ASUNTO: AP31-V-2009-003120

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, iniciado por el ciudadano ALBERT ANTHONY MULLER, titular de la cédula de identidad N° 2.940.263, representada judicialmente por los abogados Antonio Brando, Federica Alcalá y Mario Brando, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.710, 101.708 y 119.059, en ese orden, contra el ciudadano PEDRO SATURNO GALDONA, titular de la cédula de identidad N° 3.153.222, representado judicialmente por el abogado Simón Saturno Galdona, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.410, se inició por libelo de demanda incoada para su distribución el 22 de septiembre de 2009 y se admitió el 28 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que a partir del 01 de septiembre de 2002, dio en arrendamiento al demandado un inmueble de su propiedad constituido por el apartamento Pent House del edificio Residencias La Carolina, ubicado en la avenida Boulevard Raúl Leoni de la urbanización Santa Marta, Municipio Baruta, Estado Miranda, según contrato autenticado el 19 de septiembre de 2002, por un año, prorrogable de forma automática a menos que alguna de las partes manifestara a la otra su interés de no prorrogarlo con por lo menos sesenta (60) días de anticipación.
Que el 11 de junio de 2007, el demandado recibió una notificación que le envió, en la que se le manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que a partir del 01 de septiembre de ese año, comenzó a transcurrir la prórroga legal de dos (2) años, por tratarse de una relación arrendaticia de cinco (5) años, por lo que debía hacer entrega del inmueble antes del 31 de agosto de 2009 y no cumplió, pero no ha consentido su permanencia en el inmueble.
Sobre los hechos expuestos y conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y en consecuencia, haga entrega del inmueble arrendado y a pagar la suma de un mil cincuenta bolívares (Bs. 1050), como resarcimiento por daños y perjuicios causados, equivalentes a 21 días de atraso y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble a razón de cincuenta bolívares (Bs. 50) cada uno así como al pago de las costas procesales.
El 14 de octubre de 2009, el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente al demandado, quien oportunamente, el 19 del mismo mes y año, presentó su escrito de contestación a la pretensión iniciada en su contra, proponiendo cuestiones previas.
En efecto, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, dado que –en su decir- se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber operado la tacita reconducción establecida en el propio contrato. Que la comunicación entregada por el arrendador el 11 de junio de 2007, es prueba que a esa fecha el arrendatario continuaba en el uso pacífico del inmueble y que había operado la tácita reconducción y en consecuencia su indeterminación. Que en el libelo de demanda no se menciona ninguna causal de desalojo de las establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni en la correspondencia que remitiera el arrendador.
Sobre el mérito alegó que de conformidad con lo previsto en el artículo 7 eiusdem, los derechos establecidos para beneficiar al arrendatario son irrenunciables y es nulo todo acuerdo que implique su renuncia, por lo que rechazó la pretensión del demandante.
Negó que el arrendador pueda solicitar la desocupación del inmueble sobre la base de la notificación de no prorrogar el contrato, por ser a tiempo indeterminado, por lo que el desalojo sólo puede ser exigido por alguna de las causales previstas en el artículo 34 ibídem.
Que el documento contractual estableció la posibilidad de la tácita reconducción en su cláusula cuarta y ésta operó automáticamente a partir del 01 de septiembre de 2003, fecha a partir de la cual continuó ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador y éste continuó recibiendo los pagos, con lo cual se cumple con los extremos legales del artículo 1600 del Código Civil.
Que admitir la simple comunicación escrita del demandante de su decisión de no prorrogar el contrato, como causal para el desalojo del inmueble y su entrega, implicaría su renuncia a su derecho.
Que de acuerdo al contrato, toda notificación debía hacerse mediante telegrama remitido al inmueble arrendado y se daría por recibido a los tres (3) días continuos de su expedición y nunca ha recibido del arrendador notificación mediante telegrama, por lo que la simple comunicación escrita entregada mediante una formalidad distinta no puede ser considerada como válida.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si el arrendatario se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto es, a cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado a la arrendadora, pues la existencia de la relación arrendaticia, es un hecho admitido y sólo se discute su aspecto temporal, para lo cual se resuelve la cuestión previa propuesta.
Dicha cuestión previa trata de un presupuesto que atañe a la acción y que debe aparecer textual en la ley, la voluntad del Legislador de no dar tutela para reclamar en juicio determinado interés. Esto es, que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece, por ejemplo, en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”. Asimismo, el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe admitir demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cuando estuviere en curso la prórroga legal.
Así lo interpretó la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00353 del 26 de febrero de 2002, en el expediente Nº 15121, con ponencia de la magistrada Yolanda Jaimes G., respecto a la cuestión previa en análisis, puntualizó:
“Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.
No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.
Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda”.

El punto en discusión, en este caso, se ciñe al contenido de la norma del artículo 1600 del Código Civil, toda vez que la parte demandada alegó que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, por lo que se debió demandar el desalojo y no el cumplimiento del contrato, por lo que resulta inadmisible la “demanda”.
Artículo 1600 “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Dicha norma prevé la institución de la tácita reconducción, que se da cuando vencido un contrato pactado a tiempo determinado, el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, por lo que se presume renovado pero con los efectos de un contrato celebrado a tiempo indeterminado. Tal figura jurídica se da cuando se está frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y debido a la actitud asumida por las partes, se presume su indeterminación y a los fines de precisar esa situación, se hace necesario conocer los elementos de convicción aportados al expediente.
En efecto, la citada Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de principios, Nº 00075 del 23 de enero de 2003, en el expediente Nº 2001-0145, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, reinterpretó el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, a la luz de las normas constitucionales que actualmente rigen en nuestro ordenamiento jurídico, como lo son:”…la garantía del debido proceso, el principio del juez natural y, con sus excepciones, el de la doble instancia, instituciones jurídicas de especial importancia que, en lo posible, deben preservarse para fortalecer el Estado de Derecho y de Justicia”. “…Asimismo, nuestro Texto Constitucional consagra importantes principios y valores que influyen en el proceso, y que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles, previsto en los artículos 26 y 257 del citado texto constitucional.
Puntualizó:
“Así, las normas constitucionales referidas obligan a la Sala a dictar su decisión bajo los valores, principios y conceptos allí expresados, y en este sentido, estima necesario hacer una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, para entender que cuando dicha disposición expresa que el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, no debe concebirse como la existencia de un convenimiento tácito de las cuestiones previas allí indicadas, ya que ello negaría los principios, valores y preceptos constitucionales; por el contrario, debe entenderse que dicha disposición legal contiene una presunción iuris tantum relativa a la procedencia de las cuestiones previas.
Es por ello, que le corresponde al juez como rector del proceso confrontar y verificar con los elementos de autos la existencia y eventual procedencia de las cuestiones previas de los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario, se estaría permitiendo una eventual cosa juzgada muy perjudicial sobre las mismas, siendo que su efecto es la improponibilidad de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva y además, se estaría sacrificando la justicia exagerando las formas procesales, limitando el derecho a la defensa y utilizando al proceso con finalidades distintas a las que le son propias.
En consecuencia, en virtud de los razonamientos expuestos, esta Sala haciendo una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil en su parte final, considera en el caso sub júdice, que la no contradicción expresa de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, no acarrea un convenimiento en la existencia de la misma y, en consecuencia, tampoco la admisión de su procedencia. Así se declara” (Subrayado nuestro).

Siendo así, se tiene que el supuesto de hecho previsto en la cuestión previa opuesta, es una situación de derecho que debe verificar el Juez de acuerdo al material probatorio existente en el expediente.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia es un hecho admitido, no lo es su aspecto temporal, por lo que se analiza el contenido del contrato de arrendamiento a los fines de precisar la voluntad de las partes al contratar.
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó instrumento autenticado el 19 de septiembre de 2002, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes, que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, mereciendo fe en relación a la verdad de las declaraciones en él contenido. En su cláusula cuarta, se lee:
“El término de duración del presente contrato será de un (1) año, contado a partir del 1º de septiembre de 2002, pudiendo prorrogarse de acuerdo con la Ley, a menos que cualquiera de las partes manifestara a la otra su interés de no prorrogarlo con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término. Si se acuerda prorrogar este contrato,…”

Y en cuanto a la forma de notificación, en la cláusula décima quinta, se estableció:
“Las partes convienen expresamente que toda notificación dirigida por EL ARRENDADOR a EL ARRENDATARIO se considerará válidamente practicada mediante telegrama remitido al inmueble objeto del presente contrato, el cual se dará por recibido a los tres (3) días continuos de su expedición. A los fines de probar la utilización de este medio, bastará para EL ARRENDADOR exhibir la copia del telegrama debidamente sellado por IPOSTEL o por el instituto u organismo que haga sus veces…”

Asimismo, dicha parte aportó original de instrumento privado relativo a la comunicación de fecha 10 de junio de 2007, remitida por el arrendador al arrendatario, donde aparece firmado tanto por el remitente como el receptor, donde el primero hizo del conocimiento del arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato. Dicha comunicación la recibió el arrendatario el 11 de junio de 2007 y se tiene como reconocido a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y merece fe su contenido, según lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1374 eiusdem.
De acuerdo a ello, se tiene que las partes pactaron el contrato de arrendamiento por un año, contado a partir del 01 de septiembre de 2002, con la posibilidad de ser prorrogado, a menos que cualquiera de ellas manifestase a la otra su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento. Dicha notificación, según lo pactado, debía hacerse por telegrama remitido al inmueble arrendado y el arrendatario la daría por recibido a los tres (3) días siguientes.
En este caso, la precitada comunicación de notificación, la recibió el arrendatario el 11 de junio de 2007, esto es, con ochenta (80) días de anticipación a su vencimiento de la última de las renovaciones y el demandado, lejos de desconocer dicho instrumento de notificación lo reconoció, sólo que cuestionó su validez, dado que se había pactado el telegrama. Sin embargo, se tiene que dicha notificación practicada produce sus efectos válidos, pues consta en instrumento reconocido que el arrendatario, tuvo conocimiento directamente y en el tiempo pactado, la voluntad del arrendador de dar por terminado la relación arrendaticia, con lo cual, se cumplió con el fin esperado, a pesar de no ser por vía de telegrama que igual debía dar por recibido el arrendatario.
Por ello, no encuentra elementos de convicción el tribunal para tener como cierto lo alegado por el arrendatario, en el sentido de tener al contrato como indeterminado, pues el contrato nació a tiempo determinado, se venía renovando sucesivamente y se le notificó la voluntad de ponerle fin. Al finalizar la última de las renovaciones, el 01 de septiembre de 2007, comenzó a correr la prórroga legal de dos (2) años, a tenor de lo previsto en el artículo 38 literal “c” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia tenía una duración de cinco (05) años, venciendo la misma el 31 de agosto de 2009, tiempo dentro del cual, se tiene que la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, según dicho artículo.
De acuerdo a lo expuesto, no queda dudas que estamos frente a un contrato a tiempo determinado, por lo que la pretensión impetrada por la parte actora de cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, encuentra tutela en el ordenamiento jurídico, pues según lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”, por lo que no hay prohibición legal de admitir la acción propuesta tal como lo alegó la parte demandada como cuestión previa.
En efecto, según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta, situación que no ocurre en este caso. Por todo ello, se declara sin lugar la cuestión previa alegada.
TERCERO
Luego del vencimiento de la citada prórroga legal, el arrendatario ha debido cumplir con su obligación de hacer entrega de la cosa arrendada, pues queda evidente la voluntad del arrendador de oponerse a que el arrendatario quedase ocupando el inmueble luego de su vencimiento como de la prórroga legal, no otra cosa se deduce del desahucio efectuado. En efecto, al vencimiento del último contrato, esto al 01 de septiembre de 2007, comenzó de inmediato y de pleno derecho, la prórroga legal a favor del arrendatario por un lapso máximo de dos (02) años y a su vencimiento, la parte demandada debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, el arrendador quedaba facultado para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectivamente lo hizo.
La prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia. Es de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Estos daños y perjuicios lo pactaron las partes en el contrato. Así en la cláusula décima octava, se estableció que en caso que el arrendatario incurriese en mora en la entrega del inmueble arrendado pagaría al arrendador como indemnización por los daños y perjuicios una penalidad de cincuenta bolívares (Bs. 50) diarios, sin que eso implicase tácita reconducción, prórroga o nacimiento de un nuevo contrato. Siendo así, prospera esta petición de la parte actora.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa de prohibición de la ley de admitir la “acción” propuesta. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal intentado por el ciudadano ALBERT ANTHONY MULLER contra el ciudadano PEDRO SATURNO GALDONA. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento Pent House del edificio Residencias La Carolina, ubicado en la avenida Boulevard Raúl Leoni de la urbanización Santa Marta, Municipio Baruta, Estado Miranda. CUARTO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de un mil cincuenta bolívares (Bs. 1.050), por concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados en la mora en la entrega del inmueble, computados desde el 01 al 21 de septiembre de 2009, a razón de cincuenta bolívares (Bs. 50) cada uno así como los que se sigan venciendo hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo a esa misma cantidad diario.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los nueve (9) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 11:16 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ