TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, uno de octubre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2009-000685

PARTE ACTORA: JUANA MARI DE GONZALEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-475.565, representado en el presente juicio por la abogada en ejercicio, Rosario Rodríguez Morales, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 15.407.

PARTE DEMANDADA: FARIT PERDOMO YUNDA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-82.132.077, representado en el presente juicio por la abogada en ejercicio, Carolina Rivas Hernández, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.65.986.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
El presente juicio se inició mediante demanda que por Resolución de Contrato Arrendaticio presentara la representación judicial de la parte actora, el día 27 de marzo de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole a este Tribunal su conocimiento y sustanciación, previo distribución de ley, el cual mediante auto dictado en fecha día 02 de abril del citado año, por los tramites del juicio breve.

La representación judicial de la parte accionante sostiene en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, el 10 de febrero de 2003, bajo el No. 51, Tomo 15, que su mandante actuando en su propio nombre y en representación de la comunidad sucesoral del ciudadano JAVIER J. M. GONZALEZ RODRIGUEZ, dio en arrendamiento a la ciudadana FARIT PERDOMO YUNDA, ya identificada, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 21, ubicado en el piso 5 del Edificio “ARGUI”, situado en la avenida Los Jabillos de Sabana Grande, Municipio Libertador.
Que el canon mensual convenido fue la suma de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,oo) pagadero por mensualidades adelantadas dentro de los días 15 y 20 de cada mes.
Que la arrendataria ha dejado de pagar las pensiones correspondientes al mes de diciembre de 2007; todos los meses del año 2008 y enero de 2009.
Que en virtud de ello, procedió a demandar a la citada ciudadano, para que convenga o en su defecto sea condenada, a la Resolución del Contrato con su consecuente entrega del inmueble arrendado totalmente solvente; al pago por concepto de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad equivalente a la suma de pensiones adeudadas; y al pago de las costas procesales.

Habiendo resultado infructuosos los trámites de citación personal y por carteles, el Tribunal a solicitud de parte, le designó a la parte demandada, a la ciudadana Elba Lander, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.957, como defensora judicial.

A través de diligencia presentada el día 06 de agosto de 2009, compareció la abogada Carolina Rivas Hernández, ya identificada, en su carácter de apoderada de la parte demandada, y mediante escrito contestó la demanda en los siguientes términos:

Afirmó que el día 15 de febrero de 2003, celebró contrato de arrendamiento con la demandante, sobre el apartamento objeto del juicio.
Que su representada mantiene unión concubinaria con la ciudadana Abril Rocío Duran, titular de la cédula de identidad No. E-81.520.526, con quien habita el inmueble en unión de sus hijos.
Que en ningún momento ha tenido la intención de pagar los cánones; y que si hubo algún atraso, obedeció a razones de fuerza mayor.
Que su representado a través de su concubina, procedió a consignar los cánones por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, ya que la arrendadora se negó a recibir los pagos.
Invocó a su favor el interés superior del niño y del adolescente; así como el decreto del Alcalde Metropolitano. Solicitando finalmente le sea concedido el lapso de la prórroga legal que le asiste, según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Abierto el juicio a pruebas, la representación de la actora hizo valer los documentos aportados al libelo, entre ellos, el contrato de arrendamiento, cuya resolución pretende; y la prueba documental.; las cuales fueron debidamente admitidas, salvo su apreciación en la definitiva.

II

Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el día 10 de febrero de 2003, mediante documento autenticado Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, el 10 de febrero de 2003, bajo el No. 51, Tomo 15, con fundamento en que el demandado en su carácter de arrendatario ha dejado de cumplir con su obligación de pagar, en los términos establecidos contractualmente, los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2007; todos los meses del año 2008 y enero de 2009, cada uno a razón de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,oo).

En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcado “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre, el día 17 de diciembre de 2008, bajo el No. 63, Tomo 86, el cual arroja pleno valor probatorio, al no haber sido tachado por la parte demandada; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se atribuye la profesional del derecho que se presenta en nombre y representación de la parte actora, y así se establece.

2.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, el 20 de noviembre de 200, la cual al no haber sido impugnada por el demandado, se tiene como fidedigna de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose de dicha prueba documental el mandato conferido a la demandante, y así se establece.

3.- Marcado con la letra “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, el 10 de febrero de 2003, bajo el No. 51, Tomo 15, contentivo del contrato de arrendamiento cuya resolución se exige en juicio; documento que en forma alguna fue tachado por el demandado; por el contrario, de forma expresa, al contestar la demandada, reconoció la relación arrendaticia y el carácter de arrendatario que le es atribuido en la controversia.

Con la referida prueba documental, quedó demostrado en autos, que efectivamente las partes del presente juicio en la citada fecha, celebraron un contrato mediante el cual la actora en su propio nombre y en representación de la sucesión Javier González, dio en arrendamiento al demandado un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 21, ubicado en el piso 5 del Edificio “ARGUI”, situado en la avenida Los Jabillos de Sabana Grande, Municipio Libertador, con una pensión arrendaticia mensual de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,oo), pagaderos por mensualidades anticipadas , dentro de los días 15 y 20 de cada mes; por lo que siendo efectivamente la parte demandada la que funge como arrendataria, dentro de sus obligaciones principales está, concretamente, la reclamada por la actora en el presente juicio, vale decir, pagar en los términos convenidos la pensión arrendaticia mensual, y así se establece.

Y dentro del lapso de pruebas, al representación actora, produjo copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Libertador, el 18 de diciembre de 1985, bajo el No. 35, protocolo 1º, Tomo 61, la cual se tiene como fidedigna de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se determina que la propiedad del inmueble en litigio la tiene el ciudadano Javier José González Rodríguez; y planilla sucesoral correspondiente al citado, en la cual se evidencia que dentro de la masa hereditaria, está reflejado el apartamento arrendado.

Por su parte, la apoderada de la parte accionada al contestar la demanda, luego reconocer la relación arrendaticia y su condición de arrendatario del citado inmueble, aduciendo que lo habita con su grupo familiar; señaló que en ningún caso, ha sido su intención de dejar de pagar las pensiones, las cuales ante la negativa de la arrendadora a recibirlas, procedió a consignarlas por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas. Igualmente adujo a su favor, la protección legal de sus hijos que conjuntamente con él habitan el apartamento, el decreto del alcalde metropolitano; solicitando a su vez, le sea concedido el beneficio de la prórroga legal.

La apoderada judicial de la demandada, acompañó a su escrito de contestación, los siguientes documentos:

1.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador, el 30 de julio de 2009, bajo el No. 76, Tomo 61, no tachado en forma alguna por la parte demandante, constatándose la representación judicial de la abogada que representa y actúa en nombre del demandado, y así se establece.

2.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, el 22 de mayo de 2009, justificativo de testigos, respecto a la existencia de la comunidad concubinaria existente entre el demandado y la ciudadana Abril Rocío Duran Blanco.

3.- Marcado con la letra “B” actas expedida por la Prefectura del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui y por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Pedro del Municipio Libertador, a través de las cuales –en la primera- se hizo constar el nacimiento de Reine Raúl Figueira Duran, hijo de Abril Rocío Duran Blanco y el presentante, ciudadano Manuel Figueira; y en la segunda, el nacimiento, de una niña Anael Oriana, hija del presentante Faridt Perdomo Yunda y de Abril Rocío Duran Blanco; documentos que son valorados por este Juzgado. No obstante, la referida prueba documental al no guardar relación con lo debatido en autos, no aporta al juicio, ningún elemento de convicción respecto a los hechos en litigio, y así se establece.

4.- Marcado con la letra “C”, copia certificada de expediente de consignaciones, el cual será estudiado más adelante.

En tal sentido, demostrada en autos la relación arrendaticia que vincula a las partes, cabe destacar, que de conformidad con lo previsto en el contrato celebrado por las partes en fecha 10 de febrero de 2003, el arrendatario está en la obligación de pagar el canon pactado, este es, la ya citada suma de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,00), por mensualidades anticipadas, dentro de los días 15 y 20 de cada mes; vale decir, el mes de diciembre de 2007, debía ser pagado a la arrendadora, entre el día 15 y 20 de dicho mes y año. Todo ello en cuanto al lapso contractual de pago.

Resulta importante destacar que, si bien la excepción por excelencia ante la falta de pago es la acreditación del pago reclamado, ésta debe operar conforme a las normas especiales que rigen el pago de la prestación en particular. En este caso, tratándose de pagos realizados a través de consignación arrendaticia, lo procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En ese mismo sentido, estima este Tribunal necesario apuntar, a los fines de considerar como legítimamente efectuadas las consignaciones realizadas, que el arrendatario, tal como lo dispone el artículo 51 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe consignar los pagos por ante el Tribunal de Municipio competente, dentro del lapso legal correspondiente; tanto es así que, de conformidad con lo establecido en el artículo 53 del mismo texto legal, el Juez debe dar a la persona que efectúa la consignación comprobante de haberla efectuado, por lo que debe entenderse que el solo depósito de la suma de dinero correspondiente, en la cuenta perteneciente al Juzgado de Municipio competente, no es suficiente a los fines de afirmar la solvencia del inquilino con el pago realizado, toda vez que, hasta tanto dicho depósito no sea acreditado por ante el Tribunal, el beneficiario del mismo, en este caso el arrendador, no podrá proceder a su retiro, en el supuesto de ser esa su voluntad, ya que con ello se sometería al arrendador a la unilateral voluntad del inquilino de consignar o no el depósito efectuado.

Precisada la oportunidad de pago contractual y legal de las pensiones de arrendamiento mensual, pasa este Juzgado a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas y producidas a los autos, conjuntamente con el escrito de contestación; a los efectos de determinar la solvencia o no de la demandada con su obligación de pago que le fuere reclamada:

Consta de la Certificación de Consignaciones expedida por el tribunal competente, que efectivamente la parte demandada mediante persona debidamente autorizada, procedió a abrir expediente de consignaciones a favor de la arrendadora, ciudadana JUANA MARI DE GONZALEZ, correspondiente al apartamento No. 21, situado en el piso 5, del edificio ARGUI, ubicado en la avenida Los Jabillos de Sabana Grande del Municipio Libertador, señalándose la suma contractual de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,oo).

Igualmente, se determina de dicha certificación que el arrendatario mediante persona autorizada, en fecha 22 de mayo de 2009, procedió a consignar depósito bancario por la suma de Cuatro Mil Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 4.550,oo), cantidad que representa un total de 13 cánones arrendaticios correspondiente a los meses de mayo de 2008 a mayo de 2009; y el día 19 de junio de 2009, adjuntó consignación por la suma de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,oo) del mes de junio de 2009; evidenciándose del escrito presentado por ante el ya mencionado juzgado 25º, a través del cual se solicita el inicio del expediente, que petición, era a los fines de “realizar las consignaciones de los cánones de arrendamientos vencidos hasta la fecha, y las nuevas a que haya lugar, a favor de la ciudadana JUANA MARI DE GONZALEZ”.

Cabe añadir a lo expuesto, que al rendirse la contestación a la demanda, el demandado señaló que los cánones vencidos señalados en el libelo, es decir, diciembre de 2007, todos los meses del año 2008 y enero de 2009, se encontraban consignados en el juzgado de municipio ya mencionado; no evidenciándose los pagos de los cánones correspondiente a Diciembre de 2007; y de enero a abril de 2008.

Ahora bien, no cabe dudas, que si bien el arrendatario procedió a pagar los cánones de los meses de mayo de 2008 a mayo de 2009 y el mes de junio de 2009; señalados por el actor en el libelo como no pagados, (sumas que se encuentran a disposición del beneficiario en el tribunal de consignaciones), resulta evidente que tales pagos fueron realizados, habiendo vencido en exceso, el lapso legal previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que las mismas no deben tenerse como válidamente efectuadas, por haber sido consignadas, extemporáneamente por tardía, es decir, ya vencido el lapso legal para efectuar válidamente la consignación. Aunado a que no demostró el pago de las pensiones correspondiente a Diciembre de 2007, de enero a abril de 2008 y enero de 2009; incumplimiento que hace procedente, la acción resolutoria incoada con fundamento en la falta de pago de pensiones y así se declara.

No puede pasar por alto este Juzgado, en atención a la petición efectuada por el demandado al contestar la demanda, que si bien es cierto que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula a favor del inquilino, el beneficio de la prórroga legal; no es menos cierto que dicho texto legal, lo sujeta al cumplimiento de un serie de requisitos, entre ellos, que el arrendatario esté solvente con el cumplimiento de todos sus deberes legales y contractuales, caso que –como quedó demostrado- no se corresponde con el asunto planteado. Igualmente, es de hacer notar, referente a la mención del demandado en relación al Decreto del Alcalde Metropolitano, que no obstante que, el procedimiento seguido no solo se encuentra ampliamente tutelado en el ordenamiento jurídico y que el mismo ha sido sustanciado con estricto apego a la normativa que le resulta aplicable, consta de las actas que por oficio No. 189-2009, cuyo acuse de recibo riela al expediente (folio 41), le fue participado al representante de dicho municipio, la existencia de la presente controversia, solo en razón del respeto que debe existir entre los órganos públicos, y por ser declarado de interés público general, social y colectivo, la materia arrendaticia.

III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana JUANA MARI DE GONZALEZ contra el ciudadano FARIDT PERDOMO YUNDA, ambos previamente identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 10 de febrero de 2003, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 51, Tomo 15, por un inmueble identificado como apartamento N° 21, piso 5, del edificio ARGUI, situado en la avenida Los Jabillos, Sabana Grande, Municipio Libertador, el cual deberá entregar la parte demandada a la parte demandante. Igualmente, se condena a la parte demandada a pagar a la actora, la cantidad de Dos Mil Cien Bolívares (Bs. 2.100,oo) equivalente a la cantidad dejada de pagar por los cánones correspondiente a los meses las pensiones correspondiente a Diciembre de 2007, de enero a abril de 2008 y enero de 2009, a razón por mes de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,oo).

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al primer día del mes de octubre de 2009.
La Juez

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,
Jacquelin del Valle Rivas.

En esta misma fecha, 1º de octubre de 2009, siendo la 1.31 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria Accidental,

Jacquelin del Valle Rivas