TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-001168
Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que ha presentado EL PRESBÍTERO JESÚS OMAR VERA REYES, MAYOR DE EDAD, DE ESTE DOMICILIO, C.I. NO.V-12.814.317, PÁRROCO DE LA PARROQUIA ECLESIÁSTICA “SAN FRANCISCO JAVIER DE LÍDICE, persona moral de Derecho Publico con personalidad jurídica reconocida por la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado por la República de Venezuela y la Santa Sede Apostólica, publicada en la gaceta Oficial No.27.551, del 24 de septiembre de 1964, representado por la abogada en ejercicio Beatriz de Benítez, IPSA # 30.898; contra el CIUDADANO UBALDO DOMINGUEZ CARPIO, mayor de edad, de este domicilio, C.I. Nos.3.807.221.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que todo comenzó con la celebración de un contrato de arrendamiento a término fijo que celebraron con los demandados sobre parte de un inmueble objeto del contrato , cuya desocupación la fundamenta en:
1) que la parte actora necesita esa área para desarrollar unas canchas para el colegio ;
2) que se le venció el lapso del contrato suscrito el 30-11-2005, y se le notificó que no se le iba a volver a renovar el contrato , siendo que hasta la presente fecha ha transcurrido la prórroga legal, establecida en el art. 1615 CC (¿?);
3) que ha incumplido la cláusula tercera del contrato, que le impone a los demandados la obligación de devolver el inmueble al finalizar el contrato; y que ha incumplido la cláusula quinta al subarrendarlo a una empresa de latonería.
Dice que el lapso de vigencia del contrato va del 31 12-2006 hasta 31-12-2007, y que se convino que en ningún caso operaría la tácita reconducción del contrato. La parte demandada ha venido realizando depósitos el Juzgado 25° de Municipio, pero que desconoce su estado de solvencia .
Después de ir relacionando los instrumentos en que se fundamenta la demanda, vuelve a repetir que la Parroquia necesita el inmueble para la construcción de canchas y nuevos espacios para el esparcimiento de los estudiantes
Demanda también como daños y perjuicios honorarios profesionales de abogado y otros gastos con motivo del procedimiento
Finalmente explana el fundamento de derecho; y en el petitorio, donde demanda al señor Ubaldo Antonio Domínguez Carpio para que desocupe el inmueble
Contestación de la demanda
La parte demandada, haciéndose asistir del abogado Pedro Luís Yánez Carrazo, IPSA # 114.507, pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Dice que en fecha 3 de 1983 firmó el primer contrato de arrendamiento sobre un terreno, donde actualmente tiene instalo un taller un Taller de Latonería y Pintura, ubicado en Agua Salud, Calle Principal de El Manicomio, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador; contrato que lo celebró con el ciudadano Giovanni Comici Zuiani; y en fechas posteriores firmó otro contrato con los propietarios del terreno, de fecha 30 de noviembre de 2005, con un alquiler de Bs.F.1.000,oo, y en el mes de octubre de 2006 le notificaron que no le iban a renovar dicho contrato, sin embargo siguieron recibiendo el canon de arrendamiento hasta el 1 de febrero de 2008, que cobraron el canon de febrero de 2008. Posteriormente no quisieron recibir el pago del mes de febrero de 2008, por lo que empezó a consignar judicialmente los alquileres.
2. Como punto previo invoca como nulidad del auto admisión de la demanda, el hecho de que el objeto del contrato es un terreno no edificado, siendo que el art. 3 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, excluye del ámbito de vigencia de dicho Decreto ley, los terrenos no edificados. Por tal motivo la presente acción no es tramitable por el procedimiento breve, cuando se debía serlo por el procedimiento ordinario .
3. Seguidamente invoca la tácita reconducción del contrato, aduciendo el art. 1614 CC y diciendo que ha pagado hasta el mes de enero de 2008, y es el mes de febrero de 2008 cuando no quisieron recibir el pago, por lo que se vió obligado a consignarlo judicialmente.
4. Va enumerando los documentos que el actor acompañó con su libelo, para impugnar las copias fotostáticas de los mismos.
5. En cuanto a la contestación del fondo va haciendo rechazos de los hechos y derecho de cada una de las afirmaciones del actor.
Examen de las pruebas
Pasemos a analizar las pruebas aportadas a los autos, oportunidad en la cual haremos las consideraciones que correspondan a los temas controvertidos.
1.-
Al folio 09 y ss corre copia certificada de un documento notariado 30 de noviembre de 2005, representativo del contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes, objeto del presente juicio.
◙ En el se lee que el inmueble arrendado son dos parcelas de terreno contiguas, casas marcadas con los números marcadas con los números 104 y 106, ubicada en el lugar denominado Agua Salud, Calle Principal de El Manicomio, Municipio Libertador, Distrito Capital. Y más delante se dice que el inmueble será destinado a un taller de latonería y pintura.
Entonces podemos deducir que casas donde funciona un taller, no pude ser otra cosa que un terreo edificado; por lo que no es cierto que estemos en el supuesto del art. 3 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
◙ Pasando a la cláusula tercera allí se dice que la duración del contrato será hasta 31 de diciembre de 2006, pudiendo ser prorrogado por períodos anuales, salvo que una alguna de las partes no le avise a la otra con treinta días de anticipación su deseo de no prorrogarlo más.
Entonces el contrato es a tiempo fijo por cada uno de los períodos anuales en que se vaya prorrogando automáticamente el contrato, todos los 31 de diciembre hasta que se produzca la notificación de desahucio prevista, fecha el la cual comenzará a correr el lapso de la prórroga legal, cuya extensión dependerá de la antigüedad que haya tenido la relación arrendaticia, de conformidad con el art. 38 del Decreto Ley.
◙ En las mismas cláusula las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del contrato. Cláusula ésta inválida, ya que implicaría que el arrendatario renunciara a una norma que lo beneficia, lo cual esta prohibido por nuestro Derecho Inquilinario, en el art. 7 del Decreto ley, que dice que los derechos a favor de los inquilinos son irrenunciables.
Además, aún cuando se pudiere renunciarse por contrato a la tácita reconducción, sería inaplicable dicha renuncia; porque, siendo ella una presunción legal, significa que el Juez no podría sacar conclusiones de situaciones de hecho probadas en autos, lo cual sería tanto como coartar o mutilar la capacidad de pensar o razonar del Juzgador; habida cuenta que la tácita reconducción no es otra cosa que presumir para el futuro la existencia de un contrato (indeterminado), cuando, finalizada la relación arrendaticia, las partes siguieran ejecutando las prestaciones del contrato vencido. Además que implicaría semejante renuncia un fraude a la Ley, si pensamos que después de un tiempo de estar ejecutando un contrato vencido, se pretenda desocupar judicialmente al inquilino por vencimiento, sin tomar el tiempo de “cumplimiento de facto” del contrato vencido.
Por último cabe decir que en el alegato de la tácita reconducción del contrato es carga probatoria del arrendatario; ya que a él le toca demostrar el presupuesto de hecho que la pueda actualizar.
2.-
Al folio14 corre documento administrativo representativo de un aviso telegráfico que emite La oficina Telegráfica, cuyo contenido es el siguiente:
el mensaje CACQA4328 del 17 de OCT 06, enviado a la parte demandada fue entregado el 20 de 0ctubre de 2006 a las 9:54 a.m.
No dice qué es lo que fue lo entregado; o sea, no aparece el contenido del mensaje.
Ahora bien, suponiendo—repito, no lo dice el documento examinado—que el mensaje entregado a que se refiere dicho documento sea el desahucio para no renovar más el contrato, previsto en él, el acuso de recibo examinado dice que fue entregado el 20 de octubre de 2006; lo que significa que el aviso fue entregado con treinta días de anticipación al vencimiento del período anual que estaba cursando, el cual finalizaba el 31 de diciembre de 2006
Esta insuficiencia de la prueba examinada—al no decir el contenido del mensaje—se subsana con la propia confesión del demandado cuando en contestación reconoció que a él se le notificó en octubre de 2006 que no irían a renovarle más el contrato.
3.-
Al folio 15 en copia fotostática un documento administrativo emitido por la Alcaldía del Municipio Libertador, dirigido al demandado, donde se le dice que referente al consumo se llevó a cabo una inspección ocular en el local No.18-27, ubicado en la Avenida Principal del Manicomio, al Lado de la Estado de Servicio Falcón , Parroquia La pastora, Distrito Capital.
No vemos qué relación pueda tener este documento con la acción incoada; pero de todos modos nos sirve para constatar que efectivamente se trata de un local; y por lo tanto, no estamos en presencia de un terreno no edificado
4.-
Al folio 16 corre un documento administrativo del informe Técnico resultante de la inspección ocular realizada a que se refiere el documento anterior.
De dicho informe no cabe duda que el terreno esta edificado, ya que se trata de dos locales, el primero como taller y el segundo como latonería y pintura, que no son susceptibles de separación física.
No cabe duda que no es un terreno no edificado.
5.-
Al folio 17 corre una carta emitida por el apoderado judicial de la parte actora, que fue acompañada con el libelo; la cual no se puede tomar en cuenta, porque emana de la misma parte que la promueve.
6.-
Al folio 19 y ss en fotostato riela el Registro Mercantil del Documento Constitutivo de la compañía Automotriz Witdo 2007, c.a., que fue acompañado con el libelo.
Como quiera que la parte demandada y los arrendatarios son personas naturales, lo único que prueba dicho documento es que dicha empresa funciona en Caracas en la Calle Real del Manicomio en el los locales 18-27, al lado de la Bomba Garaje Falcón El Manicomio, que es el inmueble dado en arrendamiento.
7.-
Al folio 13 corre un documento privado representativo de una comunicación que la parte actora le dirige a la parte demandada.
No tiene valor probatorio, ya que proviene de la misma parte que lo promueve, y nadie puede crearse la prueba escrita que le favorece
8.-
Al folio 32 y ss corre un documento privado representativo de un Proyecto de Cancha Deportiva.
Antes hicimos ver que el actor dijo en el libelo que el contrato de arrendamiento objeto de juicio era a tiempo fijo—lo que corroboramos al examinar el documento contentivo de dicho contrato—y que demandaba el desalojo por vencimiento de su prórroga
Mal puede entonces ahora invocar una causal—como es la necesidad del propietario de ocupar el inmueble—que esta reservada por la Ley a los contratos a tiempo indeterminados, de conformidad con el art. 34, letra b) del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ya que en los contratos a término fijo, por encima de la necesidad del propietario de ocuparlo, esta la “fuerza vinculante” del término, contractual, de conformidad con el art. 1159 del Código Civil.
Por eso en este juicio nos limitaremos a examinar la acción incoada bajo la óptica o el presupuesto de la causal del vencimiento, resultando entonces impertinente la prueba aportada. Así se declara.
9.-
Al folio 91 y ss corre en copias certificadas una serie de documentos judiciales representativos de consignaciones judiciales, por Bs.1.090 c/u llevadas a cabo por la parte demandada a favor de la parte actora; las cuales van desde la consignación correspondiente al mes de febrero de 2008 en adelante hasta julio de 2009.
No se observa que la parte actora haya retirado esas cantidades depositadas por el inquilino, por lo que no podría catalogarse de tácita reconducción actos que se lleven a cabo en forma unilateral por parte del arrendatario sin el asentimiento del arrendador, de conformidad con el art. 1600 CC; que dice, como presupuesto fáctico de ella, que al arrendatario no solo quede sino además se le deje en posesión de la cosa, y el art. 1614 CC que dice que la ocupación se haga sin oposición del propietario. Entonces, para considerar que se ha producido la tácita reconducción del contrato, debe existir la prueba de la voluntad o consentimiento (tácito o presunto) del arrendador de querer seguir considerando vigente y ejecutable el contrato más allá del vencimiento de la prórroga legal y hasta la introducción de la demanda de desahucio por razón del vencimiento; ya que después de la presentación de la demanda inquilinaria de desalojo por vencimiento, ya no cabe hablar de tácita reconducción, de acuerdo con el art. 52 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que autoriza, durante el juicio de desalojo, a disponer de los cánones depositados, sin que signifique desistimiento de la acción.,. Ello en perfecta concordancia con el art. 1601 CC, que dictamina que si ha habido desahucio, el arrendatario, aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción
10.-
Al folio 151 corre una carta de tercero a la parte actora, que no e toma en cuenta, de conformidad con el art. 431 CPC.
11.-
Al folio 165y ss corre acta de una Inspección Judicial, promovida por la parte acora para verificar el estado de hacinamiento en que se desenvuelven los menores del colegio
Prueba que esta orientada obviamente a demostrar la razones de necesidad que tiene la parte actora para demandar la devolución del inmueble arrendado; lo cual como dijimos correspondería a un contrato por tiempo indeterminado, el cual no es el de este juicio, que es a tiempo determinado..
12.-
Al folio 167 y ss corre la otra inspección en el inmueble arrendado, donde se constató que allí funciona un taller mecánico, a juzgar por el letrero o rótulo que se visualiza en la fallada del inmueble.
Prueba que no guarda relación con el causal para demandar del vencimiento del contrato.
13.-
Al folio 178 y ss corre en original un documento notariado (30 de noviembre de 2005) representativo de un convenido entre el grupo Sosa Fuentes (¿?)y la parte demandada; relativo a la estipulación de ciertas condiciones del inmueble arrendado; que de acuerdo con el apoderado de la parte actora forma parte integrante del contrato de arrendamiento objeto del juicio.
Cabe decir que si el contrato de arrendamiento fue celebrado ente la Parroquia Eclesiástica y los demandados, ¿Cuál es el papel que tendría ese supuesto Grupo Sosa Fuentes, para estar estipulando condiciones anexas a un contrato que no celebraron.
De todos modos, lo allí convenido nada aporta al objeto de este juicio
14.-
Al folio 186 y ss corren una serie de documentos privados representativos de recibos de pago de canon de arrendamientos a favor de la parte demandada.
Corresponde a los meses de arrendamientos que van desde el mes de Noviembre y diciembre de 2006 hasta el mes de enero de 2008.
La parte actora no dice en el libelo cuando comienza y termina la prórroga legal, ni el tiempo que habría durado la relación arrendaticia, para poder conocer la extensión de la prórroga legal; que, de acuerdo con el art. 38 del Decreto ley, va aumentando a medida que se acreciente la antigüedad del inquilino entro del inmueble.
Solo dice que ha transcurrido la prórroga legal establecida en el art. 1615 del Código Civil,(¿?) sin percatarse que esa prórroga legal es para desocupar inmuebles arrendados sin tiempo de duración; y aquí se trata de una prórroga legal para inmuebles arrendados con tiempo determinado de duración. Son dos situaciones muy diversas.
15.-
Al folio 193 corre en original documento notariado (3-06-83) representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre Giovanni Comici Zuianii y la parte demandada sobre un local que es el de este juicio.
Como se ve el demandado venía ocupando el inmueble como inquilino desde el año 1983; por lo tanto le correspondería una prórroga legal de tres años, de conformidad con la letra d) del art. 38 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Si vimos que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, era de un año hasta el 31 de diciembre de 2006—fecha que quedó fijado definitivamente su vencimiento por la notificación ya examinada—debemos concluir que el lapso de prórroga legal de tres años concluirá el 31 de diciembre de 2009
Vale decir, que cuando se introduce la demanda (5 de mayo de 2009), y todavía hoy, estaba todavía cursando la prórroga legal; lo cual trae como consecuencia que la presente demanda resulte inadmisible, de conformidad con el art. 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Con esta conclusión, consideramos que no amerita seguir examinando lo que resta de material probatorio.
Parte dispositiva
Vista la anterior conclusión, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, de conformidad con el art. 41 del decreto ley sobre materia inmobiliaria, la presente demanda, que fue presentada por El Presbítero Jesús Omar Vera Reyes. Párroco de la Parroquia Eclesiástica “San Francisco Javier de Lídice” contra el ciudadano Ubaldo Domínguez Carpio, ambas partes arriba identificadas.
Hay condena en costas, por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve días del mes de octubre del año dos mil nueve.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las once y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria