TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cuatro (4) de noviembre de dos mil nueve (2009)
Años: 199º y 150º

Asunto: AP31-V-2009-0003697

Recibido y visto como ha sido el libelo de demanda y los recaudos anexos, presentado para su distribución en horas de despacho del día 27 de octubre de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, por la abogada María Rosalía Faría Pérez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 8.999, actuando en nombre y representación de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Inversiones 6-31, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 27 de abril de 1980, bajo el Nº42, tomo 28-A Pro., en cuya virtud pretende con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo de un inmueble cedido en arrendado al ciudadano Alexis Tovar Vizcarrondo, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.815.422, alegando como causa petendi el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos expresamente reclamados; el Tribunal en vista de la acción incoada, a los fines de su admisión observa:
I

La representación judicial de la parte actora alega en el libelo de demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que fundamenta su pretensión, lo siguiente:

“…Mi representada es propietaria de un inmueble consistente en apartamento signado con el Nº 9-B que forma parte del Conjunto Residencial ISLA DE AVES, Torre Sur, piso 9, ubicado en la Avenida Oeste de la Urbanización Manzanares jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda (…) mediante contrato celebrado con el Ciudadano ALEXIS TOVAR VIZCARRONDO (…) por el término de un año fijo contado a partir del 1 de diciembre de 2.007 hasta el 01 de diciembre de 2.008 (…) según se evidencia de documento que fue autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 06 de diciembre de 2007, anotado bajo el número 24 TOMO 71, el cual anexo marcado B contrato que se convirtió A TIEMPO INDETERMINADO, al prorrogarse por un año más el referido contrato, fijándose un nuevo canon de arrendamiento (…) Es de observar que las condiciones del contrato de arrendamiento que fue prorrogado quedaron indicas en correspondencia de fecha 22 de septiembre de 2008 enviada por mi representada a el (sic) arrendatario Sr Alexis Tovar, quien firmó la misma en calidad de aceptación en fecha 9 de octubre de 2008 (…) Por las razones precedentemente expuestas, ciudadano juez, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a) (…) comparecemos ante su competente autoridad a fin de demandar, (…) En el DESALJO del Apartamento…”

En atención a los hechos alegados en el precitado libelo de demanda, aprecia el Tribunal que en la cláusula novena del contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la relación procesal, se acordó lo siguiente:

“NOVENA: El plazo de duración de este contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de diciembre de 2.007 hasta el 01 de diciembre de 2.008, este término se podrá prorrogar por lapsos de un (1) año, si una de las partes da aviso a la otra, expresando por escrito su deseo de hacer un nuevo Contrato o fijar posibles prorrogas que pueda sufrir el mismo, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento de este Contrato o de una cualquiera de sus prorrogas”.

Asimismo, en el pretenso instrumento privado (carta misiva) de fecha 22 de septiembre de 2008, enviado al arrendatario Alexis Tovar Vizcarrondo, quien según afirma la propia abogada María Faría Pérez la recibió conforme en fecha 9 de octubre de 2008, se estipuló lo siguiente:

“…Nos dirigimos a UD. para comunicarle que el contrato de arrendamiento por el Apto Nº 9-B, ubicado en el Conjunto Residencial Isla de Aves, Torre Sur, Piso 9, Urb. Manzanares, Municipio Baruta, Caracas, propiedad de mi representada, suscrito el día 06-12-2.007, vencerá el 01 de Diciembre de 2.008, significándole que estamos dispuestos a prorrogarlo por un (1) año más a partir del día 01-12-2.008 hata (sic) el 01-12-2.009 con un monto del canon de arrendamiento mensual que será de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIARES (…) Le agradezco firmar copia de la presente comunicación en prueba de aceptación…”

Por consiguiente, de acuerdo con lo antes expuesto, este operador jurídico estima pertinente examinar e interpretar in limine la voluntad real de las partes contratantes, en cuanto al término de duración de su relación arrendaticia, tomando en cuenta el principio de buena fe contractual ex artículo 1.160 del Código Civil, y lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, la inteligencia de la citada cláusula novena contractual pone de manifiesto, que las partes conforme al principio de la libre autonomía para contratar, convinieron en establecer que la duración de su relación arrendaticia sería por el término fijo de un (1) año, contado a partir del día 1 de diciembre de 2007, al día 1 de diciembre de 2008. Seguidamente, comenzó a transcurrir el término adicional de prorroga convencional de un (1) año, contado da partir del día 1 de diciembre de 2008, exclusive, con fecha de vencimiento el día 1 de diciembre de 2009. Y a partir de esta última fecha, de ser el caso, comenzará a transcurrir el plazo de la prorroga legal ex vi legis artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entonces, del contenido del contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda se desprende, que la intención real de las partes siempre ha sido la de suscribir una relación arrendaticia por tiempo determinado, sin solución de continuidad, contada a partir del día 1 de diciembre de 2007. La misma intención se patentiza en el instrumento privado (carta misiva) de fecha 22 de septiembre de 2008; conforme a la cual las partes convinieron en prorrogar por un (1) año más el término de duración del contrato, hasta el día 1 de diciembre de 2009.
Ahora bien, la institución del contrato de arrendamiento se encuentra marcada por el orden público, ex artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor del cual los derechos que allí se establecen para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Situación de derecho que debemos analizar de manera concordada con lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil, a tenor del cual no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.
Sin embargo, se advierte que la representación judicial de la parte actora interpone la demanda en fecha 27 de octubre de 2009, haciendo valer la pretensión de desalojo fundamentada en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin tomar en cuenta que aún se encuentra vigente el plazo establecido en la carta misiva de fecha 22 de septiembre de 2008.
Al respecto, es menester precisar que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las casuales taxativas que allí se especifican.
De lo anteriormente expuesto, se colige la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica temporal de una convención arrendaticia, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, la única vía posible es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema. Contrariamente, no podrá exigirse judicialmente el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado.
En efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 834, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableció el siguiente criterio:

“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.391, del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, determinó lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).

Finalmente, se invoca la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043:

“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

Corolario de todo lo antes expuesto, se deduce con claridad meridiana que la relación jurídica arrendaticia sub examine es a tiempo determinado; sin que hasta la fecha haya operado la tácita reconducción arrendaticia pues no se ha materializado el supuesto de hecho contemplado en el artículo 1.600 del Código Civil, a tenor del cual si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Tal precepto legal se debe adminicular con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem, en cuya virtud los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Por consiguiente, contrariamente a la afirmación que esgrime la parte accionante, en cuanto a que el contrato accionado quedó a tiempo indeterminado, estima este operador jurídico que entre Inversiones 6-31, C.A., y Alexis Tovar Vizcarrondo, se acordó suscribir una relación arrendaticia por tiempo determinado con fecha de vencimiento el día 1 de diciembre de 2009; ergo, resulta contrario a derecho aspirar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato escrito por tiempo determinado, como erróneamente pretende la parte accionante, y para ello se insiste en que según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado, lo cual no es el caso de autos; así se decide.-

-II-

Con fundamento en las disposiciones legales y jurisprudenciales antes expuestas, así como en la propia afirmación de hecho que esgrime la representación judicial de la parte actora en su escrito de demandada, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Inadmisible la demandada incoada por Inversiones 6-31, C.A., contra el ciudadano Alexis Tovar Vizcarrondo, sobre la base de los dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los cuatro (4) días de noviembre de 2009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González

En la misma fecha siendo laS 2:09 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González