TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-002310
Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal que presentó EL CONDOMINIO DEL CENTRO SEGURO LA PAZ, del antes denominado EDIFICIO CENTRO FRANCISCO DE MIRANDA por intermedio del administrador AGUSTIN RAFAEL ROJAS, mayor de edad, de este domicilio, C.I. V-4.497.863, asistido por el abogado Antonio José Tauil Musso, IPSA # 33.131contra la empresa SPA & RACQUETBALL CLUB, c.a., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil denla Circunscripción Judicial del antiguo Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de noviembre de 1982, bajo el No.5, Tomo 142-A
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda (reforma al folio 94 y ss)
Refiere la parte actora que consta de contrato de arrendamiento a tiempo determinado de fecha 21 de octubre de 1991 que acompaña, que la parte actora dió en arrendamiento a la parte demandada la Planta 9 del Edificio Centro Seguros La Paz, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización La California, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Transcribiendo cláusulas del contrato, dice que el contrato—celebrado a propósito de una transacción judicial—fue estipulado por quince años, contados a partir del 01 de julio de 1991, y termina el 01 de julio de 2006, fecha que en que la arrendataria, sin necesidad de requerimiento, quedó obligada a devolver el inmueble arrendado; sin perjuicio de que puedan las partes suscribir un nuevo contrato o prórroga. También se convino en una cláusula penal para el caso de que no se entregare el inmueble en la fecha indicada.
No obstante, y a los fines de ratificar la fecha cierta del vencimiento, se le notificó judicialmente el vencimiento del contrato para el 01 de julio de 2006, y el comienzo a partir de allí de la prórroga legal de tres años, quedando vigente durante el curso de ella el canon de Bs.36.043,36, fijado por la Dirección de Inquilinato.
El 29 de junio de 2006 la parte demandada le notifica por escrito a la actora su propósito de hacer uso de la prórroga legal. Anexan comunicación.
Como quiera que la parte demandada ha incumplido su obligación de entregar el inmueble arrendado, después de vencida la prórroga legal, es que demanda su cumplimiento, después de explanar el fundamento de derecho de su preatensión, y sacar conclusiones, pidiendo la entrega del inmueble y el pago de Bs.f.3.604,oo por cada día de haya pasado de retraso en la entrega después del 2 de julio del año en curso, que es cuando venció la prorroga legal.
Piden también que la parte demandada sea condena a entregar la totalidad de los recibos de los servicios que genera el inmueble.
Contestación de la demanda
La parte demandante hace representar por los abogados en ejercicio Abigail Isabel Tovar y Alejandro Leandro Sánchez IPSA #112.188 y 7534 respectivamente, quienes contradicen la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Dice que el Juez de la acción es el juez de la ejecución; de lo que derivan el argumento de que como quiera que el contrato de arrendamiento objeto del juicio fue celebrado a propósito de una transacción judicial, el Juez que conoció de esa transacción es el que le corresponderá conocer y tramitar la ejecución de dicha transacción, y no otro juez. Lo argumenta como una especie de declinatoria de competencia.
2. Dice también que la existencia de un tercer ente arrendaticio junto con la demandada, como fue detectado en el auto de medidas, impide la prosperidad de la presente acción
3. Cuestiones previas:
a) Opone la No.3 del art. 346 CPC, fundamentándola en la circunstancia de que se le consultó (18 de mayo de 2009) a los copropietarios del Condominio si estaban de acuerdo que se celebrara una nueva negociación con el demandado, y el número de propietarios que respondió a la encuesta no llegó al porcentaje requerido para que la decisión fuera vinculante; pero la opinión mayoritaria fue recomendar una nueva contratación; sin embargo el administrador irrespeta la comunidad cuando declara desierta la consulta, ya que lo correspondía, de acuerdo con el art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, es proceder a una nueva consulta. Dice que Agustín Rafael Rojas, como administrador, no ha cumplido con la obligación de dar garantía suficiente para el desempeño de su cargo. Dicho administrador mal podría representar a los condóminos
4. Como previa al fondo, invoca la inejecutabilidad o inoponibilidad de la transacción, donde se celebró el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio; argumentando que en aquel juicio de nulidad de contrato, la acción incoada contra la empresa Centro Industrial Textilero (CEINTEX), (conjuntamente con la demandada), fue desistida y dicha empresa no participó en dicha transacción; por lo que—dice—quedó vigente el contrato celebrado entre CEINTEX y la demandada de éste, quedando en suspenso la transacción celebrada hasta tanto se dilucide lo relativo al contrato cuya nulidad se había demandado.
5. En relación al fondo propiamente dicho, entra a hacer consideraciones en torno
a) al Documento de Condominio;
b) a que la demandada, como arrendataria, es una fiel cumplidora de sus obligaciones legales y contractuales;
c) que lleva más de 20 años ocupando el piso nueve del Edificio;
d) Que no esta listo el nuevo inquilino a quien se le proyecta entregar el piso;
e) que la demandada tiene un derecho preferente frente a terceros para ocupar como arrendataria el piso, de acuerdo con un principio general del derecho.
Examen de las pruebas
Resumidos los términos en que ha quedado planteada la presente controversia, corresponde ahora pasar a analizar los medios probatorios traídos a los autos, de conformidad con el art.509 CPC, que nos obliga a examinar todas pruebas; oportunidad en la cual aprovecharemos para fijar nuestra posición en relación a los temas controvertidos.
1.-
Al 09 y ss corre un documento administrativo representativo de una Resolución de Regulación de alquileres, espedida por la Dirección de Inquilinato, donde aparece el Pent House Piso 9 del Edificio Centro Seguros La Paz, con un alquiler de Bs.36.043.364,25.
Cabe decir que cualquier cobro que se haga por encima de dicho monto, resultará indebido, independientemente del nombre que se le adjudique, aún cuando se le califique de cláusula penal, que es válida siempre que no sobrepase dicho límite, de conformidad con el art.13 del Decreto ley de Arrendamiento Inmobiliarios .
2.-
Al folio 12 y ss corre un documento representativo de un Acta de Asamblea de Copropietarios del Edificio Centro Seguros La Paz.
Allí aparece el doctor Agustín Rojas nombrado como Administrador.
Ahora bien, para incoar la presente demanda; o sea, representar a los condóminos en juicio, el administrador necesita, además de su nombramiento, estar autorizado por la Junta de Condominio. Y dicha autorización debe constar en el Libro de Acta de la Junta de Condominio, de conformidad con el art. 20, literal e) de la ley de Propiedad Horizontal. Es todo lo que nos corresponde verificar en este juicio en relación con la cuestión previa opuesta.
Todo lo que argumenta la parte demandada, como fundamentación de la cuestión previa No.3 del art. 346 CPC, que opuso en contestación, correspondería a una demanda de nulidad a ser ventilada por acción separada, de acuerdo con el art. 25 de la Ley de propiedad Horizontal; pero este Tribunal, debe estar y pasar por la validez de dicha asamblea hasta tanto no haya una sentencia que destruya dicha validez.
Ahora bien, observamos que corre al folio 160 y vuelto copia certificada del Libro de Acta de Reuniones de la Junta de Condominio de fecha 19 de abril de 2009, donde los miembros de la Junta de Condominio autorizan al administrador para incoar el presente juicio, con lo cual consideramos que se cumple con el requisito exigido en el art. 20, letra e) de la ley de propiedad Horizontal. Así se declara.
3.-
Al folio 23 corre documento privado representativo de una carta que la parte demandada le dirige a la parte actora, donde participa el derecho irrevocable de hacer uso de la prórroga legal por tres años; la cual—dice—será contada a partir de la fecha de terminación del contrato.
No queda duda que la parte demandada estaba en cuenta del comienzo y terminación de la prórroga legal; y de la naturaleza a tiempo determinado del contrato de arrendamiento celebrado.
4.-
Al folio 24 corre carta que el Administrador le cursó a los copropietarios del Edificio, en la cual se les notifica que en fecha 01 de julio de 2007 vence el contrato que fuera celebrado con la demandada.
No aparece que contenga ninguna consulta, aún cuando para demandar la ley no la prevé; sino solo la autorización de la Junta de Condominio, exigida en el art. 20, letra e) de la LPH.
5.-
Al folio 28 y ss corre las resultas de una notificación judicial que la parte actora le realizó a la parte demandada, avisándole el vencimiento del contrato y el derecho a una prórroga legal de tres años.
Si el contrato tiene una fecha de vencimiento fija, consideramos que la sola fecha de vencimiento interpela al arrendatario, sin necesidad de notificación, de conformidad con el encabezamiento del art. 1269 CC; Y el hacerlo no pasa de ser un recordatorio.
6.-
Al folio 30 ss corre un documento judicial representativo de una transacción judicial celebrada (21|-10-1991) entre el Condominio del Edificio Centro Seguros La Paz, y la parte demandada, con el fín de poner fín a un litigio judicial que se tramitaba ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal Estado Miranda.
Dentro de dicho acto, se suscribió un contrato de arrendamiento entre las partes de este juicio por quince años.
1) Primero que nada, corresponde decir que el Juez que conoció de aquel juicio y homologó dicha transacción, no podría ejecutar el contrato que surgió de ese arreglo transaccional; ya que él fue juez de la acción incoada que correspondía a otro contrato; pero no es el juez del contrato que surgió por primera vez a propósito dicho arreglo. “El juez de la acción es el juez de la ejecución”; sí; pero el contrato de la acción (de aquel juicio) no es el contrato de la ejecución (de este juicio). Son dos contratos diferentes.
Por lo tanto no cabe que declinemos nuestra competencia a favor de aquel Juzgado, porque se trata de asuntos diferentes; vale decir, de contratos distintos. Así se declara.
2) Pasando al argumento del demandado de que en aquel juicio, donde se celebró la transacción, existió otro codemandado, (CEINTEX) que no participó de ella, corresponde decir que efectivamente la nulidad del contrato celebrado el 30 de junio de 1982, fue declarada con eficacia respecto a Spa que sí participó; pero no, con respecto a Ceintex, que no participó, de conformidad con el art. 147 CPC; en el sentido de los actos de cada litisconsorte no aprovechan ni perjudican a los demás.
Entonces es correcto decir que el contrato del 30 de junio de 1982, se mantendría válido respecto a Ceintex; pero no existe respecto a SPA And Raquetball Club, c.a., quien manifestó—en la oportunidad de la transacción—que lo declaraba sin valor y efecto a contra de la fecha de la misma: 21 de octubre de 1991
No puede ahora la parte demandada—que lo declaró sin valor y efecto—abrogándose una representación (de Ceintex) que no tiene, invocar en este juicio la vigencia de dicho contrato; porque el art. 140 del CPC dice:
Fuera de los casos previstos en la Ley, no se puede hacer valer en juicio en nombre propio un derecho ajeno
Consideramos que solo Ceintex sería la legitimada para hacer valer la validez y vigencia del contrato que celebró con la parte demandada, de fecha 30 de junio de1982. Así lo declaramos.
7.-
Al folio 37 y ss corre acta del Juez Ejecutor del Área Metropolitana de Caracas, participando quien esta de administrador del Condominio es el ciudadano AGISTÍN RAFAEL ROJAS, quien. Con tal carácter, es el que demanda en este juicio.
Ya tratamos la cuestión previa del No.3 del art. 346 CPC, en el No2 de estos análisis, al que nos remitimos.
8.-
Al folio 44 corre acta de una notificación judicial (7-12-05) que se le hace a la parte demandada. Se dice que se le dió lectura de la notificación de marras y de haber hecho entrega de una copia certificada de la misma; pero no conocemos el texto de lo notificado.
9.-
Al folio 45 y ss corre en copia certificada un documento judicial representativo del acto transaccional (21 de octubre de 1991), ya examinado; oportunidad en la cual se celebró el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio
Dicho arrendamiento se estipuló por quince años, a contar del primero de julio de 1991, y concluiría el primero de julio de 2006; fecha en la cual la parte demandada queda obligada a entregar el inmueble arrendado, sin necesidad de requerimiento previo.
Como quiera que la parte demandada manifestó acogerse a la prórroga legal de tres años, es evidente que la misma estaría concluyendo el 01 de julio 2009; que es cuando surge realmente la obligación de devolver el inmueble; salvo que se hubiese producido tácita reconducción del contrato, la cual de haberse actualizado debió ser invocada y probada por la parte demandada; lo cual se ve que no hizo.
10.-
Al folio 134 y ss corre en copias fotostáticas una serie de documentos privados, que no se toman en cuanta, de acuerdo con el art. 429 CPC.
11.-
Al folio 158 corre en fotostato documento judicial, donde aparece el apoderado de Ceintex manifestando—en aquel juicio— su conformidad con el desistimiento que hizo la parte actora (de aquel y de este juicio) de la acción incoada en su contra.
Esa manifestación de Ceintex demuestra que ha perdido todo interés en hacer valer el contrato que la unía con SPA—su codemandada en aquel juicio, y arrendataria en el nuevo contrato de arrendamiento que surgió a propósito de la transacción de marras.
Ya dijimos que Ceintex era la única legitimada para hacer valer el contrato objeto de aquel juicio donde se celebró la transacción; ya que respecto a ella no habría quedado anulado, por no haber participado en dicha transacción.
12.-
Al folio 160 corre copia certificada del Libro de Acta de Reuniones de Junta de Condominio, donde aparece que el Administrador del Condominio fue autorizado para incoar el presente juicio.
Con dicha prueba consideramos que se ha cumplido con el art. 20, letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Las consideraciones que hace la parte demandada en contestación, de que se consultó a la Asamblea de Copropietarios y no se llegó al porcentaje requerido para alcanzar un acuerdo vinculante; y de que el administrador no constituyó garantía parta el desempeño de su función, son situaciones que no configuran el presupuesto fáctico de la cuestión previa el No.3 del art. 346 CPC; sino en todo caso deberían ser materia de un juicio aparte.
13.-
En la pieza separada de “Cuaderno de Recaudos que se ordenó aperturar corre desde el folio 3 en adelante, recaudos certificados representativos del juicio de nulidad de contrato que habría incoado El Condominio Centro Seguros La Paz contra Centro Industrial c.a. CEINTEX y contra Spa and Racquetball c.a., en fecha 18 de febrero de 1991.
Juicio de nulidad de un contrato de arrendamiento que había celebrado CEINTEX con SPA, cuando la primera era propietaria del edificio y antes de venderlo en régimen de propiedad horizontal, y que concluyó con la transacción de SPA y el desistimiento del Condominio demandante de la acción contra Ceintex
Ya hemos dicho que respecto a este juicio Ceintex ha perdido todo interés, cuando manifestó su conformidad de que el Condominio haya desistido de su acción. Interés que la legitimaría para proseguirlo de haberlo querido, habida cuenta que la transacción de marras le puso fin al juicio solo respecto a SPA.
Además—desde otro punto de vista—Ceintex al vender el inmueble en Propiedad Horizontal, habría operado, en el contrato de arrendamiento (que fue objeto de ese juicio de nulidad) que celebró con SPA, la subrogación en el sujeto arrendador por parte de la Comunidad de Propietarios del Edificios, de conformidad con el art.20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente; que sería en todo caso la única interesada en hacer valer los derechos de arrendador de aquel contrato que si vamos a ver se habrían extinguidos por novación, cuando celebra nuevo contrato (arg. Ex-art.1313 No.1°)
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos podemos concluir que:
1. No se aplica el principio de que “el Juez de la acción es el juez de la ejecución”; ya que se trata de dos contratos de arrendamientos diferentes; esto es, uno es el contrato que fue objeto de nulidad en aquel juicio, celebrado entre Ceintex y SPA y otro es el contrato cuya celebración surgió en al acto transaccional entre El Condominio del Edificio y SPA, que ocurrió en aquel juicio. Además el Juez de aquel juicio nunca podría ejecutar dicho contrato por los trámites de los artículos 523 y ss del CPC, sin violar el derecho constitucional al debido proceso, y así lo ha dictaminado la doctrina.
2. La cuestión previa del No.3 del art. 346 CPC, no puede prosperar ya que esta demostrado en los autos que Agustín Rafael Rojas, es administrador de la Comunidad de Propietarios, y además esta autorizado por la Junta de Condominio para incoar el presente juicio, cumpliendo con el art. 20 letra e) de la LPH
3. El contrato de arrendamiento objeto de este juicio es perfectamente ejecutable y oponible; habida cuenta que el contrato de arrendamiento anterior, quedó sustituido por el de este juicio; ya que en aquél, Ceintex al vender el inmueble habría subrogado, como arrendador, a la Comunidad de Propietarios del Edificio, de conformidad con el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y al quedar sustituido un contrato por otro, operó la novación extintiva de los derechos dimanantes del primer contrato de arrendamientos.
4. En el contrato objeto de este juicio se le ha vencido el plazo de vigencia y el de la prórroga legal de tres años; por lo que ha surgido por parte de la demandada la obligación a devolver el inmueble arrendado a la actora
5. No cabe aplicar cláusula penal demandada, ya que ella llevaría a sobrepasar el canon de arrendamiento regulado por la Dirección de Inquilinato, lo cual es violatorio del art. 13 del Decreto ley.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, Administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que ha presentado El Condominio del Centro Seguros La Paz contra la empresa SPA & Racquetball Club, c.a., ambas partes arriba identificadas.
En consecuencia , condena a la parte demandada a que proceda a hacer entrega a la actora del inmueble arrendado, arriba identificado, y que aquí se da por reproducido, libre de bienes y personas y hacerle entrega de los recibos de los servicios que generó dicho inmueble.
No se le condena a pagar cláusula penal; pero mientras este en el uso y disfrute del inmueble deberá pagar el canon de arrendamiento regulado hasta la fecha que realice la entrega.
No hay condena en costas por la naturaleza parcial de este fallo.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los veintisiete días del mes de octubre de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTXRERAS
Nota: En esta misma fecha, siendo las dos y media de la tarde, se publicó el anterior fallo con su inserción en los autos del exp3edientxe
La Secretaria