TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000638
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la ciudadana MARIA DEL ROSARIO BERNADAS ESTRADA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-9.274.652, representada por la mandataria ciudadana Rosario Estrada de Bernadas, C.I. No.V-9.274.652, asistida por la abogada en ejercicio Helen Caracas Vargas, IPSA # 68.909; contra la ciudadana GLORIA ALTAGRACIA FERMIN, dominicana, mayor de edad, C.I. E-81.872-283.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la mandataria de parte actora que su mandante es propietaria de un apartamento distinguido con el número y letra ocho raya B raya cuatro ((8-B-4), de la Planta tipo 8° de la Torre B del Conjunto “Parque Carabobo Plaza”, situado entre las esquinas Queseras y Niquitao, en el cruce de la Avenida Norte Sur-13 con calles Este 8 y este 8 bis, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual esta ocupado por la parte demandada en calidad de arrendataria, según contrato del 21-de enero de 1998, el cual se convirtió a tiempo indeterminado.
Ahora bien, habiéndose estipulado en dicho contrato un alquiler de Bs.F.700,oo mensual, la inquilina no lo paga; debiendo enero, febrero y marzo del año 2009; por lo que la demanda para que lo desaloje y lo entregue, con el pago de bs.2.100,oo, por concepto de los cánones insolutos.
Contestación de la demanda.
La parte demandada se hace representar por los abogados Eufrasio Guerrero Arellano, Regulo Antonio Vásquez Carrasco, Carmen Aida Rodríguez y David Ricardo Guerrero Pérez, IPSA # 7182, 81742, 68377 y 81742 respectivamente, quienes en la oportunidad legal, pasaron a contradecir y negar la demanda, bajo los siguientes argumentos:
• Los cánones de arrendamientos de los meses señalados como insolutos, los tiene consignados judicialmente, según expediente 2009-0680, por lo que se encuentra solvente en el pago de esos alquileres.
• Además añade que consigna resoluciones del Ministerio del Poder Popular para Industrias Ligeras y Comercio, según copia que consigna.
• Consigna recibos de pago donde se evidencia que la demandada canceló en exceso la cantidad de Bs.13.840, oo, pese a la prohibición legal de no incrementar el alquiler. Va discriminando los montos de alquileres que pagaba por cada año que señala, totalizando un pago en exceso de bs.13.840,oo
• Vuelve a reiterar la congelación de los alquileres y que lo pagado en exceso esta sujeto a repetición y debe compensarse con los cánones de arrendamiento, de conformidad con el art. 63 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Transcribe sentencia del TSJ
• En consecuencia, propone reconvención para compensar la cantidad de Bs.13.840,oo como exceso de lo pagado en alquileres desde junio.2003 hasta abril-2009, con los cánones de arrendamientos.
Contestación a la reconvención
La parte actora reconvenida, a través de la apoderada Helen Caracas Vargas, IPSA # 68.909 pasó a contradecir la reconvención bajo los siguientes argumentos:
• Después de ir mencionando los hechos que considera cierto y los que considera falso, argumenta—entre los falsos—que es falso que puedan ser aplicada las Resoluciones de Los Ministerio Popular para la Industrias Ligeras y Comercio y para la Vivienda y el Habitad y para la Infraestructura; y que se haya cobrado en exceso Bs.13.840, oo durante 64 meses; que la parte demandada haya pagado en exceso cantidades no debida a la arrendadora, y que haya convenido en pagar los aumentos exigidos.
• Dice que la parte demandada reconoció que las consignaciones judiciales de los meses de enero, febrero y marzo de 2009, las hizo en forma extemporánea.
• Alega la prescripción extintiva de dos años de la acción para reclamar el reintegro de lo pagado en exceso de alquileres, según el art. 62 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Estan prescritos los excesos desde dos años hacia atrás.
• Dice que no hubo realmente el cobro de sobrealquileres; ya que las partes pueden establecer de común acuerdo el canon de arrendamiento, dado que la ley no puede estar por encima de la voluntad de las partes .
• En base al art. 63 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que se actualice un reintegro debe haber sentencia firme que lo ordene; y en este caso no hay sentencia.
• El inmueble objeto de juicio nunca ha sido regulado por ningún organismo administrativo; y el Juez no puede fijar el monto del canon, porque la parte demandada no solicitó la regulación.
Examen de las pruebas.
Visto como ha quedado trabada la litis y definidos los términos de la presente controversia, pasemos a examinar las pruebas traída a los autos relacionadas con las defensas esgrimidas; oportunidad en la cual haremos las consideraciones que correspondan a los temas controvertidos.
1.
Al folio 23 y ss corre documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el apartamento de autos, ya identificado en el libelo. Corresponde examinarlo, de conformidad con el art. 444 CPC
Es de fecha 21 de diciembre de 1998, estableciéndose un canon de Bs.150.000, oo mensual, que es Bs.F.150,oo
Ahora bien, el art. 1 de la Resolución Conjunta del Ministerio de la Producción y Comercio y del Ministerio de Infraestructura de fecha 3 de abril de 2002, establece que se mantienen los montos de los cánones de arrendamientos para viviendas, establecidos para el 30 de noviembre de 2002. Resolución que se ha ido prorrogando periódicamente y esta vigente en la actualidad.
Y el art. 6 dice que los arrendadores que infrinjan esta Resolución quedan sujetos a las sanciones administrativas previstas en el Decreto Ley No.427 de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, es claro que habiendo el Ejecutivo congelado los alquileres que estuviesen pactados o vigentes para el 30 de noviembre de 2002, cualquier aumento que se haga por vía de convenio con posterioridad a esa fecha, estaría violentando esa congelación y automáticamente su pago pasaría a ser un pago de lo indebido de conformidad con el art.1178 del Código Civil sujeto a repetición; además de ser su preceptor merecedor de multas y estar incurso en el delitos de usura y especulación.
Diferente es el caso cuando el pago de lo indebido se actualizara por cobrar el canon sobrepasando el alquiler que hubiese sido regulado; ya que en ese caso se haría necesario, antes de incoar la acción de repetición o reintegro respectiva, proceder primero a regular el inmueble de marras, para determinar si hubo o no exceso, de conformidad con el art. 58 del Decreto ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Pero en este caso—donde el exceso no se da por sobrepasar una regulación, sino por sobrepasar una congelación—no es necesario regular; porque al congelarse los alquileres por la Resolución Conjunta ya mencionada, ella equivale a que el canon congelado se asimila o se convierte en un canon regulado; incluso si se llegara a regular, de todos modos, privaría el monto congelado sobre el monto regulado, siempre que el regulado fuese menor que el congelado (art. 2 de la Resolución Conjunta).
Lo que si debemos decir es que para que prospere la acción de repetición por pago de lo indebido de sobrealquileres, debe probarse que efectivamente el pago se hizo, y no sería suficiente la sola estipulación contractual del monto.
De todos modos queda por resolver el tema de la prescripción de la acción de repetición, de dos años hacia atrás.
2.-
Al folio 53 y ss corren una serie de documentos privados representativos de recibos de pago de cánones de arrendamientos que la parte actora le habría emitido a favor de la parte demandada; que se tiene por reconocidos de conformidad con el art. 444 CPC.
Dichos recibos son de varios montos, y de diferentes fechas, y llegan hasta el año 2007 (f.67). Los recibos de pago que sean anteriores a dos años previos de la fecha de la reconvención o contrademanda (27 de abril de 2009), la acción para repetir su exceso o compensarlos, estaría prescrita, de conformidad con el art. 62 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en otras palabras, los pagos antes del 27 de abril de 2007, estarían prescritos; y los posteriores a dicha fecha no lo estarían; y los tales corren a los folios 67, 68 y 69 y son los siguientes:
1. Recibo del 04-05-07, por Bs.530.000,oo
2. Recibo del 21-07-07 por Bs.530,000,oo
3. Recibo del 04-10-07, por Bs.530.000,oo
4. Recibo del 05-06-07, por Bs.530.000,oo
5. Recibo del 05-12-07, por Bs.530.000,oo
6. Recibo del 06-07-07 por Bs.530.000,oo
Total……………………………Bs.3.180.000, oo
Es de notar que en el folio 68 y 69 hay cinco recibos que no se toman en cuanta, ya que uno no tiene fecha, el otro es del 6 de febrero de 2007 (anterior), el tercero es de fecha 04 de septiembre de 2002, (anterior), el cuarto es del 06 de enero de 2007 (anterior) y el quinto es del 04 de abril de 2007(anterior)
Pero estos seis recibos, que sí se toman en cuenta por ser pagos posteriores al 27 de abril de 2007, suman Bs.3.180, 000, oo, que en Bs. Fuertes sería 3.180, oo.
Antes de considerar el posible sobrealquiler existente, debemos primero establecer cual fue el canon congelado por la Resolución Conjunta.
3.-
Al folio 71 y ss corren en fotostatos las Resoluciones Conjunta en la cual se estableció que se debían mantener sin aumentarlos los alquileres que se estuviesen cobrando para el 30 de noviembre de 2002.
Nos remitimos a lo dicho antes en el NO.1 de estos análisis.
4.-
Al folio 76 y ss hasta el folio 84, ambos inclusive, corren, en originales, traídos por la parte demandada, unos documentos privados representativos de siete contratos de arrendamientos celebrados entre las partes sobre el inmueble de autos; y son de diferentes fechas y montos de alquiler.
En ellos aparecen diferentes estipulaciones de cánones, que van en forma consecutiva desde el primero con Bs.300.000,oo mensual de fecha 21 de junio de 2003 hasta el último(que corre al folio 88) con fecha 21 de enero de 2008, con Bs.F.800.,00 mensuales.
Ahora bien, antes del primer contrato de fecha 21 de junio de 2003, debió de existir otro anterior; ya que el actor en su libelo acompañó uno de fecha 21 de abril de 1998, cuyo canon fue estipulado allí fue de Bs.150.000,oo, que sería Bs.f.150,oo.
Y este es el canon que debemos tomar en cuenta por ser el último alquiler que aparece estipulado antes de la congelación para el 30 de noviembre de 2002, de acuerdo con le Resolución Conjunta
De allí que si multiplicamos los seis meses tomados en cuenta en este análisis (No.2) por Bs.150, oo, nos da un monto de Bs. F.900, oo, que es lo que debió haberse seguido cobrando por virtud de la congelación; y si lo comparamos con lo cobrado realmente en esos seis meses (tomados en cuenta en el No.2) por Bs.f.3.189,oo, ello produce un cobro indebido por exceso de Bs.F.2.289,oo, a favor del inquilino.(3.198,oo menos900,oo=2.298,oo), que estaría sujeto a compensación con los Bs.F.2.100,oo que se están esgrimiendo en el libelo como deuda insoluta por razón de alquileres, colocando entonces al arrendatario en estado de solvencia.
Además los alquileres de los tres meses (enero, febrero y marzo de 2009) que se señalan en el libelo como insolutos, no se deben calcular a Bs.700,oo c/u, sino a Bs.150,oo c/u, que daría un monto de Bs.450,oo.
5.-
Al folio 115 corren documentos originales, traídos a juicio por la parte actora reconvenida, representativos de ocho contratos de arrendamientos celebrados entre las partes sobre el inmueble de autos. Se tienen por reconocidos, de conformidad con el art. 444 CPC.
Ahora bien, ellos son:
1. el contrato de fecha 21 de septiembre de 1998, con un canon de Bs.150.000,oo
2. el contrato de fecha 21 de diciembre de 1999, con un canon de bs.180,000,oo
3. el contrato de fecha 21 de julio de 2000, con un canon de Bs.150.000,oo
4. el contrato de fecha 21 de diciembre de 2001, con un canon de 210.000,oo
5. el contrato de fecha 21 de junio de 2005, con un canon de 430.000,oo
6. el contrato de fecha 21 de julio de 2006, con un canon de Bs.530.000,oo
7. el contrato 21 de julio de 2007, con un canon de bs.530.000,oo
8. el contrato de fecha 21 de enero de 2008, con un canon de Bs.700,oo
Ahora bien, de todos esos cánones estipulados en los diferentes contratos, el alquiler que estaba vigente para el 30 de noviembre de 2002, es el mencionado en el No.4, esto es el de Bs.210.000, oo mensual, que representa Bs.F.210,oo.
Entonces este sería el alquiler congelado por ser el último antes de la congelación.
Si volvemos a hacer la operación aritmética que hicimos antes; esto es si comparamos lo cobrado realmente en los seis recibos antes analizados (Bs. F.3.180, oo) con lo que se debió de cobrar en esos seis meses según el alquiler congelado de Bs. F.210,oo, según la Resolución Conjunta (Bs.F,1.260,oo), nos da un exceso a favor del inquilino de Bs.1,.920,oo, que se compensaría hasta las cantidades concurrentes con los Bs.F.2.100,oo de los cánones insolutos del libelo, faltando solo Bs.F.18.0,oo para que la compensación sea completa.
Además se repite lo anterior: los alquileres de los tres meses (enero, febrero y marzo de 2009) que se señalan en el libelo como insolutos, no se deben calcular a Bs.700,oo c/u, sino a Bs.210,oo c/u, que daría un monto de Bs.630,oo, que se compensaría con los Bs.1.920,oo, a favor del inquilino.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir en los extremos siguientes:
1. El canon que estaba vigente para el 30 de noviembre de 2002, según la Resolución Ministerial Conjunta era el de Bs. F.210, oo mensual, por ser el canon que había sido estipulado en el contrato de arrendamiento de fecha 21 de diciembre de 2001, y el quedó por ello congelado.
2. Quedó demostrado que la parte actora ha cobrado después de la congelación, por concepto de alquileres, Bs.3.180.000,oo, que son Bs.F.3.180,oo.
3. Queda demostrado que en vez de esa suma debió haber cobrado, después de la congelación, Bs.1.260.000,oo, o Bs.F.1260,oo.
4. Lo que da una diferencia a favor del arrendatario de Bs.1.920.000,oo, o Bs.F.1.920,oo (Bs.f.3.180,oo-1260,oo= Bs.F.1.920,oo
5. Lo que compensa la deuda de los tres meses (enero, febrero y marzo de 2009) que se señalan en el libelo como insolutos, que se deben calcular a razón de bs.F.210,oo c/u, y suman Bs.F.630,oo; quedando todavía a favor del arrendatario-demandado una diferencia de Bs.1.290,oo, que se imputaría a los alquileres sucesivos, de conformidad con el art.63 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, adopta las siguientes resoluciones:
• declara sin lugar la demanda principal que interpuso María del Rosario Bernardas contra Gloria Altagracia Fermín, ambas partes arriba identificadas;
• ydeclara con lugar la demanda reconvencional que Gloria Altagracia Fermín interpuso contra María del Rosario Bernardas.
• Se le condena en costas a la parte demandante reconvenida por razón del vencimiento.
• Una vez definitivamente firme la presente sentencia, se deberá remitir copia de la misma al Organismo Regulador, a los efectos del art. 64 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro días del mes de noviembre de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSÉ EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo la una y media de la tarde, se publicó la anterior sentencia, con su inserción de la misma en los autos del expediente.
La Secretaria