TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000385

El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago, intentado por el ciudadano JUAN CARLOS VENEGAS, titular de la cédula de identidad Nº 7.964.423, representado judicialmente por la abogada Ángela Merola, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 41.372, contra la ciudadana YUDI PARRA LOPERA, titular de la cédula de identidad N° 81.380.447, representada judicialmente por el abogado José Marcelino Vásquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.327.843, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 25 de febrero de 2009 y se admitió el 04 de marzo del mismo año y el 07 de igual mes y año, se admitió la reforma a la demanda.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda y su reforma alegó que el 01 de enero de 2007, celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre el apartamento Nº 71-A, ubicado en la planta séptima del edificio Residencias Capri, situado en la calle 3-A de la urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, por el precio de seiscientos bolívares (Bs. 600), que debía ser pagado por mes adelantado y dentro de los primeros cinco días de cada mes.
Que por sentencia del Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial del 29 de octubre de 2008, se estableció que la relación arrendaticia era de seis años por haberse iniciado en diciembre de 2001.
Que el último contrato se inició el 01 de enero de 2007 por la duración de un año fijo, improrrogable hasta el 01 de enero de 2008 y siendo que la relación arrendaticia tiene una duración de seis años, la prórroga legal es de dos años, la cual se inició el 01 de enero de 2008 y termina el 02 de enero de 2010.
Que no obstante que la demandada goza de la prórroga legal, “…es un plazo fijo que conlleva las mismas obligaciones del contrato original y que se considera a tiempo determinado”. Que la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 así como enero de 2009, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 1167, 1264 y 1592.2 del Código Civil, demandó la resolución del contrato y en consecuencia a la entrega del inmueble y en pagar subsidiariamente la suma de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200) como indemnización por el uso de las pensiones dejadas de pagar.
Agotadas infructuosamente las gestiones a los fines de lograr la citación personal así como el llamado mediante carteles, sin que la demandada acudiese a darse por citada, se le nombró defensora judicial. Sin embargo, el 07 de octubre de 2009, se hizo presente la apoderada judicial con facultad expresa para ello, se dio por citada y oportunamente el 09 del mismo mes y año, contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, de manera genérica rechazó y negó tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora. Alegó que no era cierto que debiese las pensiones de arrendamiento alegadas como insolutas, dado que las pagó e hizo las consignaciones en el tribunal correspondiente.
Alegó la compensación de las pensiones reclamadas como insolutas con la suma de dinero que ha pagado por contribuciones de condominio, dado que esa es una obligación a cargo del propietario del inmueble.
Que verbalmente acordó con la actora en pagar diversas mejoras realizadas al inmueble a través del pago del condominio, cosa que hizo por la cantidad de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200), imputable al pago de arrendamiento y vista la cláusula que establece que el pago de condominio es ilegal por cuanto es una obligación del propietario, ahora tiene la condición de acreedora de las cantidades de dinero que pagó en nombre del administrador del inmueble Juan Carlos Venegas, quien representa a la propietaria.
SEGUNDO
Como puede colegirse de los términos en que las partes expusieron sus hechos, el thema decidemdum, se limita a decidir, si el demandado incumplió con su obligación de pago de las pensiones de arrendamientos alegados por la parte actora y si prospera o no la compensación alegada por la parte demandada.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, la parte actora aportó al expediente documento privado contentivo del contrato de arrendamiento, que se tiene como reconocido a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido respecto al hecho material de las declaraciones en él contenidas. En tal sentido, se tiene que efectivamente las partes celebraron dicho contrato de arrendamiento por el inmueble descrito, con vigencia desde el 01 de enero de 2007 por doce meses fijos y por una pensión mensual de seiscientos bolívares (Bs. 600), que debía ser pagado por adelantado dentro de los cinco primeros días de cada mes.
Aportó asimismo, copia simple de sentencia proferida el 29 de octubre de 2008, por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en la que se declaró inadmisible la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal intentada por la parte actora contra la demandada cuyo objeto material es el mismo inmueble, tal copia se tienen como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada, mereciendo fe su contenido de los hechos jurídicos en él contenido, a tenor de lo dispuesto en el artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
En dicha sentencia se estableció que la relación arrendaticia se inició en diciembre de 2001 hasta el 07 de agosto de 2008, con una duración de más de seis (06) años. Que la prórroga legal se inició el 01 de enero de 2008 y termina el 02 de enero de 2010, por lo que la pretensión era inadmisible.
Por su lado, la parte demandada a los fines de probar el pago de las pensiones de arrendamiento reclamadas, aportó copia simple del expediente del Tribunal de Consignaciones, que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedignos por no haber sido impugnados, mereciendo fe su contenido respecto a los hechos jurídicos que contiene, a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. De tales actuaciones se tiene que en fecha 14 de octubre de 2008, la arrendataria consignó las pensiones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, a favor del actor; el 07 de noviembre de 2008 consignó la pensión de ese mes; el 16 de diciembre de 2008 la de ese mes y el 19 de enero de 2009 la de ese mes, resultando impertinentes las pruebas de consignaciones de los meses subsiguientes hasta septiembre de 2009, dado que no son hechos controvertidos.
Siendo así tenemos que en una misma fecha, 14 de octubre de 2008, la arrendataria consignó formalmente las pensiones de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de ese mismo año, cuando contractualmente se había comprometido a pagarlos por mes adelantado y dentro de los primeros cinco días de cada mes. En caso que la arrendadora se negase a recibir el pago, las consignaciones debían hacerse dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad en la forma pactada, de modo que si tenía los primeros cinco días de cada mes para hacer el pago, las consignaciones podían hacerse válidamente hasta el día veinte de cada mes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De acuerdo a lo pautado en el artículo 56 eiusdem, sólo debe considerarse al arrendatario en estado de solvencia cuando dichas consignaciones se hagan en la forma de modo y tiempo previsto en dichas normas y en este caso, de acuerdo a lo previamente analizado, se evidencia que las consignaciones por los referidas mensualidades no se ajustaron a la forma establecida, sino que al momento de consignarse el canon de arrendamiento del mes de octubre de 2008, se consignó la de los meses de julio, agosto y septiembre, resultando tardío las consignaciones de dichas mensualidades, no produciendo los efectos liberatorios, a pesar que el dinero queda a disposición de la arrendataria quien puede retirarlos según lo dispuesto en el artículo 52 ibídem.
De allí que dicha pretensión subsidiaria de la parte actora que se le pague la suma de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200) por concepto de indemnización por las pensiones insolutas no sea procedente. En efecto, dichas sumas de dinero habiendo sido consignadas en el Tribunal Competente, como se dijo con antelación, “…el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente”.
Asimismo, la arrendataria aportó setenta y dos (72) recibos por contribuciones de condominio emitidos por Administradora Doral Be, C.A., a los fines de probar el monto que por ese concepto pagó en nombre del arrendador y opuesto en compensación con lo reclamado por cánones insolutos.
Al respecto, se destaca que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, se pactó: “Serán por la exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA todas las reparaciones menores que amerite el inmueble, durante la vigencia de este contrato, así como el pago puntual y oportuno de Condominio que expida la Junta de Condominio del Edificio Capri o la Administradora que lleve a cabo esta función”.
Esa obligación la reconoció la arrendataria en su escrito de contestación. Si bien es cierto que el pago por contribuciones de condominio son a cargo del propietario del apartamento por ser una obligación propter rem, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, ello no obsta que las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, pacten que la arrendataria pague esas contribuciones como parte del precio del arrendamiento. Distinto es el caso que no habiéndolo pactado, el propietario arrendador pretenda que el arrendatario lo pague.
Además, ha quedado probado que la relación arrendaticia se inició en diciembre de 2001, fecha para la cual todavía el Ejecutivo Nacional no había regulado las pensiones por concepto de arrendamiento de viviendas y por ello, las partes perfectamente podían pactar sobre las pensiones que debían pagarse por ese concepto.
Por esta razón y el hecho que no prosperó la pretensión subsidiaria de la actora en cuanto al pago de las pensiones absolutas y por ello no hay obligaciones recíprocas, se declara igualmente improcedente la compensación alegada por la arrendataria.
Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Siendo que la parte demandada, consignó en la misma fecha 14 de octubre de 2008, las pensiones de los meses alegadas como insolutos de julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, no ajustado a la normativa legal vigente, no produce efectos liberatorio de su obligación, dado que debió hacerla dentro de los primeros veinte días de cada mes, sin que pueda alegarse el hecho que entre el 15 de agosto y 15 de septiembre el Tribunal de Consignaciones estuviese cerrado en virtud del receso judicial, pues bien lo pudo haberlo hecho en los primeros quince días de agosto la de ese mes o en su defecto el día inmediato de septiembre cuando se reanudaron las actividades judiciales, pero no un mes después, por lo que habiendo incumplido con esa obligación, resulta procedente la pretensión resolutoria.
TERCERO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por el ciudadano JUAN CARLOS VENEGAS contra la ciudadana YUDI PARRA LOPERA. SEGUNDO: RESUELTO el Contrato de Arrendamiento celebrado entre dichas partes. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega al actor, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento Nº 71-A, ubicado en la planta séptima del edificio Residencias Capri, situado en la calle 3-A de la urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda. CUARTO: SIN LUGAR la pretensión subsidiaria de indemnización por las pensiones insolutas. QUINTO: SIN LUGAR la compensación alegada por la parte demandada.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA ACC,

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 01:41 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA ACC,

TABATA GUTIERREZ