TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-001036
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que ha presentado la ciudadana TERESA MARIA PELUSO DE CANNATA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.12.626.319, representado por los abogados Oswaldo José Confortti Di Giacomo y Odalys Anahir López Jiménez, IPSA # 20424 y 69.569 respectivamente; contra el ciudadano RAUL RAMON QUERO SILVA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.1.931.572.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Los apoderados de la parte actora dicen que su defendida celebró por notaria (17 de mayo de 2001) con la demandada contrato de arrendamiento sobre un local industrial No.1, ubicado en la Planta Piso 1° del Edificio “ERMAN”, situado en la segunda etapa de la Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda, Caracas.
En dicho contrato se estipuló un alquiler de Bs.900, oo mensuales, que después se incrementó a Bs.1.450, oo; cantidad esta pagadera por mensualidades anticipada en los cinco primeros días del mes.
Fundamento la demanda en:
• Que Los cánones de diciembre 2007 y enero de 2008 los paga extemporáneamente; y no pagó el de diciembre de 2008.
• En que también se comprometió—dice—a mantener vigente una póliza de seguros contra incendio, pero no cumple con suscribirla.
Después de fundamentar la demanda en varios artículos del CC y del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que transcribe, concluye con el Petitorio donde demanda al arrendatario:
1) La resolución del contrato ya mencionado, y la entrega del inmueble, por razón de esos dos incumplimientos.
2) El pago de Bs.F.4.350,oo por concepto de los tres meses de alquileres no pagados (diciembre-07, enero-08 y diciembre de 2008), a razón de Bs.1450,oo c/u
3) Las costas procesales.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por los abogados en ejercicio: Rocío Insulina Matos Soto, Lourdes María Carreño Tovar, Roberto Hung Cavalieri y Ricardo Valdivieso Jaspe, IPSA # 75.034, 122895, 62741 y 18287 respectivamente, quienes, en la oportunidad legal pasaron a contradecir la demanda, aduciendo los siguientes argumentos:
◙ Niega el incumplimiento imputado en el libelo por no suscribir los contratos de seguros contra incendio a que se comprometió en el contrato objeto del juicio; para lo cual va enumerando todos los que ha suscrito para cumplir con el mismo.
◙ Igualmente niega la insolvencia el los pagos de arrendamientos; para lo cual dice que ha venido consignando judicialmente los cánones de arrendamientos ante el Tribunal 25° e Municipio de Caracas.
◙ Alega que la parte actora ha incumplido el contrato, imposibilitando el uso del puesto de estacionamiento, a que venía obligada, y pude ser accionada a ello.
◙ En cuanto al supuesto incumplimiento en mantener una póliza de seguro contra incendio, lo rechaza; ya que la ha mantenido durante la relación arrendaticia. Presenta ejemplares de pólizas.
◙ En cuanto al incumplimiento en pagar los cánones de arrendamientos, señala que la parte actora reconoció en el libelo que la demandada pagó, aún cuando lo fue extemporáneamente, diciembre de 2007 y enero de 2008, y después dice que no pagó el mes de diciembre de 2008.
Esas pensiones de diciembre y07 y enero-08, son precisamente los meses en que la arrendadora indujo a la demandada a incurrir en mora, lo que motivó que ésta acudiese al procedimiento de consignación judicial.
Recalca que fuera de los meses señalados en el libelo como no pagados (que son: diciembre-07, enero y dic-08), se puede concluir, de lo dicho en el libelo, que no existe objeción alguna por parte del actor sobre ninguna otra pensión de arrendamiento, las cuales entonces se dan como plenamente bien pagadas
◙ Respecto al incumplimiento de los cánones de diciembre de 2007 y enero de 2008, dice que pueden también considerarse pagados en virtud de la compensación.
Y resulta que el inmueble de autos, adquirido en 1973, esta sujeto a regulación, sin que conste que la propietaria haya obtenido el acto administrativo que fija los máximos de las rentas; por lo que toda cantidad pagada en exceso estaría sujeta a repetición y compensación; por lo que oponen la compensación.
◙ Y respecto al incumplimiento en el pago del mes de diciembre de 2008, hace extensible la compensación a dicho mes; además de oponer la consignación judicial llevada a cabo con efectos liberatorios.
◙ Propone Reconvención; para lo cual relaciona mes a mes todas las sumas de dinero pagadas desde mayo de 2001 y siguientes hasta septiembre de 2009, que totalizan en Bs.F. 103.000,oo, la cual es la cantidad que le demanda a la parte actora.
Contestación de la reconvención
Una vez admitida la contrademanda, en nuestro auto de fecha del 07 de octubre de 2009 (f.89), la parte actora reconvenida no le dio contestación a la misma.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 08 y ss corre documento notariado (10 de mayo de 2001) representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, suscrito entre las partes Se tiene por reconocido.
El canon de arrendamiento quedó estipulado en Bs.900.000, oo, pagadero por mensualidades anticipadas.
El actor dijo en el libelo que posteriormente se incrementó a Bs.1.450,oo la mensualidad; pero dicho incremento debería ser probado; pero resulta que la parte demandada ha reconocido dicho aumento cuando en la reconvención , incluyó dicho monto como alquiler.
En el libelo se le imputa a la parte demandada:
Haber pagado extemporáneamente los cánones de diciembre de 2007 y enero de 2008; y no haber pagado diciembre de 2008. Además de no haber suscrito las Pólizas de Seguros contra Incendio
Como ya hicimos anotar en pie pagina #1, pareciera que la parte actora esta reconociendo que los diez meses que van desde febrero-08 hasta noviembre-08, ambos inclusive, estarían pagados, desde el momento que en el libelo no se los señala como insolutos. Si no dice que se deben es porque han sido pagados, no habría otra posible conclusión lógica.
Y si esos diez meses el actor los considera pagados, entonces los dos meses de arrendamiento anteriores (diciembre de 2007 y enero de 2008) deben “presumirse” cancelados, de conformidad con el art. 1296 del Código Civil que dice
“cuando se acredite el pago de un período, se debe presumir pagadas las cantidades de los períodos anteriores, salvo prueba en contrario”
Claro que al decir el demandado de que diciembre de 2007 y enero de 2008 lo ha consignado judicialmente ante el Tribunal 25° de Municipio, esta dando “la prueba contraria” de que dichos meses los debe; ya que nadie va a consignar unos cánones de meses ya pagados.
Así que podemos ver que surge una “presunción hominis” que se constituye en la prueba contraria de una “presunción legal juris tantum”.
En el libelo se le imputa a la parte demandada no haber otorgado Pólizas de Seguros contra incendio, incumpliendo con la cláusula Vigésima del Contrato. Y en la cláusula tercera se estipuló que el incumplimiento de ese compromiso daría derecho a la arrendadora para exigir la desocupación del inmueble.
2.-
Al folio 64 y ss corren en fotostato recaudos representativos de las consignaciones judiciales que ha llevado a cabo la parte demandada a favor de la parte actora.
Se consideran documentos judiciales, las cuales gozan de valor probatorio de documentos públicos, contra las cuales solo cabe la formalización de la tacha de falsedad, la cual no se ha realizado en el presente juicio. Corresponde analizarlas (f.68)
• La consignación correspondiente a los meses de diciembre de 2007 y enero de 2008 por Bs.2.900, oo, (Bs.1.450,oo c/u) fue realizada el 30 de enero de 2008.
• La consignación judicial correspondiente a diciembre de 2008, por Bs.1.450, oo, fue realizada el 09 de diciembre de 2008.
Ahora bien, si bien es cierto que el 30 de enero de 2008 se consignaron los alquileres de dos mensualidades de arrendamientos (diciembre-07 y enero-08), fuera de los quince días previstos en el art. 51 del Decreto Ley de Arrendamientos, lo cierto es que la presente demanda se introduce en fecha 28 de abril de 2009. Vale decir que los cánones fueron consignados bastante antes de que fuera presentada la demanda; o dicho en otros términos, se demanda más de un año después que se consignaran esos dos meses de diciembre-07 y enero-08.
Pues bien, el art. 51 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla un plazo de quince días para cumplir con una obligación por parte del inquilino, como es el consignar judicialmente los alquileres que el arrendador no le quisiera recibir.
El vencimiento de todo plazo para cumplir una obligación lo único que produce es colocar al deudor en estado de mora, de conformidad con el art.1289 del Código Civil, que dice que el solo vencimiento del plazo de la obligación constituye en mora al deudor. Y el deudor en estado de mora todavía puede cumplir con la obligación, máxime si ésta es de naturaleza pecuniaria; ya que el estado de mora lo que actualiza a favor del acreedor es la alternativa de optar entre el pedir el cumplimiento o pedir la resolución, de conformidad con el art. 1167 del Código Civil; pero mientras el acreedor no opte por alguna de esas dos alternativa, el contrato debe considerarse vigente y con posibilidad de ser cumplido aún tardíamente, con la única consecuencia de añadírsele al cumplimiento los intereses moratorios que se hayan causado, de conformidad con el art.27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contempla los intereses moratorios cuando exista atraso en el pago de los cánones de arrendamientos; lo que hace pensar que el legislador inquilinario descarta la resolución como consecuencia del solo retraso en el pago de los alquileres.
De todo ello deducimos que mientras el arrendador, como acreedor de alquileres, no opte por demandar la resolución por falte de pago, el inquilino puede consignar judicialmente los cánones debidos con los intereses de mora que se hayan causado; ya que los quince días del art. 51 del Decreto ley no un término perentorio, cuyo vencimiento produciría de pleno derecho la extinción o resolución del contrato, como se ha querido entender en alguna parte de la doctrina, contrariando el verdadero origen de la norma que viene del Decreto Ley de Desalojo de Viviendas del año 1947, que en el art. 1, letra A) permitía al arrendatario consignar los cánones fuera de los quince días, aún incluso dentro del mismo juicio de desalojo, lo que representaba un claro mentís a que los quince días del art. 5 del mismo Decreto ley, tuviese naturaleza de plazo perentorio, cuyo vencimiento resolviese de pleno derecho el contrato
3.-
Al folio69 y ss hasta el folio 82, la parte demandada trajo a los autos en fotostatos documentos representativos de Pólizas de Incendio y de Responsabilidad Civil General, emitidas por Seguros Carabobo, c.a. que la parte actora, en diligencia que corre al folio 91, impugnó.
Como quiera que dichos documentos están en fotostatos, debe la parte demandada, quien los promovió, atenerse al art. 429 del CPC, si quiere hacerlos valer, o acudir al informe de prueba del art. 433 CPC
4.-
Al folio 84 y ss hasta 88 inclusive corren documentos privados emanados de la compañía de seguros Carabobo, c.a., que las parte demandada promovió en juicio y también la parte actora los impugnó.
Como quiera que son documentos emanados de un tercero, debe la parte demandada, si quiere hacerlo valer, hacerlos ratificar por su autor, de conformidad con el art. 431 CPC, o acudir el informe de pruebas del art. 433 CPC
5.-
Al folio 94 y ss corre en fotostato un documento protocolizado representativo del Documento de Condominio del Edificio,; además el actor acompaña igualmente documento administrativo emanado del Municipio sucre del Estado Miranda, representativo de la Constancia de recepción de la Certificación de Terminación de la Obra-
Dicha promoción se hace con el objeto de probar que el edificio fue construido el 30 de octubre de 1998, por lo que, de acuerdo con el literal b) del art. 4 del Decreto ley de la materia esta exento de regulación.
Igualmente cabe añadir, además de dicho argumento, de que para incoar con éxito una acción de reintegro por sobre alquileres, la misma se debe fundamentar en un cobro por encima de una regulación vigente, de conformidad con el art. 58 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo que lleva a establecer primero un máximo por el Organismo Administrativo Regulador. Sin regulación no podría saberse qué es lo indebido en el cobro.
6.-
Al folio 106 y ss corren en fotostatos documentos representativos de Pólizas de Seguros de Incendio, y de responsabilidad Civil General promovidos por la parte demandada.
Corresponde repetir lo dicho en el número3° de estos análisis.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos podemos concluir:
• En cuanto al incumplimiento de pagar los alquileres, la parte demandada se encuentra solvente de su obligación de pagar los cánones de arrendamientos señalados en el libelo, de acuerdo con lo dicho en el No.2 del examen de pruebas.
• En cuanto al cumplimiento mantener vigente una póliza de seguros contra incendio, las copias fotostáticas de las mismas, que fueron presentadas en el juicio, no gozan de valor probatorio, ya que fueron impugnadas, y la parte demandada que las presentó, no efectuó el cotejo (art.429 CPC), ni verificó su existencia a través de informe de prueba documental (art.433CPC);
• Este Tribunal, a solicitud de parte, ofició a la Compañía de Seguros Carabobo, c.a. para que informe de la existencia de la póliza de seguros contra incendio vigente; pero, llegada la oportunidad de dictar sentencia y viendo que dicha empresa no ha informado, se difirió por 15 días de despacho el lapso de dictar sentencia (f.145), a objeto de dar tiempo suficiente para que el informe de prueba solicitado de la Compañía de Seguros pudiese llegar a este Juzgado, y poder así decidir con la mayor amplitud posible, de conformidad con el art. 12 del CPC.
• Pero dado que se han vencido los quince días de despacho del diferimiento y visto que la parte demandada—la más interesada en el informe de prueba documental solicitado—no ha pedido nuevo aplazamiento para sentenciar, ni aparentemente no ha hecho gestiones para que la Compañía de Seguros cumpla con su obligación de responderle al Tribunal en relación con el informe solicitado, que lo beneficia, Este Juzgado no ve otra salida que sentenciar pero sin tomar en cuenta las pruebas de las copias fotostáticas impugnadas de las pólizas de seguros. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en 3enombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda principal que ha presentado Teresa Maria Peluso de Cannata contra Raúl Ramón Quero Silva. Declara sin lugar la reconvención.
En consecuencia adopta las siguientes resoluciones: Declara resuelto o extinguido el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes, sobre el inmueble antes señalado—cuya ubicación se da por reproducida—por razón del incumplimiento de la cláusula vigésima del contrato que lo obligaba a mantener vigente una póliza de seguros contra incendio sobre el inmueble alquilado.
1. Como consecuencia de lo anterior, lo condena a entregar dicho inmueble a la parte demandada, en las mismas condiciones que lo recibió.
2. No hay condena en costas, por razón de que el vencimiento no es total, de conformidad con el art. 274 CPC.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta días del mes de noviembre de dos mil nueve, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce y media del medio día, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria