REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. 199º y 150º En fecha 03 de Noviembre de 2009, es presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Juzgados de Municipios de los Cortijos, por la abogada Ana Consuelo Pérez Useche, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V-3.618.493 e inscrita en el I.P.S.A. bajo el No 117.188, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil DESARROLOS 30.828, C.A. (antes denominada MALUSO 6, S.R.L.) de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 09 de julio de 1984, bajo el No 35, Tomo 6-A-Pro, escrito libelar contentivo de la demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara contra el ciudadano JOSÉ JOAQUÍN RODRÍGUEZ GARCÍA, de nacionalidad española, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No E-821.327. Este Tribunal observa que estando la presente petición en el estado de admisión, pasa a hacer las siguientes consideraciones: La parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribiere con el demandado por vencimiento del término, y pretende en consecuencia que el demandado cumpla con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado y consigna al efecto original del contrato de arrendamiento que fuere suscrito originalmente entre el ciudadano Alejandro Sosa Báez (arrendador) y el hoy demandado (folios 12 al 14), estableciéndose en la cláusula primera que: “El Arrendador dá en arrendamiento al Arrendatario, por un tiempo de un año fijo, prorrogable de año en año, a voluntad de ambas partes, vease Observaciones en la Carátula), el inmueble que él administra, ubicado…..” En la carátula del contrato de arrendamiento se puede leer una nota denominada “Observaciones” y seguidamente dos firmas autógrafas, donde se establece: “Observaciones: Si con un mes de anticipación, al vencimiento del plazo fijo de un año, de este contrato, por lo menos, ninguna de las partes ha dado aviso a la otra partem, por escrito, en el cual manifieste el deseo de no querer seguir con dicho contrato, se considerará este automáticamente prorrogado por otro año mas, y así mismo, continuara´ rigiendo esta disposición para los años venideros, o sea, de que el contrato se prorrogará automáticamente de año en año, si no se recibe aviso en contrario en la forma antes expuesta, pero bien entendido que una vez de entrada en vigencia una cualquiera de dichas prórrogas se considerará por año completo y no fracción del mismo.- en Caracas, primero de octubre de mil novecientos setenta” Tal como se observa, las partes establecieron que el contrato de arrendamiento comenzaría por tiempo fijo, dejando abierta la posibilidad de prorrogarlo, pero bajo la condición de que la arrendataria le diera aviso a la arrendadora y siempre y cuando se suscribiere un nuevo contrato, y siendo que de los hechos narrados por el actor se verifica que el arrendamiento ha venido renovándose año a año desde su inicio del año mil novecientos setenta (1.970).- Al respecto hay que destacar el contenido del artículo 1.580 del Código Civil que establece: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación en contrario es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos pueden extenderse hasta cincuenta años.” Así las cosas, en el presente caso, una vez celebrado el contrato, éste se fue renovando año a año, pero admitir que es posible que después del décimo quinto año el mismo puede seguir renovándose y seguir siendo determinado se constituiría en un fraude a la prohibición de arrendar por más de 15 años consagrados en el artículo 1.580 del Código Civil, ya que si bien se permiten los arrendamientos por más de quince año, uno de los supuestos no es aplicable, el de los terrenos incultos, ya que el objeto del presente arrendamiento es un inmueble; y por otro lado, se permite que en el arrendamiento de una casa (entendida como inmueble) la misma puede ser arrendada hasta por toda la vida del arrendatario, pero en este caso dicha estipulación debe constar de manera expresa por el consentimiento de las partes, cuestión que tampoco es el caso de autos. Así las cosas, al estipularse en el presente caso que el arrendamiento se haría por el lapso de un (1) año y que el mismo se renovaría año a año, al llegar el décimo quinto año el mismo no se puede entender como renovado por otro lapso fijo, sino al haber quedado en posesión del inmueble y así haberlo aceptado el arrendador operó la figura denominada la “Tácita Reconducción”, consagrada en el artículo 1.614 del Código Civil que establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado” Es por todo lo anterior que en el presente caso el contrato de arrendamiento de autos es un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.- Establecido lo anterior, se hace pertinente señalar que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Lo subrayado es de este Juzgado) Es por todo lo anterior, y en virtud de estarse demandando el cumplimiento del contrato, y siendo que el contrato que sirve como instrumento fundamental a la demanda, es un contrato de arriendo a tiempo indeterminado, la presente demanda debe ser inadmitida, como en efecto lo será, en virtud de que la misma es contraria a la Ley, y en específico, contraría lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. En base a todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara INADMISIBLE la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad DESARROLLOS 30.828, C.A., contra del ciudadano JOSÉ JOAQUIN RODRÍGUEZ GARCÍA, ambas partes ya identificadas. Así se decide.- REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.- Dado, Firmado y Sellado, en la Sala de este Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECISIETE (17) días del mes de NOVIEMBRE del año DOS MIL NUEVE (2009). El Juez Titular Edgar J. Figueira R. La Secretaria Abg. Niusman Romero En la misma fecha, siendo las ONCE DE LA MAÑANA (11:00 a.m.) previo el cumplimiento de las formalidades de la ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Abg. Niusman Romero EJFR/nr.- EXp. No AP31-V-2009-003825