REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA




EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199° y 150º.

EXP. No. AP31-V-2009-003371.

DEMANDANTE: La Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA HARDY, S.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 4 de Julio de 1974, bajo el No. 85, Tomo 76-A, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.), representada judicialmente por los Abogados en ejercicio SAUL PARIS AREVALO, JUAN RAMIREZ TORRES y KERLLY PERAZA MARCANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 111.383, 48.273 y 129.941, respectivamente.

DEMANDADA: El ciudadano ARMAND CHOUCROUN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.201.344, sin apoderado judicial constituido.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por los Abogados en ejercicio SAUL PARIS AREVALO, JUAN RAMIREZ TORRES y KERLLY PERAZA MARCANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 111.383, 48.273 y 129.941, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA HARDY, S.A., parte actora en el presente juicio, contra el ciudadano ARMAND CHOUCROUN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.201.344, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el apoderado judicial de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:

Que la ADMINISTRADORA HARDY, S.A., se encuentra vinculada por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con Armand Choucroun, en dicho contrato, HARDY ostenta la condición de arrendadora, y Armand Choucroun, la de arrendatario. El inmueble arrendado está constituido por el local comercial, ubicado en la planta baja del Edificio distinguido con el No. 22, situado en la calle Sur-Cuarto, entre las esquinas de la Bolsa y Padre Sierra de Caracas, a cambio del goce del bien, Armand Choucroun, actualmente esta obligado a pagar el canon de arrendamiento mensual de QUINIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS, (Bs. 583,07).
Que también esta obligado a no subarrendar el inmueble y a servirse de él como un buen padre de familia, manteniéndolo en buen estado de conservación y haciendo las reparaciones necesarias, sin embargo, Armand Choucroun, incumplió sus obligaciones, ya que subarrendó el local comercial que arrendó y el inmueble presenta deteriores graves, lo que legitima a Administración HARDY, S.A., a demandar la resolución del contrato de arrendamiento.
Que por todas las razones expuestas, comparecen en nombre de su representado Administración HARDY, S.A., a demandar, como en efecto demandan, a Armand Choucroun, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.201.344, para que convenga, o en su defecto, para sea condenado a lo siguiente:
PRIMERO: Declare resuelto el contrato de arrendamiento, celebrado entre Administradora HARDY, S.A., como sesionaría de NOVISA, C.A., y Armand Choucroun, por el incumplimiento de éste último, el cual el 1° de Agosto de 1978.
SEGUNDO: Que como consecuencia de lo anterior, sea ordenada a Armand Choucroun, la entrega inmediata a Administradora HARDY, S.A.,del local comercial ubicado en la planta baja del Edificio distinguido con el No 22, situado en la calle Sur-Cuatro, entre las esquinas de la Bolsa y Padre Sierra de Caracas.
TERCERO: Por último, solicitaron que Armand Choucroun, sea condenado al pago de las costas, incluyendo los honorarios de abogados que genere el presente juicio.

De la anterior síntesis, se evidencia que la parte accionante acude ante el Órgano Jurisdiccional pretendiendo obtener la resolución del contrato de arrendamiento, en virtud de que la parte demandada subarrendo el inmueble y el mismo presenta daños graves.
Siguiendo este mismo orden de ideas, observa el Tribunal que del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, se lee textualmente en su cláusula segunda lo siguiente:

“SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses y se considerara vigente desde el día 01-08-78 hasta el 01-02-79 ambos inclusive. Al vencimiento de dicho lapso el presente contrato se prorrogara por periodos iguales, a menos que una de las partes participe a la otra con un mes de anticipación antes del vencimiento del primer periodo o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de darlo por terminado. Se entenderá siempre que aun cuando “EL ARRENDATARIO” continué ocupando el inmueble después de vencido el periodo no se operara la tacita reconduccion.”


Dicho contrato empezó a regir desde el 01-08-1978, según consta de la copia del contrato de arrendamiento que corre inserto a los autos, por otra parte, se puede apreciar que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 01 de Agosto de 1978 al 01 de Agosto de 1993, se cumplieron (15) años de duración del contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1580.-Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..” (Negrillas del Tribunal)

Así lo interpreto la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:

”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”

Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la sentencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde el 01 de Agosto de 1978 al 01 de Agosto de 1993, pasando el contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción (Resolución de contrato) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido, lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:

“Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora no incoo la acción idónea. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por ADMINISTRADORA HARDY, C.A. contra ARMAND CHOUCROUN por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (todos ampliamente identificados) en el cuerpo del presente fallo. Y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (15) días del mes de Octubre de 2009. Años 199° y 150°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES
En esta misma fecha, siendo las 2:10 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

Exp N° AP31-V-2009-003371