TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 5 de octubre de 2009
199º y 150º

PARTE ACTORA: LUZ MARINA LUGO DE CHACÍN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.883.741.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARIA SANCHEZ MALDONADO e IVAN SANTANDER GARRIDO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.586 y 14.863, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ANA MARIA AMADO GAMALLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-16.301.191.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NELIS EMIRO CARRERO SOTO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 82.001.
MOTIVO: DESALOJO (APELACION)
ASUNTO Nº: AP11-R-2009-000364.

Corresponde conocer a este juzgado de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada en fecha 29 de junio de 2009, contra el fallo dictado en fecha 22/06/2009 por el Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró CON LUGAR la demanda interpuesta.

ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio de DESALOJO intentada por la ciudadana LUZ MARINA LUGO DE CHACIN contra ANA MARIA AMADO GAMALLO presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas en fecha 20 de abril de 2009, el cual fue sorteado al Tribunal Tercero de Municipio y cuyo conocimiento le competió.
En su escrito libelar, expone la actora que suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento verbal y provisorio, constituido por una casa y el terreno sobre el cual se encuentra construida identificada con el número diecinueve raya dos (Nº 19-2), ubicado entre las esquinas de San Isidro y San José del Ávila de esta ciudad de Caracas, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el canon mensual era de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,00) que la arrendataria se obligó a pagar con absoluta puntualidad y con un tiempo de duración de un (1) año, a partir del 1 de agosto de 2007 hasta el 31 de julio de 2008. Que, mediante oficios dirigidos por el Juzgado Quinto de Municipio, se efectuaron notificaciones dirigidas a la demandada a los fines de hacerle saber de la terminación de la relación contractual y de su derecho a la prórroga legal, de conformidad con el artículo 1615 del Código Civil. Que en cuanto al pago de las mensualidades, procedió a consignarlas por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio con suma irregularidad y estando en estado de mora, dejando de pagar los cánones correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2009, incumpliendo con su obligación del pago puntual. Asimismo, sostiene que la arrendataria no ha entregado el inmueble una vez que ha vencido el contrato y los seis meses de la prórroga legal.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.579, 1.159, 1.160, 1.592 ordinal 2º y 1.611 del Código Civil y los artículos 1, 34 literal “a”, 38 literal “a” y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por tales razones solicita al órgano jurisdiccional que decrete el desalojo del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “a)”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la entrega del inmueble y las costas y costos procesales.
Estima la demanda en DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 2.700,00).
Por otra parte, solicitó medida de secuestro sobre el bien de conformidad con los artículos 585 y 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.
Admitida la demanda en fecha 23 de abril de 2009, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de ejercer su derecho a la defensa.
Así, en fecha 27 de mayo de 2009, comparece la parte demandada debidamente asistida de abogado y ejerce su derecho a contestar la demanda. Expone, que es un contrato verbal a tiempo indefinido que inicialmente fue otorgado desde el año 1973 al ciudadano LUIS ENRIQUE GAMALLO CIDRE, abuelo de la demandada, quien por ser única heredera y por sucesión continuó habitando el bien inmueble. Que en el año 2007 le fue presentada una propuesta de venta de dicho bien de manera verbal y sin las formalidades de ley, bajo amenaza de aumento de cánones de arrendamiento de SETECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 700,00) a NOVECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 900,00), venta que acepta. Empero, dice, deberá hacerla bajo las formalidades de Ley. En cuanto al fondo, niega, rechaza y contradice en todas sus partes el contenido del libelo de la demanda. Rechaza que el arrendamiento sea provisorio, al ser un contrato con una relación de mas de treinta y cinco (35) años. Niega que se haya convenido el canon en NOVECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 900,00), así como el rechazo de algún plazo contractual pactado con la arrendadora. Que se ha venido depositando ante el tribunal correspondiente los cánones de arrendamiento, por la negativa de la arrendadora de recibirlos y por los aumentos de los cánones bajo amenaza. Que ha cumplido con lo más elemental de la relación arrendaticia, rechazando el fundamento de derecho contenido en el artículo 1.615 del Código Civil. Rechaza la notificación por ser contradictoria en su contenido al señalar en ella que el contrato fue pactado sin ningún término, en tanto que en el libelo de demanda la arrendadora afirma que el mismo se convino a tiempo determinado, argumento que contradice. Por otra parte, niega y rechaza que haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2009.
Ambas partes promovieron pruebas y fueron sustanciadas en su oportunidad.
En fecha 22 de junio de 2009, el Tribunal Tercero de Municipio declara CON LUGAR la demanda, ordena a la arrendataria entregar el inmueble a la arrendadora y condena a aquella al pago de las costas.
Así, en fecha 29 de junio de 2009, la parte perjudicada apela de la decisión, siendo oído el recurso en ambos efectos en fecha 30 de junio de 2009.
En fecha 16 de septiembre de 2009 fue recibido por este Tribunal las actuaciones de la presente causa, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar su pronunciamiento.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia por haber sido apelada ésta en su totalidad.
El presente juicio versa sobre una relación arrendaticia suscrita de manera verbal por las ciudadanas LUZ MARINA LUGO DE CHACIN y ANA MARIA AMADO GAMALLO. Esta última alega ser descendiente (nieta) de quien, en principio, fue el arrendatario. Sin embargo, de las actas se evidencian que cada una de las intervinientes de esta causa, han asumido sus roles contractuales: cancelar los cánones y la otra asumir ser la arrendadora del inmueble, sin que exista algún prejuicio sobre el carácter que ostentan en su relación. En este sentido, si bien la demandada trajo a los autos un original referido a un contrato de arrendamiento suscrito entre LUIS FERNANDO LUGO OSUNA y LUIS ENRIQUE GAMALLO CIDRE en 1973, comparte este Tribunal lo dicho por el de Municipio, ateniendo que la relación contractual para la fecha es distinta en cuanto a los sujetos y de quienes se desconocen sus sucesores, así como tampoco existen elementos que hagan presumir a esta juzgadora que las partes contractuales actuales se sometieron a las cláusulas escritas de aquel instrumento, por lo que no lo apreciará.
La actora, en su libelo de demanda, arguye que en el contrato verbal se pactó un canon mensual de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,00), y que la arrendataria se obligó a pagar con absoluta puntualidad y con un tiempo de duración de un (1) año a partir del 1 de agosto de 2007 hasta el 31 de julio de 2008. Sin embargo, la durabilidad de la relación contractual fue negada y rechazada por la contraparte. En este sentido, se hace necesario determinar, en primer lugar, si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado, pues de allí deriva la procedencia o no de la acción.
A los efectos, se desprende que existe un contradictorio en cuanto a la temporalidad del contrato. Si bien la ley establece que una de las partes contratará con la otra por cierto tiempo para evitar perpetuidad en la relación, también es cierto que no necesariamente se fija un tiempo específico de vigencia de la relación contractual. Por lo general y a fines de seguridad jurídica y contractual, se fija en los contratos por escrito un tiempo establecido, desde su inicio hasta su terminación. En otros, es posible que se pacte un tiempo pero por causas legales y fácticas se mute la temporalidad a su indeterminación, como sucede con la tácita reconducción. Los contratos verbales, al no constar algún instrumento por escrito y dada la naturaleza del mismo, se entiende que de inicio se trata de una relación contractual a tiempo indeterminado, salvo prueba en contrario, recayendo esta carga a quien dice estar determinado. En el caso de marras, la actora arguye haber contratado así, al señalar: “…y con una duración de UN (1) AÑO, vigente a partir del primero (1º) de Agosto (sic) de 2007 hasta el treinta y uno (31) de julio de 2008…”, siendo contradicha tal afirmación por la arrendataria. En este sentido, era deber de quien alegó su determinación traer a los autos suficientes elementos de convicción que hagan concluir al Tribunal que fue pactado el vínculo a tiempo determinado, empero, al no constar en autos, es por lo que debe tenerse en cuenta a los efectos de la motiva de este fallo que el vínculo arrendaticio entre las partes se pactó de manera indeterminada, Y ASI SE DECIDE.
Consecuentemente, al determinarse supra que el contrato celebrado verbalmente es indeterminado en cuanto a su duración, mal podría prosperar la prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que este derecho sólo es aplicable en los contratos celebrados a tiempo determinado y que, por interpretación en contrario, al ser el caso de especie indeterminado, es por lo que se concluye su improcedencia.
Ahora bien, la presente demanda recae en el desalojo del bien por estar incursa la demandada, a decir de la actora, en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, en la falta de pago del canon de arrendamiento de dos o mas mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2009.
La parte actora trajo a los autos notificación judicial efectuada por el Tribunal Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cuyo contenido se desprende que el mismo se efectuó a los fines de dejar constancia de una posible terminación contractual, de su no prorrogación, de la entrega del inmueble, así como el derecho potestativo de la arrendataria de optar por la prórroga legal. Dicha actuación cursa del folio 8, marcado “B”. Sin embargo, como se concluyó en líneas anteriores, al tratarse el contrato a tiempo indeterminado, dicha notificación no tiene los efectos para los cuales fue concebida, por lo que este Tribunal desestima dicha prueba. Asimismo trajo, junto a su escrito de pruebas, copia certificada de declaración de testigos, cursante del folio 83 al 89. En este sentido, al tratarse de declaraciones de testigos extralitem han debido de ser ratificados en este juicio a los fines de gozar del control de la prueba y respetar con ello el principio de contradicción. Bajo esta premisa han concluido la doctrina y jurisprudencia. El autor Arquímedes González es de la tendencia “que cuando la prueba se practica antes del proceso o extrajudicialmente, lo cual puede suceder en materia de testimonios o inspecciones judiciales, debe ratificarse luego durante su curso, en virtud del principio de la contradicción que informa el régimen legal de las pruebas, ya que de no ser ello así, no podrán ser apreciadas”. Por ende, vista tales consideraciones y siguiendo este criterio, esta juzgadora observa que de las actas procesales no se evidencia que las declaraciones de los testigos evacuadas por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, fueran ratificadas por éstos y por los mismos hechos ante el órgano jurisdiccional y, al no hacerlo, es por lo que esta juzgadora no la apreciará.
Por su parte, la demandada, niega, rechaza y contradice que haya dejado de cancelar los meses que se le imputan. Para tales efectos, en el escrito de promoción de pruebas la demandada arguye: “…impugnamos la cualidad de la actora y su error en el arrendatario…”. Concerniente a ello, este tribunal comparte plenamente lo establecido por el a quo, en razón de haber pasado la oportunidad legal correspondiente para invocar este alegato. En este sentido, establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación”. (Subrayado y negritas del Tribunal). Por su parte el artículo 364 establece la preclusión de este derecho al señalar: “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa”. Consecuentemente, debe ser desechado este argumento por cuanto al no constar en la contestación de la demanda el contenido de la defensa perentoria de cualidad del actor y siendo ésta la única oportunidad procesal para interponerla, es por lo que debe desestimarse.
En el mismo escrito de promoción de pruebas, para probar el cumplimiento de su obligación, trajo a los autos planillas de depósitos que van del folio 44 al 59, signada con los números 936504, 936502, 936501, 1274251, 936505, 936503, 1122883, 930002, 1091787, 1091786, 1098808, 0570749, 1101529, 0965734, 1101528, 0965708, las cuatro primeras de fecha 25 de mayo de 2009, las tres siguientes de fecha 4 de febrero de 2009, 18 de octubre de 2009, 17 de julio de 2008 y las restantes de fecha 15 de mayo de 2008, 16 de abril de 2008, 17 de abril de 2008, 17 de junio de 2008, 17 de marzo de 2008, 15 de febrero de 2008, 16 de enero de 2008 y 18 de diciembre de 2007, respectivamente, de acuerdo a sello húmedo de comprobante de consignaciones. Al respecto, este tribunal les otorga valor probatorio asimilable al de las tarjas de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, por lo cual el tribunal da fe de su contenido relativo al depósito de los cánones, cuya beneficiaria es la demandante y relativos todos -menos la última planilla- al expediente de consignaciones Nº 20072175. Asimismo, trajo a los autos misiva dirigida al ciudadano LUIS GAMALLO, presuntamente suscrita por la ciudadana GLADYS MARINA BETANCOURT DE LUGO en representación de la sucesión LUIS FERNANDO LUGO. Al ser un documento suscrito por una tercera ajena al juicio que dice ser representante legal de la misma y en cuanto tal representación no consta en autos, debió haber sido ratificado por aquella mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y por ende, al no hacerlo, debe desecharse. Por otra parte, consignó la demandada recibos que van del folio 65 al 72, referidos a los pagos de los meses de enero, febrero, junio, agosto, septiembre, octubre de 2007 y noviembre y diciembre de 2006, de las cuales aquellas insertas en el folio 68, 69 y 70 se encuentran en copias simples, y que esta juzgadora los valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Empero, lo que se reclama en este juicio no son los pagos correspondientes a algún mes del año 2007 ó 2006, sino los correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2009. Por ende, esta juzgadora los desestima. Por último, consta en autos marcado “A”, copia simple de documento de propiedad del inmueble. No obstante, quien sentencia, lo rechaza por su impertinencia en razón de que lo que se discute en este juicio no es la propiedad del bien sino una obligación contractual. Bajo este mismo fundamento se pronuncia el tribunal con respecto a las actuaciones contenidas en los folios 96 al 100 y 104, relativa a la cesión de los derechos de propiedad que trasmite la sucesión del ciudadano LUIS FERNANDO LUGO OSUNA a la ciudadana MARINA LUGO BETANCOURT.
Ahora bien, al demandarse las presuntas insolvencias de los meses de febrero, marzo y abril de los corrientes, es necesario que la demanda pruebe que ha sido liberada de su obligación de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Bajo esta consideración, la parte demandada arguye que cumplió con su carga consignando las planillas de depósitos ante el Tribunal de Municipio, vista la negativa de la arrendadora, según ella, de recibir el pago. Específicamente, las planillas de depósitos Nos. 936504, 936501 y 1274251 fueron consignadas, según fecha de comprobante de consignación, en fecha 25 de mayo de 2009, ateniente a los meses de abril, marzo y febrero, meses demandados como insolutos.
Analizadas las consignaciones realizadas, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone la oportunidad correspondiente para ello cuando el arrendador se rehúse o se negare a recibir el pago, al señalar que es: “…dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Es decir, que la norma contempla dos supuestos: a) cuando el arrendador se negare, expresa o tácitamente, a recibir los cánones de arrendamiento y b) cuando la pensión de arrendamiento haya vencido de acuerdo a lo pactado.
Sin embargo, en el caso de especie, no consta en autos el tiempo fijado por las partes para el pago de los cánones de arrendamiento, tampoco han alegado cuál ha sido la oportunidad fijada verbalmente para su cancelación. En este sentido, se hace necesario para determinar la tempestividad o no de la consignación, cuál es la oportunidad correspondiente.
Al respecto, no ha sido pacífica la doctrina ni la jurisprudencia en el sentido del cómputo a efectuar para determinar el lapso de gracia que la ley concede al arrendatario cuando se hayan cumplido los supuestos anteriores. En efecto, para algunos el vencimiento debe computarse a partir del último día convenido en el contrato para el pago del canon y, para otros, debe contarse desde el último día del mes calendario, independientemente de lo que hayan convenido las partes. Empero, para la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, estableció que “vencida la mensualidad” debe entenderse “…como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario”. Quiere decir entonces que al no acordarse expresamente el vencimiento de la mensualidad, debe partirse del último día del mes calendario. Así concluye la misma Sala en tal sentencia al señalar: “Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces”.
En el caso de especie, se evidencia de autos que no se fijó lapso alguno para el pago de los cánones de arrendamiento, tampoco las partes han alegado cuál ha sido la oportunidad fijada verbalmente para su cancelación. Consecuentemente, siguiendo el criterio jurisprudencial citado, esta juzgadora considera como vencimiento mensual del canon de arrendamiento el último día de los meses demandados como insolutos, tomando en cuenta como punto de partida para el lapso de consignación el período comprendido del primero (1º) del mes siguiente hasta el día quince (15) del mismo, compartiendo con ello lo concluido por el a quo.
En este sentido, observa el Tribunal, que los meses demandados fueron consignados todos juntos y en una misma oportunidad, el 25 de mayo de los corrientes según sello de comprobante de consignación, es decir, diez (10) días después de haberse vencido el lapso de gracia para la debida consignación. Esto es, que el mes de febrero debió haber sido consignado antes del día dieciséis (16) de marzo; el mes de marzo debió haber sido consignado antes del día dieciséis (16) de abril y el mes de abril debió haber sido consignado antes del día dieciséis (16) de mayo. Por ende, al no consignarse tales pagos dentro de los primeros quince días de esos meses, es por lo que este Tribunal debe declarar extemporánea las consignaciones, Y ASI SE DECIDE.
Por consiguiente, al no quedar plenamente demostrado que la parte demandada quedo liberada de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses que fueron demandados como adeudados, de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al haberse cumplido los supuestos de hecho contenidos en el artículo 34, literal “a)” de la misma Ley, es por lo que este Tribunal debe confirmar el fallo apelado, Y ASI SE DECIDE.

DECISION

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada en fecha 29 de junio de 2009, contra el fallo dictado en fecha 22 de junio de 2009 por el Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la entrega de un inmueble identificado con el numero diecinueve raya dos (Nº 19-2), ubicado entre las esquinas de San Isidro y San José del Ávila de esta ciudad de Caracas, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital. TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de costas de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Se declara extinguido el contrato verbal de arrendamiento. QUINTO: Se CONFIRMA el fallo apelado en todas sus partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los cinco (5) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009). 199º y 150º.
LA JUEZ,

MARISOL ALVARADO RONDON
LA SECRETARIA,

YROID J. FUENTES L.

En esta misma fecha, siendo las 8:48 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

YROID J. FUENTES L.

Asunto: AP11-R-2009-000364
MAR/YF/JJPM