ASUNTO: AP31-V-2009-001868

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la sociedad de comercio FIDUCIARIA ADMINISTRADORA, C.A., representada judicialmente por el abogado Víctor ortega Coronel, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 8.494 contra la ciudadana ROSA RUTA, titular de la cédula de identidad Nº 1.020.732, representada judicialmente por los abogados Jacqueline Márquez González, David Palis Fuentes y Maximiliano Márquez Yepez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 58.381, 26.023 y 65.226, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoada el 11 de junio de 2009 y se admitió el 16 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la demandada a los fines que contestara al segundo (2) día de despacho siguientes a su citación.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda alegó que mediante documento suscrito el 01 de mayo de 1979, celebró contrato de arrendamiento con la hoy demandada, por el apartamento distinguido con el Nº 64, ubicado en el sexto piso del edificio Residencias San Martín, ubicado en la avenida San Martín, frente a la Maternidad Concepción Palacios, Municipio Libertador, Distrito Capital, por un año fijo, prorrogables automáticamente por períodos iguales, hasta que una de las partes manifestase a la otra la voluntad de darlo por terminado con dos meses de anticipación.
Que el contrato se venía prorrogando hasta que la parte arrendadora en fecha 15 de febrero de 2006, notificó a la demandada que el contrato no sería renovado a su último vencimiento, esto es, a partir del 30 de abril de 2006, por lo que a su vencimiento, comenzaba a correr la prórroga legal de tres años que venció el 30 de abril de 2009.
Que la pensión de arrendamiento es por la suma equivalente a trescientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 345), según Resolución de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Que en virtud que la demandada no ha cumplido con la entrega del inmueble, la demanda a los fines que convenga o sea condenada en el cumplimiento de esa obligación y en consecuencia haga entrega de la cosa arrendada así como al pago de las costas procesales.
El 21 de julio de 2009, el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente a la demandada, a pesar que se negó a firmar el recibo en prueba de ello. Sin embargo, el 27 de julio de 2009, acudió la demandada al proceso y se dio por citada y oportunamente el 30 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, como primer punto alegó la inadmisibilidad de la demanda, dado que la misma se fundamentó en que se trataba de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y sobre el supuesto vencimiento de una inaplicable prórroga legal.
Que la parte actora como origen de su pretensión invocó una notificación judicial, “ilegal y de falseante en su contenido, origen y objeto y por ser necesario tacharlo, como en efecto lo tacho en su ilegitimidad y vulnerabilidad de la Ley”.
Que la notificación es ilegal, dado que se trató de dar aviso que el contrato de arrendamiento suscrito el 01 de mayo de 1979, por más de treinta (30) años, cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1580 del Código Civil, por lo que la notificación carece de valor jurídico.
Que el Máximo Tribunal de la República ha sostenido en reiterada jurisprudencia que los contratos de arrendamiento que excedan de 15 años, se reputan celebrado a tiempo indeterminado, por operar la tácita reconducción.
Que la “acción” de cumplimiento de contrato y desocupación por vencimiento de la prórroga legal intentada por la parte actora no es la idónea para cumplir “la pretensión demandada” ya que lo permitido es la acción de desalojo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta inadmisible la demanda, por ser contraria a derecho.
Transcribió sentencia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien el 03 de junio de 2008 declaró con lugar la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, a tenor de lo dispuesto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Sobre el mérito, admitió la existencia del contrato de arrendamiento alegado por la parte actora, pero alegó que a pesar de haber nacido a tiempo determinado, se indeterminó, en razón de lo dispuesto en el artículo 1580 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1600 eiusdem, por la prohibición de pactar arrendamientos por más de 15 años, y siendo a tiempo indeterminado sólo puede demandarse el desalojo y no su cumplimiento.
Que la notificación de no prórroga no puede considerarse una actuación jurídicamente válida dado que para el momento de hacerse, ya el contrato se había indeterminado por lo que mal podía prevenirse la prórroga de un contrato cuando es indeterminado.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos expuestos, la litis se centra en precisar si procede la pretensión de cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por la alegada vencimiento de la prórroga legal, pues a pesar que la parte demandada admitió la existencia del contrato de arrendamiento y por ello un hecho no controvertido, alegó que su aspecto temporal es a tiempo indeterminado y no determinado y de allí la improcedencia de la pretensión de la actora.
En efecto, en el contrato de arrendamiento admitido por la parte demandada, se aprecia que las partes pactaron que el plazo de duración fuese por un año contado a partir del 01 de mayo de 1979, prorrogables automáticamente por periodos iguales de un año, hasta que una de las partes manifestase a la otra por escrito y con dos meses de antelación, por lo menos, su voluntad de darlo por terminado.
Siendo así, debe analizarse ese aspecto temporal del contrato que vincula a las partes a los fines de determinar, la vía procesal que debía asumir el actor a los fines de la defensa de sus derechos relacionados con el citado contrato. Esto es, que pretensión de las previstas en la ley especial, debía intentar a los fines de obtener la debida tutela jurídica y no la acción: pues por ella debe entenderse el derecho público subjetivo de todo ciudadano de acudir a la jurisdicción en procura de la tutela de sus derechos e intereses, de allí que la acción es única y universal y no que a cada derecho subjetivo corresponda una determinada acción como se hacía en el derecho romano, antes que se separó ambos aspectos luego de la polémica Windscheid - Muther.
La discusión se centra en precisar si por el hecho que el contrato de arrendamiento haya perdurado por más de quince (15) años, el mismo se haya indeterminado a pesar de haber nacido a tiempo fijo de un año, con la posibilidad de prorrogarse automáticamente por igual tiempo de un año. Esto es, que luego de quince renovaciones, se haya indeterminado en virtud de la prohibición legal que los arrendamientos no pueden pactarse por más de quince (15) años.
De los hechos alegados por la parte demandada se tiene el cuestionamiento de la notificación judicial que se efectuare a la arrendataria sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, por considerarla ilegal toda vez que se trata –a su parecer de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado- y no a tiempo determinado. Que igualmente, había prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, dado que se demandó el cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble, cuando debió demandarse el desalojo, dado que se trataba de un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción luego de haberse vencido los primeros quince (15) años del contrato.
Por ello, procede el tribunal a resolver ese punto previo así como la cuestión previa alegada, como presupuestos necesarios de una sentencia de mérito.
En cuanto a la notificación judicial, consta que efectivamente el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 15 de febrero de 2006, a petición del interesado, se trasladó y constituyó en la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble objeto material de la pretensión y notificó a la arrendataria que el contrato de arrendamiento no le sería renovado a su vencimiento que ocurriría el 30 de abril de 2006, por lo que debía entregarlo al vencimiento de la prórroga legal de tres años, computado a partir del 01 de mayo de 2006.
Las notificaciones judiciales se inscriben dentro de los llamados procedimientos de jurisdicción voluntaria, en el cual el órgano jurisdiccional interviene en la formación y desarrollo de situaciones jurídicas. En ellas, el Juez, a petición de parte se traslada y pone en conocimiento de determinada persona algún hecho jurídico sin calificarla, a menos que se trata de un acto que per se menoscabe derechos fundamentales.
Sin embargo, en este caso, el Juez acudió a la dirección indicada y notificó a la arrendataria que el arrendador no le iba a renovar el contrato a su vencimiento y vencida la prórroga legal debía hacer entrega de la cosa. A pesar que este tribunal no puede juzgar sobre la notificación de autos, entiende que se trata de una actuación con eficacia procesal por tener competencia para ello y en tal sentido le merece fe.
Sin embargo, la parte interesada puede redargüir tal actuación conforme a los supuestos legales previstos en el artículo 1380 del Código Civil, situación que no ocurrió en este caso, dado que se limitó a impugnar genéricamente, sin que la formalizara.
TERCERO
Respecto a la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, se entiende que se trata de un presupuesto que atañe a la acción y que debe aparecer textual en la ley la voluntad del Legislador de no dar tutela para reclamar en juicio determinado interés. Esto es, que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece por ejemplo en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”. Asimismo, el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe admitir demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cuando estuviere en curso la prórroga legal.
El punto en discusión se ciñe al contenido de las normas de los artículos 1580 y 1600 del Código Civil:
Artículo 1580 “Los inmueble no pueden arrendarse por más de quince años.
Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto…”

Artículo 1600 “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

No encuentra el Tribunal prohibición textual de tutela de una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, pues si bien en sabido que dicha pretensión procede en los casos de contrato pactados a tiempo determinado, es una situación que debe ser analizada en el mérito, pues no hay prohibición expresa en la ley para actuar en sentido contrario e inadmitirla in limini litis, pues no sería contrario al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Dichas normas contienen dos supuestos distintos. La primera contiene la prohibición de pactar ab initio un contrato de arrendamiento por más de quince años. De allí que toda estipulación contraria no tenga ningún efecto y en consecuencia, se limite a ese tiempo para el caso que se convenga un contrato de arrendamiento que exceda del mismo. No se ve que la intención del legislador haya sido la de reputar como un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado para el caso que las partes pacten un contrato de arrendamiento por más de quince años, sino la de limitarlo a ese tiempo para el caso que no se observe esa prohibición, con el propósito que las partes no se aten en un solo acto por más de quince años, a pesar que la relación arrendaticia pueda perdurar más tiempo.
En cambio, la segunda norma prevé la figura de la tácita reconducción, la cual se da cuando al vencimiento del tiempo fijado en el contrato, el arrendatario se queda sin oposición del arrendador; presumiéndose renovado con los efectos de un contrato a tiempo indeterminado. En este caso, el Legislador expresamente quiso darle unas consecuencias jurídicas al hecho que llegado el vencimiento del tiempo pactado en el contrato, el arrendatario siga ocupándolo con tal carácter sin oposición del arrendador, cosa no expresada en la norma anterior.
En la cláusula segunda del contrato, se pactó:
“El plazo de duración de este contrato es de un año (1), contado a partir del 01 de Mayo de 1979 (01-05-79). Dicho término, a su vencimiento, será prorrogado automáticamente por periodos de un año (1), hasta que una de las partes manifiesta a la otra, por escrito y con dos meses de anticipación, por lo menos, su voluntad de darlo por terminado…”

Las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad, constituyeron ese vínculo contractual, mediante el cual manifestaron sus intenciones que el contrato se mantuviese por un año fijo, renovable por igual tiempo, a menos que una de ellas manifestase su voluntad de ponerle fin, en la forma prevista. Por el sólo hecho que el mismo se viniese renovando consecutivamente por un año en más de quince oportunidades, no se le puede atribuir la consecuencia no prevista legalmente, alegada por la arrendataria, en el sentido que se tenga como indeterminado. Todo lo contrario, las partes han querido que el contrato se mantenga a tiempo determinado, muy a pesar que la relación arrendaticia se haya extendido por más de treinta años, cuando a lo sumo –de acuerdo a la letra de la ley- es limitarlo a quince años.
En este sentido, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en sentencia del 26 de junio de 2009, al resolver una cuestión semejante, puntualizó:
“Ahora bien, debe este Tribunal observar que el demandado alegó que conforme al artículo 1580 del Código Civil, al arrendarse los inmuebles por más de 15 años, los contratos que los contienen se convierten en uno a tiempo indeterminado.
Al respecto, debe este Tribunal observar que dicha norma se refiere a los contratos donde ab initio se estipula que durarán más de 15 años; pero en el caso que nos ocupa, se trata de un contrato anual, por lo que no se trata del supuesto de hecho de la norma; y además, el hecho de que se celebre un contrato por más de 15 años, tiene como consecuencia jurídica limitar a 15 años la duración del mismo, no lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que se desecha dicho alegato de la parte demandada…”

Aunado a lo anterior, consta de la notificación judicial, antes analizada, la voluntad del arrendador de poner fin al contrato en la forma pactada, luego de lo cual comenzó a correr la prórroga legal de tres años, a tenor de lo dispuesto en el literal “d” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia y, luego del vencimiento de la citada prórroga legal, la arrendataria ha debido cumplir con su obligación de hacer entrega de la cosa arrendada, pues queda evidente la voluntad del arrendador de oponerse a que el arrendatario quedase ocupando el inmueble luego de su vencimiento como de la prórroga legal, no otra cosa se deduce del desahucio efectuado, a pesar que en este tipo de contratos a tenor de lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
De acuerdo a lo expuesto, no queda dudas que estamos frente a un contrato a tiempo determinado, por lo que la pretensión impetrada por la parte actora de cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, encuentra tutela en el ordenamiento jurídico, pues según lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”, por lo que no hay prohibición legal de admitir la acción propuesta tal como lo alegó la parte demandada como cuestión previa.
En efecto, según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta, situación que no ocurre en este caso. Por todo ello, se declara sin lugar la cuestión previa alegada.
CUARTO
Sobre el mérito se tiene que entre las partes existió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, por un año fijo, contado a partir del 01 de mayo de 1979, renovable por igual tiempo, a menos que una de ellas manifestase su voluntad de ponerle fin, en la forma prevista. Que el 15 de febrero de 2006, se notificó judicialmente a la arrendataria que el contrato de arrendamiento no le sería renovado a su vencimiento que ocurriría el 30 de abril de 2006, por lo que debía entregarlo al vencimiento de la prórroga legal de tres años, computado a partir del 01 de mayo de 2006, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor de la arrendataria por un máximo de tres años, de acuerdo a lo previsto en el literal “d” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, sin necesidad de desahucio, pese a ello, en el caso de autos, la arrendadora lo hizo, por lo que a su vencimiento, la parte demandada debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente.
En tal sentido, no tiene asidero jurídico el alegato de la parte demandado sobre la existencia de la presunción prevista en el artículo 1600 del Código Civil, esto es, que haya ocurrido la tácita reconducción, puesto que ha quedado demostrado que ciertamente se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado y, existe la firme oposición de la parte arrendadora a que la arrendataria permanecieran en el inmueble en las condiciones en que lo venían ocupando.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
QUINTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal intentado por la sociedad de comercio FIDUCIARIA ADMINISTRADORA, C.A., contra la ciudadana ROSA RUTA. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento distinguido con el Nº 64, ubicado en el sexto piso del edificio Residencias San Martín, ubicado en la avenida San Martín, frente a la Maternidad Concepción Palacios, Municipio Libertador, Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Se ordena la notificación de las partes del pronunciamiento del fallo a tenor de lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de octubre de (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA ACC

TABATA GUTIERREZ


En esta misma fecha siendo la(s) 10:45 a.m.., p.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC

TABATA GUTIERREZ