TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-002335

PARTE DEMANDANTE:
ANGEL AVERIK ESCALANTE GALAVIZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº 13.969.798.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
EDUARDO GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 110.153.-

PARTE DEMANDADA:

LUISA BERNARDA MARIN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 7.332.175.-

RICHARD MEJIAS MATOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.474.-

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 08 de Julio de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que en fecha 15 de Julio de 2009 la admite y ordena su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.- Cumplida la sustanciación se pasa a dictar sentencia definitiva.-

ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra la parte actora que en fecha 22 de Octubre de 2004 dio en arrendamiento a la ciudadana LUISA BERNARDA MARIN un inmueble constituido por el apartamento 103 del Piso 10 del Edificio “Doral” Torre A, situado de Puente Yánez a Socarrás, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Bolivariano Libertador, Distrito Capital, por un año prorrogable por un canon de TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. 300,00) mensuales que incluían el condominio hasta CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 50,00) mensuales y que la arrendataria pagaría lo que excediere de este monto.-
Continúa alegando que en el mes de Septiembre de 2005, se convino en un canon de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 350,00) mensuales y que la arrendataria pagaría lo que excediere de CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 50,00) mensuales.
Que la arrendataria no ha pagado el condominio desde el mes de Septiembre de 2004 y que tampoco ha pagado el canon de arrendamiento desde el mes de Julio de 2006 y que se ha negado a entregar el inmueble a su propietario.- Alega además que la arrendataria subarrendó a su hermana una habitación del inmueble sin la autorización del arrendador.-
Concluye pidiendo se acuerde la resolución del contrato y la entrega del inmueble y un pago por reparación de daños de CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 5.000,00) y la cantidad de UN MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (BS. 1.157.57) por concepto de recibos de condominio más las cantidades que se sigan causando.-
Por su parte la demandada propone reconvención sosteniendo que el pacto según el cual debe pagar el condominio es nulo y que por tanto debe reintégresele lo pagado por este concepto que dice asciende a la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 2.350.00).- Luego contesta alegando en su defensa que el demandante no acompaño al libelo el documento de propiedad que es un instrumento fundamental y solicita que se le exhiba.-
Sigue indicando que en virtud de que fue cancelada la cuenta en la cual realizaba el depósito de la pensión de arrendamiento, inicio por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio un procedimiento de consignación y que ha realizado oportunamente las consignaciones correspondientes.- Que es falso que haya subarrendado una habitación, pues en realidad en virtud de que se sometió a una intervención quirúrgica, su hermana se alojo en el apartamento durante unos días para asistirle.- Alega estar solvente por haber realizado depósitos en la cuenta de ahorros del Banco Mercantil 0105003487083207307 de la ciudadana MARY JOSEFINA GALAVIZ y posteriormente la consignación de la pensión de arrendamiento por ante el Tribunal competente, dado que se canceló la cuenta.-
Concluye pidiendo se declare sin lugar la demanda.-
Las partes aportaron las probanzas que adelante se relacionan valoran y aprecian.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en cada una de las etapas del iter procesal, tenemos que en estos términos ha quedado planteada la controversia y fijado el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:
II
PRUEBAS
1. Cursa del folio siete (7) al folio diez (10) fotostato de instrumento autenticado que contiene el contrato de arrendamiento por el cual la parte actora dio en arrendamiento a la ciudadana LUISA BERNARDA MARIN un inmueble constituido por el apartamento 103 del piso 10 del edificio “Doral” torre A, situado de Puente Yánez a Socarrás, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Bolivariano Libertador, Distrito Capital.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que se pacto:
“segunda: El canon de arrendamiento mensual es la suma de trescientos mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 300.000.00), monto éste que incluye la cuota de condominio, la cual si sobrepasa la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000.00) queda expresamente entendido que la arrendataria estará obligada a cancelar tal diferencia. La arrendataria se obliga a pagar a el arrendador o a su apoderada, el monto imputado al canon de arrendamiento anteriormente indicado por mensualidades vencidas los días veinticinco de cada mes…”
“tercera: El presente contrato tendrá una duración de un año prorrogable por un periodo igual, siempre y cuando la arrendataria, así lo solicite y el arrendador lo acepte, mediante comunicación dirigida a el arrendador con veinte días de anticipación, en caso de no producirse la novación por parte del arrendador, la arrendataria con un plazo máximo de seis (06) meses, tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, literal a y en su aparte y 39, 40 y 41, para entregar el inmueble completamente desocupado y en el mismo buen estado que le fuera entregado y no tendrá derecho a gozar de este beneficio de la prorroga legal si al vencimiento del término contractual la arrendataria estuviere incursa en el incumplimiento de sus obligaciones legales.” (subrayas del Tribunal).-

2. Al folio once (11) resumen de los diferenciales de condominio.- Esta instrumental se desecha por ilegal por cuanto se trata de un instrumento que carece de la firma de su autor.-

3. Del folio doce (12) al folio veintiséis (26) del expediente cursa legajos de recibos de condominio correspondientes al inmueble al que se ha hecho referencia en la causa desde Septiembre de 2004 hasta Abril de 2009. -Estas instrumentales emanan de un tercero y por tanto su establecimiento en el juicio debía sujetarse a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que dispone su ratificación en el juicio, en tal virtud se desechan por ilegales.-

4. Fotostatos de treinta y un (31) planillas de depósitos bancarios realizados en una cuenta del Banco Mercantil.- Estas se desechan por ilegales toda vez que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden promoverse en fotostatos los instrumentos públicos y los privados reconocidos.-

5. Fotostato de carta fechada 15 de Enero de 2008.- Esta se desecha por ilegal toda vez que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden promoverse en fotostatos los instrumentos públicos y los privados reconocidos.-

6. Cursante del folio sesenta y tres (63) al folio ciento once (111) copia fotostática del expediente 20080027 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativo a las consignaciones hechas por la ciudadana LUISA BERNARDA MARIN DE LONDOÑO a favor de la ciudadana MARY JOSEFINA GALAVIZ. Estas se tienen como fidedignas conforme a la norma del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de haberse realizado estas consignaciones por los montos y en las oportunidades que en ellas se señala.-

7. Copia certificada del expediente 20080027 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativo a las consignaciones hechas por la ciudadana LUISA BERNARDA MARIN DE LONDOÑO a favor de la ciudadana MARY JOSEFINA GALAVIZ.- Estas se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de haberse realizado estas consignaciones por los montos y en las oportunidades que en ellas se señala.-

8. Cursante del folio ciento treinta y tres (133) al folio ciento cuarenta y dos (142) legajo de treinta comprobantes de depósitos bancarios realizados en el banco Mercantil a favor de Mary Galaviz. Estas constituyen tarjas escritas, conforme lo ha establecido la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de diciembre de 2.005
“…resulta necesario en primer término conocer cuál es la naturaleza de los depósitos bancarios y qué tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso (…)”.

Ahora bien, el Dr. Valmore Acevedo Amaya, en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

“se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido”. (Valmore Acevedo Amaya, Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.

En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:

´…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…`

Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.

En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo: Un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuenta correntista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero etc.-
Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir, mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos (2) personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero (mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante); y el depositante quien puede ser un tercero o el mismo titular de la cuenta.
En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco.
Esto permite concluir, considerando que la parte actora es titular de la cuenta y, el depositante el demandado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero. Por el contrario, esta Sala estima, que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

“Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”.
El Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

“…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…”. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92).

Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la Revista de Derecho Probatorio, dirigida por el Dr. Jesús Eduardo Cabrera, elaborado por la Dra. Maribel Lucrecia Toro Rojas, se sostiene igualmente, que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido, se puntualiza lo siguiente:

“… Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares …” .-
En orden a lo antes expuesto, este Tribunal le asigna a los depósitos consignados en original, el valor probatorio que se desprende del artículo 1.383 del Código Civil.-

9. Cursantes entre el folio ciento cuarenta y tres (143) y el folio ciento cuarenta y nueve (149) veintiún (21) comprobantes de depósito relativos al procedimiento de consignación que se sigue ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial a los cuales se le atribuye el valor que prevé el artículo 1383 del Código Civil conforme a la doctrina antes transcrita.-

Adminiculando las probanzas que anteceden se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble apartamento 103 del piso 10 del edificio “Doral” torre A, situado de Puente Yánez a Socarrás, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Bolivariano Libertador, Distrito Capital que el arrendamiento se convino inicialmente en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. 300.00) y que la arrendataria pagaría la porción de la cuota de condominio que excediere de los CINCUENTA BOLÍVARES (BS: 50,00).- Se establece además que la arrendataria realizaba depósitos bancarios para el pago del canon y que desde el mes de Enero de 2008 inició un procedimiento de consignación por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.-

Así las cosas respecto de la acción originaria contenida en la demanda que dio inicio al caso “subjudice” resulta necesario observar que el contrato de arrendamiento prevé en cuanto a su duración: “tercera: El presente contrato tendrá una duración de un año prorrogable por un periodo igual, siempre y cuando la arrendataria, así lo solicite y el arrendador lo acepte, mediante comunicación dirigida a el arrendador con veinte días de anticipación, en caso de no producirse la novación por parte del arrendador, la arrendataria con un plazo máximo de seis (06) meses, tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, literal a y en su aparte y 39, 40 y 41, para entregar el inmueble completamente desocupado y en el mismo buen estado que le fuera entregado y no tendrá derecho a gozar de este beneficio de la prorroga legal si al vencimiento del término contractual la arrendataria estuviere incursa en el incumplimiento de sus obligaciones legales.” (subrayas del Tribunal).

De la clausula transcrita se evidencia que se pactó un arrendamiento por un año, con una prorroga por un año más, pero no automática, sino condicionada a que la inquilina la solicitara por escrito y el arrendador la aprobara.- No existen elementos en autos que permitan establecer que esto ocurrió, por lo cual el contrato cuya resolución se pide feneció al cumplirse el año de su vigencia, es decir, en octubre de 2005.-

Ahora bien por virtud de lo dispuesto en el literal a del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al finalizar el contrato comenzó una prorroga legal por el periodo de seis meses, es decir hasta abril de 2006.- A partir de esa fecha y dado que a la inquilina se le dejo en el inmueble y se le recibió la pensión de los meses de mayo y junio, pues en su libelo el actor alega que dejo de pagar desde julio de 2006, ocurrió la tacita reconducción por efecto del dispositivo del artículo 1600 del Código Civil.- Siendo así, la relación locativa debe considerarse por tiempo indeterminado y por tanto la acción resolutoria solo procede para los casos en los que los hechos no están previstos como causal de desalojo; lo que no ocurre en el presente caso, pues se invoca la falta de pago de la pensión, el subarrendamiento y el incumplimiento de las normas del condominio, todas previstas como causal de desalojo.

De modo que en el presente caso debe estimarse que la acción propuesta resulta improcedente y no le está dado al juez alterar tal calificación como lo ha señalado la reiterada doctrina del Máximo Tribunal en sentencia de fecha 24-2-2002, emanada de la Sala Constitucional con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en la que se estableció lo siguiente:

“… En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante si era contraria a derecho… la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…” (subraya del Tribunal).-

En cuanto a la acción ejercitada por vía reconvencional tenemos que la pretensión del demandado es que se le reintegre lo que dice haber pagado por concepto de cuota de condominio, según una estipulación del contrato de arrendamiento que considera nula por contraria a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Al respecto se observa que si bien el actor reconvenido, no dio contestación a la reconvención y tampoco promovió nada en su favor, no puede condenársele en base a la confesión ficta, toda vez que la pretensión contenida en la reconvención no está tutelada por nuestro ordenamiento jurídico, ya que parte de la existencia de una prohibición respecto a que se pacte que el inquilino pagara las cuotas de condominio, empero tal previsión no existe y por el contrario se puede transferir el pago de dicha obligación al arrendatario siempre y cuando, el inmueble no se encuentre regulado, en este sentido, el autor Roberto Hung, en su libro “Nuevo Régimen Inquilinario de Venezuela” nos indica:
“En los bienes destinados para el arrendamiento que formen parte de edificaciones bajo régimen de propiedad horizontal, se debe hacer una primera diferenciación entre los que están libres de regulación y aquellos sujetos a la regulación. En los primeros, como se explicara anteriormente, es perfectamente viable la posibilidad de delegar en el arrendatario la responsabilidad de pagar los respectivos recibos de condominios…”.-

Ello en virtud que en el caso de los inmuebles regulados el monto de la regulación ya contiene la consideración de esta carga, tal y como lo prevé el artículo 30 parágrafo único del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y lo autoriza el artículo 19 “ejusdem”.- En el caso de los inmuebles no regulados opera lo que las partes convengan.-
Siendo así la pretensión resulta contraria a derecho pues se reduce a pretender que se repita el pago por lo debido conforme al contrato.-

III
DISPOSITIVO
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano ANGEL AVERIK ESCALANTE GALAVIZ en contra de la ciudadana LUISA BERNARDA MARIN, y SIN LUGAR LA RECONVENCION, planteada por la parte demandada.-

Se procederá respecto de las costas como prevé el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los Tres (03) días del mes de Noviembre del año dos mil nueve (2.009).- Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 03 de Noviembre de 2009, siendo las 2:27 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.
VMDS/ntj
EXP. Nº AP31-V-2009-002335