TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once de noviembre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2008-002246

PARTE ACTORA: INMOBILIARIA LATINA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 22 de Febrero de 1956, bajo el No. 22, Tomo 1-A, ARRAYAN, C.A. inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y Estado Miranda, en fecha 02 de junio de 1966, bajo el N° 24, Tomo 33-A, LARAGON, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 02 de junio de 1966, bajo el N° 38, Tomo 31-A, sociedades mercantiles representadas en juicio por los abogados Luis A. Bermúdez Mata y Omar E. Bemúdez Adrianza, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 11.979 y 77.990, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: NOLBERTO BALLESTERO CAMACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.808.684, representado en juicio por el abogado en ejercicio, Andrés Figueroa, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 50.442, en su condición de defensor judicial designado.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta.

I
Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, el día 22 de septiembre de 2.008, correspondiéndole el conocimiento del mismo, a este Juzgado, previo sorteo de Ley.

La representación judicial de la parte actora, manifiesta en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que sus representadas son legítimas propietarias de un inmueble constituido por una Oficina distinguida con el No. 803, piso 8, del edificio “OFICENTRO”, situado en la avenida Baralt, esquina de Piñango a Llaguno, Municipio Libertador, según documento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, el 14 de julio de 1966, bajo el No. 2 al 4vto, Tomo 2, protocolo III.
2.- Que la empresa LARAGON, C.A, facultó por medio de poder debidamente autenticado, a suscribir documento privado contentivo de CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, con el ciudadano NOLBERTO BALLESTERO CAMACHO, el cual tuvo por objeto la venta del ya identificado inmueble.
3.- Que el precio de la venta establecido fue la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000), que el comprador pagaría de contado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Cantidad de la cual el comprador entregó DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. 10.000), en calidad de garantía e imputable al precio de la venta a la fecha de protocolización del documento definitivo.
4.- Que los contratantes convinieron un plazo de sesenta (60) días, contados a partir de la fecha de la firma del citado documento privado para efectuar la protocolización definitiva de la venta. Estableciéndose como cláusula penal, que si las causas de no realizar la venta eran imputables a EL VENDEDOR, éste se obligaba a devolver la suma de dinero entregada en calidad de arras, más Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000); y si fuere por causa imputables a EL COMPRADOR, operaría de pleno derecho la resolución del contrato, sin necesidad de aviso ni de sentencia y la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000) entregada en arras, quedaría a favor de LA VENDEDORA, por daños y perjuicios.
5.- Que llegado el día de la firma del documento definitivo, es decir, el 4 de junio de 2007, EL COMPRADOR, no hizo acto de presencia, ni por sí ni por medio de apoderado alguno, en la oficina de registro correspondiente, para obtener el documento definitivo de compra venta.
6.- Que ante el incumplimiento del ciudadano NOLBERTO BALLESTERO CAMACHO, ya identificado, con sus obligaciones contractuales, procedió a demandar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA de fecha 04 de abril de 2007, la entrega del inmueble objeto del mismo, el pago de la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por haber operado la cláusula penal en su contra y para compensar la disminución en el poder adquisitivo, solicitó la corrección monetaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
A través de auto dictado en fecha 25 de septiembre de 2008, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral.
Practicadas conforme a derecho los trámites destinados a lograr la citación personal y por carteles de la parte demandada, ante la no comparecencia de la misma, y a petición de parte interesada, este Juzgado procedió a designarle como defensor judicial al abogado en ejercicio, Andrés Figueroa, ya identificado; profesional del derecho que, previa formalidades de ley, dio contestación en los términos siguientes:
Dejó constancia de haberse trasladado al inmueble objeto del presente juicio, y como nadie atendió su llamado, dejó nota escrita junto al cartel de citación fijado por la Secretaría de este Juzgado, con sus números de teléfonos, no recibiendo ninguna comunicación.
Opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del citado código adjetivo, alegó la falta de cualidad activa, aduciendo que de la documentación anexa al libelo, se ignora por completo, quién es el verdadero propietario del inmueble en litigio. Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada, invocando el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
A través de decisión dictada el 06 de agosto de 2009, el Tribunal declaró subsanadas las cuestiones previas alegadas por el defensor judicial.
Mediante auto dictado el 28 de Septiembre de 2009, el Tribunal procedió a fijar los límites de la controversia y abrió el juicio a prueba por un lapso de cinco días de despacho, de acuerdo a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Lapso durante el cual sólo la representación actora hizo valer las pruebas documentales ya cursantes en autos, admitidas por auto expreso, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Juzgado pasa a dictar el fallo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

Pretende la representación judicial de la parte accionante la resolución del contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, que aduce celebró en fecha de forma privada, con la parte demandada, en fecha 04 de abril de 2007, sobre un inmueble constituido por una oficina distinguida con el No. 803, ubicada en el piso 8 del edificio “OFICENTRO”, situado en la avenida Baralt, esquina Piñango a Llaguno, Municipio Libertador, con fundamento en el incumplimiento del demandado en su carácter de comprador, en suscribir el documento definitivo de venta.

En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de opción de compra venta, deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del comprador, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La representación judicial de la actora acompañó a la demanda, los siguientes documentos:
1.- Documentos autenticados por ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta, el 13 de marzo de 2008, bajo el Nos. 08 y 09, Tomo 37, los cuales arrojan valor probatorio en juicio, al no haber sido tachados por el demandado, en forma alguna; y de cuyos instrumentos se desprende la representación judicial del abogado que se presenta y actúa en nombre de las demandantes, INMOBILIARIA LATINA, C.A., LARAGON, C.A. y ARRAYAN, C.A., y así se establece.
2.- Copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 14 de julio de 1966, bajo el No. 2, tomo 2, protocolo 3º, la cual es valorada por este Despacho, de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil en armonía con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo instrumento se desprende la cesión que sobre el inmueble en litigio, realizara INMOBILIARIA LATINA, C.A. a LARAGON, C.A.
3.-Documento privado con fecha 4 de abril de 2007, el cual quedó reconocido en autos, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y con el cual queda demostrado en juicio que, en dicha fecha, la empresa INMOBILIARIA LATINA, C.A. y el ciudadano NOLBERTO BALLESTERO CAMACHO, celebraron un contrato de Opción de Compra Venta, a través del cual la primera se obligó a vender al citado ciudadano el inmueble constituido por la oficina 803, del edificio OFICENTRO, ubicado en la avenida BARLT, esquina Piñango a Llaguno, en un plazo de sesenta (60) días, contados a partir de la mencionada fecha.
Por su parte, el demandado a través del defensor judicial designado, en la oportunidad legalmente establecida para contestar la demanda, además de rechazar, negar y contradecir en todas sus partes la demanda incoada, invocando el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, alegó la falta de cualidad actora, bajo el argumento de no evidenciarse de los recaudos aportados al libelo, quién es el verdadero propietario del bien en litigio. Defensa previa que este Juzgado, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pasa a resolver:

En tal sentido, se señala que la cualidad es la legitimación a la causa, la cual deviene de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante.

Se trata el presente asunto de una acción resolutoria de contrato de opción de compra, en la cual conforme a la norma que sirve de sustento legal del presente juicio, esta es, el artículo 1167 del Código Civil, el ejercicio de la misma le es asignada a uno de los contratantes, ante el incumplimiento contractual del otro. Lo que permite señalar que la titularidad de la acción de resolución está atribuida a cualquiera de los contratantes. Observándose en el asunto en estudio, que una de las empresas que fungen como actoras se corresponde precisamente con la persona jurídica que en calidad de vendedora suscribió el contrato, cuya resolución es accionada, aunada al carácter de copropietaria con las otras sociedades mercantiles que accionan, afirmándose por tanto, que la parte actora tiene la titularidad y por ende la legitimación de ley para intentar la acción resolutoria bajo decisión, y así se establece.
En consecuencia, la falta de cualidad del actor invocada por la parte demandada en el presente juicio, es desechada y declarada improcedente en derecho y así se establece.
Tal como se indicara con anterioridad, la actora intenta la acción de resolutoria de contrato, aduciendo un incumplimiento de la demandada, con el contenido de las cláusulas contractuales, en el sentido que, llegado el día (04 de junio de 2007), el demandado no hizo acto de presencia en la oficina de registro correspondiente.

Cabe destacar que, el demandado a través del defensor judicial designado, al dar contestación al fondo, rechazó, negó y contradijo de forma expresa la demanda incoada.

Planteada en tales términos el asunto analizado, debe este Juzgado, destacar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que, quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla y quien pretenda haber sido libertado de ella, tiene la responsabilidad de probar el pago o el hecho que la haga extintiva.

Se desprende del estudio de las actas que la parte actora, aportó al libelo de demanda, original de documento privado contentivo del contrato, cuya resolución es accionada, previamente valorado por este Despacho. Con la referida prueba documental, quedó demostrado en autos el ya mencionado vínculo contractual, siendo de importancia resaltar el contenido de las siguientes cláusulas contractuales:

“SEGUNDA: El precio de esta opción de compra-venta es la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000), que EL COMPRADOR pagará EL VENDEDOR en operación de contado, al momento de la protocolización del respectivo documento de compra venta.
TERCERA: EL VENDEDOR declara haber recibido de EL COMPRADOR la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000) en calidad de garantía por la operación aquí convenida y dicha suma será imputada al precio de venta en la fecha de protocolización del documento respectivo. (…).
CUARTA: LA VENDEDORA y EL COMPRADOR convienen un plazo de SESENTA (60) días, contados a partir de la fecha de la firma de este documento, para efectuar la protocolización definitiva del documento respectivo, por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo. Si la citada operación de compra-venta no pudiese ser protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro respectiva en el plazo señalado, por causa o motivo imputable a EL COMPRADOR, este contrato quedará rescindido de pleno derecho, sin necesidad de previo aviso especial no sentencia judicial que así lo declare, y LA VENDEDORA podrá disponer libremente del inmueble a su libre criterio, en cuyo caso la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000) quedará en beneficio de LA VENDEDORA, en calidad de resarcimiento por los daños y perjuicios que se hubiesen ocasionado por la no firma del presente documento. Igualmente, si la imposibilidad de firmar el presente documento fuese por causas o motivos imputables a LA VENDEDORA, esta reintegrará a EL COMPRADOR la cantidad de Diez Millones (Bs. 10.000.000) de bolívares recibidos, en calidad de daños y perjuicios ocasionados a EL COMPRADOR mas Diez Millones de bolívares (Bs. 10.000.000).”.

Es el caso, que de conformidad con lo previsto en el Código Civil en los artículos, 1.133, que establece la definición del contrato; 1.159 que dispone que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes; 1.160, que reza los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley; y concretamente el 1.167, prevé que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar de ello; entre otras disposiciones que rigen en materia contractual invocadas por la accionante como sustento legal de la demanda incoada.

Es así, como este Juzgado concluye que, la pretensión deducida está tutelada por el ordenamiento jurídico, aunado a que, los hechos afirmados en el libelo se corresponden con el supuesto de hecho consagrado en la norma contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, estos es, la resolución del contrato, ante el supuesto de incumplimiento por uno de los contratantes y así se establece.
Así pues, consta de las actas que la parte actora aportó a los autos el documento privado contentivo de la obligación cuyo incumplimiento se le atribuye al demandado; cumpliendo por tanto, con la carga procesal que le correspondía, consagrada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, seg´pun el cual, quien pretenda la ejecución de una obligación debe probarla. Con la referida prueba documental, la cual –como se dijo- de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en juicio, se evidencia la obligación de comprar el inmueble en litigio, asumida por el demandado, por una suma de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 50.000), y de otorgar previo pago del precio, el documento de venta, dentro de un plazo de sesenta días contados a partir de la firma del mencionado instrumento privado.
En ese mismo orden de ideas, y por mandato expreso de la citada norma adjetiva, cabe señalar, que al demandado le incumbía desarrollar una actividad probatoria que le favoreciera, atinente a la demostración –de ser el caso- de haber cumplido con su obligación contractual de pagar el precio de la venta y de haber comparecido a suscribir el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro competente; en su defecto, demostrar algún hecho extintivo de la misma, o cualquier elemento fáctico que desvirtuara la pretensión deducida en juicio.
En el asunto en estudio, consta de las actas que el demandado en modo alguno desarrolló actividad probatoria. Circunstancia que conduce a este Despacho a afirmar el incumplimiento contractual que le atribuye, y así se establece.
No puede pasar por alto este Juzgado, que dentro de lo pretendido por la accionante, se encuentra la indexación de la suma condenada a pagar. Petición que este Juzgado desestima por resultar improcedente en derecho, en virtud de que de conformidad con lo establecido en el artículo 1276 del Código Civil, “cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras”. Y en el asunto planteado, consta del contrato, cuya resolución se pretende, que los contratantes estipularon la forma en que se indemnizarían los daños y perjuicios que se ocasionaren por el incumplimiento, siendo ésta, que la cantidad entregada por el demandado en su carácter de comprador, quedaría a favor de la actora en su condición de vendedora; por lo que de acordarse la corrección monetaria peticionada, se estaría infringiendo la norma sustantiva previamente señalada y alterándose los términos y condiciones bajo las cuales se celebró dicha contratación, y así se establece..
III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentara la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA LATINA, C.A., ARRAYAN, C.A. y LARAGON, C.A., contra el ciudadano NOLBERTO BALLESTERO CAMACHO, antes identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato celebrado por las partes el 4 de abril de 2007; y en consecuencia de ello, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el inmueble objeto del mismo constituido por una Oficina distinguida con el No. 803, piso 8, del edificio “OFICENTRO”, situado en la avenida Baralt, esquina de Piñango a Llaguno, Municipio Libertador del Distrito Capital; quedando las sumas de dinero entregadas por el demandado a la actora con ocasión de la negociación resuelta, a favor de las empresas demandantes, a título de indemnización, conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del ya mencionado contrato.

Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE, REGISTRESE, Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 11 días del mes de noviembre de 2009.
La Jueza,

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental

Jacquelin del Valle Rivas

En esta misma fecha, siendo las 10.21 a.m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental

Jacquelin del Valle Rivas