado, siendo librada la compulsa en fecha treinta y uno (31) de Julio de 2.007. Efectuadas las diligencias necesarias para agotar la citación personal del demandado, fue imposible lograr la misma, razón por la cual, a solicitud de la parte actora fue acordada la citación del mismo mediante carteles de conformidad con el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, librándose los respectivos carteles en fecha primero (1°) de Octubre de 2.007. De las actas que rielan al presente expediente consta que se dio cumplimiento a todos los extremos fijados en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. En fecha cinco (05) de Noviembre de 2.007, el demandado, asistido de abogado, se dio por citado y en la misma fecha procedió a contestar la demanda y su reforma en los siguientes términos: Como punto previo, alegó que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es una ley moderna, para garantizar plenamente los derechos de los arrendatarios y de los arrendadores, para solucionar el grave problema de la vivienda; que la materia inquilinaria es de orden público y que el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos, y que el documento que el demandante utiliza como fundamental para sustentar su demanda, viola y menoscaba sus derechos que como arrendatario posee desde el año 2.000. Como contestación a la demanda, alegó que si era cierta la circunstancia de haber suscrito un contrato de arrendamiento privado con la Sra. Belén Beatriz Lugo, en fecha primero (1º) de Febrero de 2.003, sobre el inmueble objeto de la demanda; pero que también era cierto, y que el demandante maliciosamente no señaló, es que es arrendatario desde el veintiocho (28) de Enero de 2.000, tal y como se evidencia de contrato de subarrendamiento suscrito con la empresa “Cargill de Venezuela, C.A.”, el cual era bien conocido por la Sra. Belén Beatriz Lugo de Rodríguez (cedente) y por Melquíades Loreto Alvarado (cesionario), ya que en fecha veintiocho (28) de Enero de 2.002, dirigió una carta a la empresa “Administradora Rodríguez Lugo” y a la Sra. Belén Beatriz Lugo, notificándole de ciertas reparaciones efectuadas al inmueble, siendo recibida esa carta en la misma fecha. Que la cesión no fue debidamente realizada, por lo que solicitó la nulidad de la misma, al faltarle a la misma uno de sus elementos esenciales, como es el precio, por cuanto a la misma se le colocó como precio la suma de Un Mil Cincuenta Bolívares (Bs. 1.050,00), equivalentes hoy a la suma de Ciento Cinco Bolívares Fuertes (Bs. F 105,00), lo cual es un precio vil; tachó e impugnó el contenido del precio de la cesión por ser un precio irrisorio; que ya se le veían las malas intenciones del hoy demandante, y que además, las cesiones, de conformidad con el Artículo 1.550 del Código Civil, el cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión haya sido notificada al deudor o que éste la haya aceptado. Que siendo que el débil jurídico es el arrendatario, mal podía el mismo ser notificado mediante un telegrama, cuando por analogía del Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debió haber sido notificado por instrumento auténtico o público, lo que no ocurrió con el arrendador, quien de la forma más ladina intentó desvirtuar una relación arrendaticia a tiempo indeterminado hasta llevarla aun supuesto cumplimiento de transacción o cobro de Bolívares, como se señala en la portada. Que el arrendador sabía que la relación era a tiempo indeterminada y que debía accionar por cualquiera de las causales del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que no era cierto que hubieran transcurrido varías prórrogas sucesivas, que lo cierto fue que el contrato se convirtió en a tiempo indeterminado pues su contrato original data del veintiocho (28) de Enero de 2.000; que luego se le exige firmar un nuevo contrato en fecha primero (1º) de Febrero de 2.003, habiendo transcurridos tres (03) años entre uno y otro, y que posteriormente en fecha doce (12) de Septiembre de 2.006, se le obligó mediante engaño y presión, a suscribir una ilegal transacción extralitem, y que para esta última fecha ya habían transcurrido seis (06) años, siete (07) meses y quince (15) días, desde su primer contrato de arrendamiento. Que el contrato de arrendamiento es aquel que se conoce cuando se inicia pero no cuando termina, de conformidad con el Artículo 1.600 del Código Civil, por lo que la acción de desalojo debió intentarse por las causas del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que si es cierto que suscribió la transacción extrajudicial, pero que a tenor del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma es ilegal. Que la actora con esa transacción lo que busca es desvirtuar el ordenamiento jurídico, convirtiendo el contrato a tiempo indeterminado en uno a tiempo determinado, obligándolo a utilizar una prórroga legal de un (01) año que no se aplicaba ni le correspondía, ya que la acción que correspondía era la de desalojo. Que el Tribunal, en aras de proteger y defender los derechos e intereses de su persona, esposa e hijos menores de edad, debe tener presente y respetar el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, confiando en la interpretación del mismo. Que él es el único sustento del hogar por lo que pone su buena fe, esperanza y confianza en que su causa es justa y será decidida a tenor del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, salvando las demás pruebas que aportaría al momento de su promoción. Que del convenio extralitem que le hicieron firmar, se desprende no sólo la violación a sus derechos sino también al delito de usura, en donde pretenden cobrarle unos intereses superiores a los legales. Que en fecha treinta y uno (31) de Octubre de 2.007, se dirigió a la Fiscalía General de la República e interpuso allí una denuncia, motivado a las graves amenazas de las cuales ha sido víctima tanto él como su grupo familiar, en donde se le dijo que si no desocupaba el apartamento les podía pasar algo. Invocó los Artículos 5, 6 y 8 del Código Civil así como el 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mediante escrito de fecha nueve (09) de Noviembre de 2.007, la parte actora, a través de su representación judicial, de conformidad con el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, promovió las siguientes pruebas: Como punto previo rechazó en todas y cada una de sus partes los alegatos esgrimidos por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, pues la misma se refiere a hechos no controvertidos en el presente juicio y que nada aportan al proceso, señalando: que la cesión del contrato de arrendamiento cumplió con todos los requisitos previstos en la Ley; que el precio de la misma en nada objeta su veracidad, pues eso es pacto entre las partes, cedente y cesionario, y que el tercero no tiene nada que ver con ello. Que en cuanto a la notificación mediante telegrama efectuada al arrendatario, que la misma es perfecta; que no había necesidad de hacerla de manera autenticada, pues es harto conocido que la Jurisprudencia venezolana, le ha dado pleno valor probatorio de documento público, a los telegramas enviados a través de Ipostel, por ser un organismo público. Que en cuanto a que el contrato de arrendamiento se indeterminó, es un alegato ajeno al presente juicio, ya que el mismo es por cumplimiento de una transacción contenida en documento autenticado, no por resolución ni desalojo, por lo que en el presente juicio no se está dirimiendo la naturaleza del contrato de arrendamiento por cuanto el mismo se resolvió al momento de la firma de la transacción. Que no es cierto que su mandante dejó en posesión de la cosa arrendada al inquilino a la expiración del término del arrendamiento, todo lo contrario, vencida la prórroga legal, fue suscrita la transacción extrajudicial, en la cual se resolvió el contrato de arrendamiento y se le reintegró incluso el depósito dado en garantía y a instancias del propio inquilino y que su mandante le concedió un plazo gracioso de seis (06) meses para la entrega del inmueble libre de bienes y personas, lo que no ha hecho para la fecha. Que el mismo demandado confesó en su contestación el haber suscrito la transacción. Que en relación a lo alegado por el demandado relativo a que suscribió la transacción bajo engaño y presión, lo rechazó en forma categórica, ya que las partes acudieron en forma voluntaria, sin presión, al otorgamiento del documento ante la Notaría Pública. Que en cuanto al alegato esgrimido por el demandado referido a que es el único sustento de su hogar y que tiene hijo menores de edad, no es menos cierto que su mandante es una persona de la tercera (3ª) edad, que pretende la entrega del inmueble de su propiedad, conjuntamente con su esposa, para venderlo y tener acceso a una suma de dinero necesaria que resguarde el ocaso de su vejez. De conformidad con los artículos 397 y 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó y desconoció las documentales anexadas por el demandado marcadas como A, B, E-1 y E-2, por ser ilegales e impertinentes a la causa. Asimismo se opusieron a la admisión de dichas documentales como pruebas, pues pretenden traer a la causa hechos no controvertidos ni demandados. Como pruebas promovió las siguientes: De conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió y reprodujo la transacción extrajudicial contenida en documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha doce (12) de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 29, Tomo 72 de los libros respectivos. Promovió la cesión que fue otorgada entre la ciudadana Belén Beatriz Lugo de Rodríguez y su mandante, en fecha cinco (05) de Marzo de 2.007. De conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió con todo su valor el documento de propiedad del inmueble. Promovió el valor del telegrama enviado por Ipostel al demandado en fecha tres (03) de Abril de 2.007, mediante el cual se notificó la cesión del contrato de arrendamiento. Promovieron y consignaron el original del acuse de recibo del telegrama, el cual fue recibido por la Sra. Mildred Gómez, madre de los hijos del demandado. De conformidad con el Artículo 1.401 del Código Civil promovió la confesión del demandado contenida en su escrito de contestación a la demanda, referida a que si era cierto que había suscrito la transacción extrajudicial. Promovió la testimonial de la ciudadana Noemí García de Maman, titular de la Cedula de Identidad Nº 2.124.702. En fecha quince (15) de Noviembre de 2.007, la parte demandada, asistida de abogado, promovió las siguientes pruebas: Como documentales: reprodujo en su beneficio el mérito favorable que se desprende de las actas procesales y en especial de la transacción extralitem, mediante la cual le hicieron firmar una renuncia a sus derechos como arrendatario; alegando a tal efecto: que le hicieron renunciar a la prórroga legal; que no le pagaron los intereses derivados de la suma dada en depósito de conformidad con el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reservándose la acción de reintegro; que el arrendador en esa transacción se pagó y se dio el vuelto; que se demuestra el delito de usura al cobrar unos intereses no legales. Promovió con todo su valor la constancia de residencia expedida por la Asociación de Vecinos de Los Dos Caminos. Promovió el contrato de subarrendamiento que firmara con la empresa “Cargill de Venezuela, C.A.” Promovió copia certificada de expediente contentivo de las consignaciones por él efectuadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Ratificó e hizo valer el valor probatorio de las partidas de nacimiento de sus menores hijas. Promovió las testimoniales de las ciudadanas María Hernández, Norma López y Netty Campos, titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 9.264.250, 2.932.860 y 4.020.776, respectivamente. Por último, se opuso a las pruebas presentadas por la contraparte y especialmente al escrito que utilizaron como sustento fundamental de la demanda. En fecha diecinueve (19) de Noviembre de 2.007, el apoderado actor, solicitó que fuera prorrogado el lapso probatorio y asimismo, de conformidad con los Artículos 397 y 429 del Código de Procedimiento Civil, desconoció e impugnó varios de los documentos consignados por el demandado en su escrito de promoción de pruebas. Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha veintidós (22) de Noviembre de 2.007, vistos los escritos de pruebas y oposición presentados por ambas partes, se pronunció así: En cuanto a la oposición formulada por la parte actora en fecha nueve (09) de Noviembre de 2.007, fue desechada, de conformidad con el Artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la oposición formulada por la parte demandada en fecha quince (15) de Noviembre de 2.007, también fue desechada por no haber sido expresada con claridad su pretensión. Pruebas de la parte actora: Las documentales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva, por no ser las mismas manifiestamente ilegales o impertinentes. Asimismo fue admitida la prueba testimonial, fijando las once antes meridiem (11:00 a.m.) del tercer día de despacho siguiente, para su evacuación. En cuanto a la confesión, el Tribunal se reservó su pronunciamiento para el momento de dictar la sentencia definitiva. Pruebas de la parte demandada: Las pruebas documentales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva, por no ser las mismas manifiestamente ilegales o impertinentes. Asimismo, fue admitida la prueba testimonial promovida, fijando el quinto (5º) día de despacho siguiente, a las diez y media antes meridiem (10:30 a.m.), once antes meridiem (11:00 a.m.) y once y media antes meridiem (11:30 a.m.), para las declaraciones testimoniales de las ciudadanas María Hernández, Norma López y Netty Campos, respectivamente, una vez constara en autos la práctica de sus citaciones por haberlo así solicitado la parte promovente de la prueba. Asimismo fue ordenada la expedición de una copia certificada solicitada y que fueran libradas boletas de citación de los testigos. Riela a los autos acta levantada por este Tribunal en fecha veintiocho (28) de Noviembre de 2.007, contentiva de la evacuación de la testimonial de la ciudadana Noemí García. En fecha doce (12) de Diciembre de 2.007, este Tribunal dictó un auto mediante el cual subsanó un error cometido en el auto de admisión de pruebas, al ordenar librar boletas de citación a los testigos promovidos por la parte demandada. Rielan a los autos actas levantadas en fecha trece (13) de Diciembre de 2.007, dejando constancia que los actos de declaración testimonial de las ciudadanas María Hernández, Norma López y Netty Campos, fueron declarados desiertos. Mediante diligencia suscrita en fecha veinte (20) de Diciembre de 2.007, el abogado José Castillo, apeló del auto dictado por este Tribunal en fecha doce (12) de Diciembre de 2.007, apelación esta que le fue oída en un solo efecto, mediante auto dictado por este Tribunal en fecha once (11) de Enero de 2.008. En fecha veintinueve (29) de Enero de 2.008, la parte actora solicitó al Tribunal que fuera dictada la sentencia definitiva. En fecha once (11) de Febrero de 2.008, el abogado José Castillo, solicitó la expedición de unas copias certificadas. Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha veintiséis (26) de Marzo de 2.008, tanto el pedimento de las copias certificadas así como la apelación ejercida por el abogado José Castillo, le fueron negados, por no constar en autos su representación de la parte demandada. En fecha cuatro (04) de Abril de 2.008, la representación judicial de la demandada, consignó a los autos instrumento de mandato que les fuera conferido por el demandado. A instancia de la parte actora, mediante auto dictado en fecha seis (06) de Junio de 2.008, se abocó al conocimiento de la causa, la Dra. Indira París, en su carácter de Juez Suplente, ordenando notificar a las partes, dándose por notificada la parte actora, no pudiéndose notificar a la parte demandada. En fecha veintidós (22) de Septiembre de 2.008, el Dr. Carlos Spartalian Duarte, en su carácter de Juez Titular, se abocó al conocimiento de la causa y mediante auto de fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2.008, se ordenó notificar a la parte demandada de tal abocamiento, de conformidad con el Artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha dieciocho (18) de Mayo de 2.009, el Alguacil de este Tribunal consignó a los autos la boleta de notificación sin firmar. Mediante auto dictado por este Tribunal, quien suscribe la presente decisión, en su carácter de Juez temporal designado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veintisiete (27) de Abril de 2.009, se abocó al conocimiento de la presente causa. Cumplido el trámite procesal de sustanciación y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa este Tribunal a decidir la presente causa. - III - - Motivaciones para Decidir - Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador, a realizar las siguientes consideraciones: Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir. El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda- quedando de esta manera trabada la litis. Luego de una revisión minuciosa y detallada de las actas que componen el presente expediente, se constata que la pretensión actora consiste en el cumplimiento por parte del demandado, de una transacción judicial contenida en documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha doce (12) de Septiembre de 2.009, bajo el Nº 29, Tomo 72 de los libros respectivos, y en consecuencia la entrega definitiva, libre de bienes y personas, de un inmueble constituido por un apartamento identificado como 22-D, el cual forma parte de la Torre “D”, planta Nº 2, del edificio denominado Conjunto Residencial Yutaje, situado en la Avenida Sucre, entre la segunda y cuarta transversal de la Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, más el pago de unas sumas de dinero especificadas en dicha transacción por concepto de cláusula penal, daños y perjuicios y honorarios de abogados. Ante dicha pretensión, se opone la parte demandada alegando a tal efecto que dicho convenio transaccional extra juicio, es ilegal, que lo firmó bajo engaño y que contraviene las disposiciones establecidas en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión. La actora trajo a los autos, anexo al escrito libelar y promovió durante la etapa procesal correspondiente: • Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 20 de marzo de 2.007, bajo el N° 28, Tomo 16 de los libros respectivos, él cual no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciado con todo su valor por esta alzada, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículo 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la representación que los Dres. Pedro Yetsé Beirutti, Militza Cuervo, Miguel Angel Esté y Marinel Suniaga Peña, ostentan de la parte demandante, y así se decide. • Copia simple de documento público protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha treinta y uno (31) de Julio de 1.986, bajo el Nº 41, Tomo 5 del Protocolo Primero. Por cuanto la parte demandada no impugnó dicha documental, este Juzgador, de conformidad con las previsiones contenidas en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, y la aprecia con todo su valor, de conformidad los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, quedando demostrado con el mismo, la co-titularidad que sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado como 22-D, el cual forma parte de la Torre “D”, planta Nº 2, del edificio denominado Conjunto Residencial Yutaje, situado en la Avenida Sucre, entre la segunda y cuarta transversal de la Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, ostenta el accionante y su cónyuge en el presente juicio, así se decide. • Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la Sra. Belén Beatriz Lugo de Rodríguez, en su carácter de arrendadora, y el Sr. Víctor Manuel López Silva, en su carácter de arrendatario, suscrito en fecha primero (1º) de Febrero de 2.003. dicha documental fue expresamente reconocida por la parte demandada, razón por la cual quien aquí decide la aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad con las previsiones contenidas en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, quedando demostrado con el mismo, la relación contractual arrendaticia, a tiempo determinado, existente entre las partes. Así se establece. • Documento privado de fecha cinco (05) de Marzo de 2.007, contentiva de la cesión del contrato de arrendamiento efectuada por la Sra. Belén Beatriz Lugo de Rodríguez, al hoy accionante. Por cuanto dicha cesión fue objetada por la parte demandada, en la contestación de la demanda, este Juzgador, se reserva el analizar la misma, más adelante, en el mismo cuerpo de esta decisión. • Original de consignación de telegrama colocado en el Instituto Postal Telegráfico, de fecha tres (03) de Abril de 2.007, remitido al hoy demandado, notificándole de la cesión del contrato de arrendamiento. Por lo que respecta a esta documental, observa quien aquí decide que el mismo fue atacado por la parte demandada al referirse a que una cesión de contrato no se podía efectuar a través de esta vía. Se deja expresa constancia que un telegrama no puede ser desconocido por la parte a quien se le opone, por no emanar de ellos, razón por la cual, este Tribunal, de conformidad con las previsiones contenidas en el Artículo 1.375 del Código Civil, lo estima con pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo, que la actora, envió dicho telegrama al hoy demandado notificándole de la cesión del contrato de arrendamiento. Con respecto a que si la vía telegráfica es adecuada para notificar tal cesión, este Tribunal se pronunciara más adelante en el mismo cuerpo de esta decisión. Así se decide. • Copia simple de correspondencia de fecha dos (02) de Mayo de 2.005, enviada por la Sra. Belén Beatriz Lugo, al hoy demandado, notificándole al hoy demandado, de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento. Por cuanto dicha copia no fue atacada en forma alguna por la parte demandada, este Tribunal, de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 en el Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna y la aprecia con todo su valor, evidenciándose de la misma; que la parte demandada estaba en pleno conocimiento de la no prórroga del contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1º) de Febrero de 2.003. Así se decide. • Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha doce (12) de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 29, Tomo 72 de los libros respectivos. Por cuanto dicha documental al momento de la contestación de la demanda fue objetada, este Juzgador se reserva el analizar la misma más adelante en el mismo cuerpo de esta decisión. Así se establece. • Asimismo la parte actora promovió la declaración testimonial de la ciudadana Noemí García de Maman, titular de la Cedula de Identidad N° 2.124.702. admitida dicha probanza le fue fijada la oportunidad para su evacuación. De acta levantada por este Tribunal en fecha veintiocho (28) de Noviembre de 2.007, se evidencia que anunciado el acto, compareció la citada ciudadana, compareciendo la parte promovente de la prueba. Considera quien aquí decide que la testimonial promovida y evacuada por la parte actora, de conformidad con el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ha de ser desechada del cúmulo probatorio por varias circunstancias: es evidente el interés de la testigo en las resultas del juicio, a pesar de haber manifestado lo contrario, aunado a la circunstancia que con dicha declaración no se aporta nada para la solución de la controversia. Así se decide. • Por último promovió de conformidad con el Artículo 1.401 del Código Civil promovió la confesión del demandado contenida en su escrito de contestación a la demanda, referida a que si era cierto que había suscrito la transacción extrajudicial. Está probanza será analizada más adelante en el mismo cuerpo de esta decisión. Así se decide. Por su parte, el demandado anexó a su escrito de contestación y promovió durante el lapso respectivo, las siguientes pruebas: • Contrato de arrendamiento suscrito con la empresa “Cargill de Venezuela, C.A.”. Dicha documental fue atacada por la parte actora en tiempo hábil. Considera este Juzgador que dicha documental debe ser desechada del cúmulo probatorio por no guardar relación alguna con los hechos controvertidos en el presente juicio. Así se decide. • Copia de correspondencia enviada por él a la empresa “Administradora Rodríguez”, de fecha veintiocho (28) de Enero de 2.002. Dicha correspondencia igualmente fue impugnada por el actor en tiempo hábil, de conformidad por el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto la parte demandada no la produjo en original, es forzoso para quien aquí decide el desecharla del cúmulo probatorio, aunado a la circunstancia que la misma no guarda relación alguna con los hechos controvertidos en la presente causa. Así se decide. • Copia de consignación de telegrama colocado en el Instituto Postal Telegráfico, de fecha tres (03) de Abril de 2.007, remitido al hoy demandado, notificándole de la cesión del contrato de arrendamiento. Por cuanto dicha documental ya fue analizada en el cuerpo de esta decisión al analizar las probanzas traídas a losa autos por la parte demandante, es inoficioso el volver a pronunciarse sobre la misma. Así se decide. • Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha doce (12) de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 29, Tomo 72 de los libros respectivos. Por cuanto dicha documental al momento de la contestación de la demanda fue objetada, este Juzgador se reserva el analizar la misma más adelante en el mismo cuerpo de esta decisión. Así se establece. • Copias simples de las partidas de nacimiento de las menores hijas del demandado. Dichas copias fueron impugnadas por la parte demandante de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no trayendo la parte promovente los originales de las mismas a los autos, razón por la cual este Tribunal, las desecha del cúmulo probatorio, aunado a la circunstancia que las mismas no guardan relación alguna con los hechos controvertidos en la presente causa. Así se decide. • Copia certificada de expediente signado con el N° 2005-0259 de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, contentivo de consignaciones arrendaticias efectuadas por el hoy demandado a favor de la Sra. Belén Beatriz Lugo. Dichas copias no fueron impugnadas en forma alguna por la parte actora, razón por la cual quien aquí decide las aprecia con todo su valor, de conformidad con el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, pero las desestima del cúmulo probatorio por no guardar relación alguna con los hechos controvertidos en el presente juicio. Así se decide. Quedó demostrado en el presente juicio, la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes, tal y como se evidencia tanto del alegato esgrimido por la parte actora en su libelo, como por el contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes en fecha primero (1°) de Febrero de 2.003; asimismo quedó demostrado que la parte arrendadora notificó al arrendador, mediante telegrama, de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, notificación esta aceptada por el inquilino, quien se acogió en forma voluntaria al beneficio de la prórroga legal prevista en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, de actas se evidencia que vencida la prórroga legal, ambas partes, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha doce (12) de Septiembre de 2.006, bajo el N° 29, Tomo 72 de los libros respectivos, suscribieron una transacción extrajudicial mediante la cual, ambas partes, arrendadora y arrendatario, resolvieron en forma voluntaria el contrato de arrendamiento que los vinculaba, el cual comenzó a regir en fecha primero (1°) de Febrero de 2.003, con vencimiento el treinta y uno (31) de Julio de 2.006. Dicha documental fue apreciada con todo su valor probatorio al analizar las probanzas traídas a los autos por ambas partes en litigio y la misma, adminiculada con la confesión efectuada por el demandado al contestar la demanda al alegar que si era cierto el que había suscrito transacción extrajudicial, es apreciada con todo su valor probatorio, y así se decide. Ahora bien, la parte demandada, al contestar la demanda alegó las siguientes circunstancias, que de seguidas analizaremos: En primer término, alegó la ineficacia de la cesión que del contrato de arrendamiento se había efectuado, solicitando su nulidad, manifestando a tal efecto, que el precio de la misma fue un precio vil e irrisorio, razón por la cual lo impugnó, se permite este Juzgador observar que la cesión es un contrato efectuado entre cedente y cesionario, y son ellos los únicos que eventualmente pudieran impugnarla, y por ende, el precio de la misma es pactado entre ellos, razón por la cual tal defensa es desechada, y así se decide. Asimismo, alegó que la cesión del contrato de arrendamiento debió de haberle sido notificada mediante instrumento público o auténtico y no mediante un telegrama. Observa quien aquí decide, que el telegrama antes analizado fue apreciado con todo su valor, si constituye un medio idóneo para notificar de la cesión del contrato de arrendamiento. Quien aquí decide que la defensa esgrimida por el demandado relativo a la ineficacia de la cesión del contrato de arrendamiento, nada tiene que ver con el objeto fundamental de la demanda, que es el cumplimiento de una transacción extrajudicial, razón por la cual desecha todos los alegatos referidos a la ineficacia o no de tal cesión. Así se establece. Por último, la parte demandada alegó que si suscribió la transacción extrajudicial contenida en documento autenticado, pero que la misma, de conformidad con el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es ilegal, pues es violatoria de sus derechos como inquilino. De una lectura detallada de la transacción extrajudicial cuyo cumplimiento se solicita en este juicio, no observa quien aquí decide que se le hayan conculcado en forma alguna, los derechos del demandado, más por el contrario, se evidencia con meridiana claridad que una vez vencido el contrato de arrendamiento, así como su prórroga legal, se le concedió al arrendatario un plazo gracioso de seis (06) meses, para entregar el inmueble al hoy accionante libre de bienes y personas, en el mismo buen estado de mantenimiento en que lo recibió así como solvente por lo que respecta a sus servicios públicos. Analizadas todas y cada una de las pruebas traídas a los autos por las partes actora, determinada que estamos en presencia de un contrato contentivo de una transacción extralitem. Establece el Artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Asimismo el Artículo 1.141, ejusdem, establece: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1° Consentimiento de las partes. 2° Objeto que pueda se materia de contrato; y 3° Causa lícita.” Aplicado al caso que nos ocupa el artículo antes transcrito, se evidencia con meridiana claridad que los tres (03) requisitos antes mencionados, se cumplen a cabalidad en la transacción extrajudicial cuyo cumplimiento se solicita. Establece el Artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuera de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el Artículo 1.167 ejusdem, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Considera este Juzgador, que el demandado no logró demostrar a lo largo del proceso, el cumplimiento de su obligación contenida en la transacción extrajudicial o la causa que lo eximiera de su cumplimiento, lo que hace que prospere en un todo la demanda iniciadora del presente juicio, y así se decide. - IV - - D I S P O S I T I V A - En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así: PRIMERO: Declara CON LUGAR, la demanda que por cumplimiento de transacción extrajudicial contenida en documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha doce (12) de Septiembre de 2.006, bajo el N° 29, Tomo 72 de los libros respectivos, que incoara el ciudadano Melquíades Loreto Alvarado González, en contra del ciudadano Víctor Manuel López Silva, ambos ampliamente identificados en el inicio de esta sentencia. SEGUNDO: En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente: 1. A entregar a la parte actora, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, así como solvente en lo que a servicios públicos se refiere, el inmueble constituido por un apartamento identificado como 22-D, el cual forma parte de la Torre “D”, planta Nº 2, del edificio denominado Conjunto Residencial Yutaje, situado en la Avenida Sucre, entre la segunda y cuarta transversal de la Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda. 2. En pagar a la parte actora la suma de Cuatro Mil Doscientos Cincuenta y Cinco Bolívares Fuertes (Bs. F 4.255,00), por concepto de la cláusula penal, por la ocupación del inmueble luego de fenecida la fecha para la entrega del inmueble, a razón de Cincuenta y Siete Bolívares Fuertes con Cincuenta Céntimos (Bs. F 57,50), por setenta y cuatro días transcurridos desde el día primero (1°) de Febrero de 2.007, y hasta el día quince (15) de Abril de 2.007, ambos inclusive, más los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. 3. En pagar la suma de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 5.000,00), suma esta pactada en la transacción, por concepto de honorarios profesionales de abogados y ejecución judicial de la transacción. TERCERO: De conformidad con lo previsto en la disposición legal contenida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales. Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal establecido en el Artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con el Artículo 251 ejusdem. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 6 de Noviembre de 2009. 199º y 150º. El Juez, Dr. César A. Mata Rengifo La Secretaria Abg. Inés Belisario Gavazut En esta misma fecha, siendo las 1:53 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Abg. Inés Belisario Gavazut Asunto: AH18-V-2007-000088 CAM/IBG