TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de octubre de 2009
199º y 150º

AP11-R-2009-000430

PARTE DEMANDANTE: ANA BERTINA ROSALES DE CONTRERAS, venezolano, viuda, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.074.637.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Fray Ramírez Nieto y Féliz Contreras Romero, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 44.031 y 44.246 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LUCILA CHICA DE BUITRAGO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 82.195.998.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Oswaldo José Fornerino y Marisela Márquez Guzmán, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 56.541 y 119.841 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 27 de julio del presente año.

En fecha 27-7-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por desalojo incoara la ciudadana Jana Bertina Rosales de Contreras, contra la ciudadana Lucila Chico de Buitrago, declarándola sin lugar. Contra dicha sentencia el apoderado de la parte demandante, ciudadano Fray Ramírez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.031, propuso recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 3 de agosto del presente año, en ambos efectos.

En fecha veinticuatro (24) de septiembre del presente año, se le dio entrada al expediente, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirman los apoderados de la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 12-1-2001 el ciudadano Mauro Contreras, quien en vida fuera cónyuge de su mandante, dio en arrendamiento a la ciudadana Lucila Chico de Buitrago, un inmueble ubicado en la calle El Tamarindo, Nº 99, Barrio La Coromoto, Avenida San Martín, Parroquia La Vega de esta ciudad; que posteriormente, el 1-4-2004 se celebró un nuevo contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el referido inmueble; que ante el fallecimiento del arrendador, el 30-3-2005, la accionante se encuentra plenamente legitimada para accionar. Señala que ambos contrato fueron pactados por un año fijo, por lo que la relación arrendaticia pasó a ser a tiempo indeterminado, una vez vencido el segundo contrato y permanecido la arrendataria en el inmueble; que la cláusula octava de los contratos prohíbe la cesión o traspaso del inmueble de manera parcial o total, es decir, que el inmueble no puede subarrendarse; que la arrendataria ha incumplido tal cláusula y ha subarrendado el inmueble, situación de la que tuvieron conocimiento en una visita efectuada al inmueble el 30-7-2008. Por tales razones y con base en lo dispuesto en el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demandan a la ciudadana Lucila Chico de Buitrago para que convenga o en defecto de ello sea condenada en el desalojo del inmueble con la consecuente entrega del bien arrendado y el pago de las costas del juicio. Acompañan a la demanda poder que acredita su representación; titulo supletorio; contratos de arrendamiento; y, declaración sucesoral. Posteriormente aportaron inspección judicial; avalúo y declaración de universales herederos.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Los apoderados de la parte demandada niega, rechazan y contradicen la demanda en todas sus partes. Sostienen que el contrato que une a las partes es a tiempo determinado y por ende no ha debido demandarse el desalojo, sino lo procedente era accionarse por resolución de contrato. Niegan que su representada haya violado la cláusula octava del contrato de arrendamiento. Piden se declare sin lugar la demanda. Consignan poder que acredita su representación.

Abierto el juicio a pruebas, la parte actora hizo valer todas las documentales aportadas a los autos. La parte demandada hizo valer el escrito de contestación a la demanda, agregándose en su oportunidad.

III

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa.

El Tribunal de la causa al dictar sentencia estableció que el contrato que une a las partes es sin determinación de tiempo y declaró la demanda sin lugar con base en que la accionante no aportó prueba alguna que demuestre el subarrendamiento aducido, el cual fuera negado por la demandada, desechando el a quo la inspección aportada por la demandante al haber sido la misma evacuada sin el debido control de la contraparte, aunado a que del contenido de la misma no puede desentrañarse confesión alguna.

IV

La parte actora pretende el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en el subarrendamiento que a su decir ha hecho la demandada, lo que contraviene lo dispuesto en la cláusula octava del contrato de arrendamiento. Hecho negado de manera genérica por la parte demandada.
Cabe señalar que la relación locativa existente entre las partes ha sido ampliamente admitida por ambas, no siendo éste un hecho controvertido. Así se establece.

Asimismo ante el señalamiento de la demandada que el contrato es a tiempo determinado; se observa que el a quo estableció la indeterminación de la relación locativa; y, no habiendo apelado el demandado, nada tiene que decidir esta Alzada al respecto, en virtud del principio tantum apellatum quantum devolutum, por lo que la acción de desalojo es procedente. Así se resuelve.

Corresponde a esta superioridad, en virtud de la apelación propuesta por la parte actora verificar si la demandante probó la causal de desalojo aducida o si por el contrario la misma quedó desvirtuada por la demandada. Así se precisa.

Así tenemos que la actora sostiene el incumplimiento por parte de la accionada de la cláusula octava del contrato de arrendamiento celebrado el 1-4-2004, al ser éste el segundo contrato celebrado y el que rige la relación de las partes. Dicha cláusula dispone:

“LA ARRENDATARIA no podrá ceder, traspasar ni parcial ni totalmente el presente contrato de arrendamiento”.

Adicionalmente establecen los artículos 15 y literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Artículo 15: Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador…”

“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo…
…(omissis)…
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”.

Tanto de la cláusula contractual como de las normas parcialmente transcritas se infiere palmariamente que no puede la arrendataria subarrendar el inmueble, salvo que medie una autorización escrita por parte del arrendador. Así se establece.

En el presente caso la actora aduce que la arrendataria subarrendó el inmueble y ésta niega tal hecho.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio que como el que nos ocupa se tramita por el capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no-sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por los apoderados de la demandada, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, el rechazo puro y simple de la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo antes, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.

Así lo ha sostenido la Casación Venezolana en fallo del 30 de Junio de l991 al establecer:

".....la razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra estos hechos por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas...."

Con base en el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, debe observarse que en el presente caso la parte actora aportó copia de la inspección judicial evacuada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 5-11-2008, a la cual este tribunal le atribuye valor probatorio al no haber sido, tachada o atacada en forma alguna por la parte demandada y la cual, a pesar de haber sido realizada de forma extrajudicial, sin la participación del adversario, de acuerdo al criterio reiterado de nuestro Máximo Tribunal, la misma tiene valor de indicio y no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto si hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

Considera quien decide que la referida inspección, al haberse evacuado como un asunto de jurisdicción voluntaria, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil, establece una presunción desvirtuable o iuris tantum. Así se establece.

Del contenido de la referida inspección, la cual, -como se señalara- no fue atacada en forma alguna por la demandada, se evidencia que al momento de constituirse el juez, se encontraba presente la demandada, ciudadana Lucila Chico de Buitrago, quien manifestó “…ser arrendataria del inmueble donde se encuentra constituido el tribunal (Inmueble situado en la calle El Tamarindo Nº 99, Barrio La Coromoto, avenida San Martín, Municipio Libertador, distrito Capital)… que según dichos de la arrendataria si existen subarrendatarios en el inmueble… que identificó al ciudadano Gelves Castellanos Sixto, titular de la cédula de identidad Nº 22.906.750, quien dijo se arrendatario y que le pagaba el alquiler a la señora Lucila Chica…” (Interpolado del Tribunal).

Tal hecho constatado a través del sentido del oído por el funcionario que practicó la inspección, de boca de la propia arrendataria, notificada de la inspección, quien a pesar de haberse negado a firmar la misma, no desvirtúo la presunción iuris tantum que de ella emana, permite concluir a quien aquí decide que la demandada, subarrendó el inmueble, sin que conste en autos que se encontrara autorizada por el arrendador para subarrendarlo, por lo que habiendo incumplido la prohibición consagrada en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, se encuentra incursa en causal de desalojo. Así se decide.

Cabe asimismo señalar que tal afirmación realizada por la demandada en presencia de un funcionario y de los apoderados de la parte actora, produce, conforme lo estatuido en el artículo 1402 del Código Civil contra el confesante plena prueba. Así se resuelve.

Respecto de las demás pruebas promovidos por la parte actora, (título supletorio, justificativo de universales herederos y declaración sucesoral) nada aportan respecto de los hechos controvertidos, por ende, este tribunal las desecha. Así se precisa.

Habiendo demostrado la parte actora la causal de desalojo invocada y encontrándose los méritos procesales a su favor, debe este tribunal declarar CON LUGAR la apelación y como consecuencia de ello CON LUGAR la demanda, todo conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

V

Por las razones expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandante.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO fundamentada en el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios incoara la ciudadana ANA BERTINA ROSALES de CONTRERAS, contra la ciudadana LUCILA CHICO de BUITRAGO, ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Se condena a la demandada en el desalojo del bien arrendado y como consecuencia de ello a hacer entregar a la parte actora el inmueble ubicado en la calle El Tamarindo, Nº 99, Barrio La Coromoto, Avenida San Martín, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, distrito Capital.

TERCERO: Se revoca la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de julio del presente año.

CUARTO: Ante la revocatoria del fallo se condena a la parte demandada en las costas del juicio, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de octubre del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 13-10-2009 siendo las 3:26 p.m., previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.

Exp. AP11-R-2009-000430.