TSJ Regiones - Decisión

Expediente No. AP31-V-2009-000971

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA:
OCTAVIO PÉREZ BATATINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 4.356.694.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANAN BORGES ROSALES, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
LUIS CAÑIZALES DIAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 6.155.087.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
NELLY M. MANRIQUE N., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 52.607.
MOTIVO:
DESALOJO.
- I -
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, de la demanda que por DESALOJO, incoara el ciudadano OCTAVIO PÉREZ BATATINA, contra el ciudadano LUIS CAÑIZALES DIAZ.
Admitida la demanda por este Juzgado por auto de fecha 27 de abril del 2009, se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera ante este Juzgado al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 14 de mayo del 2009, la representación judicial de la parte actora señaló haber suministrado los recursos respectivos al Alguacil correspondiente para su traslado a los fines de la citación de la parte demandada, de lo cual dejó constancia en autos el Alguacil respectivo.
En fecha 14 de mayo del 2009 la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos para que se abriera cuaderno de medidas y se librara la compulsa.
Por auto de fecha 18 de mayo del 2009, el Juez Titular de este Despacho, LUIS TOMAS LEON SANDOVAL, se abocó al conocimiento del presente juicio, y en esa misma fecha se libró compulsa.
Mediante diligencia de fecha 29 de junio del 2009, el ciudadano JOSE IZAGUIRRE, consignó recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada en virtud de haber sido citada en forma personal.
En la oportunidad de la contestación de la demanda la parte demandada dio contestación a la misma y opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron las pruebas que consideraron convenientes, las cuales fueron admitidas y ordenadas a evacuar con el resultado que más adelante se analizará.
Por auto de fecha 28 de septiembre del 2009, es Tribunal por ocupaciones preferentes difirió por cinco (05) días continuos la oportunidad para dictar sentencia.
- II -
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de la parte actora alegó en su escrito de demanda que en fecha 01 de enero del 2001, su representado celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano LUIS CAÑIZALES DIAZ, el cual tuvo por objeto una casa tipo chalet, con estacionamiento para dos vehículos y con un área aproximadamente de 200 metros, ubicada en la Carretera La Unión, Sector Corralito, Los Curujules, Parcela No. 4, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
Continúa señalando la parte actora que dicha relación arrendaticia se inició el 03 de enero del 2000, fecha en la cual las partes celebraron su primer contrato de arrendamiento., en cuyas cláusulas Décima Primera y Décima Segunda convinieron en que son por cuenta del arrendatario las reparaciones menores que amerite el inmueble, así como las mayores ocasionadas por no haberse realizado a tiempo las menores o por no haberse dado aviso con anticipación y por escrito al arrendador, y de que dicho contrato de arrendamiento quedaría rescindido de pleno derecho cuando el arrendatario incumpliera algunas de las cláusulas del contrato, quedando en todos los casos el arrendador facultado para exigir la resolución del contrato, la desocupación y devolución del inmueble arrendado.
Aduce igualmente la representación judicial de la parte actora en su libelo que el contrato de arrendamiento de marras se celebró a tiempo determinado y que la arrendadora permitió al arrendatario el uso y goce del inmueble arrendado después de su vencimiento, recibiendo los pagos por concepto de cánones de arrendamiento luego de vencido el término de duración del contrato por lo que se convirtió a tiempo indeterminado.
Señala el demandante que en fecha 28 de enero del 2009, a través del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue practicada inspección judicial en la que se pudo constatar el estado de conservación y mantenimiento del inmueble arrendado, y que de acuerdo a la misma se pudieron apreciar diversos daños en el mismo y un mal estado de conservación y limpieza.
Por las razones expuestas la parte actora demanda a la parte demandada el desalojo del inmueble arrendado constituido por una casa tipo chalet, con estacionamiento para dos vehículos y con un área de 200 metros aproximadamente, ubicado en la Carretera La Unión, Sector Corralito, Los Curujules, Parcela No. 4, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, por el grado de deterioro que presenta el mismo, fundamentándola en el artículo 34, literal e) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA :
Por su parte, la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda opuso la cuestión previa de la cosa juzgada prevista en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando haber sido demandado en desalojo por el mismo accionante ante otro Tribunal en el expediente No. AP31-V-2007-001622, la cual fue declarada sin lugar.
Asimismo, dio contestación a la demanda y a tales efectos negó, rechazó y contradijo los siguientes hechos alegados por el actor en su demanda:
Negó que la relación arrendaticia se haya iniciado en fecha 01 de enero del 2001, toda vez que la misma se inició en el último trimestre del año 1999 de manera verbal y por escrito a partir de enero del 2000, por lo que –señala- la relación arrendaticia ha tenido una duración de 10 años.
Negó el deterioro del inmueble alegado y la aseveración de que el supuesto deterioro se deba a la falta de reparaciones menores, y agrega que el inmueble se encuentra en las mismas condiciones en que lo recibió. Señala que no existen en el inmueble daños causados por abandono ya que en 10 años son muchas las reparaciones que requiere una vivienda, tales como cambios de grifos, destapados de cañerías, etc., agrega que en dicha vivienda habitan sus hijos y que si fuera cierto que la casa se encuentra llena de humedad, los que allí habitan sufrieran de enfermedades respiratorias, lo cual aduce no ocurre. Manifiesta que la maleza no puede ser cortada por petición de su vecina ya que la misma permite que no se visualice hacia la casa de la misma. Agrega que el techo de la casa de su vecina se encuentra en el mismo estado del de la casa que habita y que el estado que presenta se debe a las condiciones propias del material de construcción.
Argumenta que el presente juicio es un capricho del demandante y que el mismo le ha perturbado en el uso del inmueble arrendado y que además se ha negado a recibirles los cánones de arrendamiento, por lo que se ha visto obligado a consignar los mismos ante otro Tribunal lo cual aduce ha venido realizando desde hace aproximadamente 2 años.
Hace referencia de que el demandante lo ha hecho incurrir en gastos no presupuestados ya que ha tenido que recurrir ante los organismos competentes para denunciar las vías de hecho que ha utilizado el accionante.
Por último y por los hechos expuestos solicita al Tribunal declare sin lugar la presente demanda.
PUNTO PREVIO:
La parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda denunció la cuestión previa de la cosa juzgada, prevista en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que esta es la segunda vez que la parte actora lo demanda por desalojo, y que la demanda anterior cursó ante el Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente No. AP31-V-2007-001622, la cual señala fue declarada sin lugar, es de hacer notar que la parte accionada omitió indicar con precisión en cual de los Tribunales de Municipio cursó el referido juicio.
Al respecto, quien aquí sentencia observa que toda vez que en el presente expediente cursa inserta a los folios 110 al 118, ambos inclusive, una compulsa librada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que se señala que dichas copias se corresponden con originales que cursan en el expediente No. AP31-V-2007-001622, quien aquí decide infiere que dicha compulsa se corresponde con el mismo expediente señalado por la parte demandada en el cual argumenta existe cosa juzgada, y así se declara..
Ahora bien, efectuado el anterior señalamiento este sentenciador observa que dichas copias certificadas se corresponden a una compulsa librada en fecha 14 de enero del 2008 al ciudadano LUIS CAÑIZALES DIAZ, para que acuda ante el referido Despacho a dar contestación a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano OCTAVIO PÉREZ BATATINA, sin que conste en autos el estado en que se encuentra actualmente el referido juicio, toda vez que se le requirió información al mencionado Juzgado de Municipio a petición de la misma parte demandada que lo solicitó y promovió como prueba de informe y la misma nunca consignó las copias que se le solicitaron para que se librara el respectivo oficio. Aunado a ello, este órgano administrador de justicia observa que la acción ejercida en dicha demanda es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y la de la presente controversia es la del DESALOJO, por lo que tampoco existe similitud de causa.
En consecuencia, como quiera que no quedó demostrado en autos la existencia de la cosa juzgada opuesta por la parte demandada como cuestión previa, este Sentenciador desecha la cuestión previa prevista en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, y así se declara.
- III -
DEL ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO
Ahora bien, del minucioso estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente constata quien aquí sentencia que durante el lapso probatorio ambas partes promovieron las pruebas que consideraron convenientes.
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1º Reprodujo y ratificó en todas y en cada una de sus partes el original del contrato de arrendamiento celebrado el 01 de enero del 2001; al respecto, quien aquí sentencia observa que dicho instrumento no fue desconocido por la parte demandada, por lo que el mismo quedo reconocido y surte pleno valor probatorio, a tenor de lo señalado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio y las obligaciones y derechos de cada una de las partes derivadas de dicho vinculo jurídico, y así se declara.
2º Reprodujo y ratificó en todas y en cada una de sus partes la inspección judicial extra litis practicada en fecha 28 de enero del 2009, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; al respecto, quien aquí sentencia observa que a pesar de que dicha actuación no fue tachada por la parte demandada y que .la misma es un documento público a tenor de lo señalado en el artículo 1357 y 1360 del Código Civil, la misma considerada individualmente es apreciada como indicio, en virtud de que no existió control de la prueba en el momento de su evacuación por parte del demandado, pero que adminiculada con la inspección judicial practicada en juicio en fecha 21 de septiembre del 2009, demuestra la existencia de los daños a que hace referencia la misma, y así se declara.
3º Promovió la prueba de inspección judicial, conforme a lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; al respecto, quien aquí sentencia aprecia que en fecha 21 de septiembre del 2009, siendo las 2:00 p.m., oportunidad y hora fijada por el Tribunal para practicar la inspección judicial promovida por la parte actora en el Capítulo III de su escrito de pruebas, se trasladó y constituyó este Juzgado a una casa tipo chalet, con estacionamiento, ubicada en la parcela No. 04, Carretera La Unión, Sector Corralito, Los Curujules, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en compañía de la representación judicial de la parte actora y dejó constancia que una vez en el inmueble al frente de la puerta que permite el acceso a su interior ninguna persona respondió al llamado judicial, y dejó constancia desde afuera de dicha entrada que las paredes se encuentran desconchadas, pintura en mal estado de conservación, el piso se observó en algunas partes roto y que los jardines del inmueble se encuentran lleno de monte o maleza; se dejó constancia que las ventanas laterales de la vivienda se encuentran en mal estado de conservación, pintura desconchada y que las rejas presentan oxido, vidrios en mal estado de mantenimiento y limpieza, sucios, las paredes laterales se encuentran en mal estado de conservación y mantenimiento, pintura desconchada, quedando al descubierto el friso, se dejó constancia que las paredes de la parte de atrás se encuentran en mal estado de conservación y mantenimiento, observándose la pintura desconchada que deja al descubierto el friso; y por último se dejó constancia que el Tribunal no tuvo acceso al interior del inmueble; y así se declara.
Asimismo, la representación judicial de la parte actora acompañó con su escrito de demanda los siguientes recaudos:
1º Original constante de dos (02) folios útiles de instrumento poder cursante a los folios 07 y 08 del presente expediente; al respecto, quien aquí sentencia observa que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que el mismo surte pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación que de la parte actora ejercen en el presente juicio los Abgs. MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente, y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:
1º Copia fotostática simple constante de siete (07) folios útiles, del expediente administrativo signado con el No. 2006-63, llevado por el Consejo de Protección del Niño y del Adolescente del Municipio El Hatillo del Estado Miranda; al respecto, quien aquí sentencia observa que dichas copias fotostáticas simples fueron impugnadas por la representación judicial de la parte actora dentro del lapso legal previsto para ello, sin que la parte demandada hubiera aportado a los autos la copia certificada o el original de las mismas, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que quien aquí sentencia las desecha, y así se declara.
2º Copias fotostáticas simples constantes de tres (03) folios útiles de la denuncia No. 002-2006, realizada por la parte actora ante la Fiscalía Cuadragésima Quinta a Nivel Nacional con Competencia Plena, en fecha 29 de julio del 2006; al respecto, quien aquí sentencia observa que dichas copias fotostáticas simples fueron impugnadas por la representación judicial de la parte actora dentro del lapso legal previsto para ello, sin que la parte demandada hubiera aportado a los autos la copia certificada o el original de las mismas, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que quien aquí sentencia las desecha, y así se declara.
3º Copias fotostática simple marcadas con la letra “C”, cursante a los folios 94, 95 y 96 del presente expediente, correspondientes a recibos; al respecto, quien aquí sentencia observa que dichas copias fotostáticas simples fueron impugnadas por la representación judicial de la parte actora dentro del lapso legal previsto para ello, sin que la parte demandada hubiera aportado a los autos la copia certificada o el original de las mismas, por lo que quien aquí sentencia las desecha, y así se declara.
4º Copias fotostática simple marcadas con la letra “D”, cursante a los folios 97 al 108, ambos inclusive, del presente expediente, correspondientes a planillas de depósitos bancarios; al respecto, quien aquí sentencia observa que dichas copias fotostáticas simples fueron impugnadas por la representación judicial de la parte actora dentro del lapso legal previsto para ello, sin que la parte demandada hubiera aportado a los autos la copia certificada o el original de las mismas, por lo que quien aquí sentencia las desecha, y así se declara.
5º Copia fotostática simple de marcada con la letra “E”, cursante al folio 109 del presente expediente, de cheque del Banco Industrial de Venezuela, emitido a favor del ciudadano OCTAVIO PÉREZ; al respecto, quien aquí sentencia observa que dicha copia fotostática simple fue impugnada por la representación judicial de la parte actora dentro del lapso legal previsto para ello, sin que la parte demandada hubiera promovido prueba de informe al Banco Industrial de Venezuela, a los fines de solicitar la veracidad de la información contenida en dicho cheque, ni si el mismo fue hecho efectivo o el beneficiario de éste, por lo que quien aquí sentencia la desecha, y así se declara.
6º Copias certificadas constantes de nueve (09) folios de actuaciones llevadas a cabo por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursantes a los folios 110 al 118, ambos inclusive, del presente expediente; al respecto, quien aquí sentencia observa que dichas copias certificadas no fueron tachadas por la parte actora, por lo que las mismas surten pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en consecuencia quedó demostrado en autos que fue ejercida una acción de carácter civil de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ante el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, por el ciudadano OSCAR PÉREZ BATATINA, contra el ciudadano LUIS CAÑIZALES DIAZ, y así se declara.
7º La parte demandada promovió la prueba de informes y para tales fines solicitó se requiriera al Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, información referente a un juicio que la parte accionada señala es llevada en el referido Tribunal incoado por la parte actora del presente juicio y sobre el mismo inmueble; al respecto, quien aquí sentencia observa que dicha prueba a pesar de que fue oportunamente admitida por este Juzgado, la parte demandada no aportó a los autos las copias fotostáticas simple de su escrito de promoción de pruebas que le fueron requeridas para que se librar el respectivo oficio, por lo que quien aquí sentencia observa que no tiene materia que apreciar al no haber el promovente de la prueba dado el impulso procesal correspondiente a la prueba para su evacuación, y así se declara.
8º La parte demandada promovió la prueba de informes y para tales fines solicitó se requiriera al Consejo de Protección del Niño y del Adolescente del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, información referente al expediente administrativo No. 2006-63 llevado por la referida Instancia de Protección del Niño y del Adolescente; al respecto, quien aquí sentencia observa que dicha prueba a pesar de que fue oportunamente admitida por este Juzgado, la parte demandada no aportó a los autos las copias fotostáticas simple de su escrito de promoción de pruebas que le fueron requeridas para que se librar el respectivo oficio, por lo que quien aquí sentencia observa que no tiene materia que apreciar al no haber el promovente de la prueba dado el impulso procesal correspondiente a la prueba para su evacuación, y así se declara.
9º La parte demandada promovió prueba de informes solicitando se requiriera al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, información referente al contenido de un expediente signado por ese Tribunal bajo el No. 2004-7617; al respecto, quien aquí sentencia observa que dicha prueba a pesar de que fue oportunamente admitida por este Juzgado, la parte demandada no aportó a los autos las copias fotostáticas simple de su escrito de promoción de pruebas que le fueron requeridas para que se librar el respectivo oficio, por lo que quien aquí sentencia observa que no tiene materia que apreciar al no haber el promovente de la prueba dado el impulso procesal correspondiente a la prueba para su evacuación, y así se declara.
- IV -
MOTIVACION PARA DECIDIR
Así las cosas quien aquí sentencia observa que el presente juicio versa sobre una demanda de desalojo ejercida por la parte actora, ciudadano OCTAVIO PÉREZ BATATINA, a través de las abogadas MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES, contra la parte demandada, ciudadano LUIS CAÑIZALES DIAZ, alegando que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se convirtió a tiempo indeterminado y que el arrendatario ha permitido el deterioro del inmueble arrendado por no haber realizado oportunamente las reparaciones menores a que estaba obligado según el contrato, aduciendo que los mismos se exceden del desgaste normal causado por el normal uso de las cosas y los cuales se encuentran descritos en la inspección judicial extralitis practicada en fecha 28 de enero del 2009 por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por su parte, la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda opuso la cuestión previa de la cosa juzgada prevista en el ordinal 9º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y alegó como defensa de fondo el hecho de que la relación arrendaticia se haya iniciado en fecha 01 de enero del 2001, ya que señala haberse iniciado en el último trimestre del año 1999 de manera verbal y en forma escrita a partir del mes de enero del 2000. Asimismo, negó el supuesto deterioro del inmueble y que los mismos se deban a la falta de reparaciones menores e indicó que dicho inmueble se encuentra en las mismas condiciones en que lo recibió, argumentó que no existe en el inmueble daños causados por abandono sino simplemente desgaste propio de las cosas producto del transcurso del tiempo.
Así las cosas, quien aquí sentencia observa que el contrato de arrendamiento de fecha 01 de agosto del 2001 celebrado entre el ciudadano OCTAVIO PÉREZ BATATINA y LUIS CAÑIZALES DIAZ, el cual tuvo por objeto el inmueble arrendado identificado en autos constituido por una casa tipo chalet, con estacionamiento para dos vehículos y con un área de 200 metros aproximadamente, ubicada en la carretera La Unión, sector Corralito, Los Curujules, Parcela No. 4, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, cursante en autos a los folios 09 al 12, ambos inclusive, en original, el cual quedó reconocido por las partes y demostrado así el vínculo jurídico que las une, establece en sus cláusulas décima primera, lo siguiente:
“Serán de cuenta de “El Arrendatario”, los gastos ocasionados en el inmueble por consumo de agua, gas, fuerza eléctrica y teléfono si fuere el caso. También serán de su cuenta las reparaciones menores que amerite el inmueble, así como las mayores que se ocasionen por no haber efectuado a tiempo las menores o por no haber dado aviso con anticipación y por escrito, a “El arrendador”. En todo caso las reparaciones, modificaciones, ampliaciones o bienhechurías realizadas en el inmueble, quedaran a beneficio del mismo y pasaran a ser propiedad del dueño, sin necesidad de que este tenga que hacer ningún pago por estos conceptos.

Asimismo, la cláusula décima segunda, estipula:

“El presente contrato quedara rescindido de pleno derecho, cuando “EL ARRENDATARIO” incumpla alguna cualesquiera d sus cláusulas, establezcan o no causales especificas de rescisión. En todos los casos, “EL ARRENDADOR” queda facultado, sin tener que dar aviso previo, a exigir la resolución del presente contrato, la inmediata desocupación y devolución del inmueble, el pago de las mensualidades atrasadas y, por concepto de cláusulas penal para compensar daños y perjuicios, las mensualidades que falten para completar el lapso de duración de este contrato. Los servicios profesionales de abogados para las gestiones de cobro tanto judiciales como extrajudiciales, así como los honorarios correspondientes, serán sufragados por “EL ARRENDATARIO”

Por último, la parte in fine de la cláusula décima quinta, prevé lo siguiente:

“(…) Es entendido que la cantidad recibida por concepto de deposito, no generara intereses a favor de “EL ARRENDATARIO” ya que así expresamente lo acuerda. La mencionada cantidad le será devuelta a la terminación del contrato y siempre y cuando haya hecho entrega del inmueble, completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas perfectas condiciones de habitabilidad en que se declaro recibirlo.” (Negrillas y subrayado del Tribunal).

Por su parte, la causal e) prevista en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, Decreto No. 427 del 27 de octubre de 1999, establece:
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…)
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
(…).”
Ahora bien, quien aquí sentencia observa que consta de inspección judicial practicada en fecha 28 de enero del 2009, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursante en original a los folios 13 al 46, ambos inclusive, del presente expediente, la cual adminiculada con la inspección judicial practicada en fecha 21 de septiembre del 2009, por este Juzgado, cursante a los folios 124 y 127 al 137, ambos inclusive, del presente expediente, promovida en juicio por la representación judicial de la parte actora en el lapso probatorio, que el inmueble arrendado identificado en autos presenta los siguientes deterioros apreciables desde la parte exterior de la casa toda vez que el Tribunal no tuvo acceso al interior de la misma para observar su estado de conservación y limpieza en virtud de que ninguna persona respondió al llamado judicial: en la entrada las paredes se observaron desconchadas, pintura en mal estado de conservación, el piso se apreció en algunas partes roto y los jardines del inmueble se encuentran lleno de monte o maleza; las ventanas laterales de la vivienda se encuentran en mal estado de conservación, pintura desconchada y las rejas presentan oxido, vidrios en mal estado de mantenimiento y limpieza, sucios, paredes laterales en mal estado de conservación y mantenimiento, pintura desconchada, quedando al descubierto el friso, las paredes de la parte de atrás se encuentran en mal estado de conservación y mantenimiento, observándose la pintura desconchada que deja al descubierto el friso.
De tal modo, que los deterioros apreciados en el inmueble que son de simple conservación y cuyo gasto y responsabilidad corresponde al arrendatario conforme al contrato de arrendamiento cursante en autos celebrado con el arrendador, se deben a la omisión del arrendatario en la conservación del inmueble y no a como señala el demandado en su contestación cuando se refiere al techo de la casa que “…son simplemente condiciones propias del material de construcción…”, lo cual no demostró en el debate procesal.
Por otra parte, es de hacer la observación que con respecto a la perturbación en el uso del bien arrendado por parte del arrendador alegado por el demandado, la misma no quedó probada en autos, y con respecto a la cosa juzgada alegada por la parte demandada como cuestión previa, la misma fue desestimada por cuanto como ya se señaló anteriormente en el texto del presente fallo, la parte demandada no probó en autos la existencia de un fallo que haya sido dictado con anterioridad al presente que traiga como consecuencia la cosa juzgada, por lo que dicho alegato fue también desestimado, y así se declara.
Así las cosas, quien aquí sentencia observa que como quiera que quedó demostrado en autos el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario alegado por el actor en su demanda, siendo en consecuencia que de modo alguno la parte accionada desvirtuó los hechos alegados por el actor en la demanda, y toda vez que la presente acción de desalojo por el deterioro del inmueble arrendado se encuentra tutelada por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma debe prosperar en derecho y así se declara.
- V -
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, incoara el ciudadano OCTAVIO PÉREZ BATATINA, contra el ciudadano LUIS CAÑIZALES DIAZ, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo.
En consecuencia:
1º Se condena a la parte demandada al desalojo del inmueble arrendado identificado en autos constituido por una casa tipo chalet, con estacionamiento para dos vehículos y con un área aproximadamente de 200 metros, ubicado en la Carretera La Unión, Sector Corralito, Los Curujules, Parcela No. 4, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
2º Se condena a la parte demandada a que haga entrega a la parte actora, libre de bienes y personas, el inmueble anteriormente identificado.
3º Se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber resultado totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los cinco (05) días del mes de octubre del dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ, EL SECRETARIO,

LUIS TOMAS LEON SANDOVAL MUNIR SOUKI URBANO
En la misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

MUNIR SOUKI URBANO

LTLS/MJSU/Gustavo
Exp. AP31-V-2009-000971