TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veinte (20) de Octubre de dos mil nueve
199º y 150º

Asunto: AP11-R-2009-000467
Parte Demandante: SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA 311296, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 12 de Diciembre de 1996, anotado bajo el Nº 36, tomo 347-A Pro
Apoderados Judiciales: ANTONIO BRANDO Y MARIO BRANDO, de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros 12.710 y 119.059 respectivamente
Parte Demandada: HERNA RAMON QUINTERO RIOBUENO
Apoderado Judicial: ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 19.882
Motivo: Cumplimiento de Contrato
Sentencia: APELACIÓN
I
ANTECEDENTES
Corresponde a este tribunal de alzada, conocer el presente juicio que por motivo de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sigue SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA 311296, C.A; contra el ciudadano HERNAN RAMON QUINTERO RIOBUENO, identificados ut supra ; en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada contra el fallo dictado por el juzgado Décimo Primero de Municipio de esta circunscripción judicial, en fecha cuatro (04) de agosto de dos mil nueve (2009).
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 25 de junio de 2009, y luego de sufrir los trámites de rigor, su distribución correspondió al juzgado Décimo Primero de Municipio de esta circunscripción judicial, quien la admite en fecha veintinueve de junio (29) de junio de dos mil nueve (2009),
Ahora bien, la parte actora ejerce la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, sobre un inmueble cuya descripción es la siguiente: edificio casabera, ubicada en la intersección de la avenida principal de Boleita Norte con Calle Tiuna, Urbanización Boleíta Municipio sucre del Estado Miranda: a) un local distinguido con letra “b” con área aproximada de un mil trescientos sesenta y ocho metros cuadrados (1368 mts2), ubicada en la planta piso 1 del edificio; doce puestos de estacionamientos para vehículo, ubicado en el sótano 1 del edificio identificados con los Nº 76 al 87 ambos inclusive. En base a que alude la existencia de la relación arrendaticia desde el primero (1) de junio de 2004, y dicho contrato fue modificado el veintitrés (23) de noviembre de ese mismo año, cuya duración inicial seria de tres (3) años prorrogables automáticamente por lapsos de un (1) año, a menos que ocurriera la notificación de no prorroga con por lo menos tres (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo original o de las prorrogas que estuvieren en curso.
Que el contrato objeto de esta demanda se prorrogo automáticamente en el año 2005, 2006, y 2007, pero el 27 de febrero de 2008, se entrego notificación en presencia de Notario Público, en donde constaba la voluntad del arrendador de no continuar el contrato de arrendamiento y como habiendo trascurrido cuatro (4) años de la relación arrendaticia le correspondía al arrendatario un (1) año de prorroga legal, la cual culmino el pasado treinta y uno (31) de mayo de 2009, y desde esa fecha su representado no ha consentido la permanencia del mencionado arrendatario en el inmueble objeto de litigio. Es por ello que solicitan la entrega del inmueble de autos en base a los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264,1.270 del Código Civil, y articulo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
En este orden de ideas, la citación de la demandada se cristalizo en fecha treinta (30) de junio de dos mil nueve (2009), por cuanto la representación judicial de la parte demandada consigno poder que lo acredita para tal fin y se dio por citada
En el lapso correspondiente a la contestación del presente litigio la representación judicial de la demandada rechazo, negó, contradijo la demanda, por cuanto adujo no ser cierto que en fecha 27 de febrero de 2008, le fuera dejada la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, en presencia de la Notaria Quinta del Municipio Libertador del Estado Miranda, que no es cierto que la relación arrendaticia que vincula a las partes del proceso es de solo cuatro (4) años, que no es cierto que se dio inicio a la prorroga legal de conformidad con lo establecido en el articulo38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios y que hubiera vencido la misma el treinta y uno (31) de mayo de 2009; no es cierto que su representado este obligado a entregar el inmueble que ocupa en la actualidad como arrendatario.
En virtud de los argumentos expuestos solicito se declarara sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 888 del código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, propuso reconvención a la demanda la cual fue admitida por el A-QUO, en fecha seis (6) de julio de dos mil nueve (2009), siendo contestada por la actora reconvenida en fecha ocho (08) de julio de dos mil nueve (2009)
Posteriormente y cumplidos todos los lapsos del proceso y llegada la oportunidad de dictar sentencia el A-QUO, se pronuncio declarando; CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y su prorroga legal entre SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA 311296, C.A; contra HERNA RAMON QUINTERO RIOBUENO, condenando al demandado a entregar a la actora completamente desocupado el inmueble de autos, y condenándola en costas tanto de la demanda principal como de la reconvención
Mediante diligencia de fecha seis (6) de agosto de 2009, la representación judicial de la parte demandada APELA del fallo proferido por el A-QUO
Siendo que este órgano jurisdiccional ordena en fecha dos (2) de octubre de 2009, darle entrada al presente expediente luego que por distribución que de él hiciera, la unidad de distribución y recepción de documento del circuito judicial de los tribunales de primera instancia de esta circunscripción judicial, correspondiéndole a esta alzada conocer de la apelación ejercida en contra del fallo en mención, fijando para ello de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el décimo (10) día siguiente de despacho para dictar sentencia
Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia en la presente causa, esta alzada se pronuncia y para decidir observa:
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Es bien conocido, que para resultar victorioso en una contienda judicial, es determinante el cumplimiento de la dinámica que imponen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento civil.
En el caso bajo estudio el actor alego la existencia de un arriendo de fecha primero (1) de junio de 2004, modificado el veintitrés (23) de noviembre de ese mismo año, cuya duración inicial seria de tres (3) años prorrogables automáticamente por lapsos de un (1) año, a menos que ocurriera la notificación de no prorroga con por lo menos tres (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo original o de las prorrogas que estuvieren en curso.
Así también alego que el plazo original venció el treinta y uno (31) de mayo de 2007, y automáticamente comenzó a contar la primera prorroga que vencería el treinta y uno (31) de mayo de 2008. Que para poner fin al contrato, hizo la notificación de no prorroga, mediante notario público, el día veintisiete (27) de febrero de 2008, y que en consecuencia, comenzó a contar la prorroga legal de un (1) año, que venció el treinta y uno (31) de mayo de 2009, y que por ello demanda el cumplimiento de contrato por vencimiento del término.
Para acreditar todo lo dicho, acompaño a su libelo de dos instrumentos autenticados ante la Notaria Publica Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el primero de fecha siete (7) de mayo de 2004, anotado bajo el numero 68 tomo 81; y el segundo de fecha veintitrés (23) de noviembre de 2004, anotado bajo el numero 2 tomo 226. Dichos instrumentos calzan en la descripción que de instrumento publico hace el artículo 1357 del Código Civil, pues fueron otorgados ante un notario público, que es un funcionario fedatario de los actos que ante él se realizan, y por tal razón a tenor del artículo 1360 del mismo código dichos instrumentos hacen fe entre las partes y respecto a terceros, de la verdad de las declaraciones que contienen.
La lectura de dichos instrumentos arriba valorados, arroja la verdad, además admitida por la demandada en su contestación, de que el arriendo alegados fue celebrado, con las modificaciones hechas en el segundo instrumento; que el plazo de duración inicial es de tres (3) años que terminaba el 31 de mayo de 2004; que se pactaron prorrogas automáticas sucesivas de un (1) año; y que para que no ocurriese la prorroga debían manifestarse la voluntad de terminar el contrato, al menos tres (3) meses antes de que terminara el plazo inicial o la prorroga en curso.
Como se dijo, la actora alego haber hecho el desahucio mediante notario público, el día 27 de febrero de 2008. Para demostrar esa afirmación acompaño a su libelo de una copia certificada expedida de la notaria publica Quinta del Municipio Libertador, de las actas levantadas por dicha notaria en cumplimiento de las actuaciones que realizo en ejercicio de la competencia para evacuar justificativos, que le asigna la ley que rige su funcionamiento. Esa copia certificada hace fe de la existencia de sus originales, conforme el artículo 1384 del Código Civil, y demuestra conforme el artículo 1359 del mismo código, mientras no sea declarado falso el instrumento, la verdad de los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado; y la verdad de los hechos jurídicos que el funcionario declara haber visto u oído. Así se declara
La lectura del instrumento recién valorado, da fe de que el Notario Quinto del Municipio Libertador, se traslado el veintisiete (27) de febrero de 2008, en compañía del apoderado de la demandante, al edificio CASA BERA, Ubicado en la Calle Principal de Boleita Norte con Calle Tiuna; y que ahí fue recibido por MERLIN GUTIERREZ, cédula de identidad Nº 16.432.473, quien dijo ser empleada de servicio de mantenimiento y asistencia general del área arrendada al demandado. Así mismo el notario deja constancia de haber presenciado que el apoderado de la demandante entrego la comunicación que contiene el desahucio, a la notificada, quien se comprometió a entregarlo al demandado. Así mismo se da fe de que el notario introdujo otro ejemplar del desahucio en el buzón de correo.
El texto del desahucio, que forma parte de los hechos de que da fe el notario, desprende que la arrendadora manifestó que a partir del treinta y uno (31) de mayo de 2008, no sería prorrogado al arrendatario, el contrato locativo, y quedaba a su potestad hacer uso de la prorroga legal del literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
El análisis anterior trae varias conclusiones ineludibles, a saber:
A ) El arriendo existió; b) el plazo inicial venció el 31 de mayo de 2007; c) se renovó automáticamente por un 1 año trascurrido entre el 1 de junio de 2007, d) y el 31 de mayo de 2008; se realizo el desahucio con tres meses de anticipación, como lo establece la clausula tercera del contrato, el veintisiete (27) de febrero de 2008; en consecuencia habiendo durado la relación arrendaticia cuatro (4) años, a partir del treinta y uno (31) de mayo de 2008, contaba un (1) año de prorroga legal, conforme al literal b) del artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual venció el treinta y uno (31) de mayo de 2009. Así se declara
Para enervar tales confusiones o evitar llegar a ellas, el demandado adujo que el desahucio no se realizo porque, no se hizo en la dirección contractualmente establecida para ello; se entrego a una persona que no guarda relación con el arrendatario, y ella la entrego a este en fecha muy posterior, cuando ya el desahucio no era eficaz.
En este sentido observa el tribunal lo siguiente:
El tema de la eficacia de los desahucios cuando no son recibidos directamente por el arrendatario, ha sido objeto de abundante ejercicio forense, teniéndose uniforme postura por darlos por eficaces siempre que se entreguen o realicen tales notificaciones, en el sitio arrendado, en el caso que nos ocupa además fue convencionalmente escogido por las partes, que las notificaciones dirigidas al arrendatario serian entregadas en el sitio arrendado.
Pues bien, en el caso que nos ocupa, la solicitud presentada al notario público si se lee el folio veintinueve (29), de las actas, evidencia que el arrendador pidió al funcionario público ir a cumplir el desahucio precisamente al lugar convencionalmente escogido por las partes, lo cual no queda enervado por el hecho de que en el levantamiento del acta por parte del notario público, se haya omitido una precisión del sitio del edificio en el cual se cumplió el acto notificatorio, y mucho menos cuando el notario da fe pública, como dice su acta, de haberse trasladado a la dirección solicitada. Por otra parte el hecho cierto es que la demandada en su contestación admitió haber recibido la constancia del desahucio lo que implica la eficiencia del mismo, pues cumplió su finalidad.
La demandada pretende insertar un hecho modificatorio de la consecuencia del desahucio, alegando que quien lo recibió se lo hizo llegar en fecha muy posterior, cuando ya no era eficiente por razón del tiempo. Pero para ello trajo el testimonio de quien recibió el desahucio, pero evacuado ante notario público, sin haberlo conducido válidamente al tribunal, mediante la prueba testimonial que permitía probablemente ratificar ese instrumento, y que la demandante controlara el testimonio ofrecido. Sin ello tal instrumento carece de todo valor probatorio. Así se declara
Como se ve, los argumentos de la demandada no estuvieron soportados en prueba eficiente que pudiera hacer modificar las conclusiones que precedentemente se estamparon a favor del la demandante, quien además consigno una serie de instrumentos privados, y telegramas, que no surten valor probatorio alguno porque por una parte no aparecen emanados del arrendatario, y por la otra los telegramas nunca fueron recibidos por el destinatario, como para que pudieran dárseles valor; y , en cuanto al intento de desahucio de fecha veintiséis (26) de febrero de 2007, si bien se valora en la misma forma, que el del veintisiete ( 27) de febrero de 2008, no es eficiente porque no se concluyo. Así se declara
Como quiera que los contratos deban ser cumplidos de buena fe, y el articulo1167 del Código Civil autoriza la demanda de ejecución o cumplimiento del contrato incumplido, en este caso la demanda principal debe prosperar. Así se declara
III
De la Reconvención
Aunque la reconvención se funde en los mismos hechos de la demandad principal, esta debe constituir una pretensión propia, distinta a las consecuencias de la mera declaratoria sin lugar de la demanda principal, porque lo que persigue esta especie de acumulación de procesos es la preservación del principio de economía procesal desde luego que las partes son las mismas, pero sin precaver necesariamente la existencia de sentencias contradictorias, porque en esta especie de acumulación ambas acciones pueden prosperar o sucumbir sin que necesariamente la sentencia resulte contradictoria.
En el caso bajo estudio lo que se pide por vía reconvencional es una consecuencia necesaria del fracaso de la acción principal, porque si el contrato no termino por virtud del desahucio y la prorroga legal, entonces esta vigente y en curso una prorroga contractual automática.
Como se ve claramente no es una pretensión propia la ejercitada reconvencionalmente, sino una consecuencia lógica en lo que en lo principal fuese decidido.
Además de ello, si bien la constitución garantiza el derecho de acción, ocurre que este solo encuentra restricciones constitucionales, o en la ley. El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, es uno de los ejemplos de restricción al ejercicio del derecho de acción, pues proscribe la demanda de mera declaración, como la reconvencional de autos, si la satisfacción del derecho puede obtenerse completa por otro medio
En el escenario concreto de hoy, la resistencia del arrendador a considerar vigente el contrato, podría enervarse mediante una acción de condena fundada en el artículo 1167 del Código Civil, puesto que ella contemplaría no solo la vigencia eventual del contrato, ya descartada en el pronunciamiento principal, con la imposición al arrendador mediante condena de cumplirlo, haciendo disfrutar al arrendatario pacíficamente del uso y goce del predio arrendado
Ambas razones aquí desarrolladas militan a favor de la improcedencia de la reconvención, tal como así se declarara en el dispositivo del fallo. Así se declara
IV
DISPOSITIVA
En fuerza de todos los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, es por lo que este Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
Primero: SIN LUGAR el recurso de la apelación, interpuesto por la representación judicial de la Parte demandada, abogado ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, contra la sentencia dictada por el juzgado Décimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha cuatro (04) de agosto de 2009.
Segundo: se CONFIRMA LA SENTENCIA apelada en todas y cada una de sus partes
Tercero: se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, propuesta por SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA 311296, C.A; contra el ciudadano HERNAN RAMON QUINTERO RIOBUENO, plenamente identificados en autos
Cuarto: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el cuatro (04) de
Junio de 2004 y modificado el veintitrés (23) de noviembre de 2004
Quinto: Se condena a la demandada reconviniente a entregar al actor reconvenido el siguiente bien inmueble edificio casabera, ubicada en la intersección de la avenida principal de Boleita Norte con Calle Tiuna, Urbanización Boleíta Municipio sucre del Estado Miranda: a) un local distinguido con letra “b” con área aproximada de un mil trescientos sesenta y ocho metros cuadrados (1368 mts2), ubicada en la planta piso 1 del edificio; doce puestos de estacionamientos para vehículo, ubicado en el sótano 1 del edificio identificados con los Nº 76 al 87 ambos inclusive.

Sexto: Sin lugar la reconvención

Séptimo: Se condena en costas al demandado, tanto por la demanda principal como la
Reconvención
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte días (20) del mes de octubre de 2009. Años: 199º y 150º.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA
En la misma fecha siendo las ________________ se registro y se publico el presente fallo,
LA SECRETARIA

SUSANA MENDOZA