TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
199º y 150º

ASUNTO: AH16-R-2008-000045
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA
PARTE ACTORA: DAVID JO JUI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° -9.135.790.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: ANIBAL ALEXANDER RUÍZ ALVARADO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28.706.
PARTE DEMANDADA: HECTOR PACHECO y ALEIDA AZUAJE de PACHECO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados y titulares de las Cédulas de Identidad N° 3.840.826 y 4.280.755, respectivamente.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Sin representación judicial en autos.

I
ANTECEDENTES

Suben las presentes actuaciones a esta Superioridad por recurso de apelación ejercido por la representación judicial del accionante, contra la sentencia interlocutoria de fecha 14 de noviembre de 2008, que declaró inadmisible la demanda fundamentada en una pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compra venta, suscrito por las partes en fecha 23 de noviembre del año 2007, cuya negociación fue autenticada por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotada dicha negociación bajo el N° 23, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría. y por vía de consecuencia, la parte actora pretende que le sea devuelto el inmueble objeto del presente contrato, libre de bienes y personas. En fecha 30 de julio de 2009, se le dio entrada al presente expediente y se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de informes. En fecha 28 de septiembre de 2009, se recibió el escrito de informes de la parte actora.

II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Comienza el presente proceso por demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta, presentada por el abogado en ejercicio ANIBAL ALEXANDER RUÍZ ALVARADO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28.706, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano DAVID JO JUI, titular de la cédula de identidad N° V-9.135.790, mediante la cual demanda a los ciudadanos HECTOR PACHECO y ALEIDA AZUAJE de PACHECO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, de estado civil casados entre sí y titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.840.826 y 4.280.755, respectivamente; pretendiendo además del cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, la entrega del inmueble libre de personas y de bienes, identificado de la siguiente manera: Apartamento distinguido con el N° 64-A de la Torre A, sexta planta del Edificio Residencias Dorado, ubicado en las esquinas de Socorro y Abanico, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Distrito Capital.

Ahora bien, el Tribunal a los fines de pronunciarse en relación a la admisibilidad de la presente acción, observa:

Manifestó el apoderado judicial de la parte actora en el libelo de demanda que su representado es propietario del inmueble antes identificado, alegando en este sentido que el referido apartamento se encuentra ocupado por los ciudadanos HECTOR PACHECO y ALEIDA AZUAJE de PACHECO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, de estado civil casados y titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.840.826 y 4.280.755, respectivamente; quienes se encuentran en posesión del mencionado inmueble desde el año 2002 aproximadamente, fecha en la cual alega el apoderado actor, tomaron posesión sin el consentimiento de su representado, situación ésta, que llevó a su mandatario a suscribir una serie de convenios con los demandados para conservar y mantener el inmueble.

Asimismo, sostiene que en los mencionados acuerdos se convinieron pagos de arrendamiento, condominio, y que los mismos fueron incumplidos continua y reiteradamente por los hoy demandados. En este orden de ideas, arguye que a partir del año 2005, las partes comenzaron las conversaciones para la adquisición del inmueble, añadiendo que el último convenio suscrito, se trata de una opción de compra venta del inmueble celebrada entre los ciudadanos ALEIDA AZUAJE de PACHECO y HECTOR PACHECO, con el apoderado actor, en representación del ciudadano DAVID JO JUI, en fecha 23 de noviembre del año 2007, instrumento que fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotada dicha negociación bajo el N° 23, Tomo 23, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría. Que el precio establecido en la referida opción de compra venta fue de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), de los cuales se recibió sólo la primera cantidad convenida en la opción, venciendo dicho plazo en fecha 27 de febrero de 2008, a pesar de haberse estipulado un plazo de noventa (90) días para el cabal cumplimiento de la opción.

Asevera, que dicho plazo venció sin haberse suscrito el documento definitivo de compra venta. Que en vista de tal situación, se hicieron nuevas negociaciones, ajustando el precio del inmueble; pero sin firmar un nuevo documento. Que los hoy demandados a lo largo del proceso de negociación no cancelaron canon de arrendamiento alguno. Que por cuanto no se celebró la negociación de compra venta pactada para el mes de noviembre del año 2007, por no haber podido cancelar los opcionantes el precio del inmueble dentro del plazo establecido, no llegó a suscribirse ningún nuevo contrato de compra venta del inmueble, por encontrarse vencido el plazo de noventa (90) días continuos, que fue otorgado según la cláusula séptima de la precitada opción de compra venta; por lo que solicita del tribunal de la causa la devolución del inmueble, libre de bienes y personas, ya que asevera haber perdido el contacto con los hoy demandados, Es por ello, que acude ante el tribunal de primera instancia para solicitar el cumplimiento del mencionado contrato.

Por otra parte, expresó que la cláusula séptima del contrato suscrito el 23 de noviembre de 2007, contempla que: “El otorgamiento del presente documento en ninguna forma reconoce la solvencia de los cánones de arrendamiento adeudados por los opcionantes y en caso que no se concrete la negociación aquí planteada, los mismos deberán devolver el inmueble libre de bienes y personas en un plazo no mayor de noventa (90) días continuos al vencimiento del plazo otorgado en la presente opción de compra venta”.

Con base a los anteriores argumentos y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con lo previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, procede a demandar por el Cumplimiento del Contrato suscrito en fecha 23 de noviembre del año 2007 a los ciudadanos HECTOR PACHECO y ALEIDA AZUAJE DE PACHECO, para que convengan o sean condenados por el Tribunal a devolver el inmueble objeto de la presente causa, libre de bienes y personas, conforme a lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato suscrito entre las partes y lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil. Y para que convengan o sea declarado por este Juzgado, que las sumas de dinero entregadas como compensación por la cláusula penal establecida y por los honorarios profesionales y gastos judiciales, previstos en las cláusulas sexta y octava del contrato de opción de compra venta que es el documento fundamental de la presente demanda.

Ahora bien, esta juzgadora observa que el juez de la causa declaró inadmisible la demanda con base a las siguientes consideraciones:

“…De los hechos antes expuestos se evidencia que subsisten dos vínculos jurídicos entre el demandante y los demandados, esto es una relación arrendaticia sobre el inmueble referido, representada por un contrato de arrendamiento que a decir del demandante se inició en el año 2002; y una negociación previa a la compra venta de dicho inmueble; representada por un contrato de opción de compra venta.
Ahora bien ante el supuesto incumplimiento de los términos previstos en este segundo contrato, la parte actora acciona su “cumplimiento”, pretendiendo como consecuencia que se ordene la devolución del inmueble; afirmando igualmente que los demandados no han pagado el canon de arrendamiento y que en el contrato de opción de compra venta se acordó que dicha negociación no “reconocía la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento “adeudados” por los opcionantes.
Considera este órgano jurisdiccional que la parte actora pretende solapar una acción de desalojo de un inmueble arrendado, que debe tramitarse por un procedimiento especial previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a través de una acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, a través del cual se ordene la devolución del inmueble que a su vez está arrendado, según sus propios dichos; pero que los demandados no pagan el canon de arrendamiento. Por lo cual se concluye que estamos en presencia de una demanda contraria al orden público. En consecuencia, de conformidad a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, se declara inadmisible dicha demanda.; y así se decide…”.

Después de una revisión exhaustiva de las actas que forjan el presente expediente pasa ésta Alzada a pronunciarse sobre el punto sometido a su consideración, y al efecto observa:

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

La parte actora señala en su escrito de informes que la presente demanda es admisible pues no es contraría lo dispuesto en el artículo 341 del Código del Procedimiento Civil; sin embargo, observa esta sentenciadora que el accionante acude al órgano jurisdiccional a solicitar que la parte demandada cumpla con el contrato de opción de compra venta y por vía de consecuencia proceda a entregar el inmueble, aduciendo que dicha obligación dimana de un presunto contrato de opción de compra venta celebrado entre ellas; y al propio tiempo, la demandante señala en su libelo, que en los mencionados acuerdos se convinieron pagos de arrendamiento, condominio, y que los mismos fueron incumplidos continua y reiteradamente por los hoy demandados. Asimismo, indica que los hoy demandados a lo largo del proceso de negociación no cancelaron canon de arrendamiento alguno.

Al respecto, considera esta juzgadora que es oportuno destacar que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es una norma de orden público, dispone que: “Los derechos que el presente Decreto- Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos” generando consecuentemente en caso de contravención, la violación de preceptos constitucionales tales como el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso, previstos en el artículo 49 de nuestra Carta Magna, así como el quebrantamiento del principio de igualdad procesal dispuesto en el artículo 15 de la Ley Adjetiva Civil.

Cabe destacar, que el Orden Público, es definido por el Jurista Manuel Osorio, en su obra “Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales”, como él: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas”.

Por su parte, vale traer a colación la definición de Orden Público Inquilinarío, enunciada por los profesores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su libro “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549, al sostener que éste debe entenderse como “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).”
En ese orden de ideas, la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Civil, en sentencia de vieja data de fecha 4 de diciembre de 1973, dejó sentado en este sentido que “Las disposiciones de la Ley de Regulación de Alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos Inquilinarío allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”.

Esta posición es reiterada, según puede evidenciarse del criterio sostenido por el Magistrado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Dr. Francisco Carrasquero, quién al interpretar el citado artículo 7 dejó sentado que “… El contenido del artículo anterior, sin lugar a dudas sanciona con nulidad todo acuerdo que implique disminución o menoscabo de los derechos que el legislador otorga a los arrendatarios. Ello implica que en caso de que exista disconformidad entre los derechos de los arrendatarios que otorga el Decreto-Ley que regula la materia y, el contenido de alguna disposición contractual, prevalece la disposición legal, siempre que otorgue mejores condiciones para el ejercicio de sus derechos. Y sólo en caso de que el contrato comporte mejores condiciones para los arrendatarios, prevalecerá éste sobre las normas que regulan la materia en cuanto a los derechos discutidos…”. (Sentencia del 5 de febrero de 2009, Exp.07-1731).

De los criterios doctrinarios y jurisprudenciales precedentemente transcritos que esta sentenciadora acoge, se pone de manifiesto, que las disposiciones que regulan el derecho sustantivo así como las normas procedimentales que regulan los juicios de arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, lo que trae como consecuencia que las mismas no se pueden relajarse ni modificarse, pues ello se traduciría en el quebrantamiento de derechos inherentes a la persona humana, al estar vinculado al derecho de vivienda que ha sido consagrado como un derecho humano.

Por ende, el Tribunal considera que si ab-initio la demandante admite que existe entre las partes un contrato de arrendamiento, necesariamente la entrega del inmueble cedido en arrendamiento debe ser consecuencia de la extinción del vínculo arrendaticio que, como reconoce el apoderado actor en el libelo, existe entre las partes. Lo que conlleva a esta sentenciadora a comprobar que lo que realmente pretende lograr la parte actora es la desocupación del inmueble arrendado mediante el ejercicio de una pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, que sustrae la controversia del marco regulatorio de las relaciones arrendaticias, con lo cual pretende solapar dicha relación arrendaticia que se encuentra amparada por una regulación especial; y en vista de que en materia de arrendamientos inmobiliarios los derechos de los arrendatarios son irrenunciables y de estricto orden público, ello a tenor de lo establecido en el precitado artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra además la nulidad de todo acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, es por lo que esta Juzgadora considera que en el presente caso la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta debe declararse inadmisible, por cuanto obra en contra de los derechos del arrendatario y así queda expresamente establecido.

IV

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia proferida el 14 de noviembre de 2008, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas., SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA intentada por el abogado en ejercicio ANIBAL ALEXANDER RUÍZ ALVARADO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano DAVID JO JUI, contra los ciudadanos HECTOR PACHECO y ALEIDA AZUAJE de PACHECO, TERCERO: Se ratifica la sentencia apelada.
Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 6º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) de octubre de dos mil nueve (2009). 199º y 150º.
El Juez,

Abg. Marisol Alvarado Rondón
La Secretaria

Abg.Yroid J. Fuentes L.

En esta misma fecha, siendo las 12:57 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg.Yroid J. Fuentes L.

Asunto: AH16-R-2008-000045