TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199° y 150º.

EXP. No. AP31-V-2009-001746.

DEMANDANTE: El ciudadano RAFAEL DARIO DIAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.196.332, debidamente asistido por el abogado HUMBERTO HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 61.149.

DEMANDADA: La ciudadana IDELMAR SANCHEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 13.945.861, representada judicialmente por la Abogada en ejercicio BELKIS CONTRERAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 131.032.

MOTIVO: DESALOJO.

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por el ciudadano RAFAEL DARIO DIAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.196.332, debidamente asistido por el abogado HUMBERTO HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 61.149, parte actora en el presente juicio, contra la ciudadana IDELMAR SANCHEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 13.945.861, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el apoderado judicial de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:

Que es propietario de un inmueble consistente en una casa de una segunda planta, ubicado en la Calle El Carmen, Sector Los Frailes, No. 26, en Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas.
Que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana IDELMAR SANCHEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 13.945.861, domiciliada en la dirección antes mencionada y que la duración era del 01/01/2006, al 01/01/2007, y por cláusula segunda de dicho contrato no sería prorrogable.
Que es el caso, que la relación arrendaticia continuó sin contrato desde el 02/01/2007, hasta la presente, es decir, se pasa de un contrato determinado a otro contrato indeterminado.
Que la arrendataria ha dejado de cancelar las pensiones de arrendamiento de los meses de Abril y Mayo del año 2009, es decir, como la modalidad del contrato escrito ha continuado, es decir debiendo por cada uno de la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,00), mensuales, lo cual haría la cantidad de MIL BOLIVARES (Bs. 1000,00), por concepto de deuda de los meses antes indicados de cánones de arrendamiento.
Que en consecuencia, por las razones de hecho ya expresadas, es por lo que acude por ante esta autoridad, estando debidamente asistido por el Abogado HUMBERTO HERNANDEZ, IPSA No. 61.149, a los fines de demandar, como en efecto lo hace, el Desalojo del inmueble objeto de la presente causa, ocupado por la ciudadana IDELMAR SANCHEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 13.945.861, en su carácter de arrendatario del referido inmueble.

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora que las fases de sustanciación de este procedimiento fueron cumplidas en su totalidad, en efecto:
En fecha 15/06/2.009, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa para la práctica de la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos a dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 18/06/2.009, suscrita por el ciudadano RAFAEL DARIO, titular de la cédula de identidad No. 6.196.332, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio HUMBERTO HERNANDEZ, inscrito en el IPSA No. 61.149, consignó los fotostatos respectivos, a fin de la apertura del cuaderno de medidas.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 25/06/2.009, se ordenó la apertura del cuaderno de medidas, negándose la misma mediante decisión de fecha 25/06/2009, por las razones explanadas en la misma.
Cumplidos los trámites legales de rigor para la citación de la parte demandada, compareció en fecha 11/08/2.009, la ciudadana IDELMAR SANCHEZ, titular de la cédula de identidad No. 13.945.861, debidamente asistida por la Abogada en ejercicio BELKIS CONTRERAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 131.032, y ejerciendo el Derecho a la Defensa de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, consignó escrito donde procedió a dar contestación al fondo de la demanda en los términos explanados en el mismo.
Estando dentro de la oportunidad legal para promover pruebas, solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 28/09/2.009, se admitió el escrito de pruebas presentado por la parte actora.
En fecha 22 de Octubre de 2009, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por cinco (5) días continuos.
Siendo esta la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, pasa este Tribunal a pronunciarse en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada alego, que la parte actora no había estimado la demanda, tal y como lo señala el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de Marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152 de fecha 02 de Abril de 2009, al respecto se debe señalar, que una de las consecuencias procesales de la no estimación de la demanda, es la de la inadmisibilidad del recurso de casación, aunado a ello, se debe indicar, que según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las sentencias de segunda instancia en los juicios de Desalojo no tienen casación, otra de las consecuencias, es no tener la barrera del treinta (30%), la cual no puede sobrepasar la estimación e intimación de honorarios del Apoderado de la parte ganadora en un proceso, situación que fue solucionada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de Agosto de 2004, expediente AA20-C-2001-000329, ponente Magistrado ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ, en tal sentido, considera este Tribunal, que la no estimación de la demanda en el presente juicio de Desalojo, no tiene ni siquiera que se objeto de decisión, toda vez, que procesalmente se sabe cuales son las consecuencias de no hacerlo, ahora bien, la estimación de la demanda, de conformidad con el artículo 38 ejusdem, si puede ser rechazada por la parte demandada al contestar la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, debiendo el Tribunal pronunciarse al respecto como punto previo en la sentencia definitiva y determinar cual es la cuantía de la demanda.
Por otra parte, la demandada en la contestación de la demanda alego, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el presente juicio continua siendo a tiempo determinado, toda vez, que el mismo se había venido prorrogando, en tal sentido, se debe señalar, que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento establece:

SEGUNDA: El tiempo de duración de este Contrato ha sido convenido de mutuo acuerdo entre las partes en Un (1) Año fijo, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste lo contrario por escrito y con treinta (30) días de anticipación por lo menos a la terminación del mismo o de la prorroga como plazo fijo.

Aunque redactada de manera no muy clara, entiende esta juzgadora, que la intención de las partes fue, que el contrato durara un (1) año fijo, y que no habiendo manifestación de alguna de las partes con treinta (30) días de antelación al vencimiento del contrato de arrendamiento, este se prorrogaría por una vez, ya que, se habla de “prorroga” y no “prorrogas”, en tal sentido, el contrato entro en vigencia el 01 de Enero de 2006 y venció el 01 de Enero de 2007, vencido el contrato, por cuanto ninguna de las partes notifico su deseo de no renovarlo, este se renovó convencionalmente por un período de un (1) año, el cual venció el 01 de Enero de 2008, vencida la prorroga convencional el 01 de Enero de 2008, comenzó a correr la prorroga legal, el 02 de Enero de 2008 y venció el 02 de Enero de 2009, ahora bien, según se desprende de los autos, vencida la prorroga legal (02 de Enero de 2009), la arrendadora continuo recibiendo los cánones de arrendamiento, toda vez, que esta demandando los cánones desde Abril de 2009, por lo que en el presente caso opero la tácita reconduccion de contrato de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que señala:

“Artículo 1600. Si ala expiración del termino fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En tal sentido, el contrato pasó a tiempo indeterminado y así se decide.

DECISION DE FONDO

En el libelo de la demanda, la parte actora alego: Que es propietario de un inmueble consistente en una casa de una segunda planta, ubicado en la Calle El Carmen, Sector Los Frailes, Nº 26, en Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana IDELMAR SANCHEZ, sobre el inmueble antes señalado, cuya duración era del 01/01/2006 al 01/01/2007, que la arrendataria ha dejado de cancelar las pensiones de arrendamiento de los meses de Abril y Mayo del año 2009, debiendo por cada canon la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,00), mensuales, lo cual da la cantidad de MIL BOLIVARES (Bs. 1000,00), por concepto de deuda de los meses antes indicados de cánones de arrendamiento.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada alego, que rechazaba, negaba y contradecía la demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado, así mismo alego, que el mes de Abril de 2009, lo pago en dinero efectivo a la parte actora y esta se había negado a entregar el recibo de pago, y que el mes de Mayo lo consigno ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, así mismo alego, que el canon de arrendamiento establecido en el contrato era de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 350,00), el cual fue modificado a QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) en Enero de 2008.
Trabada la littis con la contestación de la demanda, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

“Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”

Pruebas de la parte actora:
Original del contrato de arrendamiento privado, que corre inserto a los folios 5 y 6, el cual no fue desconocido por la parte demandada, por lo que se tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Originales de recibos de pago de cánones de arrendamiento, sin cancelar, de fecha 01 de Mayo de 2009 correspondiente a Abril de 2009 y de fecha 01 de Junio de 2009 correspondiente a Mayo de 2009, que corren a los folios 7 y 8, los cuales se desechan, toda vez, que las partes no pueden producir por si mismas sus pruebas.
Pruebas de la parte demandada:
Copias simples de recibos de pagos de cánones de arrendamiento, que corren insertas a los folios que van del 28 al 38, y copia simple del contrato de arrendamiento privado que corre inserta a los folios 39 y 40, el Tribunal las desecha por ser copias simples de documentos privados, las cuales no tienen ningún valor probatorio, solo sirven para pedir la exhibición de su original.
Copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias y certificación de consignaciones, signado con el Nº 2007-0042, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que corren insertas a los folios que van del 41 al 67, las cuales no fueron tachadas por la parte actora, por lo que se valoran como documento publico y las cuales serán analizadas mas adelante.
Ahora bien, revisadas las pruebas de las partes, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Ahora bien, revisadas las pruebas de las partes y los alegatos de cada una de ellas, el Tribunal concluye, que siendo la presente demanda de Desalojo, en la cual, la parte actora alega que la parte demandada dejo de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril y Mayo de 2009, corresponde a este Tribunal, determinar si realmente la parte demandada esta insolvente en los cánones demandados, para lo cual se pasa a analizar las consignaciones efectuadas por la parte demandada y las cuales se evidencian de la copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias y certificación de consignaciones, que corren insertas a los folios que van del 41 al 67, mediante el siguiente cuadro:

Mes Fecha de Depósito Bancario Fecha de Consignación Fecha de Pago según contrato Fecha de pago según art. 51 LAI.
Abril 2009 01-05-09 02 al 16 de Mayo de 2009
Mayo 2009 08-06-2009 planilla 1243102 10-06-09 01-06-09 02 al 16 de Junio de 2009

Ahora bien, del cuadro que antecede se desprende, que no fue consignado el canon de arrendamiento del mes de Abril de 2009, así mismo se desprende, que el canon de arrendamiento del mes de Mayo de 2009, fue depositado en fecha 08 de Junio de 2009 en el Banco Industrial de Venezuela y consignado en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de Junio de 2009, ahora bien, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, establece lo siguiente:

“TERCERA: El canon de arrendamiento será por la cantidad de BOLIVARES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL EXACTOS (Bs. 350.000,00) mensuales los cuales serán cancelados los días 01 de cada mes a EL ARRENDADOR, o a quien sus derechos represente.”

Así de las cosas, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece, que los cánones de arrendamiento serán pagados los días 01 de cada mes, sin establecer, si se debía hacer, por mensualidades adelantadas o vencidas, por lo que este Tribunal, al haber dudas al respecto, debe sentenciar a favor del demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, y considera, que las mensualidades debían pagarse el día 01 de cada mes, por mensualidades vencidas, en tal sentido, el mes de Mayo, debió ser pagado según el contrato, el día 01 de Junio de 2009, y a partir de esa fecha exclusive, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
“Artículo 51. Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Le concedía quince (15) días continuos para hacer la consignación ante el Tribunal de Consignaciones, periodo que va desde el 02 al 16 de Junio de 2009, por lo que al haber depositado la parte demandada el canon de arrendamiento en el Banco Industrial de Venezuela, en fecha 08 de Junio de 2009 y consignarlo en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de Junio de 2009, dicho pago es tempestivo y así se decide.
Ahora bien, por cuanto la parte demandada demando el Desalojo del inmueble dado en arrendamiento, alegando la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento, es decir, los meses de Abril y Mayo de 2009, al estar insolvente la parte demandada solo en el pago del canon de arrendamiento del mes de Abril de 2009, no puede prosperar la presente acción de Desalojo, toda vez, que la misma se intenta cuando el demandado ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades, tal y como lo señala la norma in-comento que se copia a continuación:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. ..”
III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por RAFAEL DARIO DIAZ contra IDELMAR SANCHEZ por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora en costas por haber resultado vencida en este proceso de Desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese, y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los 27 días del mes de Octubre de 2.009.- Años 199° y 150°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES
En esta misma fecha, siendo 3:15 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

Exp. N° AP31-V-2009-001746