TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadana MARÍA ELENA ROJAS MONASTERIOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.033.898. ABOGADO ASISTENTE: CARLOS DAVID GONZÁLEZ FILOT, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 52.055.

PARTE DEMANDADA
Ciudadana INGRID YORBEY DELGADO ROSALES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-17.677.034. (No consta apoderado judicial).

MOTIVO
DESALOJO

OBJETO DE LA DEMANDA: Planta Baja de una vivienda situada en la Calle Sucre, Callejón Santa Elena del Barrio Brisas de Propatria, Sucre, No. 33 del Área Metropolitana de Caracas.

Tipo de sentencia: Interlocutoria con Fuerza de Definitiva.

Exp. No. AP31-V-2009-003334

-I-
DE LA PETICIÓN

Visto el anterior libelo de demanda y los recaudos que lo acompañan, presentado por la ciudadana MARÍA ELENA ROJAS MONASTERIOS, debidamente asistida por el abogado en ejercicio CARLOS DAVID GONZÁLEZ FILOT, el Tribunal ordena darle entrada y hacerse las anotaciones en los Libros respectivos, y previa revisión de las actas procesales observa:
El presente procedimiento de Desalojo se inicia mediante libelo de demanda presentado por la mencionada ciudadana ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en fecha 02 de Octubre de 2009, el cual previa distribución de Ley, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, quien lo recibió en fecha 05 de Octubre de 2009.
La ciudadana María Elena Rojas Monasterios, intenta acción por Desalojo contra la ciudadana Ingrid Yorbey Delgado Rosales, fundamentándose en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271, 1.579, ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil y el artículo 34, literales “a”, “b” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo con relación a los hechos, lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“…consta de contrato de arrendamiento, suscrito por mi persona y la ciudadana INGRID YORBEY DELGADO ROSALES, firmado en fecha 20 de julio de 2007… OMISSIS… Dicho contrato de arrendamiento, se cumplió de mas o menos normal como se estipulo entre las partes, hasta que en el mes de Noviembre de 2008, la arrendataria INGRID YORBEY DELGADO ROSALES, dejo de hacer sus pagos como le corresponde…OMISSIS… Por lo que ciudadano Juez, LA ARRENDATARIA, quien no cumple con sus obligaciones contractuales, las cuales ha dejado de cumplir, especialmente la referente al pago de los cánones de arrendamiento, además de haber efectuado deterioros al inmueble…OMISSIS… Ciudadano Juez, además de todo lo expuesto mi hija tiene la necesidad de ocupar el inmueble debido a que ha formado una familia y no tiene donde vivir…OMISSIS… Como quiera que estamos en presencia del incumplimiento de un Contrato de Arrendamiento de forma verbal a tiempo indeterminado, el Legislador estableció la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la vía de Desalojo, y el Procedimiento Jurisdiccional pautado para ello cuando la causa para solicitar ésta sea la falta de pago, ha destinado el inmueble cambiando el uso y destino, sin el consentimiento del arrendador, efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, la violación de normas de Reglamento Interno del inmueble y la necesidad que tenga el propietario de habitar el inmueble. En consecuencia es la intención expresa de nuestras mandatarias a demandar, Judicialmente la desocupación del inmueble, por parte del arrendatario. Acogiéndonos al artículo 34, literales “a” “b”, y “e”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…OMISSIS…”

Con base a los hechos narrados, realizó su petitorio en los términos que textualmente se transcriben a continuación:

“…Ciudadano Juez, Con fundamento a los alegatos de hecho y de derecho expuestos en este libelo, en virtud de que LA ARRENDATARIA, ciudadana INGRID YORBEY DELAGO ROSALES, quien es venezolana, mayor de edad, domiciliado en Caracas y titular de la cédula de identidad No. V-17.677.034, no cumple sus obligaciones contractuales asumidas en el contrato de Arrendamiento que suscribiera con mi persona, por el cual le di en arrendamiento un inmueble de mi propiedad ubicado en: la calle Sucre, Nº 33, Callejón Santa Elena, del Barrio Brisas de Propatria, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas, Venezuela, EL CUAL OCUPA COMO INQUILINO la demandada, en propio nombre y representación y de mis derechos e intereses y de mi hija, en mi condición de propietaria del señalado inmueble, ante usted acudo para demandarla, como en efecto lo hago por el presente libelo para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente. PRIMERO. En que por haber dejado de cancelar en las correspondientes cánones de arrendamiento oportunidades desde el mes de Noviembre del año 2009, hasta la fecha de hoy, los cánones de cada mes de arrendamiento correspondientes a los meses, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2008, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE DE 2009, CANTIDAD QUE SUMA DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.750,oo)…OMISSIS… SEGUNDO Para que convenga en pagar a mi representado por CONCEPTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, las sumas de dinero que ha dejado de cancelar y por tanto he dejando de percibir, derivados de los cánones de arrendamiento que produce dicho inmueble y a los que tengo derecho por ser la propietaria del mismo…OMISSIS…”

A los fines de la admisión de la presente demanda, la parte actora consignó los siguientes instrumentos:
• Copia fotostática simple de Oficio No. 1296 de fecha 06/07/2009, emanado de la Dirección de Documentación e Información Catastral de la Dirección de Gestión General de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, dirigido a la ciudadana ROJAS MONASTERIO MARÍA, cursante al folio 18;
• Copia fotostática simple de Certificado de Solvencia de Aseo Urbano y Domiciliario No. 0231793, a nombre de la ciudadana MARÍA E ROJAS M, correspondiente al inmueble ubicado en el Distrito Capital, Municipio Libertador, Parroquia Sucre, Urbanización Brisas de Propatria, Calle Sucre, Callejón Santa Elena, Casa No. 33, cursante al folio 19;
• Copia fotostática simple de Mapa, cursante al folio 20;
• Copia fotostática simple de Título Supletorio evacuado en fecha 22/09/1986, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, cursante a los folios 21 al 23;
• Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 20/07/2007, entre las ciudadanas MARÍA ELENA ROJAS MONASTERIOS e INGRID YORBEY DELGADO ROSALES, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el No. 68, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 24 y 25;
• Reproducciones Fotográficas cursantes a los folios 26 y 27;
• Copia fotostática simple de Certificado de Empadronamiento No. 0058885, correspondiente a la Casa No. 33, en la Calle Sucre, Callejón Santa Elena, Barrio Brisas de Propatria, emanado de la Dirección de Documentación, Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador – Gestión General de Infraestructura, cursante al folio 28;
• Copia fotostática simple de Carta de Residencia de fecha 17/06/2009, correspondiente a la ciudadana MARÍA ELANA ROJAS MONASTERIOS, emanada de la Junta Parroquial Sucre del Concejo del Municipio Bolivariano Libertador, cursante al folio 29;
• Copia fotostática simple de Cédula de Identidad de la ciudadana MARÍA ELENA ROJAS MONASTERIO, cursante al folio 30;
• Original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 20/07/2007, entre las ciudadanas MARÍA ELENA ROJAS MONASTERIOS e INGRID YORBEY DELGADO ROSALES, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el No. 68, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 31 y 32;

-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto el contenido de la pretensión deducida en la presente causa, y los instrumentos consignados, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre su admisibilidad o no, hace las siguientes consideraciones:
En el caso sub examine, de la lectura meridiana del escrito libelar, y de la revisión de los documentos presentados por el demandante, específicamente del contrato de arrendamiento (folios 31 y 32), se desprende que la relación arrendaticia que originó la presente acción, es un contrato por escrito a tiempo determinado, tal como se evidencia de la narración de los hechos contenidos en el libelo.
En este sentido, la parte actora señala en su libelo entre otros hechos, que en fecha 20 de julio de 2007, decidió suscribir contrato de arrendamiento con la ciudadana INGRID YORBEY DELGADO ROSALES, que el mismo tendría una duración de 06 meses como plazo fijo pero podrá prorrogarse por lapsos iguales si alguna de las partes no notifica a la otra con quince (15) días de anticipación, por lo menos, su deseo de no continuar con el contrato.
En ese orden de ideas, la cláusula “TERCERA” del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, cursante a los folios 31 y 32, alusiva a la duración de dicha relación arrendaticia, establece lo siguiente:

“Tercera: el presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses como plazo fijo pero podrá prorrogarse por lapsos iguales si alguna de las partes no notificara a la otra con quince (15) días de anticipación por lo menos su deseo de no continuar con el contrato.”

De ahí que, de acuerdo a la cláusula anteriormente citada, contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 20 de julio de 2007, se prorrogó automáticamente, ya que no consta en autos que se haya notificado a la inquilina la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, lo que denota ciertamente que el contrato de marras es a tiempo determinado.
De ahí que, al no observarse notificación alguna con por lo menos quince (15) días de anticipación al vencimiento del contrato, el mismo se ha venido prorrogando automáticamente por períodos iguales de seis (6) meses, desde el 20.01.2008, razón por la cual la relación arrendaticia es a tiempo determinado, por cuanto el contrato es Ley entre las partes y así fue convenido.
Ahora bien, fundamenta la parte actora su pretensión, entre otros, en los literales “a”, “b” y “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya norma establece lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…OMISSIS… e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”

Del contenido del artículo precedentemente citado, se desprende la acción de Desalojo, sin embargo, para que la referida pretensión basada en los literales “a”, “b” y “e” sea admisible, se requiere como requisito fundamental, que el contrato de arrendamiento sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, o que se haya indeterminado en el tiempo, hecho que no se verifica en el caso de autos.
Respecto a la viabilidad de la acción de Desalojo, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en Sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:
“….Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…”.

En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por cuanto la relación arrendaticia existente entre las partes se inició primigeniamente el 20 de julio de 2007, y de acuerdo a la cláusula “TERCERA” del contrato, la pretensión incoada por la ciudadana MARÍA ELENA ROJAS MONASTERIOS y fundamentada, entre otros, en los literales “a”, “b” y “e” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contraria a derecho, ya que, no es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través de un contrato por escrito a tiempo determinado, por lo que de acuerdo a la Jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo procedente es negar la admisión de la presente demanda. Así se decide.-

-III-
DE LA DECISIÓN
En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, NIEGA LA ADMISIÓN de la presente demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana MARÍA ELENA ROJAS MONASTERIOS en contra de la ciudadana INGRID YORBEY DELGADO ROSALES.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los ocho (08) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009). AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,

DAYANA ORTIZ RUBIO
LA SECRETARIA ACC,

GLORIA M. CASTRO AGUIAR

En la misma fecha, siendo la dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC,

GLORIA M. CASTRO AGUIAR

DOR/GMCA/heigner
EXP No. AP31-V-2009-003334.