TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 6 de Octubre de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000289
MOTIVO: DESALOJO (Apelación)
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
PARTE DEMANDANTE: CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMON ESPINA CHACIN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 9.916.823 y 7.995.361, respectivamente, de este domicilio, de profesión Abogada, la primera, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.026.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: ARMANDO KEY TORO, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 72.527.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LEONARDO JOSE VILORIA G., EDGAR RAFAEL BARON y FLORBELA AMADOR ESTEVES, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 27.385, 119.895 y 121.807, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CARMEN TIBISAY VENCENANS GUEVARA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.046.166 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUÍS JOSÉ RATTIA, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.372.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: YELITZA ORDAZ VALDERRANA, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 101.678.
-II-
Conoce este Tribunal, actuando en Alzada, del recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de mayo de 2009, por la ciudadana CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO, actuando en defensa de sus propios derechos e intereses y los de su cónyuge, ciudadano SIMON ESPINA, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 04 del mismo mes y año por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por los prenombrados ciudadanos, asistidos por el Abogado ARMANDO KEY TORO, contra la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, representada en el juicio por el Abogado LUÍS JOSÉ RATTIA.
Oído el recurso de apelación, en ambos efectos, por el A quo según auto de fecha 21 de mayo de 2009, se remitió el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo su conocimiento a este Tribunal, el cual, por auto de fecha 25 de junio del mismo año, fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 07 de julio de 2009, la parte apelante presentó escrito y anexo, lo cual también hizo la parte demandada, asistida por la Dra. YELITZA ORDAZ VALDERAMA, en fecha 28 del mismo mes y año.
-II-
Siendo la oportunidad para decidir, esta Alzada pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
Los actores alegaron en su demanda que, en fecha 07 de mayo de 1986, el ciudadano ORLANDO RENGEL JIMENEZ, antiguo propietario del inmueble constituido por el Apartamento distinguido con el número y letra 2-A del Edificio Torre Gavi II, ubicado en la Calle Este 18, entre las Esquinas de Venado a Guayabal, en parte con frente a la Calle Sur 3, entre esquinas de Venado y Río Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital, inició relación arrendaticia con la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, bajo un contrato a tiempo determinado, el cual vencía el día 07 de febrero de 1987; Que después de algunos años procedieron a renovar la relación contractual a través de convenios privados suscritos entre las partes y aumentaron el canon de arrendamiento, siendo su último canon -fijado por las partes- la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00) y la cancelación de los servicios básicos como la luz, agua, teléfono, entre otros; Que hace aproximadamente cinco (05) años el antiguo propietario le había solicitado a la arrendataria, de manera pacífica y amistosa, la desocupación del señalado inmueble sin lograr su objetivo; Que en el mes de mayo de 2007, le fue ofrecido en venta el inmueble arrendado a la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, a través de notificación realizada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la cual no se obtuvo respuesta por escrito, sino en forma verbal, manifestando la prenombrada ciudadana su deseo de no comprar el mencionado apartamento; Que la arrendataria comenzó a realizar actos violentos, negando, de manera arbitraria, el acceso al inmueble por parte del antiguo propietario; Que el 05 de marzo de 2008, los demandantes compraron el inmueble arrendado, y como nuevos propietarios intentaron, de manera amistosa, llegar a un acuerdo con la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, sin embargo, ésta continuó con una actitud hostil, negándoles el acceso al inmueble de su propiedad; Que al realizar la compra del inmueble, los demandantes se descapitalizaron, razón por la cual se encuentran hacinados en una habitación alquilada sin la privacidad que un matrimonio necesita, teniendo que depositar los muebles y enseres domésticos en diferentes lugares; Que los demandantes no pueden vivir precariamente en un lugar cuando son propietarios de un inmueble en el cual podrían disfrutar de una mayor independencia, pues la limitación y preferencia del inquilino arrendado no puede desnaturalizar el derecho a la propiedad privada; Que, en virtud de ello, se encuentran en el estado de necesidad de ocupar el inmueble arrendado, aunado al hecho de la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, de los meses comprendidos desde abril de 2008 hasta la fecha de la demanda.
Por los motivos expuestos y de conformidad con los artículos 1.159, 1.579, 1.160 y 1.580 de Código Civil, en concordancia con los literales a) y b) del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la representación judicial de los actores demanda, por desalojo, a la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, para que convenga o, en su defecto, a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente:
PRIMERO.- En desalojar el Apartamento distinguido con el número y letra 2-A del Edificio Torre Gavi II, ubicado en la Calle Este 18, entre las Esquinas de Venado a Guayabal, en parte con frente a la Calle Sur 3, entre esquinas de Venado y Río Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital, y entregarlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, con todos los accesorios y equipos que constan en el contrato de arrendamiento suscrito con el antiguo propietario del mencionado inmueble.
SEGUNDO.- En pagar las cantidades adeudadas por concepto de alquileres insolutos desde el mes de abril de 2008 hasta el mes de septiembre de 2008, más lo que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble.
TERCERO: En pagar los costos y costas del proceso.
Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la demandada, ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS GUEVARA, asistida por el Abogado LUÍS JOSÉ RATTIA, aceptó los siguientes hechos: Que sí es arrendataria del Apartamento distinguido con el número y letra 2-A del Edificio Torre Gavi II, ubicado en la Calle Este 18, entre las Esquinas de Venado a Guayabal, en parte con frente a la Calle Sur 3, entre Esquinas de Venado y Río, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital, según consta de contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero de 1993, prorrogable; Que existen renovaciones de contratos de arrendamiento y que, asimismo, se pactó entre las partes que a partir del 01 de enero de 2007, el monto del canon de arrendamiento se estableció por la cantidad mensual de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) -hoy DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00)- haciendo deducciones del pago a realizar por concepto de condominio por cada mes, y el monto restante es consignado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nº 2007-0855, de fecha 23 de mayo de 2007; Que los demandantes, ciudadanos CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMON ESPINA CHACIN, son los nuevos propietarios del mencionado inmueble.
Por otra parte, la demandada negó, rechazó y contradijo que se encuentre en el inmueble de manera ilegal, por cuanto existe un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que paga los cánones de arrendamiento ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº 2007-0855, del cual se evidencia los pagos realizados por un monto mensual de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250.00), haciendo las deducciones de acuerdo a lo convenido del pago de condominio asumido por el arrendador, cuyo monto se cancela desde el 23 de mayo de 2007 hasta el 30 de enero de 2009, por lo cual no puede existir falta de pago de los cánones de arrendamiento, menos aún causal de desalojo.
Asimismo, la demandada señaló que no es cierto que haya dejado de pagar el inmueble y que se encuentre en estado de insolvencia en el pago de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008; Que a los demandantes le fue negada la admisión de una primera demanda interpuesta en fecha 15 de julio de 2008, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial; según expediente AP31-V-2008-001828; Que hace valer la citación ante la Sindicatura Municipal de fecha 29 de agosto de 2007, en el cual se acordaron tres puntos que se mencionan a continuación: 1.- El acceso al antiguo propietario al inmueble siempre y cuando estuviera presente su representada; 2.- Que a partir del 04 de septiembre de 2007 se otorgaba la prórroga legal del inmueble de acuerdo a lo pautado en el artículo 38 (literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 3.-El ofrecimiento por parte del ciudadano ORLANDO RENGEL JIMÉNEZ, respecto a la venta del apartamento en CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00), sin embargo, el 05 de marzo de 2008, lo vendió a los hoy demandantes, violando los derechos de la arrendataria; Que los nuevos propietarios estaban en conocimiento que adquirieron un inmueble ocupado por una inquilina y que debían respetar los convenios adquiridos antes de la venta y subrogarse a los mismos; Que no existe causal desalojo, ni por falta de pago, menos por la necesidad de ocupar el inmueble.
Del mismo modo, la demandada negó, rechazó y contradijo que el contrato sea tiempo indeterminado, ya que si bien es cierto que existe un contrato de arrendamiento de manera privada desde el 1º de enero de 1993 entre la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS GUEVARA y el ciudadano ORLANDO RENGEL JIMÉNEZ, no es menos cierto que existen renovaciones del contrato en fecha 12 de diciembre de 2006, en el cual el arrendador le aumenta de manera ilegal el canon de arrendamiento en virtud de la congelación de alquileres, sin embargo, se aceptó el aumento a fin de evitar juicios o inconvenientes con el ciudadano ORLANDO RENGEL JIMÉNEZ, así como en los anteriores años 2006, 2004, 2003, 2002, 2001, 2000, 1999, 1998 y 1996, existiendo continuidad y vigencia del contrato; Que en fecha 29 de agosto de 2007 se acordó con el arrendador, ciudadano ORLANDO RENGEL JIMÉNEZ, por ante la Sindicatura Municipal mediante acta levantada al efecto en el segundo particular que partir del día 04 de septiembre de 2007, se otorgaba la prórroga legal del inmueble de acuerdo a lo establecido en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la prórroga legal de tres (3) años; Que se acordó una fecha cierta para que corriera la prórroga legal y se estableció el término, por lo que solicita que el contrato sea declarado a tiempo determinado en razón que tiene fecha de cumplimiento entre las partes por medio de la prórroga legal.
Del mismo modo, la demandada negó que los ciudadanos CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMON ESPINA CHACIN tengan necesidad de ocupar el inmueble, por cuanto al momento de adquirir el inmueble estaban conscientes que el mismo estaba ocupado por personas y que existía un contrato de arrendamiento, renovaciones y prórroga legal y lo adquieren por un precio irrisorio.
Finamente, la demandada impugnó el contrato de arrendamiento privado presentado por los demandantes junto a su demanda, marcado con la letra “F”.
El Tribunal de Instancia, en el fallo apelado, declaró sin lugar la demanda de desalojo por considerar que:

“… en este caso estamos en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, de acuerdo al análisis de los contratos hechos con antelación y sus posteriores reforma, al punto que, como lo alegó la arrendataria, se le acordó el derecho a la prórroga legal a partir del 04 de septiembre de 2007, por el lapso de tres (3) años, de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia que no le era ajena, como nuevos propietarios de la cosa arrendada.
De acuerdo a ello, la prórroga legal a favor de la parte arrendataria vence el 04 de septiembre de 2010, …
En tal sentido, habiéndose intentado en este caso una pretensión de desalojo, bajo el fundamento de la falta de pago y la necesidad, cuando se está bajo las mismas condiciones de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, por regir la prórroga legal, debe desecharse esta pretensión, pues el desalojo procede bajo el fundamento de las causales taxativas previstas en el artículo 34 eiusdem, pero siempre en contratos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, no así en los celebrados a tiempo determinado, que es el mismo efecto cuando corre la prórroga legal como es el caso que se estudia.” (Sic).

Planteados, de este modo, los términos de la controversia, este Tribunal para decidir, observa:

En primer término, corresponde a esta Juzgadora analizar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente entre las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, para lo cual se hace necesario examinar las pruebas aportadas en el proceso y, en tal sentido, se observa:
Los actores, junto a su demanda, acompañaron los siguientes recaudos:
1º Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, constituido por el Apartamento distinguido con el número y letra 2-A del Edificio Torre Gavi II, ubicado en la Calle Este 18, entre las Esquinas de Venado a Guayabal, en parte con frente a la Calle Sur 3, entre Esquinas de Venado y Río, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital, registrado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05 de marzo de 2008, bajo el Nº 35, Tomo 21, Protocolo Primero (cursante del folio 6 al folio 13, ambos inclusive, de este expediente), a la cual este Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por tratarse de una copia certificada de un documento público, quedando demostrado con el mismo que los demandante son propietarios del mencionado inmueble, en virtud a la venta efectuada por los ciudadanos ORLANDO RENGEL JIMENEZ y ELDA MERCEDES LAMUS DE RENGEL, y así se declara.
2º Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 07 de febrero de 1986, entre el anterior propietario del mencionado inmueble, ciudadano ORLANDO RENGEL JIMÉNEZ, y la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, con vigencia desde el día 30 de enero de 1986 (cursante del folio 14 al folio 16, ambos inclusive, de este expediente), el cual surte pleno valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que no fue desconocido por la parte demandada, quedando demostrada la relación arrendaticia existente entre ambos, y así se decide.
3º Comunicaciones dirigidas por el ciudadano ORLANDO RENGEL JIMENEZ a la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, en fechas 25 de enero de 1996; 30 de diciembre de 2002 y 30 de diciembre de 2004 (cursantes a los folio 17, 18 y 19, ambos inclusive, de este expediente), de las cuales este Tribunal sólo aprecia las cursantes a los folios 18 y 19 de este expediente y les atribuye pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que las mismas aparecen recibidas por la demandada y no fueron desconocidas por ella, quedando demostrado con las mismas las renovaciones del contrato de arrendamiento celebrado entre los prenombrados ciudadanos respecto del inmueble objeto del presente juicio, así como los términos, condiciones y modalidades que regirían dichas renovaciones, y así se declara.
4º Notificación Judicial realizada en fecha 07 de mayo de 2007, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la arrendataria, ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, por los anteriores propietarios del inmueble arrendado, ciudadanos ORLANDO RENGEL JIMENEZ y ELDA MERCEDES LAMUS DE RENGEL, mediante la cual éstos le ofrecieron en venta a aquélla el inmueble arrendado (cursante del 20 al folio 34, ambos inclusive, de este expediente), de la cual se evidencia el ofrecimiento de venta realizado a la demandada por los anteriores propietarios del inmueble objeto de este juicio. Sin embargo, tal instrumento no es apreciado por este Tribunal pues en nada incide respecto a lo que constituye materia de debate en este juicio, y así se decide.
5º Copia fotostática de la comunicación de fecha 23 de agosto de 2007, dirigida al Síndico Municipal del Municipio Libertador por parte de la Oficina de Orientación al Ciudadano del Ministerio Público (cursante al folio 35 de este expediente), cuyo valor probatorio será examinado más adelante.
6º Copia fotostática del acta de matrimonio celebrado por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 02 de agosto de 2002 (cursante al folio 36 de este expediente), la cual, por tratarse de una copia fotostática de un instrumento público que no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el vínculo matrimonial que une a los demandantes, ciudadanos CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMON ESPINA CHACIN, y así se declara.
7º Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ROBERTO MARTÍN y los ciudadanos CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMON ESPINA CHACIN (cursante al folio 37 de este expediente), el cual fue impugnado por la demandada en la oportunidad en que dio contestación a la demanda y cuyo valor probatorio será examinado más adelante.
Asimismo, durante el lapso probatorio, los demandantes promovieron:
1º Copia certificada expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del expediente Nº 2007-0855.
2º Copia certificada expedida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del expediente Nº 085063, contentivo de la acción de amparo propuesta por la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS contra los ciudadanos ORLANDO RENGEL JIMENEZ, ELDA MERCEDES LAMUS DE RENGEL, CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMON ESPINA CHACIN.
Dichas copias certificadas –descritas en los señalados numerales 1º y 2º- hacen fe de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, quedando demostrado, por una parte, las consignaciones arrendaticias efectuadas por la demandada a favor del ciudadano ORLANDO RENGEL JIMENEZ, las cuales serán examinadas más adelante y, por la otra, el ejercicio de una acción de amparo por parte de la demandada, la cual fue declarada inadmisible por el mencionado Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por lo que, en nada incide respecto a lo que constituye materia del presente proceso, y así se decide.
3º Recibos de condominio emitidos por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ROSFER LF, C.A., correspondientes a los meses de marzo, abril, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero de 2009, los cuales, por tratarse de instrumentos privados emanados de un tercero que no es parte en este litigio, debió ser ratificado por el tercero a través de la prueba testimonial conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no consta en autos, por lo que este Tribunal desecha dichos instrumentos del proceso, y así se decide.
4º Copia certificada del documento inscrito ante la Oficina Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de mayo de 2009, al cual este Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por tratarse de una copia certificada de un documento público, quedando demostrado con el mismo que los demandante celebraron un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de segundo grado sobre el inmueble objeto del presente juicio. Sin embargo, tal hecho en nada incide respecto a lo que constituye materia del presente proceso, y así se decide.
5º Inspección Judicial practicada por el Tribunal de Instancia en fecha 13 de abril de 2009, en la Casa Nº 19, Transversal uno, 1era. Transversal, Barrio Las Minas, Parroquia Las Minas, El Rosario, Municipio Baruta del Estado Miranda, a fin de demostrar la necesidad de los demandantes de ocupar el inmueble arrendado a la demandada, cuyo valor probatorio será examinado más adelante.
Por su parte, la demandada, durante el lapso probatorio, promovió:
1º Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de enero de 1993, entre el ciudadano ORLANDO RENGEL JIMÉNEZ y la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS.
2º Comunicaciones dirigidas por el ciudadano ORLANDO RENGEL JIMÉNEZ a la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, en fechas 12 de diciembre de 2006; 30 de diciembre de 2004; 30 de diciembre de 2003; 30 de diciembre de 2002, 30 de diciembre de 2001, 30 de diciembre de 2000, 30 de diciembre de 1999; 30 de diciembre de 1998; 30 de diciembre de 1996 y 01 de febrero de 1994 (cursantes a los folio 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94 y 103 de este expediente), las cuales aprecia este Tribunal y les atribuye pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que las mismas, al ser promovidas por la demandada, deben considerarse reconocidas por ésta, quedando demostrado con las mismas las sucesivas renovaciones del contrato de arrendamiento celebrado entre los prenombrados ciudadanos respecto del inmueble objeto del presente juicio, así como los términos, condiciones y modalidades que regirían dichas renovaciones, y así se declara.
3º Copia certificada de las planillas de depósitos bancarios efectuados en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales serán examinadas más adelante.
4º Recibos de condominio emitidos por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ROSFER LF, C.A., correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2007, los cuales, por tratarse de instrumentos privados emanados de un tercero que no es parte en este litigio, debió ser ratificado por el tercero a través de la prueba testimonial conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no consta en autos, por lo que este Tribunal desecha dichos instrumentos del proceso, y así se decide.
5º Copia certificada expedida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del expediente Nº 085063, contentivo de la acción de amparo propuesta por la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS contra los ciudadanos ORLANDO RENGEL JIMENEZ, ELDA MERCEDES LAMUS DE RENGEL, CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMON ESPINA CHACIN, la cual –como antes se dijo- fue declarada inadmisible por el mencionado Tribunal, por lo que, en nada incide en este proceso, y así se decide.
6º Copia certificada expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del expediente Nº 2007-0855, referida a las consignaciones arrendaticias efectuadas por la demandada a favor del ciudadano ORLANDO RENGEL JIMENEZ, las cuales serán examinadas más adelante.
7º Copia fotostática de la citación de fecha 29 de agosto de 2007, efectuada a la demandada por la Dirección de Comunidad y Derechos Humanos (Unidad de Asesoría Ciudadana), de la Sindicatura Municipal del Distrito Capital, Municipio Libertador (cursante al folio 215 de este expediente), en cuyo reverso (cursante al vuelto del folio 215 de este expediente) consta el Acta levantada en fecha 04 de septiembre de 2007 por dicha Dirección, y copia fotostática de la comunicación de fecha 23 de agosto de 2007, dirigida al Síndico Municipal del Municipio Libertador por parte de la Oficina de Orientación al Ciudadano del Ministerio Público (cursante al folio 216 de este expediente), cuyo valor probatorio será examinado más adelante.
Ahora bien, de acuerdo a las pruebas cursantes en autos, ha quedado suficientemente demostrado:
1º Que el ciudadano ORLANDO RENGEL JIMENEZ celebró con la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS un contrato de arrendamiento privado, en cuyas Cláusulas Segunda y Tercera, se expresó:

“SEGUNDA.- El arrendatario toma desde esta fecha en alquiler para destinarlo a vivienda.- 30 DE ENERO DE 1986.- y conforme a este contrato por el término de Un (1) Año el APARTAMENTO distinguido con el Número 2A situado en el Edificio Gavi II ubicado de Guayabal a Venado.- Parroquia Santa Rosalía propiedad de Orlando Rengel Jiménez.- con el goce proporcional de las partes comunes del edificio y que no fueren exclusivas a los propietarios.”
“TERCERA.- Este contrato será prorrogable por el mismo lapso de tiempo arriba mencionado, bajo las mismas condiciones y bases, si una de las partes no participa a la otra, por escrito, con menos de treintas días antes del vencimiento de uno de los respectivos lapsos su deseo de no continuar con el contrato locativo.”

De manera que, conforme a lo expuesto, constata esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento existente entre los ciudadanos ORLANDO RENGEL JIMENEZ y CARMEN TIBISAY VENCENANS fue celebrado, inicialmente, a tiempo determinado de un (1) año y, posteriormente, tuvo prórrogas sucesivas automáticas, a menos que una de las partes notificara a la otra, por escrito y con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de uno de los respectivos lapsos, su deseo de no continuarlo.
Que durante la existencia de la relación arrendaticia, el ciudadano ORLANDO RENGEL JIMENEZ, conjuntamente con la ciudadana ELDA MERCEDES LAMUS DE RENGEL, dio en venta a los demandantes, ciudadanos CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMON ESPINA CHACIN, el inmueble arrendado a la demandada, ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, según consta de documento protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05 de marzo de 2008, bajo el Nº 35, Tomo 21, Protocolo Primero (cursante del folio 6 al folio 13, ambos inclusive, de este expediente), configurándose, en consecuencia, el supuesto de hecho a que se refiere el encabezamiento del artículo 1.605 del Código Civil, que dispone:

“Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado de fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración.”

De manera que, conforme a lo dispuesto en la transcrita disposición legal, el contrato de arrendamiento celebrado, inicialmente a tiempo determinado, entre el anterior propietario del inmueble, ciudadano ORLANDO RENGEL JIMENEZ, y la demandada, ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, en virtud de la venta efectuada por aquél a los demandantes, ciudadanos CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMON ESPINA CHACIN, se transformó a tiempo indeterminado, en virtud de que aquel contrato no consta en un instrumento público o privado de fecha cierta, y así se declara.
3º Que, como consecuencia de la venta del inmueble objeto de este juicio, efectuada por el anterior propietario, ciudadano ORLANDO RENGEL JIMENEZ, a los demandantes, CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMON ESPINA CHACIN, éstos se subrogaron en el contrato de arrendamiento celebrado por aquél con la demandada, ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, por lo que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 20 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los demandantes están obligados a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, y así se declara.

Ahora bien, en virtud de las consideraciones expuestas, esta Juzgadora no comparte lo expuesto por el Tribunal de Instancia, en el fallo apelado, cuando expresa que:
“… en este caso estamos en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, de acuerdo al análisis de los contratos hechos con antelación y sus posteriores reforma, al punto que, como lo alegó la arrendataria, se le acordó el derecho a la prórroga legal a partir del 04 de septiembre de 2007, por el lapso de tres (3) años, de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia que no le era ajena, como nuevos propietarios de la cosa arrendada.” (Sic).

En efecto, si bien es cierto que la copia fotostática del Acta levantada en fecha 04 de septiembre de 2007 por la Dirección de Comunidad y Derechos Humanos (Unidad de Asesoría Ciudadana), de la Sindicatura Municipal del Distrito Capital, Municipio Libertador (cursante al vuelto del folio 215 de este expediente), así como las copias fotostáticas de la comunicación de fecha 23 de agosto de 2007, dirigida al Síndico Municipal del Municipio Libertador por parte de la Oficina de Orientación al Ciudadano del Ministerio Público (cursantes a los folios 35 y 216, respectivamente, de este expediente), y de la citación de fecha 29 de agosto de 2007, efectuada a la demandada por la Dirección de Comunidad y Derechos Humanos (Unidad de Asesoría Ciudadana), de la Sindicatura Municipal del Distrito Capital, Municipio Libertador (cursante al folio 215 de este expediente), deben tenerse como fidedignas conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues se trata de copias fotostáticas de documentos públicos administrativos de acuerdo al criterio sostenido por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (en sentencia Nº 51, de fecha 18 de diciembre de 2003), no es menos cierto que, en lo que respecta, específicamente, a la mencionada Acta levantada en fecha 04 de septiembre de 2007 (cursante al vuelto del folio 215 de este expediente), es improcedente la prórroga legal de tres (3) años allí concedida a la arrendataria pues tal prórroga, de acuerdo a los términos de los artículos 38 y 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está revestida de las siguientes características: 1º Sólo procede en los contratos a tiempo determinado; 2º Es obligatoria para el arrendador; 3º Es potestativa para el arrendatario, y 4º Opera de pleno derecho a partir del vencimiento de la relación arrendaticia.
De manera que, a consideración de esta Alzada, mal se podía -en el Acta Levantada en fecha 04 de septiembre de 2007 por la Dirección de Comunidad y Derechos Humanos (Unidad de Asesoría Ciudadana), de la Sindicatura Municipal del Distrito Capital, Municipio Libertador- acordar a favor de la arrendataria-demandada una prórroga legal de tres (3) años pues ésta supone, como requisito de procedencia conforme a lo dispuesto en el encabezamiento del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el contrato de arrendamiento que la ampara se haya celebrado a tiempo determinado y -como ya quedó suficientemente explanado en el texto de este fallo- la relación arrendaticia existente entre las partes se transformó a tiempo indeterminado, y así se decide.
Por otra parte y aún para el supuesto negado que el contrato de arrendamiento fundamento de la acción fuera a tiempo determinado, considera esta Juzgadora que tal prórroga legal tampoco podía establecerse, por las partes desde esa fecha (04 de septiembre de 2007), sino, eventualmente, desde la fecha de vencimiento de la relación arrendaticia, de acuerdo a las reglas previstas en los literales a), b), c) y d) del mencionado artículo 38 del citado del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.
En consecuencia, forzoso es concluir que resultan improcedentes los alegatos esgrimidos por la demandada respecto al derecho que afirma le corresponde a tal prórroga legal, y así se decide. En este orden de ideas, como quiera que los actores demandan el desalojo del inmueble arrendado a la demandada por el anterior propietario del mismo, con fundamento a las causales previstas en los literales a) y b) del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa esta Juzgadora a examinar si fueron demostradas las mismas, para lo cual se observa:
En primer término y respecto a la causal prevista en el literal a) de la citada disposición legal, invocada por los demandantes como fundamento de su acción de desalojo, referida al incumplimiento de la arrendataria de su obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, pues –según se expresó en la demanda- la arrendataria adeuda los cánones comprendidos desde el mes de abril de 2008 hasta el mes de septiembre de 2008, observa esta Juzgadora que la demandada alegó encontrarse solvente en el pago de dichos meses, en virtud de las consignaciones arrendaticias efectuadas en el expediente Nº 2007-0855, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción, cuyas copias certificadas cursan en autos y de las cuales este Tribunal sólo examinará las correspondientes a los meses alegados como insolutos, pues las restantes se refieren a materia extraña a la debatida, y así se declara.
Ahora bien, examinadas dichas consignaciones, observa esta Sentenciadora que la demandada consignó los referidos meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, en fechas 02 de mayo, 03 de junio, 18 de julio, 12 de agosto, 17 de septiembre y 02 de octubre de 2008, respectivamente, dentro de los lapsos que, al efecto, establece el artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que forzoso es concluir que la demandada se encuentra solvente en el pago de dichos meses y, en consecuencia, resulta improcedente el desalojo demandado con fundamento a lo establecido en el literal a) del artículo 34 eiusdem, y así se decide.
En lo que respecta a la causal prevista en el literal b) de la citada disposición legal, invocada por los demandantes como fundamento de su acción de desalojo, referida a la necesidad que tienen de ocupar el inmueble objeto del presente juicio, observa esta Juzgadora que los actores -a los fines de demostrar dicha causal- junto a su demanda, acompañaron contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ROBERTO MARTÍN y los ciudadanos CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO y SIMON ESPINA CHACIN (cursante al folio 37 de este expediente) y, asimismo, durante el lapso probatorio, promovieron inspección judicial en el inmueble objeto de dicho arrendamiento, es decir, en la Casa Nº 19, Transversal uno, 1era. Transversal, Barrio Las Minas, Parroquia Las Minas, El Rosario, Municipio Baruta del Estado Miranda, la cual fue evacuada por el Tribunal de Instancia en fecha 13 de abril de 2009 (cuyas resultas constan a los folios 434 y 435 de este expediente).
Ahora bien, observa esta Juzgadora que el mencionado contrato de arrendamiento fue impugnado por la demandada en la oportunidad en que dio contestación a la demanda, por lo que dicho contrato, por tratarse de un instrumento privado celebrado con un tercero que no es parte en este proceso, debió ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no consta en autos, por lo que forzoso es concluir que dicho contrato no le es oponible a la parte accionada, y así se declara.
Por otra parte y en lo que respecta a la inspección judicial antes mencionada, observa este Tribunal que aún cuando la misma reúne los requisitos que, para su validez, establece el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, considera esta Juzgadora que tal inspección, por sí sola, no demuestra la necesidad invocada por los demandantes, pues la misma se limita a dejar constancia que el inmueble donde se constituyó el Tribunal de la causa se encontraba habitado por la notificada y dos menores de edad de sexo femenino, dejándose constancia, igualmente, de las dependencias de dicho inmueble, y así se declara.
En este orden de ideas, observa esta Juzgadora que, para la procedencia del desalojo invocado con fundamento a lo dispuesto en el literal b) del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondía a los demandantes demostrar los siguientes presupuestos:
1º La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indeterminado (verbal o por escrito).
2º La cualidad de propietarios del inmueble dado en arrendamiento a la demandada, y
3º La necesidad de los demandantes de ocupar el inmueble arrendado.
Así las cosas, considera esta Sentenciadora que aún cuando fueron demostrados los dos (2) primeros requisitos de procedencia de la acción de desalojo, no fue demostrada, sin embargo, el último, referido a la necesidad de los demandantes de ocupar el inmueble arrendado a la demandada, y así se decide.
En consecuencia y como quiera que los demandantes no demostraron las causales invocadas alegadas como fundamento de su acción de desalojo, forzoso es concluir que la misma no puede prosperar, por lo que resulta improcedente el recurso de apelación que motiva las presentes actuaciones, debiendo confirmarse el dispositivo del fallo recurrido, pero de acuerdo a las motivaciones contenidas en el texto de esta sentencia, y así se decide.
-IV-
En virtud de los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de mayo de 2009, por la ciudadana CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO, actuando en defensa de sus propios derechos e intereses y los de su cónyuge, ciudadano SIMON ESPINA, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 04 del mismo mes y año por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por los prenombrados ciudadanos, asistidos por el Abogado ARMANDO KEY TORO, contra la ciudadana CARMEN TIBISAY VENCENANS, representada en el juicio por el Abogado LUÍS JOSÉ RATTIA, todos suficientemente identificados en el texto de este fallo. En consecuencia, SE CONFIRMA el dispositivo del fallo apelado pero de acuerdo a las motivaciones contenidas en el texto de esta sentencia.
De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a los demandantes por haber resultado totalmente vencidos en el proceso y en el recurso.
A tenor de lo previsto en el artículo 37 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, remítanse los autos al Tribunal de origen.
Notifíquese la presente decisión a las partes conforme a lo establecido en el artículo 251 del citado Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (06) días del mes de octubre del año dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez,

Abg. Maria Camero Zerpa
El Secretario Acc.,

Abg. Marcos Palacios Arellano

En esta misma fecha, siendo las 9:54 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

El Secretario Acc.,

Abg. Marcos Palacios Arellano

MCZ/MPA/
Asunto: AP11-R-2009-000289
Definitiva: DESALOJO