TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintitrés de noviembre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2009-001543

PARTE DEMANDANTE: FRANCESCO F. MURO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-541.183, representado en juicio por la abogada, Prisca Malavé, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 21.555.

PARTE DEMANDADA: METALMECANICA BEAS, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil ii DE LA circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 21 de marzo de 1991, bajo el No. 56, Tomo 101-A Sgdo, representada en el presente juicio por los abogados en ejercicio, José G. Vergine P., Jaime R. González Alayón y Gledys Hernández Durán, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 59.135, 88.777 y 131.239, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 25 de mayo de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que su representado por intermedio de la ciudadana MARIA CERONE de MURO, titular de la cédula de identidad No. E-758.734, dio en arrendamiento a la empresa mercantil METALMECANICA BEAS, C.A., ya identificada, un local comercial constituido por un lote de terreno distinguido con el No. 1, ubicado en el kilómetro 7, carretera que conduce de Petare a Santa Lucía, sector Filas de Mariche, Municipio Sucre del estado Miranda, a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del estado Miranda, el 02 de marzo de 2005, bajo el No. 75, Tomo 10. Existiendo un contrato anterior a éste último, de fecha 22 de julio de 2003.
2.- Que el canon mensual fue estipulado en Doscientos Bolívares (Bs. 200), pagaderos dentro de los cinco primeros días de cada mes anticipado. Y para el mes de mayo de 2007, el canon se estableció en Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 240), tal como consta de recibo marcado con la letra “C”.
3.- Que la demandada ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, todos los meses del año 2008, y enero a abril de 2009, a razón de Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 240), cada uno.
4.- Que en virtud de dicho incumplimiento procedió a demandar a la citada sociedad mercantil, para que convenga o en su defectos sea condenada en el desalojo del inmueble arrendado, con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por vía subsidiara, al pago de la cantidad de Cinco Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 5.520), correspondiente a las 23 mensualidades dejadas de pagar por pensiones.

A través de auto dictado el día 27 de mayo de 2009, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

Practicadas como fueron las gestiones destinadas a lograr la citación personal y por carteles de la demanda, en fecha 27 de octubre de 2009, comparecieron, la parte demandada, por intermedio de apoderado judicial, se dio por citado en juicio, Y en la oportunidad legal se dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada.
Admitió que era cierto que suscribió contrato de arrendamiento con la parte actora por el local comercial ya identificado en autos; manifestando igualmente, que nunca ha dejado de pagar los cánones, y siempre ha cumplido con el contrato, el cual se recondujo.
Que los pagos los ha consignado por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas.
Rechazó formalmente la cuantía de la demanda, calificándole como exagerada y temeraria.
Que no existe en el libelo prueba alguna de la necesidad que dice la actora de utilizar el inmueble.

Abierto el juicio a pruebas, la representación de la parte demandada, además de reproducir el mérito favorable de autos, promovió el documento poder y copia certificada del expediente de consignaciones, como prueba de su cumplimiento con el pago de las pensiones. Pruebas que fueron admitidas por auto de fecha 06 de noviembre de 2009.

La representación actora en fecha 09 de noviembre de 2009, hizo valer las pruebas documentales producidas en autos, las cuales fueron admitidas mediante auto dictado el día 10 del citado mes y año.

II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por un local comercial construido sobre un lote de terreno distinguido con el No. 1, ubicado en el kilómetro 7, carretera que conduce de Petare a Santa Lucía, sector Filas de Mariche, Municipio Sucre del estado Miranda, que manifiesta fue dado en arrendamiento a la empresa mercantil METALMECANICA BEAS, C.A.; aduciendo que dicha compañía, en su condición de arrendataria, ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, todos los meses del año 2008, y enero a abril de 2009, a razón de Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 240), cada uno.

Por su parte, la representación de la demandada, en la oportunidad legalmente establecida para contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, aduciendo no ser cierto el incumplimiento que le es atribuido, ya que los cánones se encuentran consignados por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas; y que efectivamente existe una relación arrendaticia que data desde el año 2003.

En ese sentido, la demanda incoada está fundamentada, además de la normativa civil sustantiva, en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, que establece:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.…”.

La representación judicial de la actora acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Documento autenticado por ante la Notaría Octava del Municipio Sucre, el 29 de enero de 2008, bajo el No. 38, Tomo 05, el cual arroja valor probatorio en el presente juicio; y de cuyo estudio se constata la representación judicial de la abogada que se presenta y actúa en nombre de la parte actora, y así se establece.

2.- Documento autenticado por ante la Notaría Octava del Municipio Sucre, el 02 de marzo de 2005, bajo el No. 75, Tomo 10, no tachado en forma alguna, desprendiéndose de dicho instrumento la relación arrendaticia que existe entre las partes y así se establece.

3.- Copia simple de documento privado, al cual este Juzgado no le concede valor probatorio alguno, pues no se corresponde con ninguno de los documentos que conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, resulta válido aportar en juicio, en fotostato simple, y así se establece.

Abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la demandada, hizo valer las siguientes pruebas:

1.- Hizo valer el instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, el 24 de septiembre de 2009, bajo el No. 09, Tomo 92, de cuyo documento, se determina la representación judicial de los abogados que actúan en nombre de la empresa demandada, y así se establece.

2.- Copia certificada expediente por el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, la cual será analizada y valorada más adelante, y así se establece.

El apoderado actor, hizo valer dentro de la etapa probatoria, además de los documentos traídos con el libelo, copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, el 15 de junio de 1977m bajo el No. 26, Tomo 38 y actuaciones evacuadas por ante el Juzgado 3º de Primera Instancia en lo Civil del Distrito Federal y Estado Miranda, el 17 de abril de 1986, a cuyas documentales este Despacho, les concede valor probatorio, no siendo tachadas en forma alguna por la demandada.

Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, y ante la admisión del demandado, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes, la cual data desde 2003, año en el cual suscribieron el primer contrato; y siendo efectivamente, la demandada, la arrendataria en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Es así, que debe afirmarse que, correspondía a la empresa demandada, la demostración en autos, bien de haber cumplido con el pago de los cánones arrendaticios señalados en la demanda como no pagados e insolutos, y como fundamento de la acción incoada; o en tal caso, la demostración del hecho extintivo de la obligación reclamada, para con ello, desvirtuar la pretensión deducida.

En ese sentido, la parte demandada a los fines de demostrar la solvencia con el pago de los cánones, en los cuales se sustenta la acción de desalojo incoada, produjo a los autos, copia certificada del expediente de consignaciones tramitado por ante el Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, del cual –afirma- se constata el pago de las referidas pensiones y por tanto, la falta de fundamento fáctico y jurídico de la demanda incoada.

Corresponde a este Juzgado señalar previo al estudio de las referidas consignaciones, a los efectos de determinar el cumplimiento o no del demandado con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias, que -en principio- conforme a lo establecido en la norma sustantiva previamente señalada, el arrendatario está en la obligación de pagar las pensiones en los términos contractualmente previstos; y en caso de que el arrendador rehusare recibir el pago, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 51), establece un lapso de 15 días siguientes al vencimiento, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación arrendaticia, por lo que realizada la consignación fuera de tales lapsos, el contractual o el legal, el pago debe tenerse, si bien efectuado, pero de forma extemporánea.

De acuerdo a lo establecido en el contrato cuya extinción se pretende, celebrado en fecha 02 de marzo de 2005, cláusula cuarta, el pago del canon debía efectuarse dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes anticipado, vale decir, que el mes de junio de 2007, desde el orden contractual, tenía que se pagado, dentro de los primeros cinco días del mes de junio de 2007. Afirmándose que el lapso legal de 15 días para la consignación, comenzaba a correr desde el día 6 al día 20 de junio de 2007, y así sucesivamente.

Precisado lo anterior, este Juzgado a tenor de lo dispuesto en la mencionada disposición en armonía con la norma contenida en el literal a) del artículo 34 del mismo texto legal, en la cual se fundamenta la acción de desalojo incoada, pasa a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas, a los efectos de determinar la solvencia o no del demandado con su obligación de pago que fuere reclamada:

MES DEMANDADO FECHA DE LA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE
CONSIGNACIÓN
Junio 2007 19-09-2007 06-06-07 al 20-06-07
Julio 2007 19-09-2007 06-07-07 al 20-07-07
Agosto 2007 19-09-2007 06-08-07 al 20-08-07
Septiembre 07 19-09-2007 06-09-07 al 20-09-07
Octubre 07 10-10-2007 06-10-07 al 20-10-2007
Noviembre 07 10-12-2007 06-11-2007 al 20-11-2007

Diciembre 07
10-12-2007
06-12-2007 al 20-12-2007
Enero 08 09-01-2008 06-01-2008 al 20-01-2008
Febrero 08 06-03-2008 06-02-2008 al 20-02-2008
Marzo 08 06-03-2008 06-03-2008 al 20-03-2008
Abril 08 10-04-2008 06-04-2008 al 20-04-2008
Mayo 08 09-05-2008 06-05-2008 al 20-05-2008
Junio 08 13-06-2008 06-06-2008 al 20-06-2008
Julio 08 07-08-2008 06-07-2008 al 20-07-2008
Agosto 08 25-09-2008 06-08-2008 al 20-08-2008
Septiembre 08 25-09-2008 06-09-2008 al 20-09-2008
Octubre 08 07-11-2008 06-10-2008 al 20-10-2008
Noviembre 08 07-11-2008 06-11-2008 al 20-11-2008
Diciembre 08 17-12-2008 06-12-2008 al 20-12-2008
Enero 09 12-01-2009 06-01-2009 al 20-01-2009
Febrero 09 09-02-2009 06-02-2009 al 20-02-2009
Marzo 09 03-03-2009 06-03-2009 al 20-03-2009
Abril 09 06-04-2009 06-04-2008 al 20-04-2009

En primer lugar debe precisarse que, de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que resulte procedente la acción de desalojo, con fundamento en la falta de pago de cánones, se requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, vale decir, debe tratarse de meses próximos, seguidos, inmediatos.

Dicho lo expuesto, cabe afirmar que ambas partes han admitido en autos, que la demandada ocupa el inmueble en litigio, y que la contraprestación mensual, acordada es la suma de Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 240,oo), por lo que, tales hechos quedan fuera del debate probatorio y por tanto, se declara que, la relación arrendaticia entre los litigantes quedó demostrada en juicio, y así se establece.

En relación a la falta de pago de los cánones en el cual se sustenta la acción de desalojo incoada, este Juzgado una vez estudiada y revisadas las consignaciones efectuadas, determina, que las mismas se relacionan al expediente No. 2007-1496, siendo el depositante o consignatario, la demandada, METALMECANICA BEAS, C.A., a favor de la ciudadana Maria Cerone de Muro, cada uno, a razón de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo). Así pues, consta de dichas consignaciones, por una parte que las pensiones correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de 2007, noviembre de 2007, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, fueron consignados por ante el juzgado competente, fuera de la oportunidad consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, dentro de los quince días siguientes al vencimiento del tiempo contractual de pago, y así se establece.

Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes; y siendo efectivamente, la demandada la arrendataria en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos; o en su defecto, conforme al procedimiento de consignación regulado a tal efecto, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que al haberse verificado en juicio, el incumplimiento por parte de la arrendataria, de cuyo análisis de las consignaciones, se constató la extemporaneidad de las mismas, trae como consecuencia, la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, con fundamento en lo consagrado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya cantidad de dinero se encuentra consignada a favor del beneficiario, motivo por el cual no se condena a su pago, y así se declara.

III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó el ciudadano FRANCESCO MURO contra la sociedad mercantil METALMECANICA BEA, C.A., ya identificadas. En consecuencia, se declara extinguido el contrato arrendaticio celebrado por las partes; y en tal sentido, se condena a la demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado constituido por un local comercial constituido por un lote de terreno distinguido con el No. 1, ubicado en el kilómetro 7, carretera que conduce de Petare a Santa Lucía, sector Filas de Mariche, Municipio Sucre del estado Miranda,; y al pago de las costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 23 días del mes de noviembre de 2009.
La Jueza

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Karem Benitez

En esta misma fecha (23 de noviembre de 2009) siendo las 2.15 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,

Karem Benitez