TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

199° y 150°

PARTE ACTORA: ANTONIO FORGIONE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad N° V-6.824.044.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GIUSEPPE ANTONIO TOBIA FRINO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 73.040.

PARTE DEMANDADA: DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E- 943.758.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: SAMANTHA LILIANA HERNANDEZ TROVATO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 53.309.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: AP31-V-2.009-001326

Por ante el Juzgado distribuidor de turno fue presentado libelo de demandada presentado por el ciudadano ANTONIO FORGIONE, asistido por el abogado GIUSEPPE ANTONIO TOBIA FRINO, mediante el cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, y una vez efectuado el respectivo sorteo de ley, fue asignado a este despacho.

Mediante auto de fecha 28 de Mayo de 2.009, este Tribunal insto a la parte actora especificara en Unidades Tributarias el monto en que estimo la demanda.

En fecha 02 de Junio de 2.009, comparece por ante este Juzgado el ciudadano TOBIAS GIUSSEPE, y mediante diligencia consigna poder notariado, asimismo consigna el monto equivalente a Unidades Tributarias.

Mediante auto de fecha 15 de Junio de 2.009, este Tribunal admitió la demanda conforme a lo establecido en los artìculos 341 y 881 del Còdigo de Procedimiento civil, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 18 de Junio de 2.009, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consigno los fotostátos para la elaboración de la compulsa y mediante diligencia de la misma fecha deja constancia que entrego las expensas al alguacil.

En fecha 02 de Julio de 2.009, comparece por ante la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano MIGUEL HERNANDEZ PINTO, en su carácter de Alguacil Titular de esa unidad, y deja constancia que entrego citación a la parte demandada, quien se negó a firmar y a los fines de ley consigna recibo sin firmar.

En fecha 07 de Julio de 2.009, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita se libre boleta de citación a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Còdigo de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 14 de Junio de 2.009, este Tribunal libro boleta de citación a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Còdigo de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de Julio de 2.009, comparece por ante este Tribunal la ciudadana LUISA ORTEGA, en su carácter de secretaria accidental y deja constancia que se traslado a la dirección que le fue indicada y entrego boleta de citación a la parte demandada.

En fecha 30 de Julio de 2.009, comparece por ante este Juzgado la ciudadana DOMENICA TROVATO HERNANDEZ, debidamente asistida por la ciudadana SAMANTHA LILIANA HERNANDEZ, y mediante diligencia consigna escrito de contestación de la demanda.

En fecha 15 de Octubre de 2.009, comparece por ante este Juzgado la ciudadana SAMANTHA LILIANA HERNANDEZ, y mediante diligencia consigna instrumento poder, y mediante diligencia de la misma fecha consigna escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 19 de Octubre de 2.009 este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, y mediante auto de la misma fecha se fijo oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco (05) días siguientes conforme a lo establecido en el artículo 890 del Còdigo de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la parte actora en el escrito libelar lo siguiente:

Manifiesta que inicia la relaciòn arrendaticia con el carácter de (arrendador) con la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, (arrendataria), de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. E- 943.758, sobre el inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nº 51, piso cinco (05) del Edificio “VASCO”, situado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Miranda, Caracas, en fecha 10 de Septiembre de 2.003, y culmino según el último contrato el dìa 11 de Enero de 2.009, tal y como consta de contratos de arrendamiento que se anexan en originales marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”.

Que es el caso, que el plazo establecido en el último contrato de arrendamiento, seria de plazo fijo tal y como se estableció en la cláusula cuarta del referido contrato, en la que se pacto que la vigencia del mismo seria de seis (6) meses fijos e improrrogables, contados a partir del 11 de Junio de 2.008, y culinaria el 11 de Enero de 2.009, y vencido el mismo, convinieron la arrendataria y su persona como arrendador en celebrar en fecha 12 de Enero de 2.009, la determinación de la prorroga legal, cuyo contrato fue debidamente autenticado por ate la Notaria Publica Sexta de Caracas, que del estudio de los mencionados contratos se deduce que entre el arrendador y la arrendataria, existe una relaciòn de cinco (05) años y cuatro (04) meses, lo cual inicio a partir del 10 de Septiembre de 2.003 y culmino según el último contrato de arrendamiento el dìa 11 de Enero de 2.009, que en virtud de que el arrendador manifiesta su deseo de no renovación de la relaciòn contractual con la arrendataria, y está se da por notificada de la no renovación con el arrendador, han convenido dar cumplimiento a lo previsto en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia el arrendador otorgó según la reglamentación de ley, y la arrendataria acepto por un tiempo menor al previsto en la ley, el tiempo que operara la prorroga legal, contado a partir de la fecha del vencimiento del último contrato de arrendamiento, es decir a partir del dìa doce (12) de Enero de 2.009, inclusive.

Que el tiempo de prorroga legal que según las necesidades requería la arrendataria seria de cuatro (04) meses, contados a partir del 12 de Enero de 2.009, y culminaría el 12 de Mayo de 2.009, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el último contrato de arrendamiento, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que fuesen consecuencia de un procedimiento de regulación y seria de aplicación inmediata previo cumplimiento de los requisitos de ley, que la arrendataria opto de la prorroga legal que le correspondía, a saber al lapso máximo de dos (2) años de conformidad con lo establecido en el articuló 38 literal c), de la ley de arrendamientos inmobiliarios, hizo uso según sus necesidades por un tiempo menor de cuatro (4) meses, que con respecto a la naturaleza de la prorroga legal tanto la doctrina como la jurisprudencia han establecido de forma categórica que es de carácter obligatorio para el arrendador, siempre y cuando su arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales, sin embargo, sin embargo es de carácter optativo para el arrendatario quien tiene interés en hacer uso de ella o no, e incluso en reducir el plazo.
Que por todas las consideraciones expresadas es que comparece debidamente asistido de abogado, ante su competente autoridad para demandar como en efecto demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DE PRORROGA LEGAL, a la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, en su carácter de arrendataria para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Dar por terminado el contrato de arrendamiento objeto del presente cumplimiento, autenticado en fecha 30 de Junio de 2.008, ante la Notaria Pública Sexta, Municipio Sucre del Estado Miranda, Caracas, bajo el Nº 26, Tomo 62, y entrega en las mismas condiciones que lo recibió la arrendataria, constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nº 51, piso cinco (05) del Edificio “VASCO”, situado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Miranda, Caracas, asì como los bienes muebles, descrito en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en cuestión.

SEGUNDO: En pagar la suma de CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bsf. 40) diario, por concepto de cláusula penal por cada dìa de atraso en la entrega del inmueble, contado a partir de la presente fecha y hasta el dìa que se haga la entrega real y física del inmueble en cuestión, todo de conformidad a lo previsto en el articulo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por concepto de estimación de daños y perjuicios, hasta la total y definitiva entrega del inmueble.

La parte actora fundamenta sus pretensiones de conformidad con lo establecido en los artìculos 1.159, 1.167, 1.599 del Còdigo Civil, y 38 del Decreto Ley, y estima la demanda en la suma de MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 1.500), a los efectos de determinación de la competencia del Tribunal.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

En la oportunidad legal para ello la parte demandada no dio contestación a la demanda, dando contestación a la misma de forma extemporánea por adelantado en fecha 30-07-2.009, en los siguientes términos:
CAPITULO I.
OPOSICIÒN DE CUESTIONES PREVIAS.

Opone formalmente la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Còdigo de Procedimiento Civil, por cuanto la prorroga legal, arrendaticia consagrada en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta en curso, no esta vencida apenas han transcurrido seis (06) meses restando dieciocho (18) meses, del total de los dos (02) años a que tiene derecho la arrendataria, prueba de ellos lo constituyen los contratos de arrendamiento que cursan al expediente y las afirmaciones del demandante en el libelo de la demanda, según las cuales la relaciòn arrendaticia entre las partes tuvo una vigencia de cinco (05) años y cuatro (04) meses, la cual finalizó, el 11 de Enero de 2.009, lo que dio inicio a la prorroga legal arrendaticia de dos (02) años, con vencimiento el 11 de Enero de 2.009.

Que el articulo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que: cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el articulo 38, no será admitida la demanda por “cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de termino”, norma que indubitablemente establece una prohibición legal de admisión de aquellas demandas que sean propuestas estando vigente la prorroga legal arrendaticia establecida en el artìculo señalado, motivo por el cual solicitan se declare con lugar la presente cuestión previa y en consecuencia sea desechada la demanda y extinguido el proceso.

NULIDAD DEL CONTRATO DE PRORROGA LEGAL.

Que en cuanto se refiere al contrato de prorroga legal, instrumento mediante el cual el arrendador otorgo a la arrendataria y está acepto por un tiempo menor al previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal arrendaticia, haciendo parecer como una renuncia del derecho de seguir ocupando el inmueble por veinte (20) meses, de los veinticuatro (24) a los que tiene derecho, relajando una norma que preteje al débil jurídico por razones de interés Social, convención que resulta nula de nulidad absoluta por imposición de la ley, en la que el demandante funda su acciòn de Cumplimiento de Contrato, constituyendo una franca violación de orden pùblico y del articulo 07 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el cual dispone que los derechos que dicha ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, y será nula toda acciòn, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, norma que configura el denominado orden pùblico Inquilinario, entendido como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representa la expresión del equilibrio en la sociedad fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios.

Que todas esas normas, cuyo objeto es proteger el orden pùblico, les llevan al convencimiento de que la pretensión del actor, cuando actuó como arrendador, suscribiendo e imponiendo al arrendatario el documento notariado el cual hace valer, resulta irrelevante al presente juicio, habida cuenta de la protección que goza el arrendatario como débil jurídico en la relaciòn arrendaticia; como consecuencia de la inexistencia en el campo jurídico de la renuncia que fue impuesta al arrendatario, en franca violación del orden pùblico, y visto de que la arrendataria tiene derecho a dos (02) años de prorroga legal arrendaticia, como quedó demostrado con los contratos de arrendamiento consignados al expediente y de las afirmaciones del actor, según las cuales la relaciòn arrendaticia entre las partes tuvo una vigencia de cinco (05) años y cuatro (04) meses, la cual finalizò el once (11) de enero de 2.009, lo que dio inicio a la prorroga legal arrendaticia, con vencimiento al once (11) de enero de 2.011, por lo que a todo evento opone formalmente la excepción de nulidad absoluta, para que se resuelta la cuestión previa opuesta, en virtud de la nulidad absoluta en vicio de tal gravedad que puede ser alegado por las partes en cualquier estado y grado del juicio y el juez puede declararla cuando advierta sus causas y sin necesidad de promover prueba alguna.
CAPITULO II
PUNTO PREVIO

DE LA NULIDAD DE LA ACCION PROPUESTA, DEL AUTO DE ADMISIÒN DE LA DEMANDA Y DE TODOS LOS ACTOS POR VIA DE CONSECUENCIA.

Impugna la validez del presente procedimiento, por cuanto el mismo esta afectado de nulidad absoluta, por perturbar el orden pùblico conforme lo establecen los artìculos 206, 211, 212, 214, y 341 del Còdigo de Procedimiento Civil, en concordancia con los artìculos 07, 33, 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las últimas de eminente orden pùblico; que la presente demanda debe ser declarada nula por mandato del articulo 07 ejusdem, ya que a travès, de esa acciòn se pretende desconocer, disminuir o menoscabar derechos que tiene la arrendataria, imponiéndole hacer uso de la prorroga legal por un tiempo menor al que tiene derecho, lo cual es atentatorio del orden pùblico, que de una somera revisión del Contrato por Vencimiento de Prorroga Legal, versus los contratos de arrendamiento, emerge la convicción de la nulidad absoluta de dicho contrato y en consecuencia del auto de admisión por permitir una acciòn, que violeta el articulo 07 y literal c) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el articulo 06 del Còdigo Civil, razòn por la cual solicita sea declarada la nulidad del auto de admisión y, por vía de consecuencia, nulas todas las actuaciones realizadas en ese proceso.
CAPITULO III
CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA.

La parte demandada, conviene y reconoce, el tiempo de duración señalado en el libelo de la demanda y las documentales marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y las afirmaciones del demandante en el libelo de la demanda, según las cuales la relaciòn arrendaticia entre las partes tuvo una vigencia de cinco (05) años y cuatro (04) meses, la cual finalizò, el once (11) de enero de 2.009, por lo que le corresponde como arrendataria una prorroga legal arrendaticia de dos (02) años; sin que ello signifique renuncia a sus derechos como arrendataria derivados de la declaratoria por el Tribunal de la nulidad absoluta del contrato de prorroga legal.
Niega, rechaza y contradice, los efectos probatorios de la documental marcada con la letra “H”, (contrato de prorroga legal), y se opone a su admisión por ser totalmente contraria al orden pùblico establecido en los artìculos 7 y 38 literal c), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artìculo 06 del Còdigo Civil, asimismo la impugna por los motivos indicados en el presente escrito en todo su contenido y extensión, que evidencian la nulidad absoluta de dicho contrato, rechaza, niega y contradice que en su condición de arrendataria haya optado y hecho uso, facultativo, según sus necesidades, de la prorroga legal por un tiempo menos de cuatro (04) meses y en consecuencia no vaya hacer uso de los dos años (02) años que establece el referido articulo, rechaza, niega y contradice los fundamentos de derecho en los que sustenta la demanda incoada basándose en la clausula tercera del contrato de prorroga legal, el cual es nulo absolutamente el contradecir los demás elementos probatorios, rechaza, niega y contradice las conclusiones del actor, cuando afirma que la prorroga legal se encuentra vencida y que la arrendataria ha incumplido con la obligación contractual y legal de entregar el inmueble arrendado, lo cual constituye una conclusión falsa ya que el actor se fundamenta en el mal llamado Contrato de Prorroga legal Arrendaticia, el cual subvierte el orden pùblico lo que lo afecta de nulidad absoluta, rechaza, niega y contradice el petitorio (V) de la demanda por cuanto no existe motivo legal para exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, ya que la misma no esta vencida, rechaza, niega y contradice la pretensión del actor al demandar la clausula penal por retraso en la entrega del inmueble.

CAPITULO IV
OPOSICIÒN E IMPROCEDENCIA A LA MEDIDA DE SECUESTRO.

Que la medida de secuestro solicitada por el actor es a todas luces improcedente habida cuenta que no están llenos los extremos señalados en el artículo 585 del Còdigo de Procedimiento Civil, solo consta la afirmación del actor , basado en el contrato de arrendamiento y en la ley, y de esos elementos se desprende de manera indubitable la obligación del demandado de entregar el inmueble, siendo falso que del contrato se desprende la obligación de entrega del inmueble arrendado, ya que el contrato de arrendamiento ésta sujeto al cumplimiento de la prorroga legal, que como quedo demostrado es de dos (02) años y no de cuatro meses como pretende hacer valer el actor, por lo que se desprende de autos con mediana claridad que no puede haber presunción grave del derecho reclamado, por estar plenamente vigente la prorroga legal, la cual ademàs es de estricto orden pùblico, es decir no puede, ser pactada, convenida, resuelta, renunciada, menoscabada, ni efectuada ninguna acciòn, que arrebate por cualquier medio, el pleno disfrute del arrendatario de dicha prorroga, motivado al carácter de orden pùblico del que esta revestida y de no ser asì que sentido tendría establecer dicha prorroga como de orden pùblico; lo que constituye una verdadera temeridad pretender desconocer derechos tutelados por el orden pùblico arrendaticio, normas que velan por el orden social de las familias, especialmente, demandar en la manipulación fraudulenta de los hechos, cuyos elementos probatorios los contradicen, ya que se desprende de estos que la relaciòn arrendaticia se mantuvo por cinco (05) años y cuatro (04) meses y que la misma venció el 11/01/2009, y de acuerdo a la ley le corresponde una prórroga legal de dos (02) años, lo que demuestra lo aventurado y temerario de la demanda incoada y de la medida solicitada, no existiendo motivos para litigar y mucho menos para requerir una medida cautelar.

DE LA PARTE MOTIVA

Abierto el juicio para la promoción de pruebas solo la parte demandada hizo uso de ese que le confiere la Ley, de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Original de Contrato de Prorroga Legal, del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre el ciudadano ANTONIO FORGIONE (el arrendador) y la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, (la arrendataria) en fecha 12-01-2.009, el cual corre inserto en autos a los folios nueve (09) al diez (10), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 12 de Enero 2.009, anotado bajo el Nro. 04, Tomo 02, de los libros de Autenticación llevados por dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo la Notario Pùblico Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que del mencionado instrumento se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.

Original del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre el ciudadano ANTONIO FORGIONE (el arrendador) y la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, (la arrendataria) en fecha 11-06-2.008, el cual corre inserto en autos a los folios once (11) al quince (15), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de Junio de 2.008, anotado bajo el Nro. 26, Tomo 62, de los libros de Autenticación llevados por dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo la Notario Pùblico Sexta del Municipio Sucre del Distrito Miranda, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.

Original del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre el ciudadano ANTONIO FORGIONE (el arrendador) y la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, (la arrendataria) en fecha 11-06-2.007, el cual corre inserto en autos a los folios dieciséis (16) al diecinueve (19), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 02 de julio de 2.007, anotado bajo el Nro. 31, Tomo 48, de los libros de Autenticación llevados por dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo la Notario Pùblico Sexta del Municipio Sucre del Distrito Miranda, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.

Original del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre el ciudadano ANTONIO FORGIONE (el arrendador) y la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, (la arrendataria) en fecha 11-03-2.007, el cual corre inserto en autos a los folios veinte (20) al veintitrés (23), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 20 de Marzo de 2.007, anotado bajo el Nro. 27, Tomo 21, de los libros de Autenticación llevados por dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo la Notario Pùblico Sexta del Municipio Sucre del Distrito Miranda, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.
Original del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre el ciudadano ANTONIO FORGIONE (el arrendador) y la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, (la arrendataria) en fecha 11-09-2.006, el cual corre inserto en autos a los folios veinticuatro (24) al veintisiete (27), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 14 de Agosto de 2.006, anotado bajo el Nro. 40, Tomo 61, de los libros de Autenticación llevados por dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo la Notario Pùblico Sexta del Municipio Sucre del Distrito Miranda, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.

Original del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre el ciudadano ANTONIO FORGIONE (el arrendador) y la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, (la arrendataria) en fecha 11-09-2.005, el cual corre inserto en autos a los folios veintiocho (28) al treinta y uno (31), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 09 de Septiembre de 2.005, anotado bajo el Nro. 55, Tomo 54, de los libros de Autenticación llevados por dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo la Notario Pùblico Sexta del Municipio Sucre del Distrito Miranda, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.

Original del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre el ciudadano ANTONIO FORGIONE (el arrendador) y la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, (la arrendataria) en fecha 11-09-2.004, el cual corre inserto en autos a los folios treinta dos (32) al treinta y cinco (35), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 06 de Septiembre de 2.004, anotado bajo el Nro. 44, Tomo 38, de los libros de Autenticación llevados por dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo la Notario Pùblico Sexta del Municipio Sucre del Distrito Miranda, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.

Original del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre el ciudadano ANTONIO FORGIONE (el arrendador) y la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, (la arrendataria) en fecha 10-09-2.003, el cual corre inserto en autos a los folios treinta y seis (36) al cuarenta (40), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 03 de Septiembre de 2.003, anotado bajo el Nro. 02, Tomo 110, de los libros de Autenticación llevados por dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo la Notario Pùblico Sexta del Municipio Sucre del Distrito Miranda, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.

Documento Poder otorgado por el ciudadano ANTONIO FORGIONE, al ciudadano GIUSEPPE ANTONIO TOBIA FRINO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 73.040, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios, cuarenta y cinco (45) al cuarenta y seis (46) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de Abril de 2006, anotado bajo el Nro. 14, Tomo 25, de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tiene el mencionado abogado, para ejercer la representación legal de la parte actora. Y ASI DECLARA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Este Tribunal deja constancia que las pruebas documentales promovidas por la parte demandada marcadas con los las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, fueron valoradas anteriormente. Y ASI SE DECLARA.
PUNTO PREVIO

Como punto previo a la sentencia este juzgado pasa a pronunciarse con respecto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, contenida en el numeral 11 del artìculo 346 del Còdigo de Procedimiento Civil, alegando que la prorroga legal arrendaticia consagrada en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta en curso no esta vencida, que apenas han transcurrido seis (06) meses restando dieciocho (18) del total de los dos (02) años a que tiene derecho la arrendataria, en virtud de que la relaciòn arrendaticia tuvo una vigencia de de cinco (05) años y cuatro (04) meses, la cual comenzó el 10 de Septiembre de 2.006 y finalizo el 11 de Enero de 2.011, y el articulo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artìculo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de termino, norma que establece una prohibición legal de admisión de aquellas demandas que sean propuestas estando vigente la prorroga legal arrendaticia establecida en el artìculo señalado, motivo por el cual solicitan se declare con lugar la presente cuestión previa y en consecuencia sea desechada la demanda y extinguido el proceso.

Antes de pasar a pronunciarse con respecto a lo antes expuesto este juzgado trae como colorario lo establecido por el Dr. JOSE LUIS VARELA, en su libro “ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS” artìculos 07, 38 y 41, y el análisis de estos páginas 13, 38, 39, 158 y 159 los cuales textualmente rezan:

ARTICULO 07: …”Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acciòn, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”

“…De la redacción del artículo in comento, se desprende el carácter imperativo que tiene la normativa contenida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a favor de los arrendatarios, declarando los derechos de estos como irrenunciables cuando lo favorezca, siendo nula cualquier acciòn, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Creemos acertada la calificación de irrenunciable…”

ARTICULO 38: …”En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto ley celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

a) …” Cuando la relaciòn arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso de hasta seis (06) meses.

b) …” Cuando la relaciòn arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año.

…” Cuando la relaciòn arrendaticia haya tenido una duración de cinco (05) años o màs, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (02) años.

c) …” Cuando la relaciòn arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o màs, se prorrogará por un lapso máximo de tres (03) años.
Durante la prórroga legal, la relaciòn arrendaticia se considerarà a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato inicial, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

La prórroga legal se incorpora al texto del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a objeto de establecer una regulación màs a la temporalidad del contrato, concretamente a su terminación. La prorroga legal tiene características que le son propias: 1) Es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario; 2) la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relaciòn arrendaticia; 3) durante el lapso de duración de la prorroga legal la relaciòn arrendaticia se considerara a tiempo determinado; 4) durante la prorroga legal permanecerán vigentes las cláusulas contractuales, salvo las variaciones del canon de arrendamiento; 5) opera de pleno derecho, por mandato de la ley; 6) la prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por cumplimiento de contrato por vencimiento de termino.

ARTICULO 41: …”Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el articulo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de termino. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales.

Exige este artículo que la prorroga legal éste en curso, lo cual indica que se han cumplido los requisitos de ley para que haya nacido ope legis. Por ello el legislador declara la inadmisibilidad de las demandas de cumplimiento por vencimiento del tèrmino, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley, y en cuanto el canon, que puede sufrir regulación o puede ser objeto de modificación por las partes en los casos de inmueble exentos de regulación. De manera, que si durante la vigencia de la prorroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales y contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento excepto por vencimiento del tèrmino del contrato o por resolución del contrato, según el caso…”
De una revisión exhaustiva efectuada a las actas que conforman el presente expediente este juzgado en sustanciación observa que, si bien es cierto las partes celebraron un contrato de prorroga legal por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 12 de Enero 2.009, el cual corre inserto en autos a los folios nueve (09) al diez (10) ambos inclusive, mediante el cual establecieron que la prorroga legal según las necesidades que requería la arrendataria seria de cuatro (04) meses contados a partir de la mencionada fecha y culminaría el dìa 12 de Mayo de 2.009, no es menos cierto y asì se desprende de las actas que conforman el presente expediente que corren insertos en autos a los folios once (11) al cuarenta (40) ambos inclusive, contratos de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, los cuales fueron debidamente valorados en su oportunidad, evidenciándose de los mismos que la relaciòn arrendaticia entre la partes comenzó el dìa 10 de Septiembre de 2.003, mediante contrato celebrado por ante la referida Notaría, en fecha 03 de Septiembre de 2.003, y culmino en fecha 11 de Enero de 2.009, según el último contrato de arrendamiento celebrado por ante la misma Notaria, en fecha 30 de Junio de 2.008, teniendo una vigencia total la relaciòn arrendaticia de cinco (05) años y cuatro (04) meses.
En virtud de las anteriores consideraciones y con miras a la normativa señalada quien aquí juzga observa que si bien es cierto las partes celebraron un contrato de prorroga legal en el cual se le concedió a la arrendataria una prorroga legal de cuatro (04) meses, no es menos cierto y asì se evidencio que relaciòn arrendaticia tuvo una vigencia de (05) años y cuatro (04) meses, por lo que de acuerdo a lo establecido en el literal b) del articulo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, a la arrendataria legalmente le corresponde una prórroga legal de dos (02) años, la cual comenzó el dìa 11 de Junio de 2.008, fecha en la cual finalizo el último contrato de arrendamiento, estando dicha prorroga vigente hasta el dìa 11 de Junio de 2.010; y siendo que las normas de ley, son de estricto orden pùblico, y visto que la referida ley, dispone a favor de los arrendatarios que los derechos de estos son irrenunciables cuando los favorece, y declara nula cualquier acciòn, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, y asimismo dispone que estando en curso la prorroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de termino, esta juzgadora acogiéndose a la normativa antes invocada declara CON LUGAR la cuestión previa propuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del Còdigo de procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acciòn propuesta. En consecuencia de acuerdo a lo establecido en el articulo 356 del Còdigo de Procedimiento Civil, se declara desechada la demanda y extinguido el proceso. Y ASI SE DECLARA.

DISPOSITIVA

En consecuencia, este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue el ciudadano ANTONIO FORGIONE contra la ciudadana DOMENICA TROVATO DE HERNANDEZ, en consecuencia se condena a:

PRIMERO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Diecinueve (19) días del mes de Noviembre de 2009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZ
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA
ABG. ANA A. SILVA SANDOVAL.

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las tres y treinta (3:30 p. m).

LA SECRETARIA

AAML/AASS/Naydi
Exp. Nº. AP31-V-2009-001326