REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 26 de noviembre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2009-000596

PARTE DEMANDANTE: CONCEPCION ARABIA GARCIA RAVELO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.569.827, representada en juicio por los abogados, Rosenkrans José Rodríguez Zerpa y Esther Eunice Troconis Ríos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 37.326 y 74.723, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOANA V. SANCHEZ ZURITA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.280.777, representada en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Gregorio Ramón Gómez Sequera, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 101.366.

MOTIVO: DESALOJO.
I

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 18 de marzo 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación judicial de la actora, en el libelo de la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que a mediados del año 2002, por motivos familiares su representada, se vio en la necesidad de trasladarse por un (01) año a Europa, específicamente a España, con la finalidad de ver las posibilidades de fijar su residencia en ese país, y optó por arrendar su única vivienda principal, en consecuencia, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un año, con la ciudadana JOANA V. SANCHEZ ZURITA, ya identificada, sobre un inmueble ubicado en el Edificio Nilo, piso 4, No. 19, en la Avenida Uslar, Calle No. 12, Vista Alegre, Parroquia Paraíso, Municipio Libertador, Caracas.
2.- Que dicha relación arrendaticia comenzó en fecha 15 de octubre de 2002, y debió terminar en fecha 15 de octubre de 2003, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
3.- Que su representada requiere su inmueble para vivir, ya que es el único techo que posee y desde el año 2005, fecha de su regreso al país, notificó por escrito y verbalmente a la arrendataria, que requería su apartamento pero la arrendataria solicitó un tiempo para conseguir donde mudarse, y se le concedió tres (03) años, por lo tanto el tiempo de duración del contrato de arrendamiento fue originalmente de un (01) año únicamente, y que se ha ido prorrogando automáticamente hasta la fecha de hoy, operando la tácita reconducción.
4.- Que a partir del año 2006, se le ha ido notificando a la arrendataria la disposición y la urgente necesidad que tiene su representada de ocupar el inmueble de su propiedad, solicitándole la desocupación voluntaria del inmueble, ya que en la actualidad vive alquilada en una habitación de un apartamento ubicado en la ciudad de Guarenas, Estado Miranda, pagando un canon de arrendamiento la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.600,00), y que por la distancia hacia la capital se le dificulta tener un trabajo estable que le permita tener una calidad de vida digna como siempre la tuvo; que cada vez agudiza mas su situación personal por la negativa de la arrendataria de desocupar voluntariamente el inmueble de su propiedad.
5.- Que ante dicha necesidad procedió a accionar el desalojo a la ciudadana JOANA V. SANCHEZ ZURITA, para que voluntariamente desocupe el inmueble para ocuparlo y vivir en él, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A través de auto dictado el día 20 de Marzo de 2.009, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

Citada como fue la demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en la oportunidad legal correspondiente y debidamente asistida de abogado, a través de escrito, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Aceptó formalmente que entre su persona y la ciudadana CONCEPCIÓN ARABIA GARCIA RAVELO, celebraron un contrato de arrendamiento que en principio se estableció a tiempo determinado de un año con la ciudadana, antes señalada, y el cual comenzó en fecha 15 de octubre de 2002, y se debió terminar en fecha 15 de octubre de 2003.
Afirmó y aceptó que desde la fecha de su vencimiento no se firmó nuevo contrato por lo que operó la tacita reconducción, y que la ciudadana en la relación arrendaticia CONCEPCIÓN ARABIA GARCIA RAVELO, que sostuvo con su persona, se prorrogó sucesivamente y nunca fue notificado de la no prorroga.
Adujo que actualmente esta corriendo otro periodo contractual de prorroga y nunca ha comenzado a correr el periodo de prorroga legal señalado en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento.
Solicitó el tiempo de PRORROGA LEGAL que se le concede en calidad de arrendataria, desde el 15 de octubre de 2002, hasta la presente fecha 02 de noviembre de 2009, transcurriendo siete años y 17 días, conforme a lo previsto en el literal c) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Abierto el juicio a pruebas, la actora promovió las documentales y testimoniales, las cuales fueron oportunamente admitidas, salvo su apreciación en la definitiva. Asimismo, llegada la oportunidad para la declaración testimonial se declaró desierto el acto en vista que no compareció el testigo.

II

Del estudio realizado al libelo de demanda, constata este Despacho que, la parte actora intentó acción de desalojo, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, pretendiendo –en consecuencia- la entrega del inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento No. 19, ubicado en el Edificio Nilo, piso 4, en la Avenida Uslar, Calle No. 12, Vista Alegre, Parroquia Paraíso, Municipio Libertador, Caracas, que aduce ocupa la parte demandada en calidad de arrendataria, en virtud del contrato arrendaticio celebrado en fecha 16 de octubre de 2002, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador, con fundamento en la necesidad urgente que tiene de su inmueble, en razón de vivir alquilada en una habitación de un apartamento situado en la población de Guarenas, estado Miranda, y la distancia le dificulta tener un trabajo estable.

La representación de la actora acompañó al libelo, los siguientes instrumentos:

1.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, el 19 de febrero de 2009, bajo el No. 46, Tomo 19, no tachado en forma alguna por la parte demandada, y de cuya lectura se constata la representación judicial de las profesionales del derecho que actúan en nombre y representación de la demandante, y así se establece.

2.- Copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador, el 11 de Noviembre de 1999, bajo el No. 27, Tomo 11, protocolo 1º, no impugnada en forma alguna, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna; quedando en consecuencia, demostrado en la presente controversia, el carácter de propietaria, que sobre el inmueble en litigio, tiene la demandante y así se establece.

3.- Marcado con la letra “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador, el 16 de octubre de 2002, bajo el No. 13, Tomo 120, contentivo del contrato de arrendamiento, cuya extinción se pretende en juicio, el cual será analizado más adelante.

Por su parte, la demandada al dar contestación a la demanda incoada, de forma expresa y formal reconoció la existencia del contrato de arrendamiento, aduciendo que solo requería le fuera concedido el tiempo de la prorroga legal, en razón del tiempo que tiene ocupando como arrendataria el inmueble previamente identificado; no siéndole practicada notificación alguna.

De los términos en que fue realizada la contestación, debe sostenerse que, la demandada reconoció ser la arrendataria del inmueble en litigio, en razón del contrato escrito acompañado a la demanda; quedando en consecuencia fuera del debate probatorio, la demostración de la relación arrendaticia existente entre los litigantes, y así se establece.

La más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.

El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala:

“… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …”.

En lo que respecta a la exigencia de una contratación arrendaticia verbal o a tiempo indeterminado, observa este Juzgado que si bien es cierto que la parte actora, aseveró en el libelo, que el contrato arrendaticio que vinculaba a los litigantes, se había indeterminado; y que por su parte, de forma contradictoria, la demandada, luego de reiterar el hecho de la indeterminación, peticiona la concesión de la prórroga legal; beneficio que por Ley, opera única y exclusivamente, en contrataciones de arrendamiento con determinación en el tiempo, este Juzgado, en resguardo al orden público que caracterizan a las normas inquilinarias, aunado a que se trata de un extremo que de forma concurrente debe existir para la procedencia de la acción de desalojo basada en la causal de necesidad, pasa a analizar la naturaleza de la relación arrendaticia existente entres las partes:

En el contrato de arrendamiento producido con el libelo de la demanda, los contratantes, en cuanto al tiempo de duración, establecieron –textualmente- lo siguiente:

“TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de Un (01) año que comenzará a regir a partir del día 15 de octubre del año 2002 y finalizará el día 15 de octubre del año 2003 fecha esta en que deberá si es renovado el presente contrato mediante notificación, de no ser prorrogado igualmente le será notificado por escrito y deberá entregar el inmueble arrendado libre de personas ya que el contrato de arrendamiento se considerará extinguido por el solo vencimiento de dicho término, otorgando su correspondiente prórroga legal.”.

De la referida cláusula se determina, que la voluntad de las partes, inicialmente, fue la de vincularse en arrendamiento por un tiempo fijo, siendo éste un año, contado a partir del 15 de octubre de 2002 al 15 de octubre de 2003.

Ahora bien, los contratantes expresaron igualmente su voluntad, en cuanto a la posibilidad o no de prórroga contractual, que en ambos supuestos, éstos son, de ser prorrogado y de no serlo, debía mediar notificación por escrito, al indicarse “ … de no ser prorrogado igualmente le será notificado por escrito y deberá entregar el inmueble arrendado libre de personas ya que el contrato de arrendamiento se considerará extinguido por el solo vencimiento de dicho término, otorgando su correspondiente prórroga legal”.

Debe añadirse, que si bien es cierto que en el contrato se estableció con precisión, el tiempo inicial de un año de la relación, no es menos cierto, que a pesar de pactarse la posibilidad de prórroga y que tal posibilidad se condicionó a que mediara notificación en ese sentido, no se indicó con exactitud, el tiempo por el cual sería prorrogado el contrato. Establecimiento que resultaba fundamental a los efectos de que el contrato permaneciera determinado en el tiempo, lo cual implica precisión de cuándo inicia y cuándo finaliza.

En el asunto en estudio, observa este Despacho que si bien las partes aducen renovaciones consecutivas e ininterrumpidas, en ningún caso, se produjo a los autos, la notificación que a tales fines debía producirse, conforme a lo previsto contractualmente. Añadiéndose en ese sentido, que al no haber certeza del tiempo por el cual se producían las prórrogas, por haberse omitido en el contrato, y no mediar la ya mencionada notificación, este Tribunal declara que vencido como fue el lapso inicial de un año, y no haberse producido la condición contractual para ello, de que mediara notificación, a partir del día 15 de octubre de 2.003, exclusive, comenzó a transcurrir el lapso legal de seis meses por prórroga legal; y vencida ésta, al haber continuado la arrendataria ocupando el inmueble y el arrendador percibiendo los cánones, la relación que si bien comenzó siendo determinada en el tiempo, se indeterminó, conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, por lo que en el caso de autos, debe establecerse que el contrato de arrendamiento celebrado se tornó indeterminado en cuanto a su tiempo de duración, siendo precisamente éste tipo de contratos, para los cuales resulta válida la interposición de la acción de desalojo, prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.

En relación a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, es de hacer notar, que tal como se indicara, la causal de desalojo, fue justificada, bajo el hecho de que la demandante en su carácter de propietaria del inmueble, necesita el inmueble para ocuparlo, ya que vive alquilada en una habitación de un apartamento situado en Guarenas, estado Miranda, y que la distancia no le permite tener una estabilidad laboral.

A los fines probatorios, la representación de la parte actora aportó durante la etapa probatoria, documento privado, contentivo –según su dicho- del contrato arrendaticio celebrado entre la ciudadana SADY J. BLANCO GONZÁLEZ como arrendadora, y su representada, ciudadana CONCEPCIÓN ARABIA GARCIA, como arrendataria; y tres (3) recibos de pago.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causante de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial. En el caso de autos, la prueba documental, aportada al juicio, a los fines de demostrar –precisamente- la condición de arrendataria que tiene la actora, se trata de un documento de naturaleza estrictamente privada, emanados de terceros que no son parte en la controversia, circunstancia por la que –procesalmente- se imponía su ratificación de ley, a través de la prueba testimonial.

Es el caso, que si bien, dicha representación promovió la testimonial de la ciudadana SADY J. BLANCO GONZÁLEZ, a pesar de habérsele admitido la misma, en la oportunidad fijada, dicho acto fue declarado desierto, ante la no comparecencia de la ya mencionada ciudadana.

En consecuencia, al no haberse cumplido en autos con la ratificación testimonial prevista en el citado artículo 431, genera como consecuencia que a la prueba documental en estudio, no puede concedérsele valor probatorio alguno, quedando así, desechada del juicio, y así se establece.

De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, la legislación inquilinaria igualmente regula de forma expresa, las causales por las cuales resulta procedente la acción de desalojo. Resultando importante destacar, en ese sentido, que de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, “Los jueces no pueden declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”.

Visto el análisis previamente efectuado, y dado que en el caso de autos, no existe plena prueba de los hechos que sustentan la causal de desalojo invocada, debe concluirse desde el orden jurídico que la demanda contentiva de la acción desalojo, fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones resulta improcedente en derecho, y así se establece.

III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana CONCEPCION ARABIA GARCIA RAVELO contra la ciudadana JOANA V. SANCHEZ ZURITA, identificadas en el encabezado de la presente decisión.

Se condena en costas a la parte demandante, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese, y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 26 días del mes de Noviembre de 2009.
La Jueza,


Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental

Karem Benitez


En esta misma fecha, (26 de Noviembre de 2009), siendo la 1:51 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental.,


Karem Benitez