TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 30 de Octubre de 2009
199º y 150º
ASUNTO: AH11-V-2007-000174
I
Se inicia la presente causa por demanda incoada por el ciudadano RAÚL CARMELO PARRA SERVA, titular de la cédula de identidad Nº 4.477.733, a través de su apoderado, ciudadano DORIAM RIOS ACEVEDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.146, contra los ciudadanos GISELLA FEMMINELLA DE DE STEFANO y RONALD BENJAMÍN FINLAY CALLEJO, de nacionalidad italiana y venezolana, titulares de las cédulas de identidad Números E-82.200.283 y 6.973.153 respectivamente, representados en el juicio la primera por los ciudadanos MARCIALO HERNÁNDEZ y MARCO ANTONIO GONZÁLEZ y el segundo por las ciudadanas ROSA TARICANI y VERISA TARICANI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 9.548, 95.969, 21.004 y 82.590 respectivamente por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
En fecha 27-11-2007 fue presentada la demanda ante el distribuidor de turno, correspondiendo el conocimiento del asunto a este juzgado, admitiéndose el 4-12-2007, ordenándose el emplazamiento de los demandados, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones, tuviese lugar la contestación de la demanda.
Citado personalmente el ciudadano Ronald Finlay y no habiéndose logrado la de la ciudadana Gisella de De Stefano, la parte actora requirió nuevamente la citación de ambos, al haber transcurrido más de 60 días, lo que fue acordado por el tribunal en fecha 4-6-2008, no lográndose la citación personal de los codemandados.
El 26-9-2008 compareció la ciudadana Rosa Taricani y se dio por citada en nombre del ciudadano Ronald Finlay. El 26-9-2008 la ciudadana Verisa Taricani, asumiendo la representación sin poder de la ciudadana Gisella de De Stefano, se dio por citada. Posteriormente se llevó a cabo la contestación de la demanda. A tales actuaciones se opuso la representación de la parte actora.
En fecha 24-10-2008 el tribunal dictó auto inadmitiendo la representación sin poder de la abogada Verisa Taricani, ordenando se prosiga con los actos necesarios a fin de citar a la codemandada Gisella de De Stefano. Notificada tal decisión comparecieron los apoderados de ambos codemandados, dándose por citados, contestando la demanda en el lapso de ley.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose oportunamente.
El 26-10-2009 el apoderado de la parte actora presentó conclusiones.
II
Estando el Tribunal dentro del lapso previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia, pasa a hacerlo, con base en lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, bajo las siguientes consideraciones:
D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A
Señala la representación de la parte actora en su largo libelo de demanda que desde el año 2003 es arrendatario del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 82, piso 8 del edificio “Residencias El Kondor” situado con frente a la calle Carúpano de la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta, estado Miranda, el cual le fue arrendado por el ciudadano CARMELO LUCIO DE STEFANO SACCO y el mismo es propiedad de la cónyuge de este, ciudadana GISELLA de DE STEFANO; que en el contrato se pactó que la duración sería de un año fijo, prorrogable mediante acuerdo entre las partes; que el canon de arrendamiento fue fijado en la suma d Bs. 850,00 pagaderos por mensualidades adelantadas, en la cuenta del arrendador; que vencido el contrato continuó realizando los depósitos disponiendo el arrendador de los mismos; que a partir del mes de febrero del año 2007 el arrendador cerró la cuenta, viéndose obligado el arrendatario a realizar los depósitos ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; que el 22 de junio del año 2006, fecha para la cual el arrendamiento tenía una duración superior a los 2 años, wel ciudadano Carmelo De Stefano, actuando en nombre de su cónyuge dio en venta el inmueble arrendado al ciudadano Ronald Finlay, por la suma de Bs. 100.000,00, conforme consta en documento protocolizado el 6-7-2006, ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Baruta, bajo el Nº 12, Tomo 2, Protocolo 1º; que la referida venta se realizó sin que previamente se le notificase la intención de vender el inmueble, enterándose luego de realizar sus propias investigaciones; que en fecha 3-10-2006 el ciudadano Carmelo De Stefano, actuando en su nombre y en representación de su cónyuge, convino con el comprador, ciudadano Ronald Finlay en la resolución de la venta, con el señalamiento que la misma se dejaba sin efecto por encontrarse el apartamento ocupado por el aquí demandante, sin tener aquél facultad para tal acto, puesto que el poder le fue otorgado sólo para lo concerniente a la venta. Que tal negociación carece de efecto por lo que es inexistente. Que cinco meses después, el inmueble es adquirido por el mismo comprador pero con un precio cuatro veces mayor: Que todo ello es subsumible en un acto fraudulento simulado, en perjuicio del arrendatario. Que transcurridos 17 días luego de la resolución de la venta, el ciudadano CARMELO DE STEFANO, asistido de abogado, procedió por intermedio de un tribunal de municipio, a notificar al arrendatario que ofrecía en venta el inmueble por BS. 400.000,00, manifestando el arrendatario su deseo de adquirir el inmueble, pero no por el precio ofrecido. Aduce que por documento notariado el 13-3-2007, el arrendador fingió y simuló una nueva venta al comprador anterior, o sea, al ciudadano Ronald Finlay, por la suma de Bs. 400.000,00, habiendo éste manifestado cinco meses antes que no le interesaba adquirir el inmueble por Bs. 100.000,00 ya que el inquilino no quería mudarse. Que tal proceder es un típico fraude continuo y manifiesto en contra de los derechos del inquilino. Que el aparente comprador solicitó el 11-7-2007 una notificación judicial, a través de la cual le participa que es el nuevo propietario del inmueble. Por tales razones demanda a los ciudadanos GISELLA de DE STEFANO y RONALD FINLAY CALLEJO, para que convengan o en defecto de ello sean condenados en:
a) Que RAÚL CARMELO PARRA SERVA, es el legítimo arrendatario del inmueble;
b) Que el contrato de venta celebrado entre los demandados por el precio de Bs. 100.000,00 está vigente y surte plenos efectos legales:
c) Que las operaciones consistentes en la resolución del contrato de venta; la oferta de venta en Bs. 400.000,00; y, la posterior venta efectuada en el señalado monto de Bs. 400.000,00 carecen de efecto jurídico alguno;
d) Que el arrendatario aquí demandante se subrogue en el lugar y en los derechos del comprador, ciudadano Ronald Finlay, adquiridos por éste en el primero de los contratos de venta, siendo el precio del inmueble Bs. 100.000,00.
Pide que la sentencia a dictarse ordene a los demandados a otorgarle el documento registrado a través del cual convengan en la subrogación y se declare la inexistencia de la venta que fuera efectuada en Bs. 400.000,00. Acompañó a la demanda poder que acredita su representación; contrato de arrendamiento; acta de matrimonio; documento por el cual el inmueble le es vendido a la ciudadana GISELLA FEMMINELLA; documento de condominio; poder otorgado por la ciudadana Gisella de De Stefano al ciudadano Carmelo De Stefano; copias de consignaciones arrendaticias; documento por el cual Carmelo De Stefano vende por Bs. 100.000,00 a Ronald Finlay; documento por el cual se resuelve la venta señalada; escrito de notificación por medio del cual se ofrece en venta el inmueble al demandante por Bs. 400.000,00; copia del documento de venta efectuado al ciudadano Ronald Finlay por la suma de Bs. 400.000,00; y, escrito por el cual se notifica al demandante que el nuevo propietario es el ciudadano Ronald Finlay.
D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A
Los apoderados de ambos codemandados alegan la cuestión previa contenida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la caducidad de la acción. Fundamentan la misma -entre otras cosas- en el hecho que luego de rescindida la venta que se le efectuase al ciudadano Ronald Finlay, se procedió a ofrecer el inmueble al arrendatario, quien no hizo uso de la preferencia ofertiva, procediendo posteriormente a vender el inmueble; que se procedió adicionalmente a ceder el contrato de arrendamiento al encontrarse el bien ocupado por un arrendatario; que el 11 de julio del año 2007 el ciudadano Ronald Finlay, comprador del bien, codemandado en este juicio procedió a notificar al arrendatario, mediante documento auténtico que había adquirido el inmueble y debía pagarle los cánones de arrendamiento, notificación que se efectuó en la persona de la ciudadana Carmen Serva quien manifestó ser la madre del arrendatario; que a partir de la referida fecha disponía el inquilino de 40 días continuos para demandar el retracto legal, los cuales vencieron el 20-8-2007; que habiendo sido presentada la demanda ante el distribuidor el 27-11-2007, es evidente que operó la caducidad al haber transcurrido 139 días continuos. Señalan que la denuncia de fraude invocada por la parte actora responde a una manipulación perversa, quien en conocimiento de la situación y debidamente notificado, señala que se encontraba en una total incertidumbre habiendo tenido conocimiento de la venta, obviando indicar la fecha en que fue notificado de manera auténtica. Niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas sus partes. Indican que la parte actora acumula pretensiones de mera declaración con acción constitutiva. Arguyen que ante la rescisión que las partes hicieran de la venta el contrato que originalmente se suscribiera se considera no efectuado y por ende el documento válido es el que se efectuase en fecha 4-5-2007 por la suma de Bs. 400.000,00. Impugnan, conforme el artículo 429 del Código Adjetivo las copias aportadas por la parte actora. Finalmente piden se declare sin lugar la demanda con la expresa condenatoria en costas al actor. Dicha cuestión previa fue rechazada y contradicha por la parte actora.
D E L A S P R U E B A S
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
La parte actora hizo valer las documentales aportadas con el libelo de demanda, a saber, contrato de arrendamiento; acta de matrimonio; documento por el cual el inmueble le es vendido a la ciudadana GISELLA FEMMINELLA; documento de condominio; poder otorgado por la ciudadana Gisella de De Stefano al ciudadano Carmelo De Stefano; documento por el cual Carmelo De Stefano vende por Bs. 100.000,00 a Ronald Finlay; documento por el cual se resuelve la venta señalada; notificación por medio del cual se ofrece en venta el inmueble al demandante por Bs. 400.000,00; copia del documento de venta efectuado al ciudadano Ronald Finlay por la suma de Bs. 400.000,00; y, escrito por el cual se notifica al demandante que el nuevo propietario es el ciudadano Ronald Finlay. Promovió asimismo en copias certificadas las consignaciones realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial La parte demandada a través de sus respectivos apoderados hicieron valer las documentales cursantes a los autos, esto es, poder otorgado por la ciudadana Gisella de De Stefano al ciudadano Carmelo De Stefano; documento por el cual Carmelo De Stefano vende por Bs. 100.000,00 a Ronald Finlay; documento por el cual se resuelve la venta señalada; notificación por medio del cual se ofrece en venta el inmueble al demandante por Bs. 400.000,00; copia del documento de venta efectuado al ciudadano Ronald Finlay por la suma de Bs. 400.000,00; y, notificación efectuada al demandante a través de la cual se le participa que el nuevo propietario es el ciudadano Ronald Finlay; contrato de arrendamiento, el cual fuera cedido al nuevo propietario.
III
Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, debe esta sentenciadora, previo a todo pronunciamiento sobre el mérito de lo debatido pronunciarse respecto de la caducidad opuesta por los apoderados de los codemandados. Así se establece.
PUNTO PREVIO
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 10º
DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada al momento de contestar la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código Adjetivo, relativa a la caducidad de la acción, ya que, a su decir, desde la fecha en que la actora tuvo conocimiento de la venta del inmueble, a través de la notificación que el nuevo propietario le hiciera, por intermedio del Juzgado Decimoctavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 11-7-2007 hasta la fecha de presentación de la demanda en el distribuidor de turno, el 27-11-2007, había transcurrido sobradamente el lapso de 40 días previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandante al contestar dicha cuestión previa, sostuvo que “…de conformidad con lo previsto en el artículo 351, contradigo dicha cuestión previa opuesta, a los fines previstos en la mencionada norma y rechazo la calificación de los hechos… en su fundamentación de la cuestión promovida, no siendo la notificación alegada de venta alegada (sic) referida a la venta verdaderamente efectuada entre los codemandados…”.
Precisa esta sentenciadora que dispone el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad…”.
Asimismo, dispone el artículo 47 eiusdem que:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente….”.
Así las cosas observa quien decide que la notificación prevista en el último de los artículos parcialmente transcritos persigue poner en conocimiento del arrendatario, el hecho cierto de la enajenación efectuada.
En este sentido, manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación de dar aviso al inquilino, considera esta sentenciadora que, en beneficio del arrendatario que no fue notificado oportunamente de la venta, se le reconocen múltiples maneras en que podría igualmente cumplirse con el fin perseguido de ponerlo en conocimiento del acto traslativo de propiedad, bien sea motu propio o a través de una actuación judicial.
Aquí es conveniente destacar, según se reflejó en la narrativa de este fallo, que el demandante afirma haber tenido conocimiento que el ciudadano Ronald Finlay es el propietario del inmueble desde el 13-3-2007, fecha en que se celebró una segunda venta, luego que la primera fuera rescindida.
Dicha venta fue debidamente notificada al arrendatario de manera auténtica, lo que se evidencia de la notificación judicial cursante a los folios 262 al 276, practicada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 11-7-2007, de la que se infiere que fue notificada la ciudadana Carmen Serva, quien manifestó ser la madre del ciudadano Raúl Parra Serva, a quien además se le hizo entrega de una copia de la solicitud de notificación. Esta actuación es plenamente admitida por el demandado, a quien se le opuso, atribuyéndosele pleno valor probatorio, sin que sea un hecho controvertido la notificación efectuada y la fecha en que se realizó la misma; de ahí que, el arrendatario tuvo conocimiento de la venta el día 11-7-2007, por lo que a partir de esta fecha (exclusive) comenzó a transcurrir el lapso de 40 días continuos para que ejerciera la acción de retracto, el cual venció el día 20-8-2007 (inclusive). Lapso dentro del cual, debía hacer valer en todo caso el aquí demandante las supuestas irregularidades que dice se cometieron a través de la primera venta que fuera rescindida, la preferencia ofertiva que se le hiciera en condiciones distintas a la negociación primigeniamente efectuada y el retracto legal. Así se establece.
Pretende la parte demandante bajo el argumento de una venta originaria que fuera rescindida y una posterior venta, se establezca que tiene derecho a subrogarse en la persona del comprador en los términos y condiciones pactados en la primera venta. Ello sería perfectamente objeto de revisión y decisión en el caso que el arrendatario hubiese interpuesto la acción dentro del lapso de 40 días establecido en la Ley Inquilinaria, lapso este a contar desde la fecha en que tuvo conocimiento de la venta, que como se estableciera en el párrafo anterior, conforme la manifestación de la propia parte, debidamente constatado en la actuación realizada por el funcionario que practicó la notificación fue el 11-7-2007; evidenciándose de autos que la demanda fue presentada ante el distribuidor en fecha 27-11-2007, cuando ya había transcurrido sobradamente el tantas veces señalado lapso de 40 días. Así se establece.
Tal lapso de 40 días ha sido fijado en beneficio del arrendatario, quien podrá ejercer la acción de retracto dentro de ese lapso, el cual comienza una vez que tiene conocimiento cierto de la realización de la venta, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 20-5-2005, con ponencia del Magistrado, Dr. Carlos Oberto Velez, en la que se precisó:
“En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide”.
Tanto de la norma supra transcrita como de la sentencia parcialmente invocada resulta palmario que la acción de retracto debe ser ejercida por el arrendatario dentro de los 40 días continuos a contar desde
el momento en que tiene conocimiento de la venta ; y, comoquiera que en el presente caso ha quedado plenamente probado que el demandante (arrendatario) tuvo conocimiento de la venta el 11 de julio del año 2007, cuando fue notificado por el nuevo adquirente, a través del Juzgado Decimoctavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, habiéndose propuesto la demanda en fecha 27 de noviembre del año 2007, tal y como se evidencia del sello colocado por el distribuidor (reverso del folio 20), esto es en el día 138 cuando había transcurrido holgadamente el lapso de los 40 días, resulta forzoso declarar PROCEDENTE LA CADUCIDAD aducida por la parte demandada. Así se decide.
Dada la procedencia de la caducidad opuesta, no pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el resto de defensas perentorias y de fondo alegadas.
Por las razones que se han dejado extendidas, este Juzgado, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 10º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO opuesta por la parte demandada atinente a la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN y como consecuencia de ello se DESECHA LA DEMANDA incoada por el ciudadano RAÚL CARMELO PARRA SERVA contra los ciudadanos GISELLA FEMMINELLA de DE STEFANO y RONALD BENJAMIN FINLAY CALLEJO, ambas partes identificadas al inicio de este fallo; y, se declara EXTINGUIDO EL PROCESO, conforme lo prevenido en el artículo 356 eiusdem.
Se condena en costas a la parte actora al resultar totalmente vencida, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de octubre del año dos mil nueve. Años 199º de la independencia y 150º de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 30-10-2009, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 1:45 p.m.
La Secretaria.

Exp. AH11-V-2007-000174
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